পশ্চিমবঙ্গে জমির বাজার মূল্য এবং সংশ্লিষ্ট অন্তর্দৃষ্টি

পশ্চিমবঙ্গে জমির বাজার মূল্য হল একটি রাজ্য সরকার ঘোষিত ন্যূনতম মূল্য যা একটি নির্দিষ্ট এলাকায় এবং একটি নির্দিষ্ট শ্রেণীর জমি কেনার বিপরীতে বিবেচনার জন্য। এই নিবন্ধটি পশ্চিমবঙ্গের জমির মূল্যায়ন সম্পর্কে গুরুত্বপূর্ণ বিষয়গুলি নিয়ে আলোচনা করতে চায়।

পশ্চিমবঙ্গের জমির মূল্যায়ন: স্ট্যাম্প ডিউটি কীভাবে গণনা করা হয়?

জমি ক্রেতাদের এই ন্যূনতম 'নির্দেশিকা মূল্য'-এ নিবন্ধনের সময় সরকারকে স্ট্যাম্প ডিউটি দিতে হবে, এমনকি যদি তারা এই মূল্যের নীচে কিনেও থাকে। যাইহোক, যদি ক্রয় মূল্য পশ্চিমবঙ্গে জমির বাজার মূল্যের চেয়ে বেশি হয়, তবে ক্রেতাকে ক্রয় মূল্যের উপর স্ট্যাম্প শুল্ক দিতে হবে এবং 'বাজার মূল্য' এর উপর নয়, অর্থাৎ উভয়ের মধ্যে উচ্চতর পরিমাণ।

জমির বাজার মূল্যের নির্ধারক

এটা উত্তেজনাপূর্ণ যে জমির বাজার মূল্য বিভিন্ন প্রাসঙ্গিক পরামিতি দ্বারা নিয়ন্ত্রিত হয় এবং এটি সংশোধন সাপেক্ষে। জমির উন্নয়ন ও প্রচার এর বাজারমূল্য বৃদ্ধি পায়। বিপরীতে, একটি কবরস্থান নির্মাণের প্রস্তাবিত আবাসিক উদ্দেশ্যে সংলগ্ন জমির বাজার মূল্য হ্রাস পেতে পারে।

উপস্থিতি

একটি উন্নয়নশীল সম্প্রদায়ের জমির প্রাপ্যতা প্রায়শই একটি সুপ্রতিষ্ঠিত প্রতিবেশীর তুলনায় বেশি, প্রাথমিকভাবে কারণ সেখানে অনেকগুলি অনুন্নত জমি রয়েছে৷ এমন জায়গায় পশ্চিমবঙ্গের জমির মূল্যায়ন এর জন্য খারাপভাবে ভোগে। একটি বর্ধিত সময়ের জন্য অব্যবহৃত জমির ফলে ভবিষ্যতে অবস্থানের চাহিদা কমে যেতে পারে। ফলস্বরূপ, জমির শোষণ হারের দিকে নজর দেওয়া উচিত।

ভবিষ্যতের সংযোগ

যদিও উদীয়মান রিয়েল এস্টেট বাজারের সম্পদগুলিতে শক্তিশালী পরিবহন সংযোগ এবং সম্পত্তি অ্যাক্সেসযোগ্যতার অভাব রয়েছে, তবে এই অঞ্চলে ভবিষ্যতের সংযোগ নোডগুলির সম্ভাব্যতা তদন্ত করা উচিত। এটি ভবিষ্যতের মূল্য বৃদ্ধিতে সহায়তা করবে। একটি প্রস্তাবিত হাইওয়ে, রেলওয়ে স্টেশন বা মেট্রো প্রকল্প ভবিষ্যতে সংযোগে জমির বাজার মূল্য বাড়িয়ে দিতে পারে।

প্রস্তাবিত ভূমি ব্যবহার

বিভিন্ন উদ্দেশ্যে ব্যবহৃত জমির বাজার মূল্য গণনার সময় ভিন্নভাবে মূল্যায়ন করা হয়। আবাসিক বা শিল্পের উদ্দেশ্যে বা সিনেমা হলের জন্য জমি কেনা যেতে পারে। এই সব ক্ষেত্রে বাজার মূল্য ভিন্ন হবে।

ভার

যদি কোনো বিদ্যমান ভাড়াটিয়া মালিকের ইচ্ছাকৃত বিক্রয়ের আগে জমি খালি করতে অস্বীকার করে তাহলে জমিকে 'ভারপ্রাপ্ত' হিসেবে বিবেচনা করা যেতে পারে।

মোকদ্দমা

আইনের আদালতে একটি বিদ্যমান মামলা মুলতুবি থাকা ভূমি সম্পত্তি 'মোকদ্দমা' করা হয় এবং সেই অনুযায়ী মূল্য দেওয়া হয়।

বর্গাদার

নিবন্ধিত বর্গাদার হলে কৃষি জমির মূল্য ভিন্ন হবে জমি চাষ করে। আপনি এখানে একটি প্রশ্ন করতে পারেন – একজন বর্গাদার কে? 1955 সালের পশ্চিমবঙ্গ ভূমি সংস্কার আইন অনুসারে, একজন বর্গাদার সেই সংশ্লিষ্ট জমির মালিকের পক্ষে জমি চাষ করেন।

ক্রেতা যদি ভাড়াটিয়া হয়

এই ফ্যাক্টরটি পশ্চিমবঙ্গের জমির মূল্যায়নকে দীর্ঘস্থায়ী করেছে। এমন একটি জমি যেখানে ইতিমধ্যেই দখলে থাকা ভাড়াটিয়া একটি নতুন ক্রেতার কাছে একটি সন্দেহজনক পছন্দ বলে মনে হতে পারে। কিন্তু যখন একজন বিদ্যমান ভাড়াটিয়া, যিনি জমির সুস্পষ্ট, বিপণনযোগ্য শিরোনামের প্রতি দায়বদ্ধতা সৃষ্টি করেছেন, তিনি নিজেই এটি কিনতে চান, তখন জমির বাজার মূল্য এই ফ্যাক্টর দ্বারা প্রভাবিত হবে।

অ্যাপ্রোচ রাস্তার প্রস্থ

জমির টুকরো পর্যন্ত অ্যাপ্রোচ রোডের প্রস্থ তার সহজ যানবাহন ক্রিয়াকলাপের জন্য গুরুত্বপূর্ণ- 20 ফুট বা 40 ফুট চওড়া অ্যাপ্রোচ রোড মানে ট্রাক, এক ওয়ে বা উভয় উপায়ে প্লটটির পরিষ্কার অ্যাক্সেসযোগ্যতা।

ধাতব রাস্তার সান্নিধ্য

একটি সংলগ্ন ধাতব রাস্তার নৈকট্য এক টুকরো জমির বাজার মূল্য বাড়িয়ে দেয়।

জমির প্রকৃতি (ROR তে নথিভুক্ত)

এটিকে জমির 'বিভাগ' বা 'চরিত্র' হিসাবে বোঝানো যেতে পারে। ROR হল অধিকারের রেকর্ড বা জমির পূর্ববর্তী মালিকদের কালানুক্রমিক নিবন্ধন এবং এর ইতিহাস। যদি যত্ন সহকারে রক্ষণাবেক্ষণ করা হয়, আপনি নির্ধারণ করতে পারেন যদি পূর্ববর্তী জলাশয় ভরাট করা হয় এবং নিয়মিত জমি হিসাবে বিক্রি করা হয়।

এখতিয়ারের স্থানীয় সংস্থা

একটি পৌরসভা দ্বারা পরিচালিত শহরতলির এলাকার জমি, একটি গ্রাম পঞ্চায়েত এলাকায় একটি গ্রামের জমির বাজার মূল্য শহর/শহর এলাকায় মিউনিসিপ্যাল কর্পোরেশন দ্বারা পরিচালিত জমির চেয়ে কম হবে। সম্ভাব্য ক্রেতারা সরকারী পোর্টাল https://wbregistration.gov.in/ থেকে জমির বাজার মূল্য জিজ্ঞাসা করার পরে , তাদের উপযুক্ত রেজিস্ট্রেশন অফিস থেকে একটি সঠিক ই-রিকুইজিশন পূরণ করার পরে এটি যাচাই করার পরামর্শ দেওয়া হয়।

পশ্চিমবঙ্গে জমির বাজার মূল্য: কোভিড-১৯ ত্রাণ

পশ্চিমবঙ্গের জমির মূল্যায়নের উত্থান কোভিড -19 এর সাথে থেমে গিয়েছিল যখন চাকরি হারানো এবং আয়ের অনির্দেশ্যতার কারণে রাজ্যের জনগণের দ্বারা ত্রাণের জন্য সর্বসম্মতভাবে অনুভূত হয়েছিল।

• WB সরকার বর্তমান হার থেকে 2% জমি/বাড়ি/ফ্ল্যাট ইত্যাদি বিক্রয়/ইজারাকে প্রভাবিত করে এমন দলিলের নিবন্ধনের জন্য স্ট্যাম্প শুল্কের হার কমিয়ে রেজিস্ট্রার জনসাধারণকে ত্রাণ দেওয়ার প্রস্তাব করেছে। এছাড়াও, এর জন্য সার্কুলার রেট/বাজার মূল্য জমি, বাড়ি এবং ফ্ল্যাটের দলিলের রেজিস্ট্রেশন অন্যান্য জিনিসের মধ্যে 10% হ্রাস পাবে। যাইহোক, বাজেটের বিবৃতি অনুসারে, এই প্রণোদনাগুলি শুধুমাত্র তখনই পাওয়া যাবে যদি নিবন্ধন প্রক্রিয়া 30 অক্টোবর 2021 এর মধ্যে সম্পন্ন হয়।

• সেই অনুসারে, WB সরকার সমস্ত নথির জন্য 2 শতাংশ স্ট্যাম্প ডিউটি রেয়াত ঘোষণা করেছে যার জন্য স্ট্যাম্প ডিউটি ভারতীয় স্ট্যাম্প অ্যাক্ট, 1899 (পশ্চিমবঙ্গের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য) এর তফসিল IA এর ধারা 23 (পরিবহন) এর অধীনে নেওয়া হয়। একটি অস্থায়ী সময়ের জন্য 'সংলগ্ন জমির একত্রীকরণ' এর দলিল। উপরে উল্লিখিত আদেশ নং IGR/116/2021 এছাড়াও নির্দিষ্ট করে যে সংশোধিত স্ট্যাম্প শুল্কের হারগুলি WB সরকারের ই-নাথিকরণ পদ্ধতিতে নিবন্ধকরণে আপডেট করা হচ্ছে।

পশ্চিমবঙ্গে অফলাইনে জমির বাজার মূল্য খোঁজা

একটি সম্পত্তির বাজার মূল্য জানতে, একজনকে সাব-রেজিস্ট্রার/অতিরিক্ত জেলা সাব-রেজিস্ট্রারের অফিসে যোগাযোগ করতে হবে যার সাব-ডিস্ট্রিক্টের সম্পূর্ণ বা সম্পত্তির একটি অংশ যার সাথে এই ধরনের নথি সম্পর্কিত। রেজিস্ট্রারের অফিসে যোগাযোগ করা যার কাছে উল্লিখিত সাব-রেজিস্ট্রার/অতিরিক্ত জেলা সাব-রেজিস্ট্রার অধস্তন, অথবা কলকাতার রেজিস্ট্রার অফ অ্যাসুরেন্সের অফিসও একটি বিকল্প

অনলাইনে পশ্চিমবঙ্গে জমির বাজার মূল্য খোঁজা

সম্ভাব্য জমি ক্রেতার রেজিস্ট্রেশন এবং স্ট্যাম্পের মহাপরিদর্শক ওয়েবসাইট https://wbregistration.gov.in/ পরিদর্শন করতে হবে এবং নীচের উল্লেখিত পদক্ষেপগুলি অনুসরণ করতে হবে:

• "MV, SD, এবং RF এর জন্য ক্যালকুলেটর" লিঙ্কটিতে ক্লিক করুন।

এটি অনুসন্ধানকারী সম্ভাব্য ক্রেতার জন্য বাজার মূল্য নির্বাচন করার জন্য স্প্ল্যাশ উইন্ডো খুলবে।

• এখন এখানে 'ভূমির বাজার মূল্য' নির্বাচন করা ক্রেতাকে 'ভূমির বাজার মূল্য' পৃষ্ঠায় নিয়ে যায়।

• এখানে ক্রেতাকে হয় বিভিন্ন কম্বো বক্স থেকে বিভিন্ন অপশন নির্বাচন করতে হবে অথবা নির্দিষ্ট মান লিখতে হবে জমি কেনা হবে। 'ভূমির প্রকৃতি (আরওআর-এ নথিভুক্ত)' এবং 'প্রস্তাবিত ভূমি ব্যবহার' হল জমির বাজার মূল্যের দুটি সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ নির্ধারক ।

• সমস্ত প্রয়োজনীয় প্যারামিটার নির্বাচন এবং প্রয়োজনীয় মানগুলি প্রবেশ করার পরে, 'ডিসপ্লে মার্কেট ভ্যালু' সুইচে ক্লিক করুন।

• নিচের পৃষ্ঠাটি জমির প্লট সম্পর্কে ডাটাবেস থেকে প্রাপ্ত সমস্ত প্রাসঙ্গিক বিবরণ INR-তে 'বিদ্যমান বাজার মূল্য' সহ ফেরত দেবে, যা নীচের ছবিতে হাইলাইট করা হয়েছে।

একইভাবে, ক্রেতা স্ট্যাম্প ডিউটি এবং রেজিস্ট্রেশন ফি সম্পর্কে অন্যান্য প্রাসঙ্গিক তথ্য খুঁজে পেতে পারেন, কর্মপ্রবাহে ফিরে যান এবং নির্বাচন করতে পারেন উপযুক্ত পরামিতি। এটি, সংক্ষেপে, রাজ্য সরকারের পোর্টাল থেকে অনলাইনে পশ্চিমবঙ্গের জমির মূল্যায়ন খোঁজার প্রক্রিয়া শেষ করে।

FAQs

স্ট্যাম্প ডিউটির সংজ্ঞা কি?

ভারতীয় স্ট্যাম্প অ্যাক্ট, 1899-এর নিয়ম অনুসারে, এটি এক ধরনের কর যা নথি বা উপকরণের মাধ্যমে সম্পাদিত লেনদেনের জন্য প্রদান করা হয়।

স্ট্যাম্প ডিউটি দিতে হবে কেন?

পর্যাপ্ত স্ট্যাম্প শুল্ক প্রদানের মাধ্যমে উপকরণের বৈধতা তাদের দেওয়া হয়। এই উপকরণগুলি প্রমাণের মূল্য অর্জন করে এবং আদালতে প্রমাণ হিসাবে গৃহীত হয়। উপযুক্তভাবে স্ট্যাম্প করা হয়নি এমন উপকরণগুলি প্রমাণ হিসাবে গ্রহণযোগ্য নয়।

স্ট্যাম্প ডিউটি কি পশ্চিমবঙ্গে জমির বাজার মূল্য বা বিবেচনার পরিমাণের উপর ভিত্তি করে পরিশোধ করা উচিত?

স্ট্যাম্প ডিউটি অবশ্যই জমির বাজার মূল্যের উপর দিতে হবে, ক্রয় মূল্যের উপর নয়।

ভারতে স্বাক্ষরিত একটি যন্ত্রের উপর স্ট্যাম্প শুল্ক কখন প্রযোজ্য?

ভারতীয় স্ট্যাম্প অ্যাক্ট, 1899-এর ধারা 17 অনুসারে, ভারতে একজন ব্যক্তির দ্বারা শুল্কের সাথে দায়বদ্ধ এবং কার্যকর করার আগে অবশ্যই স্ট্যাম্প লাগানো উচিত। এছাড়াও, ভারতীয় স্ট্যাম্প আইন, 1899-এর ধারা 18 বলে যে প্রতিটি উপকরণ শুল্কের সাথে চার্জযোগ্য এবং ভারতের বাইরে মৃত্যুদন্ড কার্যকর করা ভারতে প্রথম প্রাপ্তির পরে তিন মাসের মধ্যে স্ট্যাম্প করা যেতে পারে।

স্ট্যাম্প ডিউটি প্রদানের জন্য কে দায়ী?

1899 সালের ভারতীয় স্ট্যাম্প অ্যাক্ট সুনির্দিষ্ট করে যে ধারা 29 এর অধীনে কোন উপকরণে স্ট্যাম্প শুল্ক প্রদানের জন্য কে দায়ী। সংক্ষেপে, বিপরীতে একটি চুক্তি না হলে, প্রাপক উপযুক্ত স্ট্যাম্প শুল্ক প্রদানের খরচ মেটাবেন।