1 मई, 2017 को रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 (आरईआरए या अधिनियम) के सभी 92 प्रावधान लागू किए गए। इस अधिनियम ने रियल एस्टेट डेवलपरों और डिफ़ॉल्ट के मामलों में नए दायित्व पेश किए हैं, दंड दायित्वों को निर्धारित करता है। गौरतलब है कि यह कानून न केवल भविष्य की परियोजनाओं पर लागू होता है, बल्कि चालू परियोजनाओं पर भी लागू होता है, जहां निर्माण 1 मई 2017 से पहले शुरू हो जाता है। परिणामस्वरूप, यह प्रतीत होता है कि कानून विकास और विकास के अधिकारों के साथ हस्तक्षेप कर सकता है।1 मई, 2017 से पहले उनके बीच निष्पादित ठेके के तहत रु।
आरईआरए के पूर्वव्यापी अनुप्रयोग का प्रभाव
यह अधिनियम सभी चल रही परियोजनाओं पर लागू होता है, जहां पूरा प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं किया गया है, भले ही निर्माण 1 मई, 2017 से पहले शुरू हो गया हो। उदाहरण के लिए, अधिनियम की धारा 3 (1), किसी डेवलपर को विज्ञापनों से रोकता है और किसी भी स्थान को बेचने में रोकता है एक परियोजना, रियल एस्टेट रेग के साथ परियोजना को दर्ज किए बिनाअत्याधिक प्राधिकारी (प्राधिकरण) चालू प्रोजेक्ट्स के लिए जिसके लिए एक पूरा प्रमाण पत्र जारी नहीं किया गया है, यह पंजीकरण 1 मई, 2017 से तीन महीने के भीतर अनिवार्य रूप से प्राप्त किया जाना है। धारा 3 का कोई भी उल्लंघन, इसके परिणामस्वरूप 10 प्रतिशत तक का जुर्माना हो सकता है परियोजना की अनुमानित लागत निरंतर चूक के मामलों में, कारावास भी निर्धारित है। पंजीकरण के दौरान किए गए दायित्वों के उल्लंघनों के मामलों में, दंड संबंधी परिणाम भी प्रदान करता है।
हालांकि, एक मुद्दा यह है कि जब डेवलपर्स ने निर्माण शुरू किया, तो उन्हें चूक के मामले में अधिनियम या प्रस्तावित दंड के प्रावधानों का कोई ज्ञान नहीं था। इसलिए, इन परियोजनाओं को इस समय के अधिनियम के दायरे में लाने में, डेवलपर्स को देरी या अन्य अनियमितताओं के लिए दंडित कर सकते हैं, जो उस अवधि के दौरान हुआ जब अधिनियम लागू नहीं था।
संभावित प्रयोज्यता के लिए मैदान
(1) एक सामान्य सिद्धांत के रूप में, कानूनों को संभावित रूप से लागू किया जाना है भारत के सुप्रीम कोर्ट, सीआईटी वी वतिका टाउनशिप (पी) लिमिटेड (2015) में, ने कहा कि एक नए कानून को उस मौजूदा कानून के विश्वास पर किए गए पिछले लेनदेन के चरित्र को बदलना नहीं चाहिए। इसलिए, अधिनियम, एक पर्याप्त नए कानून होने के नाते, को अपेक्षाकृत रूप से कार्य करना चाहिए। इसके अलावा, अधिनियम न तो स्पष्ट है और न ही मौजूदा कानूनों की घोषणात्मक है बल्कि, यह मूल, रचनात्मक हैअधिकार और देनदारियों के लिए और इसलिए, अपने संभावित आवेदन के लिए और अधिक कारण पेश। इस अधिनियम ने कुछ वैध मान्य निष्पादित समझौतों को भी शून्य कर दिया है, जिससे, निहित अधिकारों को दूर कर लिया गया है जो पहले से ही ऐसे समझौतों के जरिये अर्जित किए गए हैं।
यह भी देखें: रीरा क्या है और यह कैसे अचल संपत्ति उद्योग और घर खरीदारों पर असर पड़ेगा?
(2) इस अधिनियम में डिफ़ॉल्ट के मामलों में दंडनीय परिणाम उपलब्ध हैं। अनुच्छेद 20 (1) ओसंविधान में यह सूचित किया गया है कि किसी भी व्यक्ति को किसी अपराध के लिए दोषी नहीं ठहराया जाता है, सिवाय इसके कि अपराध के रूप में आरोपित अधिनियम के आयोग के समय में लागू कानून का उल्लंघन किया गया और न ही उस दंड से अधिक जुड़ा हो, जो हो सकता है अपराध के आयोग के समय में लागू कानून के तहत 1 मई, 2017 से पहले, डेवलपर और खरीदार के बीच के रिश्ते को उनके अनुबंध की शर्तों के अनुसार नियंत्रित किया गया था। हालांकि, अधिनियम, इसका व्यापक तरीके से, प्रदान करता हैडेवलपर के खिलाफ दंडनीय प्रावधानों के लिए, जो कार्य करने के लिए दंडनीय नहीं थे, विशेषकर विनिर्देशों के संशोधन, सुपर क्षेत्र में बदलाव, मामूली संरचनात्मक परिवर्तन आदि। इसलिए, ऐसा लगता है कि इस तरह के दंड प्रावधान चालू परियोजनाओं के लिए लागू होने पर भारत के संविधान के अनुच्छेद 20 (1) का उल्लंघन करें और इस प्रकार असंवैधानिक हो।
(3) विधियों के भावी आवेदन का नियम , अधिक कड़ाई से लागू किया जाता है Iदंड संबंधी परिणामों के लिए प्रदान किए गए क़ानूनों के मामले संविधान के अनुच्छेद 20 (1) ने उन संवैधानिक अधिकारों को दंडित नहीं किया, जिन्हें कृत्य किए जाने पर दंडित नहीं किया गया था।
(4) इस अधिनियम के तहत कोई बचत का खंड नहीं है, जो डेवलपर्स की उन कृत्यों के लिए रक्षा करता है जिन्हें पहले अनुमति दी गई थी या जिसके लिए पार्टियां, समझौते के द्वारा, राहत के रूप में क्षतिपूर्ति हुई थी ऐसे डेवलपर्स के अर्जित अधिकारों को समाप्त कर दिया जाएगा, यदि चल रहे प्रोजेक्ट्स में ऐसे अनुबंधों का एकपहले से निष्पादित किया गया है, अधिनियम के दायरे में लाया गया है।
(5) चिंता का एक अन्य बिंदु एक परियोजना है जो पूरा होने के कगार पर है की संभावित विलंब है। यह संभव है कि एक डेवलपर 1 मई, 2017 से पहले एक रियल एस्टेट प्रोजेक्ट में फ्लैट / अपार्टमेंट के अधिग्रहण पर सहमति दे सकता है। हालांकि, डेवलपर के नियंत्रण से परे कारणों के कारण, संपत्ति का सौंपना हो सकता है देरी हुई मौजूदा अनुबंध के तहत,डेवलपर को एक निश्चित राशि के आधार पर ऐसी देरी के लिए खरीदार को क्षतिपूर्ति करना पड़ सकता था। हालांकि, अधिनियम के तहत, डेवलपर को अब खरीदार द्वारा किए गए पूरे निवेश को ब्याज और मुआवजे के साथ वापस करने के लिए बाध्य किया गया है। आगे कथित देरी के लिए, जिसे अधिनियम के उल्लंघन के रूप में माना जाता है, डेवलपर भी दंड का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी है। विलंब पंजीकरण के निरसन के लिए प्राधिकरण को आवेदन करने के लिए खरीदार को भी अधिकार दे सकता है, जिससे डेवलपर की योजना पर प्रभाव पड़ सकता हैव्यापार को जारी रखने के लिए एचटीटीपी।
इसलिए, इस अधिनियम में, उस अर्थ में, न केवल अधिकारों को अर्जित किया गया है, बल्कि उन व्यक्तियों की उचित उम्मीदों के साथ भी छेड़छाड़ किया जाता है, जो यथोचित कार्यवाही में, उनका मानना था कि उनके कार्यों के कानूनी परिणामों पर निर्धारित कानून के ज्ञात राज्य द्वारा निर्धारित किया जाएगा उनके कार्यों का समय हालांकि यह कानून उपभोक्ताओं के लिए निष्पक्षता और पारदर्शिता सुनिश्चित करने का प्रयास करता है, लेकिन इसे इस तरह से खेलने की इजाजत नहीं दी जा सकती है कि वह अनुचित और असमान सहडेवलपर्स पर nsiderations
कुछ राज्यों, अर्थात् उत्तर प्रदेश और आंध्र प्रदेश, अपने नियमों को तैयार करते हुए, ऐसे बिंदुओं पर विचार करते हैं और पहले से ही इस तरह के चल रही परियोजनाओं को अधिनियम के दायरे से बाहर रखा गया है, ऐसे मामलों में जहां डेवलपर पहले से ही एक आवेदन प्राप्त कर रहा है पूर्णता प्रमाण पत्र जारी करना अन्य राज्यों, हालांकि राजस्थान, मध्य प्रदेश और ओडिशा और दिल्ली शासित प्रदेशों की तरह, वर्तमान में वें की मौजूदा भाषा को बनाए रखा हैई अधिनियम हालांकि, राज्य के नियम, प्रतिनिधिमंडल का प्रतिनिधित्व करते हैं, केन्द्रीय अधिनियम के ऊपर प्रबल नहीं होंगे।
संवैधानिकता सभी कानूनों की कसौटी है यह अदालतों के उत्तर के लिए बनी हुई है, अगर संपर्क किया गया है, क्या कानून संवैधानिकता की चुनौती का सामना करेगा।
(अभिजीत स्वरुप एक प्रमुख सहयोगी है और अंकुर खंडेलवाल खेतान एंड कंपनी, दिल्ली में एक वरिष्ठ सहयोगी है)
