রিয়েল এস্টেট (রেগুলেশন অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট) অ্যাক্ট, 2016 ( RERA ) ভারতে ডেভেলপারদের তার নিজের খরচে একটি আবাসন প্রকল্পে কাঠামোগত ত্রুটিগুলি সংশোধন করতে বাধ্য করে৷ আইনের অধীনে এই ধরনের ত্রুটিগুলি সম্পূর্ণরূপে সংশোধন করার সময়সীমা হল দখল দেওয়ার পাঁচ বছর। এটি আবাসন শিল্পে বিল্ডার ওয়ারেন্টি হিসাবে পরিচিত।
বিল্ডার ওয়ারেন্টি সম্পর্কে RERA কি বলে?
RERA-এর ধারা 14 (3) বলে: “যদি কোনও কাঠামোগত ত্রুটি বা কাজের ক্ষেত্রে অন্য কোনও ত্রুটি, পরিষেবার গুণমান বা বিধান বা এই ধরনের উন্নয়ন সম্পর্কিত বিক্রয়ের চুক্তি অনুসারে প্রচারকারীর অন্য কোনও বাধ্যবাধকতা নজরে আনা হয় দখল হস্তান্তরের তারিখ থেকে বরাদ্দকারীর দ্বারা পাঁচ বছরের মধ্যে প্রবর্তক, 30 দিনের মধ্যে এই ধরনের ত্রুটিগুলি আরও চার্জ ছাড়াই সংশোধন করা প্রোমোটারের কর্তব্য হবে। এই সময়ের মধ্যে এই ধরনের ত্রুটিগুলি সংশোধন করতে প্রবর্তকের ব্যর্থতার ক্ষেত্রে, সংক্ষুব্ধ বরাদ্দকারীরা এই আইনের অধীনে প্রদত্ত পদ্ধতিতে যথাযথ ক্ষতিপূরণ পাওয়ার অধিকারী হবেন।"
বিল্ডার ওয়ারেন্টির আওতায় কী এবং কী নয়?
| আচ্ছাদিত | আবৃত নয় |
| এর নকশা বৈশিষ্ট্যের কারণে ত্রুটি রিইনফোর্সড সিমেন্ট কংক্রিট (RCC) বা স্ট্রাকচারাল মাইল্ড স্টিল (MS) একটি ইঞ্জিনিয়ারড বিল্ডিং কাঠামোর উপাদান | ঈশ্বরের কাজের কারণে ক্ষতি |
| আরসিসি বা এমএস কাজের ত্রুটিপূর্ণ বা খারাপ কাজের কারণে ত্রুটি | ধ্বংসাত্মক |
| এই ধরনের RCC বা MS কাজে ব্যবহৃত উপকরণের কারণে ত্রুটি | প্লাস্টারিং হেয়ারলাইন ফাটল |
| রাজমিস্ত্রির কাজে প্রধান ফাটল যা RCC বা MS কাজের ব্যর্থতার ফলে সৃষ্টি হয় | পণ্যের উপর তৃতীয় পক্ষের ওয়ারেন্টি |
| অবহেলা, নিম্নমানের সামগ্রীর ব্যবহার বা প্রবর্তক দ্বারা অনুশীলনের নিয়ন্ত্রক কোডগুলি না মেনে চলার কারণে যে কোনও ত্রুটি প্রতিষ্ঠিত হয়েছে। | স্বাভাবিক পরিধান এবং টিয়ার কারণে সৃষ্ট ত্রুটি |
| —- | প্রাকৃতিক দুর্যোগের কারণে ক্ষয়ক্ষতি হয় |
| —- | আগুন দুর্ঘটনার কারণে ক্ষয়ক্ষতি |
| —- | ইচ্ছাকৃত বা আকস্মিক ক্ষতি |
| —- | ক্রেতা দ্বারা টেম্পারিং কারণে ক্ষয়ক্ষতি |
নির্মাণকারীর ওয়ারেন্টি কভার করা উচিত এমন কাঠামোগত ত্রুটি হিসাবে কী যোগ্যতা অর্জন করে?
রিয়েল এস্টেট আইনের কেন্দ্রীয় সংস্করণ কাঠামোগত ত্রুটি বা ত্রুটির শর্তগুলিকে সংজ্ঞায়িত করে না কারিগর যাইহোক, বেশ কয়েকটি রাজ্য কেন্দ্রীয় আইনের তাদের সংস্করণে এই শর্তাবলীর যোগ্যতা অর্জন করেছে। হরিয়ানা রিয়েল এস্টেট (নিয়ন্ত্রণ ও উন্নয়ন) বিধিমালা 2017, উদাহরণস্বরূপ, কাঠামোগত ত্রুটিগুলিকে "বিল্ডিং, অ্যাপার্টমেন্ট বা ইউনিটের নির্ধারিত লোড বহনকারী উপাদানগুলির প্রকৃত শারীরিক ক্ষতি/ত্রুটি হিসাবে সংজ্ঞায়িত করে, যেমন ত্রুটি, ভাঙ্গন বা ফাটল, সময়ের সাথে সাথে দেখা দেয়। উপাদান, যেমন লোড বহনকারী কলাম, দেয়াল, স্ল্যাব, বিম ইত্যাদি, যা অ্যাপার্টমেন্ট বা বিল্ডিংয়ের শক্তি এবং স্থায়িত্বকে প্রভাবিত করতে পারে”। রাজ্য RERA বলে যে এর মধ্যে অন্তর্ভুক্ত থাকতে পারে:
- রিইনফোর্সড সিমেন্ট কংক্রিট (RCC), বা প্রকৌশলী (কাঠামোগতভাবে ডিজাইন করা) বিল্ডিং কাঠামোর কাঠামোগত হালকা ইস্পাত (MS) উপাদানগুলির নকশা বৈশিষ্ট্যগুলির কারণে ত্রুটিগুলি
- আরসিসি বা এমএস কাজের ত্রুটিপূর্ণ বা খারাপ কাজের কারণে ত্রুটি
- এই ধরনের RCC বা MS কাজে ব্যবহৃত উপকরণের কারণে ত্রুটি
- রাজমিস্ত্রির কাজে প্রধান ফাটল যা RCC বা MS কাজের ব্যর্থতার ফলে প্রবর্তিত হয়
- অবহেলা, নিম্নমানের সামগ্রীর ব্যবহার, বা প্রবর্তক দ্বারা অনুশীলনের নিয়ন্ত্রক কোডগুলি না মেনে চলার কারণে যে কোনও ত্রুটি প্রতিষ্ঠিত হয়েছে।
"প্রবর্তক মূল স্পেসিফিকেশন/ডিজাইন থেকে কাঠামোগত, বা স্থাপত্য পরিবর্তনের মাধ্যমে বরাদ্দকারীর দ্বারা প্ররোচিত এই ধরনের কাঠামোগত/স্থাপত্য ত্রুটির জন্য দায়ী থাকবে না," হরিয়ানা RERA স্পষ্ট করে। আরো দেখুন: #0000ff;"> গ্রাহকদের আকৃষ্ট করার জন্য বিকাশকারীরা রিয়েল এস্টেট ওয়ারেন্টির দিকে ঝুঁকছেন৷
কোন আবাসন প্রকল্পে কাঠামোগত ত্রুটি হিসাবে যোগ্যতা অর্জন করে না?
তেলেঙ্গানা RERA সংজ্ঞায়িত করে যা গঠনগত ত্রুটি হিসাবে গঠন করে না।
- লিফট, জেনারেটর, মোটর, এসটিপি, ট্রান্সফরমার, জিম সরঞ্জাম ইত্যাদির মতো সরঞ্জাম) যা সীমিত সময়ের জন্য প্রস্তুতকারকের গ্যারান্টি বহন করে
- নদীর গভীরতানির্ণয়, স্যানিটারি, বৈদ্যুতিক, হার্ডওয়্যার ইত্যাদির সাথে সম্পর্কিত জিনিসপত্র, প্রাকৃতিক পরিধান এবং টিয়ার রয়েছে
- সম্প্রসারণ ভাগফল সহ কাঠামোগত এবং অন্যান্য বিকৃতি অনুমোদিত
- পেইন্টিং ইত্যাদির মতো কাজের শর্তাবলী, যা পরিধানের বিষয়
"প্রবর্তক এই চুক্তির সময়সূচী/সংযোজনে উল্লিখিত কোনও তৃতীয় পক্ষের ব্র্যান্ডেড ইনপুট বা ফিক্সচার বা পরিষেবাগুলির কোনও উত্পাদন বা অন্যান্য ত্রুটির জন্য দায়ী থাকবে না, যদি না এটি কাঠামোগত ত্রুটির কারণ হয়," তেলঙ্গানা RERA বলে৷ আরও সতর্কতামূলক নোটে, এটি যোগ করে যে ক্রেতাদের অ্যাসোসিয়েশনকে অবশ্যই যথাযথ নিরাপত্তা, রক্ষণাবেক্ষণ (বার্ষিক রক্ষণাবেক্ষণ/বীমা চুক্তি/চুক্তির ধারাবাহিকতা সহ) এবং নির্মাতার দ্বারা প্রদত্ত সমস্ত ফিক্সচার, সরঞ্জাম এবং যন্ত্রপাতির রক্ষণাবেক্ষণের দায়িত্ব নিতে হবে। এর জন্য নির্মাতা পরবর্তীতে দায়ী থাকবে না হস্তান্তর. "প্রবর্তক বরাদ্দকারী বা কোনো কর্তৃপক্ষ বা তৃতীয় পক্ষ যার উপর প্রবর্তকের কোন নিয়ন্ত্রণ নেই তার কোনো কাজ বা বাদ দেওয়ার কারণে ঘটে যাওয়া কোনো ত্রুটি বা ঘাটতির জন্য দায়ী থাকবে না," এটি যোগ করে। তামিলনাড়ু RERA নিয়ম অনুসারে, নির্মাতাকে অবশ্যই কাঠামোগত ত্রুটিগুলি সংশোধন করতে হবে যতক্ষণ না এগুলি বরাদ্দকারীর কোনও কমিশন বা বাদ দেওয়ার ফলাফল না হয়; ঈশ্বরের কাজ বা প্রাকৃতিক দুর্যোগ বা অগ্নি দুর্ঘটনার কারণে সৃষ্ট কোনো ক্ষতি; কোন ইচ্ছাকৃত, বা দুর্ঘটনাজনিত ক্ষতি; এবং ক্রেতা দ্বারা টেম্পারিং কারণে সৃষ্ট কোনো ক্ষতি. স্বাভাবিক পরিধান এবং টিয়ার কারণে সৃষ্ট ত্রুটিগুলিও ছাড় দেওয়া হয়। তামিলনাড়ু RERA বলেছে, "পাঁচ বছরের পর, অ্যাপার্টমেন্ট এবং/অথবা প্রকল্পে কোনো অভিযুক্ত ত্রুটিপূর্ণ কাজের ক্ষেত্রে বিল্ডারের বিরুদ্ধে কোনো দাবি গ্রহণ করা হবে না।" “প্রবর্তকের দায়বদ্ধতা শুধুমাত্র উপরোক্ত ত্রুটিগুলি সংশোধন/মেরামত করার জন্য সীমাবদ্ধ থাকবে এবং এই চুক্তির অধীনে কোনো ফলপ্রসূ ক্ষতি কভার করা হবে না। কাঠামোগত ত্রুটিগুলি প্লাস্টারিং হেয়ারলাইন ফাটল অন্তর্ভুক্ত করবে না। পণ্যের উপর তৃতীয় পক্ষের ওয়ারেন্টি সংশ্লিষ্ট পণ্যের প্রস্তুতকারকের দ্বারা প্রদত্ত শর্তাবলী দ্বারা নিয়ন্ত্রিত হবে,” এটি যোগ করে।
