कैप रेट और संपत्ति के मूल्यांकन के लिए एक गाइड

, CAP ‘दर, या पूंजीकरण दर, वाणिज्यिक अचल संपत्ति में मूल्यांकन और निवेश के लिए एक महत्वपूर्ण मीट्रिक है। एक शहर या एक सूक्ष्म बाजार में संपत्तियों की कैप दर को वाणिज्यिक रियल एस्टेट स्टॉक में निवेश करने से पहले सावधानी से आश्वासन दिया जाना चाहिए। कैप दर अनिवार्य रूप से एक वाणिज्यिक भवन की किराये की आय की क्षमता है और भवन की बिक्री मूल्य द्वारा शुद्ध परिचालन आय (किराये का व्यय) को विभाजित करके आता है।

कैप रेट = नेट आपरेटसंपत्ति का आय / वर्तमान बाजार दर।

दूसरे शब्दों में, कैप दर संपत्ति मूल्य के लिए नेट ऑपरेटिंग आय (किराया) का अनुपात है। उदाहरण के लिए, यदि किसी व्यावसायिक भवन द्वारा अर्जित किराया 20 लाख रुपये प्रति वर्ष है और भवन की बिक्री की कीमत 1 करोड़ रुपये है, तो कैप दर 20 प्रतिशत होगी। यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि करों और रखरखाव की लागतों जैसे किराये की आय पर खर्च को नेट ऑपरेटिंग आय के रूप में आने के लिए कमाई वाले किराये से घटाया जाना चाहिए।

एक कैप दर, in कुछ तरीके, वाणिज्यिक संपत्ति के एक निवेशक को यह बताने में मदद करते हैं कि उसे कितना रिटर्न मिलेगा या नहीं। इसलिए ऊपर दिए गए उदाहरण में, एक निवेशक को सभी नकद सौदे में एक करोड़ रुपये में इमारत खरीदने पर 20 प्रतिशत का रिटर्न मिलेगा।

कैप दर निम्नलिखित कारकों से प्रभावित हो सकती है:

1 इमारत की उम्र

2 भवन के किरायेदारों की प्रतिष्ठा और साख

3 मौजूदा किरायेदारों का लीज कार्यकाल

4 सूक्ष्म बाजार की मांग और आपूर्ति की गतिशीलता, विशेष रूप से क के लिए एक ही प्रकार कीich कैप दर की गणना की जा रही है

5 उस बाजार में उभरते व्यापार परिदृश्य

6 मैक्रो बुनियादी बातों जैसे कि जनसंख्या वृद्धि और उस राज्य या क्षेत्र में रोजगार के अवसर

एक वाणिज्यिक संपत्ति में निवेश से कमाई की संभावनाओं का पता लगाने के लिए एक कैप दर का उपयोग किया जा सकता है। कैप दर का एक अन्य उपयोग संपत्ति के मूल्य का पता लगाने के लिए है, अगर कैप दर और भवन की शुद्ध परिचालन आय ज्ञात है। उदाहरण के लिए, यदि नेट ऑपरेटिंग आय 25 लाख रुपये है और कैप दर 10 प्रति हैप्रतिशत, फिर उसी फॉर्मूले का उपयोग करके, हम भवन के मूल्यांकन पर पहुँच सकते हैं जो इस मामले में 2.5 करोड़ रु। है। दूसरे उदाहरण में, निवेशक 10 वर्षों में निवेश की वसूली कर सकता है और पहले उदाहरण में, निवेशक 5 वर्षों में निवेश की वसूली कर सकता है। इस प्रकार, कैप रेट जितना अधिक होगा निवेश कम होने का समय कम होगा और इसके विपरीत।

कैप रेट का उपयोग किसी विशेष प्रॉपर्टी मार्केट और जहां यह हेडिंग है, का अनुमान लगाने के लिए किया जा सकता है। यह विशेष रूप से एक मीटर के लिए सच हैicro बाजार या एक विशेष इलाके या सड़क। पिछले ५, १० या १५ वर्षों में प्रचलित कार दरों की एक प्रवृत्ति एक उचित विचार दे सकती है कि क्या मूल्यांकन ऊपर या नीचे की ओर है। ये रुझान आगे एक निर्णय लेने में मदद कर सकते हैं कि क्या एक निश्चित संपत्ति का अधिग्रहण किया जाना है या नहीं। अगर कैप रेट्स में गिरावट का रुख है, तो इसका मतलब है कि वैल्यूएशन उस माइक्रो मार्केट में बढ़ रहा है और बाजार गर्म हो रहा है। आने वाले वर्षों में मूल्यांकन क्या होगा इसके द्वारा पता लगाया जा सकता हैकैप दरों का उपयोग करना।

कैप दरें भविष्य के मूल्यांकन में तभी उपयोगी हो सकती हैं जब कोई स्पष्ट ऐतिहासिक प्रवृत्ति हो। यदि किराये की आय में एक वर्ष से दूसरे वर्ष में जंगली उतार-चढ़ाव रहा है, तो मूल्यांकन में आने के लिए केवल कैप दर का उपयोग करना संभव नहीं है। विशेष रूप से उप बाजारों में किराये की आय में अचानक बदलाव हो सकता है क्योंकि उस क्षेत्र में बुनियादी ढांचे के विकास या उस क्षेत्र में संभावित व्यापार को प्रभावित करने वाले कुछ विनियामक परिवर्तन।

कैप रेट बनामROI

कैप रेट्स और रिटर्न ऑन इंवेस्टमेंट (आरओआई) अलग-अलग मीट्रिक हैं और अक्सर लोगों द्वारा भ्रमित किए जाते हैं। कैप दर कब लागू करें और कब आरओआई फॉर्मूले का उपयोग करें, इस पर ध्यान दिया जाना चाहिए। आरओआई के लिए, बंधक भुगतान को भी ध्यान में रखा जाता है। ROI की गणना के लिए, हमें ‘कैश फ़्लो’ को भी देखना होगा। नकद प्रवाह बंधक भुगतानों को बाहर निकालने के बाद बची हुई शुद्ध परिचालन आय है। दूसरे शब्दों में, कैश फ्लो नेट ऑपरेटिंग इनकम है जो बंधक की ओर भुगतान करता है।

ROI अरी हैभवन खरीदने के लिए डाउन पेमेंट द्वारा कैश फ्लो को विभाजित करके वेद।

उदाहरण के लिए, यदि किसी संपत्ति से शुद्ध परिचालन आय 2 लाख रुपये है और ऋण के लिए ईएमआई भुगतान 5,000 रुपये (60,000 रुपये वार्षिक) है, तो कैश फ्लो 1,40,000 रुपये (2 लाख रुपये से 60,000 रुपये) होगा। भवन के लिए डाउन पेमेंट है, हम कहते हैं, 5 लाख रु। इस मामले में आरओआई 5 लाख रुपये से विभाजित 1,40,000 रुपये होगा, यानी 0.28 या 28 प्रतिशत।

आरओआई निवेशक को आय की वास्तविक तस्वीर के बारे में बताएगायदि संपत्ति खरीदने में ऋण लिया जाता है तो संपत्ति में टिंग करना। कैप दर उन मामलों में उपयोगी है जहां कोई वित्तपोषण नहीं है या बंधक शामिल नहीं है और संपत्ति को स्व-वित्तपोषण के आधार पर खरीदा जाता है।

भारतीय परिदृश्य में कैप दर है

भारत में कैप की दरें कम्प्रेशन की ओर चल रही हैं, अर्थात्, उन्होंने पिछले एक दशक में गिरावट की प्रवृत्ति का प्रदर्शन किया है। ऐसा इसलिए है क्योंकि पी में कई निजी इक्विटी (पीई) निवेशक और अंतर्राष्ट्रीय पेंशन फंड सक्रिय हैंभारत में संपत्ति को चाट रहा है और इससे संपत्ति का मूल्यांकन बढ़ रहा है।

देश में कैप दर अब लगभग 11 प्रतिशत से 7.5-9 प्रतिशत पर आ गई है जो एक दशक पहले थी। संपत्ति विशेषज्ञों को लगता है कि विदेशी संस्थागत निवेशकों द्वारा संपत्ति के मूल्यांकन को और अधिक बढ़ाने के कारण, अगले 5-8 वर्षों में कैप की दरों में लगभग 1-2 प्रतिशत की कमी हो सकती है।

भारत में प्रॉपर्टी मार्केट ने USD 15.9 के पीई निवेश को आकर्षित किया है2016-17 और 2017-18 में पिछले दो वर्षों में अरब। कुल USD 15.9 बिलियन के लगभग 7.3 बिलियन देश में वाणिज्यिक अचल संपत्ति में चले गए हैं।