আরইআরএ(RERA)- তে কিভাবে কার্পেট এলাকার সংজ্ঞা পরিবর্তন হয়

একটি সম্পত্তি এলাকার সাধারণত তিনটি ভিন্ন উপায়ে গণনা করা হয় – কার্পেট এলাকা,বিল্ট আপ বা নির্মিত এলাকা এবং সুপার বিল্ট আপ বা সম্পূর্ণ নির্মিত এলাকা। অতএব, যখন কোন সম্পত্তি ক্রয় করার সময় আসে, তখন এটি আপনি যা পরিশোধ করছেন এবং আপনি আসলে কি পাচ্ছেন, এরমধ্যে অনেকটা সংযোগ বিচ্ছিন্ন করে দিতে পারে। অবাক হওয়ার কিছু নেই, ক্রেতাদের / উপভোক্তাদের আদালতে ডেভেলপারদের বিরুদ্ধে নিবন্ধিত/রেজিস্টার্ড বেশিরভাগ   মামলাগুলি প্রতারণার বিষয়ে তথা ফ্ল্যাটের আকার নিয়ে রয়েছে। রিয়েল এস্টেট (রেগুলেশন এবং ডেভেলপমেন্ট) অ্যাক্ট, 2016 (আরইআরএ/ RERA) এর বিধান অনুযায়ী, এটি এখন বিকাশকারীদের দায়িত্ব, ক্রেতাদের কার্পেট এলাকা সম্পর্কে সচেতন করে তোলা এবং সুপার বিল্ট আপ এলাকার উপর ভিত্তি  করে নয়, কার্পেট এলাকার উপর ভিত্তি করে মুল্য ঠিক করা।

গৌতম চ্যাটার্জী, মহারাষ্ট্রের আরইআরএ(RERA)-র চেয়ারম্যান, ব্যাখ্যা করেন যে, বতর্মানে সব চলমান প্রকল্পের ডেভেলপার বা বিকাশকারীদের জন্য এটি বাধ্যতামূলক যে তারা ক্রেতাদের কাছে যেন তাদের অ্যাপার্টমেন্টের মাপ, কার্পেট এলাকার (যেমন, চারটি দেয়ালের মধ্যেকার এলাকা) ভিত্তিতে প্রকাশ করে। ব্যবহারযোগ্য জায়গা, যেমন রান্নাঘর এবং স্নান ঘরগুলি এর অন্তর্ভুক্ত হবে। এটি স্পষ্টতা প্রদান করে, যা আগে ছিল না। “

 

আরইআরএ(RERA)-র অধীনে কার্পেট এলাকাঃ এর অন্তর্ভুক্ত  কি কি আছে?

কার্পেট এলাকা, বা পুরো ব্যবহারযোগ্য এলাকা, এমন একটি স্থান যেখানে একজন একটি কার্পেট পেতে রাখতে পারে। বিল্ট- আপ বা নির্মিত এলাকা কার্পেট এলাকার অন্তর্ভুক্ত, তাছাড়া কর্তৃপক্ষ কর্তৃক প্রত্যয়িত অতিরিক্ত জায়গাগুলি, যেমন বাইরের এবং ভিতরের দেয়ালের এলাকা, শুষ্ক বারান্দার এলাকা, ইত্যাদিও কার্পেট এলাকার অন্তর্ভুক্ত। সুপার বিল্ট আপ এলাকাতে, কার্পেট এলাকা, বিল্ট-আপ এলাকা, পাশাপাশি ব্যালেন্স এলাকার  কিছু ভাগ, যেমন সিঁড়ি, লবি এবং গ্যালারী, যা সমগ্র বিল্ডিং দ্বারা ব্যবহার করা যেতে পারে, ইত্যাদি অন্তর্ভুক্ত রয়েছে।

আরইআরএ(RERA) অনুযায়ী, কার্পেট এলাকার সংজ্ঞা হল, “একটি অ্যাপার্টমেন্টের পুরো ব্যবহারযোগ্য ফ্লোর এলাকা, যাতে বাইরের দেয়াল দ্বারা ঘেরা এলাকা, সার্ভিস শ্যাফ্টের অধীনের এলাকা, স্বতন্ত্র ব্যালকনি বা বারান্দা এলাকা এবং স্বতন্ত্র  খোলা ছাদ এলাকা বাদ দিয়ে, শুধুমাত্র অ্যাপার্টমেন্টের অভ্যন্তরীণ পার্টিশন দেয়াল দ্বারা আচ্ছাদিত এলাকা এর অন্তর্ভুক্ত”।

 দিগ্বিজয় ভৌমিক, পলিশির প্রধান,আরআইসিএস, দক্ষিণ এশিয়া, বলেন যে,এর একটি সহজ বিবরণ হলঃ একটি অ্যাপার্টমেন্টের, ব্যাল্কনি, বারান্দা বা খোলা ছাদ এবং শ্যাফট বাদ দিয়ে, বাইরের দেয়ালের ভিতরের সম্পুর্ন এলাকা। তিনি ব্যাখ্যা করেন, “বর্তমানে বারান্দার এলাকাকেও কার্পেট এলাকার অন্তর্ভুক্ত করা হবে না, এমন কি যদি সেটি ফ্ল্যাটের একটি স্বতন্ত্র বারান্দা হয় তাহলেও। বাড়ির প্রধান দরজা দিয়ে প্রবেশের আগের বিভিন্ন এলাকা, যেমন: লিফটের লবি এলাকা, সিঁড়ির লবি এলাকা বা যে কোন স্থান যেখান দিয়ে আপনি ঢুকতে পারবেন,সেগুলিকে অন্তর্ভুক্ত করা যাবে না। এছাড়াও, সাধারণ /স্বতন্ত্র শ্যাফট্ যা রান্নাঘর / বাথরুম  থেকে বাতাস বের করতে ব্যবহৃত হয়, তাকেও বাদ দেওয়া হবে। যদিও একটি ওয়াক- ইন আলমারিকে এর অন্তর্ভুক্ত করা হবে।”

 

ধবল আজমেরা, আজমেরা রিয়াল্টির অধিকর্তা, চিন্হিত করেন যে “ অনেক প্রোমোটার কার্পেট এলাকার তুলনায় বিল্ট- আপ বা নির্মিত এলাকার উপর তথ্য প্রদান করে, কিন্তু কার্পেট এলাকা তুলনামুলকভাবে নির্মিত বা বিল্ট-আপ এলাকার থেকে কম হয়।” এখন, ফ্ল্যাটের প্রকৃত পরিমাপের সাথে,   একটি স্পষ্ট সংজ্ঞা গ্রাহকদের প্রত্যাশা পুরন করবে।

 

কার্পেট এলাকার অনিবার্য প্রকাশ এবং এর প্রভাব

সন্দীপ সিং, শেল্ট্রেক্স , একটি ব্রিক ঈগল কোম্পানি-র কর্ণধার বলেন, “ক্রেতারা এখন ফ্ল্যাটের যথাযথ পরিমাপ বুঝতে পারবে যেটা তারা বিকাশকারীদের থেকে যথোপযুক্তভাবে প্রত্যাশা করতে পারে। অধিকন্তু, তারা জানবে যে ফ্ল্যাটের কোন অংশটি কার্পেট এলাকার অন্তর্ভুক্ত এবং কোন অংশ বারান্দা এবং ছাদের অন্তর্ভুক্ত রয়েছে। উপরন্তু, ডেভেলপারদের, প্রকৃত কার্পেট এলাকা পরিকল্পনার সঠিক বর্ণনা নিশ্চিত করার জন্য,তাদের কর্ম পরিকল্পনায় আরো কঠোর হতে হবে”।

• বিবেকহীন ডেভেলপার দ্বারা, পূর্ববর্তী অনুশীলন অনুযায়ী  বারান্দা, ছাঁদ, ফুলের বাগিচা এবং অকার্যকর স্থানগুলিকে কার্পেট এলাকার মধ্যে অন্তর্ভুক্ত করা, এবার শেষ হবে।
• কিছু ক্ষেত্রে, কোণার অ্যাপার্টমেন্টগুলি, বা অন্যান্য অ্যাপার্টমেন্ট যেগুলি নির্দিষ্ট কিছু সুবিধাজনক বা অসুবিধাজনক জায়গায় স্থাপন করা হয়, সচরাচর কিছু সামান্য বেশী বা কম কার্পেট এলাকা পেয়ে থাকে। যদিও অধিক কার্পেট এলাকার  সুবিধাজনক অবস্থানের অ্যাপার্টমেন্টগুলির মূল্য সর্বদা অধিহার ছিল, কিন্তু যেগুলির কিছু কার্পেট এলাকার লোকসান হয়েছে সেগুলি কখনওই কোন ছাড়ের সহিত বিক্রয় করা হয়নি, কারণ ‘অনুপস্থিত’ কার্পেট এলাকা সাধারণত সুপার বিল্ড আপ এলাকার মধ্যে অস্পষ্ট ছিল।
• ভাল নকশা এবং দক্ষতা এখন গুরুত্বপূর্ণ হয়েছে। পূর্বে, একটি অদক্ষ নকশা, যা খুব বেশী সাধারণ এলাকার স্থানে ব্যবহৃত হত, সেই একই দামে একটি ভাল নকশা পাওয়া যাবে, কারণ উভয়েরই একই সুপার নির্মিত এলাকা , কিন্তু আলাদা কার্পেট এলাকা আছে।

বাড়ির ক্রেতা নিধি শর্মা, উল্লেখ করেন যে  সম্পত্তির প্রতি বর্গ ফুটের দাম হঠাৎ বেড়ে যাবে, কারণ মোট মূল্য একটি নিম্ন বিভাজক দ্বারা বিভক্ত করা হবে (সুপার নির্মিত এলাকার বিরুদ্ধে, কার্পেট এলাকা)। তিনি বলেন, “তবুও, এখন, অন্তত আমরা জানতে পারব আমরা কী পেতে চলেছি। আমরা এখন আর 700 বর্গ ফুটের অ্যাপার্টমেন্ট ক্রয় করেছি ভেবে আর 500 বর্গ ফুট অ্যাপার্টমেন্ট পাব না।”

 

কিভাবে কার্পেট এলাকা সম্পর্কে জ্ঞান বাড়ির ক্রেতাদের সাহায্য করবে?

বেশিরভাগ প্রকল্পে মোট এলাকার প্রায় 30% -35%র জন্য অ্যাকাউন্টগুলি বোঝাই হচ্ছে। নিভ্রান্ত শাহ, ইস্প্রভার প্রতিষ্ঠাতা এবং কর্ণধার, ব্যাখ্যা করেন, “একটি প্রকল্পের সাইট, বিন্যাস এবং খন্ড স্থল সম্পর্কে সঠিক তথ্য, একটি সুনির্দিষ্ট সিদ্ধান্ত নেওয়ার জন্য ক্রেতাকে ক্ষমতায়ন করবে”। মালিকদের সম্পত্তির উপর কর দায়ের উপাদান এবং তাদের অধিকার এবং যখন এটি একটি বৃহত্তর সাধারণ কাঠামো বা বিল্ডিং এর অংশ হয়, তখন সম্পত্তির সাথে যুক্ত পথাধিকার ইত্যাদি বুঝতেও মালিকদের জন্য সহজ হবে।

সামার গ্রুপের কর্ণধার, রাহুল শাহ অনুযায়ী, “আরইআরএ( RERA) -র  নির্দেশিকা অনুযায়ী, একজন নির্মাতাকে সঠিক কার্পেট এলাকা প্রকাশ করতে হবে, যাতে একটি গ্রাহক জানেন যে তিনি কিসের জন্য অর্থ প্রদান করছেন। কিন্তু , আইনটি কার্পেট এলাকার ভিত্তিতে ফ্ল্যাট বিক্রি করা বিল্ডারদের জন্য বাধ্যতামূলক করে নি। ” অমিত ওয়াধওয়ানি, সাই এস্টেট কন্সাল্টেন্ট-এর অধিকর্তা, জানান যে সচেতনতা সৃষ্টির জন্য অনেক প্রচেষ্টা করা প্রয়োজন। “ব্যাংকার, বিনিয়োগকারী, ডেভেলপার এবং দালালদের আরইআর( RERA)-এর অনুশীলন শুরু করতে হবে এবং তথ্যটির প্রচার করতে হবে। সব পরিবর্তিত সংজ্ঞা রিয়েল এস্টেট-এর সমধর্মিতার স্থলে চর্চিত এবং সম্পাদিত করা উচিত, যাতে শেষ ব্যবহারকারীদের কাছে স্বচ্ছতা থাকে এবং তাদের উপকার হয়”, বলে তিনি শেষ করেন।