आज, बाजार में बहुत सारे व्यथित गुण हैं, जहां विलय और / या अधिग्रहण हो रहे हैं। जबकि यह स्ट्रेस्ड एसेट्स के बिल्डरों के लिए साउंड बिज़नेस का अहसास कराता है, साथ ही जो पार्टी इस तरह के प्रोजेक्ट में निवेश करना चाहती है, होम बायर्स अक्सर ऐसे मार्केट ट्रांजैक्शन के रिसीव अंत में होते हैं। यहां कुछ उदाहरण दिए गए हैं:
- अभिनीत बनर्जी *, एक रुकी हुई परियोजना में एक निवेशक, जिसे एक अन्य बिल्डर ने अपने कब्जे में ले लिया था, नए बिल्डर द्वारा परियोजना से बाहर निकलने के लिए कहा गया था।nd को बिना किसी देरी के भुगतान राशि का रिफंड मिलता है, या परियोजना वृद्धि लागतों के लिए 10 लाख रुपये अतिरिक्त भुगतान करना पड़ता है।
- नोएडा में एक अन्य परियोजना में, नए बिल्डर ने व्यथित संपत्ति पर कब्जा कर लिया, और अधिक सुविधाओं की घोषणा की और मौजूदा खरीदारों को दो विकल्प पेश किए – या तो एक ही प्रतिबद्ध लागत पर एक छोटे से अपार्टमेंट में शिफ्ट करें या अतिरिक्त राशि का भुगतान करें। कुछ खरीदारों द्वारा इनकार करने के कारण बिल्डर के हिस्से पर आवंटन रद्द कर दिया गया जिसने दावा किया कि खरीदारों का कॉम्पीtment तत्कालीन बिल्डर के साथ था, न कि उसे।
- बैंगलोर में एक घर खरीदार, अपूर्वानंद *, डेवलपर से पूछा गया था जिसने भविष्य की मुकदमेबाजी में नहीं आने का वचन देने के लिए अपनी रुकी हुई परियोजना को लिया।
क्या डेवलपर खरीदारों को बाहर निकलने या अधिक भुगतान करने के लिए मजबूर कर सकता है?
सवाल यह है कि क्या नया डेवलपर मौजूदा खरीदारों को बाहर निकलने या अधिक भुगतान करने के लिए मजबूर कर सकता है? कानूनी तौर पर, बिल्कुल नहीं!
वकील निरमित श्रीवास्तव का कहना है कि प्रारंभिक अनुबंध एक सर्वोपरि भूमिका निभाता है। ऐसे मामलों में पूर्ववर्ती डेवलपर के साथ अनुबंध पर विचार किया जाएगा। नया डेवलपर पिछली बिक्री के ऊपर और ऊपर चार्ज नहीं कर सकता हैeration यदि बिल्डर अतिरिक्त मांग करता है, तो यह मुकदमेबाजी का मामला है।
“भले ही नए डेवलपर ने परियोजना को फिर से शुरू करने का फैसला किया है, फिर भी मौजूदा घर खरीदारों के लिए विकल्प बहुत स्पष्ट हैं और पहले के खंड और पुनर्बीमा बिल्डर-खरीदार समझौते एक महत्वपूर्ण भूमिका निभाएंगे। श्रीवास्तव कहते हैं, इस पर सुप्रीम कोर्ट बहुत स्पष्ट है।
इन्टीग्रेट के संस्थापक वेंकेट राव बताते हैं कि आर्थिक रूप से मजबूत निवेशकों और बिल्डरों का पता चलता हैव्यथित गुण, जो इन दिनों भारी अवसर के रूप में थोक में उपलब्ध हैं। अटके प्रमोटर के लिए बाहर निकलने का भी यह एक शानदार अवसर है।
रुकी हुई परियोजनाओं में बिल्डर-खरीदार समझौतों की भूमिका
ऐसी संपत्तियों में खरीदारों के लिए एक महत्वपूर्ण पहलू परियोजना के बारे में नए विकास पर अप-टू-डेट हो रहा है। इनमें परियोजना अनुमोदन की वर्तमान स्थिति के बारे में विकास, किसी भी लंबित विनियामक कार्रवाइयों पर जाँच, कोई भी न्यायालय शामिल हैऔर निश्चित रूप से नए डेवलपर की वित्तीय ताकत और नए डेवलपर द्वारा ऐसी संपत्ति के अधिग्रहण की मंजूरी / प्रलेखन / संरचना।
“एक व्यथित संपत्ति पर कब्जा करते समय, बिल्डर्स मौजूदा प्राप्य के साथ नहीं खेलते हैं, जब तक कि संकटग्रस्त संपत्ति में मौजूदा खरीदारों के साथ एक नई समझ / समझौता नहीं होता है। हालांकि, मौजूदा समझौते की शर्तें पवित्र हैं और नई शर्तें, जिनमें ताजा समयसीमा या मूल्य निर्धारण शामिल हैं, स्वीकार्य नहीं हैं। संप्रदाय15 में से रियल एस्टेट अधिनियम (RERA) विशेष रूप से ऐसी स्थिति का ख्याल रखता है। हालाँकि, यदि व्यथित संपत्ति सीआरआईपी की एक प्रक्रिया के तहत बिल्डर द्वारा एक रिज़ॉल्यूशन आवेदक के रूप में अधिग्रहित की जाती है, तो ऐसी शर्तें और शर्तें जिनके तहत एनसीएलटी द्वारा ऐसी रिज़ॉल्यूशन योजना को मंजूरी दी गई है, लागू होगी। ऐसे मामले में, कीमत में वृद्धि संभव है, ”राव कहते हैं।
जब कोई नया डेवलपर काम लेता है तो खरीदारों को क्या करना चाहिए?
अभिभाषकocate आदित्य प्रताप बताते हैं कि इस तरह के अधिकांश अधिग्रहण is जैसा है ’के आधार पर होता है और संकटग्रस्त संपत्तियां मौजूदा फ्लैट खरीदारों के अधिकारों के अधीन होती हैं। इसलिए, यह कहना सुरक्षित होगा कि यदि आपने एक व्यथित परियोजना में एक फ्लैट बुक किया है, तो आपका अधिकार प्रभावित नहीं होगा, अगर कोई नया बिल्डर आता है। “वास्तव में, अनुबंध के पट्टे के अनुसार, कीमत पर सहमत होना चाहिए। सम्मानित किया। नया बिल्डर पुराने बिल्डर के अनुबंध दायित्वों को पूरा करता है। जहाँ तकबाहर निकलने का संबंध है, खरीदार केवल वापसी का दावा कर सकते हैं, अगर कब्जे की समय सीमा धारा 18 के तहत पूरी नहीं की गई है, ”प्रताप कहते हैं।
मौजूदा घर खरीदार, ऐसे मामलों में, RERA की धारा 18 के तहत किसी भी समय संपत्ति से बाहर निकलने का विकल्प चुन सकते हैं। हालांकि, एक परियोजना एक उन्नत चरण में होने के मामले में, अदालतें केस-टू-केस के आधार पर निर्णय लेने के लिए इच्छुक हैं और बाहर निकलने के बजाय कब्जे देने का आदेश दे सकती हैं।
बैंकों को ब्याज भुगतान या यहां तक कि अधीनता विषय के तहत दायित्वemes खरीदारों की जिम्मेदारी है। कई बार, अदालतें कुछ मुआवजे देने के लिए बाध्य होती हैं और कुछ मामलों में बिल्डरों को अधीनस्थ योजनाओं के तहत ब्याज भुगतान का सम्मान करने का निर्देश दिया गया है।
खरीदारों के लिए कानूनी दृष्टिकोण
- नया प्रवर्तक अतिरिक्त धन की मांग नहीं कर सकता, RERA की धारा 15 में कहा गया है।
- व्यथित संपत्ति पर कब्जा करने वाले नए बिल्डर को पिछले बिल्डर के साथ अनुबंध संबंधी दायित्वों का सम्मान करना पड़ता है।
- नया builder अपने दम पर परियोजना के पूरा होने के समय को स्थगित नहीं कर सकते।
- यदि नए बिल्डर को दिवाला के तहत अटक परियोजना दी गई है, तो खरीदारों को संकल्प योजना का सम्मान करना होगा।
- खरीदारों को हमेशा RERA की धारा 18 के तहत परियोजना से बाहर निकलने का अधिकार है।
- खरीदार को नए बिल्डर के साथ विलंब दंड की मांग करने का भी अधिकार है, जब तक कि परियोजना को नियंत्रण के तहत नहीं लिया गया है।
(* अनुरोध पर नाम बदले गए) और # 13;
सामान्य प्रश्न
(लेखक CEO, Track2Realty है)
