बिल्डर-खरीदार समझौतों में खरीदार एकतरफा क्लॉज से कैसे निपट सकते हैं?

घर खरीदारों की एक आम चिंता एक तरफा बिल्डर-खरीदार समझौतों से संबंधित है, जो मुख्य रूप से डेवलपर्स के हितों की रक्षा के लिए तैयार की जाती हैं। लेन-देन में अपनी प्रमुख स्थिति का उपयोग करते हुए, डेवलपर्स अक्सर समझौते में क्लॉस सम्मिलित करते हैं जो सीधे घर खरीदारों के हितों को प्रभावित करते हैं।

उदाहरण के लिए, नोएडा में घर खरीदने वाले राकेश पाराशर से कहा गया था कि आवंटन पत्र से पहले उन्हें 20% का अग्रिम भुगतान करना होगा, समझौते का विवरण उन्हें दिया जाएगा, ओयह पता लगाने के लिए कि अनुबंध पूरी तरह से एकतरफा और मनमाना था। गाजियाबाद के एक अन्य घर खरीदार ने, गुमनामी का अनुरोध करते हुए, खुलासा किया कि उन्हें कब्जे के समय एक रखरखाव समझौते की पेशकश की गई थी, जिसमें अत्यधिक उच्च दर थी।

ये प्रथा कुछ उचित प्रश्न उठाती है:

• बिल्डर के साथ सौदे पर हस्ताक्षर करने से पहले घर खरीदारों को क्या जांचना चाहिए?
• यदि खरीदार केवल बिल्डर-खरीदार को दिखाता है तो खरीदार क्या कर सकता है aजमा लेने के बाद खुशी?
• खरीदारों के लिए कानूनी विकल्प क्या हैं, यदि बिल्डर कब्जे के समय एक तरफा रखरखाव समझौते को बाध्य करता है?

उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम और अनुबंधों के लिए RERA नियम

इन्टीग्रेट के संस्थापक वेंकेट राव बताते हैंयह अनुचित और एकतरफा अनुबंध अदालतों द्वारा बार-बार किए गए हैं। इसके अलावा, हाल के उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम में संशोधन के बाद, NCDRC के समक्ष अनुचित अनुबंध को चुनौती देने का एक विशिष्ट प्रावधान है। इसके अलावा, रेरा के कार्यान्वयन के बाद, बिल्डर-खरीदार समझौते (बीबीए) को अधिनियम की धारा 13 के अनुसार, निर्धारित प्रारूप में होना चाहिए। इसलिए, खरीदारों को राज्य के आरईआरए की वेबसाइट से निर्धारित प्रारूप की तुलना एग्रीमेन से करनी चाहिएटी बिल्डर द्वारा की पेशकश की। जब तक दोनों के बीच एकरूपता नहीं होगी, खरीदार को आगे बढ़ने के लिए सहमत नहीं होना चाहिए।

“बुकिंग के समय बिल्डर को बीबीए अपफ्रंट दिखाना अनिवार्य है। परियोजना का RERA पंजीकरण एक होना चाहिए और परियोजना के प्रस्तावित बीबीए का एक प्रारूप परियोजना के पंजीकरण के समय बिल्डर द्वारा अपलोड किया जाना आवश्यक है। इसलिए, खरीदारों को राज्य द्वारा निर्धारित बीबीए पर हस्ताक्षर करने पर जोर देना चाहिए। उपभोक्ता जागरूकता अवश्य होनी चाहिए,लंबे समय तक अपारदर्शी प्रथाओं को बदलने और रोकने के लिए। कानून लागू है; यह खरीदारों के ऊपर निर्भर है कि वह इसका इस्तेमाल करे। ”

अनुचित अनुबंध क्या है?

अधिवक्ता नीमित श्रीवास्तव का कहना है कि जब भी आप देखते हैं कि घर खरीदने वाले के साथ किसी भी तरह का भेदभाव होता है और बिल्डर खुद को उच्च पद पर रखता है, तो आप मूल रूप से एक अनुचित अनुबंध देख रहे हैं।

“उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम की धारा 47 (1) (2) के तहत,यदि किसी अनुचित अनुबंध को निष्पादित किया गया है, तो खरीदार इसे शून्य और शून्य घोषित कर सकता है। राज्य आयोग के पास इसे शून्य घोषित करने की शक्ति निहित है, यदि कुल बिक्री पर विचार 10 करोड़ रुपये से कम है। यदि विचार 10 करोड़ रुपये से अधिक है, तो खरीदार एनसीडीआरसी से संपर्क कर सकता है। श्रीवास्तव बताते हैं कि बिल्डर को जुर्माना भी भरना पड़ सकता है और खरीदार को 15% -18% की दर से मुआवजा देना पड़ सकता है।

यह भी देखें: बिक्री बनाम बिक्री के लिए समझौताpan>: मुख्य अंतर

अधिवक्ता आदित्य प्रताप का मानना ​​है कि 2016 के रियल एस्टेट एक्ट (रेरा) के अधिनियमित होने के बाद अनुचित संपर्कों में भारी कमी आई है। हालांकि, यदि बिल्डर अनुबंध अधिनियम का उल्लंघन करता है, तो घर खरीदार हमेशा शिकायत दर्ज कर सकते हैं धारा 7 के तहत अनुचित व्यवहार के लिए RERA, साथ ही धारा 31 के तहत अधिनियम के उल्लंघन के लिए। “सबसे प्रभावी उपाय RERA से शिकायत करना है। धारा 4 के तहत, प्रत्येक संभावित खरीदार के पास पुजारी का अधिकार हैया दस्तावेजों का निरीक्षण। इसमें मॉडल समझौता शामिल है, जिसे बिल्डर घर खरीदारों के साथ निष्पादित करना चाहता है। आगे भी धारा 11 संभावित खरीदारों को दस्तावेजों का खुलासा करने का आदेश देता है, “प्रताप बताते हैं।

क्या बिल्डर खरीदार द्वारा दी गई जमा राशि को जब्त कर सकता है?

ज्यादातर मामलों में, बीबीए खरीदार को दिया जाता है, केवल तभी जब उसने अग्रिम भुगतान किया हो। यदि खरीदार अनुबंध का विरोध करता है, तो बिल्डरों को जमा को जब्त करने का अधिकार सुरक्षित है।तो, खरीदारों के सामने क्या विकल्प हैं? पायनियर अर्बन के मामले में एक ऐतिहासिक फैसला आया है, जहां यह स्पष्ट किया गया है कि बिल्डर केवल बयाना राशि को जब्त कर सकता है, अगर खरीदार उचित कारणों के बिना बुकिंग रद्द कर रहा है।

ऐसे मामलों में भी, जहां खरीदार ने 70 लाख रुपये का भुगतान किया है और बिल्डर 40 लाख रुपये तक की छूट दे रहा है और शेष राशि चरणों में वापस कर दी गई है, घर खरीदार इस प्रथा के खिलाफ उपभोक्ता अदालत का दरवाजा खटखटा सकता है,राहत पाने के लिए।

एक तरफा रखरखाव समझौतों से कैसे निपटें?

कई मामलों में रखरखाव समझौता भी एकतरफा है। डेवलपर के पास ऊपरी हाथ हो सकता है, क्योंकि अधिकांश खरीदार समझौते पर हस्ताक्षर कर सकते हैं। हालांकि, कानून स्पष्ट है कि सिर्फ इसलिए कि अधिकांश खरीदार दस्तावेजों पर हस्ताक्षर करने के लिए सहमत हो गए हैं, यह कानून के तहत सहमत नहीं है कि कोई भी पीड़ित व्यक्ति उसी समझौते पर हस्ताक्षर करने के लिए उत्तरदायी है। अगर किसी को लगता है कि वेधोखा दिया या धोखा दिया जा रहा है, वे दस्तावेज़ पर हस्ताक्षर करने के लिए बाध्य नहीं हैं।

वास्तविक व्यवहार में, अधिकांश बिल्डर खरीदारों को हस्ताक्षर करने के लिए मजबूर करते हैं, कब्जे या सुविधाओं से इनकार करने की धमकी देते हैं। ऐसे मामलों में, कोई भी इसके खिलाफ अदालत में जा सकता है और अदालत में मामले के निपटारे तक दस्तावेज़ पर हस्ताक्षर करने से इनकार कर सकता है।

कानूनी विशेषज्ञ बताते हैं कि किसी परियोजना के पूर्व में पूरा होने के बाद रखरखाव को निवासियों के कल्याण संघ (RWA) को सौंपना आवश्यक है।बिल्डर द्वारा लिखित अवधि। बिल्डर्स अक्सर अनुबंध में खंड डालते हैं, जो खरीदारों को बिल्डर की पसंद की एजेंसी के साथ रखरखाव अनुबंध पर हस्ताक्षर करने के लिए बाध्य करते हैं। इन एकतरफा धाराओं को भी अदालत में चुनौती दी जा सकती है।

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