हालांकि रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) विधेयक, 2016 संसद द्वारा मार्च 2016 में पारित किया गया था और अधिनियम के सभी 92 वर्गों 1 मई से प्रभावी हो गए हैं, केवल 13 राज्यों और केंद्र शासित प्रदेशों ने अब तक नियमों को अधिसूचित किया है।
जिन राज्यों ने नियमों को अधिसूचित किया है उनमें उत्तर प्रदेश, गुजरात, ओडिशा, आंध्र प्रदेश, महाराष्ट्र, मध्य प्रदेश और बिहार हैं। आवास मंत्रालय ने 2016 में, पांच केंद्र शासित प्रदेशों के लिए नियमों को अधिसूचित किया – अंडमान और नीकोबर द्वीप, चंडीगढ़, दादरा और नगर हवेली, दमन और दीव और लक्षद्वीप, जबकि शहरी विकास मंत्रालय दिल्ली के राष्ट्रीय राजधानी क्षेत्र के नियमों के साथ बाहर आया था। अन्य राज्यों और केंद्र शासित प्रदेशों को अपने नियमों के साथ बाहर आना होगा।
रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम (आरईआरए) ने अचल संपत्ति क्षेत्र में बहुत-वांछित पारदर्शिता, जवाबदेही और दक्षता लाने का वादा किया है और सरकार ने कार्यान्वयन का वर्णन किया हैएक युग की शुरुआत जहां अधिनियम में राजा में उपभोक्ता। हैदराबाद में पत्रकारों से बातचीत करते हुए केंद्रीय मंत्री वेंकैया नायडू ने कहा, “यह एक मील का पत्थर है, वास्तविकता बनने के बाद, रियल एस्टेट क्षेत्र के नियमन के नौ साल बाद पहली बार विवाद किया गया था। मैंने सभी चिंतितों का आश्वासन दिया है कि विधेयक केवल विनियमन को सक्षम करता है सभी के लाभ के लिए क्षेत्र और गला घोंट नहीं। मैं केवल यह आग्रह करता हूं कि डेवलपर्स को विज्ञापन में दिए गए वादे का पालन करने के अपने वादे को पूरा करना होगाvertisements। “
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नायडू के अनुसार सभी कानूनों को एक वास्तविकता बनने से विलंब के लिए सभी प्रयास किए गए थे। मंत्री ने कहा कि सरकार चयन समिति की सिफारिशों से परे गई थी और इससे पहले के विधेयक में और सुधार हुआ था। “जबकि चयन समिति ने सिफारिश की थी कि खरीदार के डेवलपर्स द्वारा एकत्र किए गए पैसे का 50 प्रतिशत पैसा जमा करेंअन्य परियोजनाओं के लिए पैसे के मोड़ को रोकने के लिए एपरेट बैंक खाता, हमने इसे बढ़ाकर 70 फीसदी कर दिया है। हमने रियल एस्टेट अधिनियम को 500 वर्ग मीटर या आठ अपार्टमेंटों के न्यूनतम भूखंड आकार के साथ लागू किया है, जबकि यूपीए के विधेयक में प्रस्ताव को 4,000 वर्ग मीटर के आकार के आकार में लागू करना था और स्थायी समिति ने इसकी साजिश के लिए आवेदन की सिफारिश की है। 1,000 वर्ग मीटर या 12 अपार्टमेंट्स का आकार, “नायडू ने कहा।
br की मूल प्रस्ताव के विपरीतसिर्फ आवासीय परियोजनाओं को विनियमन के दायरे में शामिल करना, अब यह वाणिज्यिक परियोजनाओं पर भी लागू किया गया है। अधिनियम में कहा गया है कि डेवलपर्स के भुगतान के 45 दिनों के भीतर खरीदार को भुगतान वापस करना होगा, उन्होंने कहा।
देरी, केंद्रीय अधिनियम के भ्रष्टाचार, चिंता का एक कारण
उन्होंने कहा कि 13 राज्यों और संघ शासित प्रदेशों ने पहले ही अधिनियम के तहत आवश्यक रियल एस्टेट नियमों को अधिसूचित कर दिया है। “खरीदारों की बड़ी संख्या के लिए निहितार्थ को देखते हुएऔर इस क्षेत्र के लिए, मुझे पूरा भरोसा है कि सभी राज्यों और केंद्र शासित प्रदेशों की आवश्यकता होगी, जिससे कि खरीदार अपने अधिकारों को आवश्यकतानुसार इस्तेमाल कर सकें, असफल रहने के कारण उन्हें जनता और अदालतों से प्रतिकूल परिणामों का सामना करना पड़ेगा। ”
इस अधिनियम के अंतर्गत, डेवलपर्स को अब 1 मई, 2017 से 3 महीने के भीतर चल रही परियोजनाओं को पूरा करना होगा, जिन्हें पूर्णता प्रमाण पत्र और नई परियोजनाएं नियामक प्राधिकरणों के पास नहीं मिली हैं।
एक आवास और शहरी गरीबी उन्मूलन (एचयुपीए) के मंत्रालय के प्रवक्ता ने कहा कि मंत्रालय इस अधिनियम के क्रियान्वयन के लिए सभी राज्यों और संघ शासित प्रदेशों के साथ मामला उठा रहा है, और अनुरोध करता है कि उन्हें कानून के प्रावधान के अनुसार कार्रवाई की जाए सीमा। प्रवक्ता ने कहा कि मंत्रालय ने राज्यों और केंद्रशासित प्रदेशों को अपना गोद लेने के लिए मॉडल नियमों को तैयार और प्रसारित किया था और ये नियमों को सूचित करने की जिम्मेदारी है। जिन राज्यों में एन हैअधिसूचित नियमों पर सार्वजनिक दबाव का सामना करना पड़ेगा और यहां तक कि लोग इस मामले में अदालत से संपर्क कर सकते हैं। रिपोर्टों पर कि कुछ राज्यों द्वारा महत्वपूर्ण प्रावधानों को कम किया गया है , उन्होंने कहा कि उन राज्यों को बताया गया है और उन्होंने मंत्रालय को आश्वासन दिया है कि यह सही होगा। भारतीय रियल एस्टेट सेक्टर काउंटी में 76,000 से अधिक कंपनियां शामिल हैं।
अधिनियम के प्रमुख प्रावधान
- कुछ प्रमुख प्रावधानोंपरियोजना के अनिवार्य पंजीकरण के अलावा अधिनियम के अध्यादेशों के अलावा, परियोजना के निर्माण के लिए एक अलग बैंक खाते में खरीदार से एकत्र किए गए धन का 70 प्रतिशत जमा करना शामिल है। यह परियोजना के समय पर पूरा होने को सुनिश्चित करेगा क्योंकि धन केवल निर्माण उद्देश्यों के लिए ही हटाया जा सकता है।
- कानून डेवलपर्स पर दंड का भी प्रावधान करता है जो परियोजनाओं को देरी करते हैं। सभी डेवलपर्स को अपने प्रोजेक्ट विवरणों को नियामक ‘वेबसाइट और निर्माण की प्रगति पर तिमाही अद्यतन प्रदान करते हैं।
- परियोजना विलंब के मामले में, निर्माणाधीन फ्लैटों के लिए ली गई बैंक ऋण पर मासिक हित का भुगतान करने की जिम्मेदारी पहले के विपरीत डेवलपर्स पर होगी, जब घर के खरीदारों पर बोझ गिर जाएंगे, रमेश नायर, सीईओ और देश के प्रमुख, जेएलएल इंडिया।
- आरईआरए यह भी कहता है कि किसी भी संरचनात्मक या कारीगरी दोष से प्रमोटर के नोटिस में पांच वर्ष की अवधि के भीतर लाया गयाअधिग्रहण करने की तारीख को प्रमोटर द्वारा 30 दिनों के भीतर किसी भी अन्य शुल्क के बिना सुधारा जाना चाहिए, उन्होंने कहा। यदि प्रमोटर ऐसा करने में विफल रहता है, तो पीड़ित आवंटित को रेरा के तहत मुआवजा प्राप्त करने का हकदार है, नायर ने कहा।
- अपीलीय ट्रिब्यूनल और विनियामक प्राधिकारियों के आदेशों के उल्लंघन के लिए, एक्ट की अन्य हाइलाइट डेवलपर्स के लिए तीन साल तक और एक साल तक एजेंट और खरीदारों के मामले में कारावास है।
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रियल एस्टेट उद्योग रीरा की शुरुआत का स्वागत करता है
उद्योग आंकड़ों के अनुसार, 2011 से 2015 तक 2,34 9 से 4,488 रेंज में रियल एस्टेट परियोजनाएं शुरू की गईं, जिसमें 27 शहरों में 13.70 लाख करोड़ रुपये के निवेश के साथ कुल 17,526 परियोजनाएं हैं, जिनमें 15 राज्यों की राजधानियों । लगभग 10 लाख खरीदार हर साल एक घर के मालिक होने का सपना देखते हैं।
रियल एस्टेट उद्योग निकायों CREDAI और NAREDCO ने कहा कि implemeइस कानून का उत्तर देने से भारतीय रिअल इस्टेट के कार्यों में एक समान बदलाव आएगा। वे संपत्ति की मांग बढ़ने की उम्मीद करते हैं लेकिन निकटतम अवधि में आपूर्ति प्रभावित हो सकती है। नरेडको के चेयरमैन राजीव तलवार ने कहा, “यह उन खरीदारों की रक्षा करेगा जिन्होंने पहले से फ्लैट खरीदे हैं। आरएआरए के तहत नियामक को पूरी तरह से चल रही परियोजनाओं की मदद करने और घर खरीदारों को राहत देने के तरीके तलाशने चाहिए।”
क्रेडाई के अध्यक्ष जैक्सय शाह ने कहा कि आरईआरए क्षेत्र में पारदर्शिता बढ़ाएगी और बूसदोनों, घरेलू और विदेशी निवेशकों का विश्वास नहीं हालांकि, उन्होंने कहा, इस कानून के कार्यान्वयन में शुरूआत में कुछ शुरुआती समस्याएं होंगी।
कीमतों के प्रभाव के बारे में पूछे जाने पर शाह ने कहा, “इस साल के दौरान आपूर्ति में कमी आएगी लेकिन मांग में सुधार आएगा, क्योंकि खरीदार संपत्ति के बाजार में निवेश करने के बारे में विश्वास बढ़ाएंगे।” अचल संपत्ति की कीमतें अब स्थिर रहेगी लेकिन अगले छह महीनों में दरों में 10 प्रतिशत की वृद्धि हो सकती है। उन्होंने कहा।
