ভারতের রিয়েল এস্টেট বাজারে তিক্ত অভিজ্ঞতা অস্বাভাবিক নয়, যেখানে সম্পত্তির বৈজ্ঞানিক মূল্যায়নের অনুপস্থিতি রয়েছে। প্রকল্প, নির্মাতা এবং এমনকি একই হাউজিং সোসাইটির মধ্যেও একই মাইক্রো-মার্কেটে দামের পার্থক্য থাকে, ঘর, মেঝে, যার উপর ইউনিট রয়েছে, ক্রেতা বা বিক্রেতার চাহিদা এবং অনেকের উপর নির্ভর করে অন্যান্য বিবেচ্য বিষয়. উদাহরণস্বরূপ, গুরুগ্রামের স্থানীয় ব্যবসায়ী রজত শেঠি অনুভব করেছিলেন যে তিনি তার নির্মাতার সাথে একটি ভাল চুক্তি করেছেন, যতক্ষণ না তিনি জানতে পারেন যে তার প্রতিবেশী তার ফ্ল্যাট 4 লাখ টাকায় কম কিনেছে। একইভাবে, সঙ্গীতা ওয়ালড্রন, একজন এনআরআই, এই ধারণা পোষণ করেছিলেন যে তার সম্পত্তি এজেন্ট হায়দরাবাদে তার ফ্ল্যাট বিক্রির জন্য প্রচুর পরিমাণে সুরক্ষা পেয়েছে, যতক্ষণ না তার বন্ধুরা তাকে বলেছিল যে সে চুক্তিতে অল্প সময়ের জন্য পরিবর্তিত হয়েছে। এই অসঙ্গতির অবসানের উত্তর, ইউনিফর্ম এবং স্ট্যান্ডার্ডাইজড ভ্যালুয়েশন মেট্রিক্সের মধ্যে থাকতে পারে যা সম্পত্তি মূল্যের মানদণ্ড হতে পারে এবং ক্রেতা এবং বিক্রেতাদের দ্বারা বিশ্বাসযোগ্য হতে পারে। আজ, সম্পত্তির বাজার মূল্যের গণনা হল চাহিদা এবং সরবরাহের একটি কাজ। নির্মাতার ROCE (রিটার্ন অন ক্যাপিটাল এমপ্লয়ড) নির্ধারণের জন্য কোন বৈজ্ঞানিক পদ্ধতি নেই। একইভাবে, একজন বিনিয়োগকারী স্বল্পমেয়াদী এবং দীর্ঘমেয়াদী বাণিজ্য লাভের পাশাপাশি তার ভাড়ার মূল্যও ভালভাবে অনুমান করতে পারেন। যখন সেকেন্ডারি মার্কেটের কথা আসে, ক্রেতা বা বিক্রেতা – কে বেশি মরিয়া তার একটি খেলা। শিল্প বিশেষজ্ঞ এবং অর্থনৈতিক গবেষকরা সেই রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন বজায় রাখেন সম্পত্তি বিনিয়োগের আর্থিক মূল্য নির্ধারণ করুন, পদ্ধতিগত হওয়া উচিত এবং ক্রেতা কি মূল্য দিতে প্রস্তুত তার উপর ভিত্তি করে নয়।
সম্পত্তির দামকে প্রভাবিত করে এমন কারণগুলি
|
আরও দেখুন: কিভাবে একটি সম্পত্তির ন্যায্য বাজার মূল্য, এবং আয়কর আইনগুলিতে এর গুরুত্ব
একটি প্রমিত সম্পত্তি মূল্যায়ন ক্যালকুলেটরের সুবিধা
পেকান রিমসের ম্যানেজিং পার্টনার রোহিত গারোদিয়া বিশ্বাস করেন যে রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের মেট্রিকগুলি সিদ্ধান্ত গ্রহণের প্রক্রিয়াকে সহজতর করতে পারে। “রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগে মূল্যায়ন মেট্রিক্স বিশ্লেষণ অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ এর অনুপস্থিতি প্রাথমিক ও মাধ্যমিক বাজারে প্রভাব ফেলতে পারে। বেশিরভাগ সম্পত্তি বিনিয়োগকারীরা বাজার বিশ্লেষণের তাৎপর্য চিহ্নিত করতে ব্যর্থ হয়। এটি প্রতিটি গণনা এবং সিদ্ধান্ত গ্রহণ প্রক্রিয়ার ভিত্তি তৈরি করে যা পরবর্তী। অতএব, ভালভাবে সিদ্ধান্ত নেওয়ার জন্য মার্কেটকে পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে তদন্ত করা এবং বোঝা গুরুত্বপূর্ণ, ”গারোদিয়া বলেন। ট্রান্সকন ডেভেলপারদের ব্যবস্থাপনা পরিচালক আদিত্য কেদিয়া যোগ করেছেন যে মূল্যায়ন মেট্রিকগুলি সম্পত্তি ক্রয় -বিক্রয়ের অভিজ্ঞতা উন্নত করে। একজন ক্রেতার জন্য, এটি সম্পত্তির বাজার সম্পর্কে আরও ভাল ধারণা দেয়। বিক্রেতারা তার সম্পত্তির সাথে সম্পর্কিত মূল্যের গুরুত্ব ব্যাখ্যা করতে এই তথ্য ব্যবহার করতে পারেন, তিনি ব্যাখ্যা করেন। "মূল্যায়ন মেট্রিকের অনুপস্থিতি, একটি প্রাথমিক সম্পত্তির মূল্যায়ন এবং একটি দ্বিতীয় সম্পত্তির মূল্যায়নের মধ্যে পার্থক্য বোঝা কঠিন করে তোলে। অতএব, মূল্যায়ন মেট্রিকগুলি ক্রেতাদের প্রাথমিক বাজার থেকে বা দ্বিতীয় বাজার থেকে সম্পত্তি কেনার সিদ্ধান্ত নিতে সাহায্য করতে পারে, "কেডিয়া বলেন। অ্যাক্সিস ইকর্প -এর প্রধান নির্বাহী কর্মকর্তা ও পরিচালক আদিত্য কুশওয়াহা উল্লেখ করেন যে বিনিয়োগকারীরা তাদের মুনাফা দুটি কারণের মাধ্যমে গণনা করেন – একটি হল তাদের ইক্যুইটি খরচ এবং অন্যটি অর্থায়ন খরচ। মুনাফার জন্য, বিনিয়োগকারীদের অবশ্যই সম্পত্তির মূল্যায়ন করতে হবে এবং কতটা রিটার্ন প্রদান করবে তা জানতে হবে – তা সম্পত্তির প্রশংসা, ভাড়া আয় বা উভয়ের মাধ্যমেই হোক। "মূল্যায়ন মেট্রিকের সাহায্যে, বিনিয়োগকারীরা কয়েক মিনিটের মধ্যে একটি সম্ভাব্য বিনিয়োগ মূল্যায়ন করতে পারে এবং তাদের বিদ্যমান বৈশিষ্ট্যগুলি পর্যবেক্ষণ করতে পারে। এর অনুপস্থিতিতে বিনিয়োগকারীরা পেতে পারেন সম্পত্তিতে বিনিয়োগ এবং বিনিয়োগের কোন অংশ বেশি রিটার্ন পাবে সে সম্পর্কে বিভ্রান্ত, ”কুশওয়াহা বলেছেন।
ভারতে প্রমিত সম্পত্তি মূল্যায়ন পদ্ধতি কি সম্ভব?
যাইহোক, সম্পত্তি মূল্যায়ন একটি সহজ ব্যায়াম নয়। রিয়েল এস্টেট স্টক মার্কেট, মিউচুয়াল ফান্ড বা সোনার মতো তরল এবং মূল্য-স্বচ্ছ নয়। প্রদত্ত সম্পত্তির মূল্য, অনেক সময়, বাজার মূল্যের থেকে ভিন্ন। সর্বদা এমন দৃষ্টান্ত থাকবে যখন সম্পত্তির মূল্য মূল্যবান কর্তৃক নির্ধারিত মূল্যের তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে ভিন্ন হবে, এমনকি যদি মূল্যায়নকারী মূল্যায়ন বস্তুনিষ্ঠভাবে করে এবং সঠিক অর্থনৈতিক সরঞ্জাম প্রয়োগ করে। আরও দেখুন: সম্পদের 'লিখিত-মূল্য' মানে কি? এমন উদাহরণ থাকতে পারে যখন বিক্রেতা কম দামে সম্পত্তি দ্রুত বিক্রি করতে চায়, অথবা ক্রেতা ব্যক্তিগত কারণে বিশেষ বস্তুর প্রতি বিশেষভাবে আগ্রহী হতে পারে এবং তাই, মূল্যের উপরে মূল্য দিতে ইচ্ছুক। তা সত্ত্বেও, যতক্ষণ পর্যন্ত সম্পত্তির মূল্য একটি স্বাধীন মূল্যবান ব্যক্তি, যিনি সংশ্লিষ্ট পক্ষ নন, ততক্ষণ পর্যন্ত ক্রেতা এবং বিক্রেতা একটি অবহিত পছন্দ করবেন। যদিও সম্পত্তির মূল্যায়ন সম্পত্তির অন্তর্নিহিত মূল্য এবং যেটি জিজ্ঞাসা করা হচ্ছে এবং/অথবা এখানে, সাবধানতা হল যে মূল্যায়ন অবশ্যই একটি কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রিত পেশা এবং আর্থিক প্রতিষ্ঠানের কাছে জবাবদিহি করতে হবে। মূল্যায়ন মূল্যায়ন মান, বাজার গবেষণা এবং তুলনামূলক লেনদেন মেনে চলার পদ্ধতিগুলির উপর ভিত্তি করে হতে হবে। স্বার্থের কোন প্রতিবাদী প্রতিবাদ হলে একজন প্রত্যয়িত মূল্যবানকে দায়ী থাকতে হবে।
কিভাবে সম্পত্তি মূল্যায়ন মেট্রিক ক্রেতা এবং বিক্রেতাদের সাহায্য করতে পারে
|
প্রায়শই জিজ্ঞাসিত প্রশ্নাবলী
সম্পত্তির মূল্যায়ন করা কি মূল্যবান?
একজন অনুমোদিত ব্যক্তির দ্বারা করা সম্পত্তির মূল্যায়ন বিক্রেতাকে সম্পত্তির মূল্যের সঠিক চিত্র দিতে পারে এবং সে/সে ক্রেতাকে বোঝানোর জন্য এটি ব্যবহার করতে পারে।
আপনি কিভাবে একটি সম্পত্তির মূল্য গণনা করবেন?
ভারতে ক্রেতা এবং বিক্রেতারা যে সাধারণ পদ্ধতি ব্যবহার করে, তা হল একটি সম্পত্তির মূল্য গণনা করার জন্য, একই এলাকায় একই ধরনের বৈশিষ্ট্যের জন্য ইঁদুরের তুলনা করা।
(The writer is CEO, Track2Realty)
