నివాస ప్రయోజనాల కోసం వ్యవసాయ భూమిని ఎలా మార్చాలి?

మౌలిక సదుపాయాల కల్పన తర్వాత మాత్రమే ప్లాట్‌ని వ్యవసాయేతర ఉపయోగం, నియమాలు మహారేర

ఒక షరతులతో కూడిన కన్వర్షన్ సర్టిఫికెట్ మాత్రమే కలిగి ఉంటే, RERA లో ఒక ప్లాట్ నమోదు చేయబడవలసి ఉంటుందని రాష్ట్ర అధికార సంస్థ అగస్ట్ 17, 2021 చెబుతోంది: ప్లాట్ అమ్మకాలపై గణనీయమైన ప్రభావం చూపుతుంది, కొనుగోలుదారులపై సానుకూల ప్రభావం చూపుతుంది, మహారాష్ట్ర రెరా (మహారేరా) ఎలాంటి మౌలిక సదుపాయాలు కల్పించకుండా, పట్టణ ప్రాంతాలలో వ్యవసాయ భూమిని వ్యవసాయేతర భూమిగా మార్చడానికి పొందిన షరతులతో కూడిన అనుమతిని 'కొనసాగుతున్న ప్రాజెక్ట్'గా పరిగణిస్తామని తీర్పు ఇచ్చింది. ఆ తర్కం ద్వారా, అటువంటి ప్రాజెక్ట్ తప్పనిసరిగా రాష్ట్ర రెరాలో నమోదు చేయబడాలి, ఎందుకంటే ఇది ఇంకా పూర్తి సర్టిఫికేట్ పొందలేదు మరియు పూర్తయిన ప్రాజెక్టుల పరిధికి వెలుపల ఉంటుంది, అవి రెరా నిబంధనల ప్రకారం తమను నమోదు చేసుకోవాల్సిన అవసరం లేదు. వ్యవసాయ భూమిని వ్యవసాయేతర ప్రాంతంగా మార్చేందుకు ఆమోదం పొందిన విధానం కేవలం ఆ ప్రక్రియ ప్రారంభం మాత్రమేనని గమనించినప్పుడు, మహారేరా మార్పిడిని ఆమోదించి, పూర్తి సర్టిఫికెట్ అందించిన తర్వాత ఈ ప్రక్రియ పూర్తయినట్లు అర్థమవుతుందని చెప్పారు. "పూర్తి సర్టిఫికేట్ యొక్క నామకరణం అంటే ప్రాంగణం ఇప్పుడు పూర్తయింది మరియు మానవ నివాసానికి సరిపోతుంది" అని మహారెరా ఛైర్‌పర్సన్ అజోయ్ మెహతా అన్నారు. మహారారా ఆర్డర్ వచ్చింది, ఒక బిల్డర్ తన ప్రాజెక్ట్‌లో అమరాయ్ అనే కోలాడ్‌లో ప్లాట్‌లను విక్రయిస్తున్న ఒక కేసుపై నిర్ణయం తీసుకునే సమయంలో 'సౌకర్యాలు కల్పించకుండా వచ్చింది. వాగ్దానం చేయబడ్డాయి మరియు వ్యవసాయేతర భూమి మార్పిడి క్రమంలో పేర్కొనబడినవి '. మే 2012 లో వ్యవసాయేతర ప్రయోజనాల కోసం వ్యవసాయ భూమిని మార్చేందుకు బిల్డర్‌కి అనుమతి ఇస్తున్నప్పుడు, రాయగడ జిల్లా కలెక్టర్ డెవలపర్ రోడ్లు, మురుగునీటి లైన్లు, నీటి సరఫరా మొదలైన మౌలిక సదుపాయాలను నిర్మించాలని షరతు పెట్టారు. రెండు సంవత్సరాలు. RERA నిబంధనలను ఉల్లంఘించినందుకు బిల్డర్‌కి రూ. 50,000 జరిమానా విధిస్తున్నప్పుడు, మహారారా తన ప్రాజెక్ట్‌ను వెంటనే రాష్ట్ర RERA లో నమోదు చేయాలని ఆదేశించింది. *** భారతదేశంలో వ్యవసాయం అతిపెద్ద ఆర్థిక కార్యకలాపాలలో ఒకటి, దేశంలోని సారవంతమైన భూములను రక్షించడానికి చట్టాలు రూపొందించబడ్డాయి. భారతదేశంలో అటువంటి వ్యవసాయ భూమిని కలిగి ఉన్నవారు కూడా దానిని ఇతర అవసరాల కోసం – నివాస, వాణిజ్య లేదా పారిశ్రామికంగా ఉపయోగించడానికి స్వేచ్ఛగా లేనందున ఇది ఖచ్చితంగా ఉంది. యజమాని తన వ్యవసాయ భూమిని వ్యవసాయ కార్యకలాపాల వర్గంలోకి రాని కార్యాచరణకు ఉపయోగించాలనుకుంటే, ఆ భూమిని నిర్దిష్ట ఉపయోగం కోసం మార్చడానికి తగిన చట్టపరమైన ప్రక్రియను అనుసరించాలి. ఈ ప్రక్రియను అధికారికంగా భూ వినియోగ మార్పిడి అంటారు. ఒక వ్యక్తి తన వ్యవసాయ భూమిని నివాస వినియోగానికి ఉపయోగించుకోవడానికి అనుమతి పొందకపోతే, అలా చేయడం చట్టవిరుద్ధం మరియు రాష్ట్ర చట్టాల నిబంధనల ప్రకారం శిక్షార్హమైనది. ఉదాహరణకు, ఢిల్లీ భూ సంస్కరణల చట్టం, 1954 ప్రకారం, వ్యవసాయ భూమిని వ్యవసాయేతర ప్రయోజనాల కోసం ఢిల్లీలో అనుమతి లేకుండా ఉపయోగించినట్లయితే, మూడేళ్ల వరకు జైలు శిక్ష లేదా రూ. 10 లక్షల వరకు జరిమానా లేదా రెండూ విధించవచ్చు. చట్టంలో చేసిన సవరణ ప్రకారం, వ్యవసాయేతర ప్రయోజనాల కోసం అనుమతి లేకుండా ఉపయోగించే ఆస్తులను, ఆ ప్రాంతంపై అధికారం ఉన్న అధికారి కూడా వేలం వేయవచ్చు. భారతదేశంలో వ్యవసాయ భూమిని కొనడానికి చిట్కాలపై మా కథనాన్ని కూడా చదవండి.

వ్యవసాయ భూమిని వ్యవసాయేతర భూమిగా ఎలా మార్చాలి

భూ వినియోగ మార్పును అనుమతించే అధికారం జిల్లా రెవెన్యూ శాఖ లేదా ప్రణాళికా సంఘానికి ఉంది. ఏదేమైనా, భారతదేశంలో భూమి ఒక రాష్ట్ర అంశంగా ఉన్నందున, భూ వినియోగ మార్పును నియంత్రించే చట్టాలు రాష్ట్రం ద్వారా రూపొందించబడ్డాయి మరియు ఆ రాష్ట్రం అంతటా అక్షరం మరియు స్ఫూర్తితో అమలు చేయబడతాయి. వ్యవసాయం కాకుండా ఇతర ప్రయోజనాల కోసం విస్తారమైన వ్యవసాయ భూమిని మార్చవలసి వస్తే, యజమాని రెవెన్యూ శాఖ లేదా ప్రణాళికా సంస్థ కంటే అధికమైన అధికారిని సంప్రదించాల్సి ఉంటుంది. ఉత్తర ప్రదేశ్‌లో, నివాస ప్రయోజనాల కోసం వ్యవసాయ భూమిని మార్చడానికి అనుమతించే అధికారం రెవెన్యూ శాఖకు ఉంది. జార్ఖండ్ మరియు బీహార్‌లో, భూ వినియోగ మార్పును అనుమతించే అధికారం సబ్ డివిజనల్ మేజిస్ట్రేట్ (SDM) కి ఉంది ప్రాంతం యొక్క. కర్ణాటకలో భూ మార్పిడి అనుమతులు ఇచ్చే అధికారం భూ రెవెన్యూ శాఖ కమిషనర్‌కు ఉండగా, ఆంధ్రప్రదేశ్‌లో భూ వినియోగ మార్పు కోసం తహసీల్దార్లు మరియు రెవెన్యూ డివిజనల్ అధికారులు ఆమోదం తెలిపే అధికారం కలిగి ఉన్నారు. ఒడిశాలో, తహసీల్దార్/సబ్ కలెక్టర్ భూ వినియోగ మార్పిడిని అనుమతించే అధికారం. రాజస్థాన్‌లో, యజమాని తహసీల్దార్‌ని సంప్రదించాలి, ఆ ప్రాంతం 2,000 చదరపు మీటర్లకు మించకపోతే, తన వ్యవసాయ భూమిని నివాసయోగ్యంగా మార్చడానికి. ప్రాంతం 4,000 చదరపు మీటర్లకు మించకపోతే అదే యజమాని సబ్ డివిజనల్ అధికారిని సంప్రదించాల్సి ఉంటుంది. 4,000 చదరపు మీటర్లకు మించిన ప్రాంతాల కోసం, యజమాని జిల్లా కలెక్టర్‌ను సంప్రదించాలి. పంజాబ్ మరియు హర్యానాలలో, భూ వినియోగ మార్పు కోసం ఆమోదం ఇవ్వడానికి పట్టణ ప్రణాళిక విభాగం బాధ్యత వహిస్తుంది. మహారాష్ట్ర ల్యాండ్ రెవెన్యూ కోడ్ నిబంధనల ప్రకారం, వ్యవసాయ భూమిని వ్యవసాయేతర ప్రయోజనాల కోసం మార్చడానికి అనుమతి కోసం యజమానులు కలెక్టర్‌కు దరఖాస్తు చేయాలి. ఢిల్లీలో, ఢిల్లీ డెవలప్‌మెంట్ అథారిటీ (DDA) భూమి మార్పిడిని అనుమతిస్తుంది. ఇది కూడా చూడండి: భారతదేశంలో సాధారణంగా ఉపయోగించే భూమి మరియు రెవెన్యూ రికార్డు నిబంధనలు

భూ వినియోగ మార్పిడికి ఏ పత్రాలు అవసరం?

అప్లికేషన్ కాకుండా, హోస్ట్ నివాస ప్రయోజనాల కోసం వ్యవసాయ భూమిని మార్చడానికి పత్రాలను సంబంధిత అధికారం ముందు సమర్పించాలి. ఈ పత్రాలలో ఇవి ఉన్నాయి:

• యజమాని యొక్క గుర్తింపు రుజువు.
• విక్రయ దస్తావేజు కాపీ.
• RTC (హక్కులు, కౌలు మరియు పంటల రికార్డు).
• విభజన దస్తావేజు కాపీ (భూమి వారసత్వంగా వచ్చినట్లయితే).
• మ్యుటేషన్ పత్రాలు.
• నిల్-ఎన్‌కంబరెన్స్ సర్టిఫికెట్.
• 7/12 సారం .
• మున్సిపల్ కౌన్సిల్ లేదా గ్రామ పంచాయితీ నుండి నో-అభ్యంతరం సర్టిఫికేట్ (NOC).
• సర్వే మ్యాప్.
• భూ వినియోగ ప్రణాళిక.
• గుర్తింపు పొందిన నీటి పరీక్షా ప్రయోగశాల నుండి నీటి సర్టిఫికేట్ పోర్టబిలిటీ (ఫామ్‌హౌస్ విషయంలో).
• హౌసింగ్ ప్రాజెక్టుల విషయంలో ప్రాజెక్ట్ నివేదిక.
• భూ ఆదాయ చెల్లింపు రశీదు, మొదలైనవి.

యజమానులు భూమికి సంబంధించిన కొన్ని పత్రాలను రెవెన్యూ శాఖ నుండి సేకరించవచ్చు, అది ఇప్పటికే తమకు అందుబాటులో లేనట్లయితే, అలాంటి పత్రాల రికార్డును ఉంచుతుంది.

భూ వినియోగ మార్పిడి కోసం ఛార్జీలు ఏమిటి?

భూ వినియోగం మార్పు కోసం మార్పిడి ఛార్జ్ భారతీయ రాష్ట్రాలలో స్థిరపరచబడుతుంది, ఇది భూభాగం మరియు కలెక్టర్ రేటు ఆధారంగా – పెద్ద ప్రాంతం, మార్పిడి రుసుము ఎక్కువ. ఒక నిర్దిష్ట కలెక్టర్ భూమి శాతం వ్యవసాయ భూమిని నివాసంగా మార్చడానికి అనుమతించబడుతుంది.

రాజస్థాన్‌లో, 5,000 చదరపు కంటే తక్కువ జనాభా ఉన్న గ్రామంలో భూమి ఉన్నట్లయితే, 2,000 చదరపు మీటర్ల వరకు ఒక చదరపు మీటరుకు 1 రుసుము చెల్లించాలి. మరోవైపు, 5,000 మంది కంటే ఎక్కువ జనాభా ఉన్న గ్రామంలో భూమి ఉన్నట్లయితే 2,000 చదరపు మీటర్లకు మించని ప్రాంతానికి చదరపు మీటరుకు రూ .2 రుసుము చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. అదే గ్రామంలో, 2,000 చదరపు మీటర్లకు మించి ఉంటే, చదరపు మీటరుకు రూ .4 ఛార్జీ చెల్లించాలి. హర్యానాలో, మీ వ్యవసాయ భూమిని నివాసయోగ్యంగా మార్చడానికి మీరు చదరపు మీటరుకు రూ .10 చెల్లించాలి. బీహార్‌లో ఆస్తి విలువలో 10% మార్పిడి ఛార్జీగా చెల్లించాల్సి ఉండగా, మొత్తం భూమి ధరలో 50%, రెడీ రెకనర్ (RR) రేట్ల ద్వారా నిర్ణయించినట్లుగా, మహారాష్ట్రలో కన్వర్షన్ ఫీజుగా చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. ఢిల్లీలో, మార్పిడి ఛార్జీలు చదరపు మీటరుకు రూ .14,328 నుండి రూ .24,777 వరకు ఉంటాయి మరియు వివిధ పారిశ్రామిక ప్రాంతాలలో చదరపు మీటర్‌కు రూ. 3,039 నుండి రూ .7,597 వరకు అదనపు ఫ్లోర్ ఏరియా రేషియో (FAR) ఛార్జీలు నిర్ణయించబడ్డాయి.

నేను భూ వినియోగ మార్పిడి కోసం ఆన్‌లైన్‌లో దరఖాస్తు చేయాలా?

అనేక భారతీయ రాష్ట్రాలు ప్రస్తుతం ఆన్‌లైన్ భూ వినియోగ మార్పిడిని అనుమతిస్తున్నాయి. ఈ రాష్ట్రాల్లోని అధికారిక పోర్టల్‌లను ఉపయోగించి, యజమాని ఆన్‌లైన్‌లో మార్పిడి కోసం దరఖాస్తు చేసుకోవచ్చు మరియు పత్రాల కాపీలను ఆన్‌లైన్‌లో సమర్పించవచ్చు. ఈ రాష్ట్రాలలో ఆంధ్రప్రదేశ్, కర్ణాటక, పంజాబ్, హర్యానా, రాజస్థాన్, పశ్చిమ బెంగాల్ మొదలైనవి ఉన్నాయి.

వ్యవసాయ భూమిని వ్యవసాయేతర భూమిగా మార్చడానికి ఎంత సమయం పడుతుంది?

మీరు భూమి మార్పిడి కోసం దరఖాస్తు చేస్తున్న రాష్ట్రాన్ని బట్టి, మార్పిడి సర్టిఫికేట్ జారీ చేయడానికి మూడు మరియు ఆరు నెలల మధ్య పట్టవచ్చు. అనేక డాక్యుమెంట్‌లు ధృవీకరించబడాలి మరియు ప్రామాణీకరించబడాలి అని పరిగణనలోకి తీసుకుంటే, ఆమోదం కొన్నిసార్లు ఊహించిన దానికంటే ఎక్కువ సమయం పడుతుంది. ఆన్‌లైన్ మార్పిడి సౌకర్యం అందుబాటులో ఉన్న రాష్ట్రాల్లో, ఈ ప్రక్రియకు తక్కువ సమయం పడుతుంది.

"వ్యవసాయ భూమిని నివాసంగా మార్చడానికి అధికారం దరఖాస్తును స్వీకరించిన తర్వాత, మార్పిడికి అవసరమైన అన్ని పత్రాలు సమర్పించబడ్డాయా అని వారు మొదట ధృవీకరిస్తారు. రెండవ దశ, ప్రతి డాక్యుమెంట్ యొక్క ఖచ్చితత్వాన్ని తనిఖీ చేయడం. వ్యవసాయ భూమిని తరచుగా అనేక మంది వ్యక్తులు సంయుక్తంగా కలిగి ఉంటారు కాబట్టి, మార్పిడి కోసం దరఖాస్తుదారు సంబంధిత ఇతర పార్టీల ఆమోదం పొందేలా అన్ని ప్రయత్నాలు చేస్తారు. ఇదంతా సమయం తీసుకునే ప్రక్రియ, ”అని యుపి భూ రెవెన్యూ శాఖలో లేఖపాల్‌గా పనిచేస్తున్న అమ్రేష్ శుక్లా చెప్పారు.

వ్యవసాయాన్ని మార్చడానికి చేయవలసినవి మరియు చేయకూడనివి NA భూమికి భూమి

• వ్యవసాయ భూములను వ్యవసాయేతర (NA) భూమిగా మార్చడానికి మీ దరఖాస్తు ఏదైనా భారం ఉన్నట్లయితే వెంటనే తిరస్కరించబడుతుంది. భూమికి సంబంధించిన అన్ని బకాయిలు మరియు తనఖాలు తప్పనిసరిగా చెల్లించబడాలి, ఎందుకంటే అది మార్పిడికి అర్హమైనది.
• ప్రశ్నలో ఉన్న భూమి చాలా మంది వ్యక్తులకు చెందినది అయితే, ప్రతి యజమాని భూమిపై వారి యాజమాన్య రుజువుతో పాటు వారి ID రుజువులను సమర్పించాల్సి ఉంటుంది.
• మార్పిడి జరగడానికి ఒక కాల పరిమితి ఉంది. ఆ కాలక్రమం ఉల్లంఘిస్తే, భూ వినియోగాన్ని మార్చే హక్కును యజమాని కోల్పోతాడు.
• యజమానిపై జరిమానాలు విధించబడతాయి, ఒకవేళ అతను తన మార్పిడి దరఖాస్తులో పేర్కొన్నది కాకుండా ఇతర ప్రయోజనాల కోసం భూమిని ఉపయోగించినట్లయితే. బీహార్‌లో, యజమాని భూమిని దుర్వినియోగం చేసినట్లయితే, కన్వర్షన్ ఫీజులో 50% అపరాధ రుసుముగా చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. ఇతర రాష్ట్రాల్లో, జరిమానాలు ద్రవ్యపరమైన చర్య మాత్రమే కాకుండా చట్టపరమైన చర్యలను కూడా కలిగి ఉంటాయి.
• ఫీజు చెల్లింపు రశీదు సురక్షితంగా ఉంచబడుతుంది, ఎందుకంటే ఇది మార్పిడికి రుజువుగా కూడా పనిచేస్తుంది. భూమికి కన్వర్షన్ సర్టిఫికెట్ జారీ అయ్యే వరకు ఈ రసీదును సురక్షితంగా ఉంచాల్సి ఉండగా, భవిష్యత్తు సూచన కోసం కూడా సురక్షితంగా ఉంచాలి.
• వ్యక్తిగత గృహ యజమానుల వలె కాకుండా, పెద్ద గృహ ప్రాజెక్టులను అభివృద్ధి చేయడానికి, భూ వినియోగ మార్పు కోసం దరఖాస్తు చేస్తున్నప్పుడు డెవలపర్లు ఇంకా పెద్ద సంఖ్యలో పత్రాలను సమర్పించాల్సి ఉంటుంది.
• భారతదేశంలో వ్యవసాయ భూమిని కొనడానికి ఎన్నారైలకు అనుమతి లేనప్పటికీ, వారు అలాగే ఉంటారు అటువంటి భూమిని నిర్ణీత ప్రక్రియను అనుసరించి నివాస ప్రయోజనాల కోసం మార్చబడితే, కొనుగోలు చేయడానికి వారి హక్కులలో.
• దరఖాస్తుదారునికి భూమి మార్పిడి సర్టిఫికేట్ జారీ చేయబడే నిర్దిష్ట కాలక్రమం లేదు. దానికి సంబంధించిన అప్‌డేట్‌లను పొందడానికి సంబంధిత అధికారంతో సన్నిహితంగా ఉండండి.

తరచుగా అడిగే ప్రశ్నలు

భారతదేశంలో వ్యవసాయ భూమిలో గృహాలను నిర్మించవచ్చా?

వ్యవసాయ భూమిలో నివాసాలు నిర్మించవచ్చు. అయితే, చట్టబద్ధమైన మార్పిడి ప్రక్రియను అనుసరించి, సంబంధిత అధికారుల నుండి ఆమోదాలు పొందిన తర్వాత మాత్రమే ఇది చట్టబద్ధమైనది.

భారతదేశంలో ఎన్నారైలు వ్యవసాయ భూమిని కొనుగోలు చేయగలరా?

చట్టం ప్రకారం, ఎన్నారైలు భారతదేశంలో వ్యవసాయ భూమిని కొనుగోలు చేయలేరు.

నివాస ప్రయోజనాల కోసం వ్యవసాయ భూమిని మార్చడానికి ఎవరు అధికారం కలిగి ఉన్నారు?

నివాస ప్రయోజనాల కోసం మీ వ్యవసాయ భూమిని మార్చడానికి మీరు మీ నగరంలో రెవెన్యూ శాఖను లేదా ప్లానింగ్ అథారిటీని సంప్రదించాలి.