কেন আপনার বিনিয়োগ পোর্টফোলিওতে রিয়েল এস্টেট থাকা উচিত?

একজনের বিনিয়োগ পোর্টফোলিওতে রিয়েল এস্টেট থাকা উচিত কিনা তা একটি বহু পুরনো বিতর্ক। এটি সারা বিশ্বে রিয়েল এস্টেটের নির্মিত পরিবেশের মধ্যে আলোচনার বিষয়। উভয় পক্ষের আর্গুমেন্টের নিজস্ব যোগ্যতা আছে, কিন্তু সত্য যে 'এক মাপ সব ফিট' উত্তর নেই। ব্যক্তিগত অর্থের পেশাদাররা বিশ্বাস করেন যে স্টক মার্কেট এবং মিউচুয়াল ফান্ডের পুরষ্কারগুলি বছরে 14%-18% এর মধ্যে অনেক বেশি। অন্যদিকে, রিয়েল এস্টেটের প্রবক্তারা দাবি করেন যে রিয়েল এস্টেট পুরষ্কারগুলি দীর্ঘ সময়ের জন্য কম নয় এবং এটি বিনিয়োগকারীদেরকে চক্রাকার উচ্চ বাজারের অস্থিরতা থেকে বাঁচায়। রিটার্ন অন ইনভেস্টমেন্ট (ROI) হল একজন গড় ভারতীয়ের বিনিয়োগের বাস্কেটের প্রাথমিক মাপকাঠি। সম্পদ শ্রেণীর যোগ্যতা মূল্যায়ন করার জন্য এটি কখনই একমাত্র প্যারামিটার নয়। আসুন কয়েকটি কেস স্টাডি করি যা স্পষ্ট করবে যে কীভাবে বিভিন্ন সম্পদ শ্রেণী বিনিয়োগকারীদের বিভিন্ন সেট এবং বিভিন্ন মানসিকতার জন্য বোঝানো হয়। 

কেস স্টাডি I

ঋষির বাবা প্রায় ২৫ বছর আগে এক টুকরো জমি কিনে ২৫ লাখ টাকা দিয়ে একটি বাড়ি তৈরি করেন। আজ, বাড়ির দাম 3 কোটি টাকা, যা একেবারেই মুখে জল আনা। যাইহোক, প্রকৃত রিটার্নের পরিপ্রেক্ষিতে (মূল্যস্ফীতি সামঞ্জস্য সহ বা ছাড়া) রিটার্নগুলি সোনা, স্টক, বা মিউচুয়াল ফান্ডের মতো অন্যান্য সম্পদ শ্রেণীগুলি যা দেবে তা নয়। চক্রবৃদ্ধি বার্ষিক বৃদ্ধি সম্পত্তির হার (CAGR) মাত্র 10.45%। প্রদত্ত সময়ের মধ্যে, সোনার রিটার্ন হল 12.05% CAGR। মিউচুয়াল ফান্ডগুলি যেগুলি ভারতে 25 বছর পূর্ণ করেছে তারা 14-23% CAGR রেঞ্জে রিটার্ন দিয়েছে। 

কেস স্টাডি II

রশ্মির একটা বাড়ি আছে। 2020 সাল থেকে, কোভিড-এর পরে, তিনি 22% এর CAGR রিটার্ন সহ 50 লক্ষ টাকার একটি পুরস্কৃত স্টক পোর্টফোলিও তৈরি করেছেন। এখন যেহেতু তার আরও বেশি বিনিয়োগ করা উচিত, স্বাভাবিক তাগিদ হল স্টক মার্কেটের সাথে উচ্চ রিটার্নের জন্য যেতে। যাইহোক, তিনি একটি বাণিজ্যিক সম্পত্তি বেছে নিয়েছিলেন যা প্রায় 12% রিটার্ন দেওয়ার প্রতিশ্রুতি দেয়। তার কারণগুলি সহজ: ঝুঁকির বৈচিত্র্যকরণ এবং এমন একটি অবস্থানে থাকা যেখানে তিনি প্রয়োজনের সময় তার যে কোনও বিনিয়োগের ঝুড়িকে তরল করতে পারেন৷ বিপরীতে দুটি কেস স্টাডি একটি ধারণা দিতে পারে যে স্টক মার্কেট এবং মিউচুয়াল ফান্ডগুলি একজন গড় ভারতীয়দের জন্য সেরা বাজি। এটি আপনাকে যা বলে না তা হল প্রতিটি বিনিয়োগকারীর ঝুঁকির ক্ষুধা আলাদা; বিনিয়োগের কারণ ভিন্ন; এবং কেউ একটি ঝুড়িতে সব ডিম রাখতে চায় না। ঐতিহাসিকভাবে, ঝুঁকি-প্রতিরোধী ভারতীয়দের সম্পত্তির প্রতি অনুরাগ রয়েছে। নতুন যুগের বিনিয়োগকারীরা বেশি ঝুঁকি গ্রহণকারী এবং উচ্চ-ঝুঁকি এবং উচ্চ-রিটার্ন সম্পদের ক্লাসে যান। কিন্তু তারা বিনিয়োগের মিশ্রণ এবং মিলের মাধ্যমে ঝুঁকি প্রশমনের জন্য খুবই প্রবণ, যেমনটি রশ্মির কেস স্টাডি II এর মাধ্যমে স্পষ্ট। 

দৃষ্টিকোণ বিষয়

“আমি ঝুঁকি নিতে এবং উচ্চ রিটার্ন নিতে পছন্দ করি কিন্তু তারপরে আমি সব ডিম এক ঝুড়িতে রাখতে চাই না এবং তাই স্টক পোর্টফোলিও তৈরি করার পরে আমি এখন একটি বাণিজ্যিক সম্পত্তি বেছে নিয়েছি। অর্থনীতির যে কোনো প্রদত্ত চক্রে, সমস্ত সম্পদ শ্রেণী সমানভাবে কাজ করছে এবং/অথবা অ-পারফর্ম করছে না। তাই, আমি এই ঝুঁকি প্রশমন কৌশলের সাথে নিরাপদ বোধ করি,” বলেছেন রশ্মি। অভিষেক কাপুর, গ্রুপ সিইও, পুরভাঙ্করা, জোর দিয়েছিলেন যে স্টক মার্কেটের রিটার্ন কখনও কখনও রিয়েল এস্টেটকে ছাড়িয়ে যেতে পারে, তবে শুধুমাত্র স্বল্প মেয়াদের জন্য। রিয়েল এস্টেট বিভিন্ন কারণে একটি শক্তিশালী এবং নির্ভরযোগ্য দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগ হিসাবে রয়ে গেছে। প্রথমত, এটি বাস্তব সম্পদ প্রদান করে যা স্থির ভাড়া আয় উৎপন্ন করে, মুদ্রাস্ফীতির বিরুদ্ধে হেজ প্রদান করে। দ্বিতীয়ত, বৈশিষ্ট্যগুলি সময়ের সাথে উল্লেখযোগ্যভাবে প্রশংসা করতে পারে, বিশেষ করে উচ্চ-চাহিদাযুক্ত এলাকায়। তৃতীয়ত, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ লিভারেজের অনুমতি দেয়, যেখানে ধার করা মূলধন ব্যবহার করে ইক্যুইটি বিনিয়োগে আয় বৃদ্ধি করতে পারে। এছাড়াও, একটি বাস্তব সম্পদে বিনিয়োগ করার সময় সম্পত্তি/সুদ/মূল অর্থপ্রদানের জন্য উপলব্ধ ট্যাক্স বিরতিগুলি ক্রেতার জন্য অতিরিক্ত মূল্য নিয়ে আসে। “অর্থনৈতিক অস্থিরতার সময়ে, রিয়েল এস্টেট একটি নিরাপদ আশ্রয় হিসাবে কাজ করতে পারে, পুঁজি সংরক্ষণ করতে পারে এবং নির্ভরযোগ্য রিটার্ন প্রদান করতে পারে যখন অন্যান্য বিনিয়োগগুলি হ্রাস পেতে পারে। অতএব, যখন বহুমুখীকরণ এবং ঝুঁকি প্রশমন উল্লেখযোগ্য সুবিধা, রিয়েল এস্টেটের অন্তর্নিহিত শক্তি এটিকে যেকোনো বিনিয়োগ কৌশলের একটি মূল্যবান উপাদান করে তোলে। রিয়েল এস্টেটের আবেদন বাজারের অস্থিরতার প্রতিক্রিয়ার বাইরেও প্রসারিত। বিনিয়োগকারীরা রিয়েল এস্টেটের দীর্ঘমেয়াদী প্রশংসা, ভাড়া আয় এবং বাস্তব প্রকৃতির জন্য আকৃষ্ট হয়। যদিও ভিআইএক্স রিয়েল এস্টেটের প্রতি কিছু স্বল্পমেয়াদী আগ্রহকে চালিত করতে পারে, সেক্টরের মৌলিক শক্তি, যেমন প্যাসিভ ইনকাম জেনারেট করার ক্ষমতা, ট্যাক্স সুবিধা প্রদান এবং প্রশংসার সম্ভাবনা প্রদান করার ক্ষমতা হল প্রাথমিক কারণ যা বিনিয়োগকারীদের আকৃষ্ট করে,” বলেছেন কাপুর। শিব পারেখ, প্রতিষ্ঠাতা এবং সিইও, hBits বলেন, " ভারত এমন একটি দেশ যেখানে লোকেরা রিটার্ন জেনারেটিং ফিল্ডে বিনিয়োগ করার পরিবর্তে ব্যাঙ্ক অ্যাকাউন্টে অর্থ সঞ্চয় করে। 'কোথায় বিনিয়োগ করতে হবে' সম্পর্কে আর্থিক জ্ঞান লাভজনক হবে যদি আমরা পরিকল্পনা করি। সোনা বনাম রিয়েল এস্টেট একটি সাধারণ বিভ্রান্তি যখন তাদের প্রত্যেকেরই বিভিন্ন রকমের অস্থিরতা এবং রিটার্নের সম্ভাবনা থাকে, তাই বিনিয়োগের জন্য শূন্য করার আগে এটি বোঝা গুরুত্বপূর্ণ ইক্যুইটি বনাম সোনা বনাম রিয়েল এস্টেটের ভালো-মন্দ।" "বিনিয়োগ একটি ঝুঁকিমুক্ত প্রক্রিয়া নয়, এবং তাই, ঝুঁকি এবং সম্পদ শ্রেণী সম্পর্কে ভাল ধারণা থাকা ভাল। প্রতিটি বিনিয়োগকারীকে বিনিয়োগের জন্য সঠিক সম্পদ শ্রেণী বেছে নেওয়া উচিত, ঝুঁকির জন্য তার নিজের ক্ষুধার উপর নির্ভর করে। সম্পদ শ্রেণীগুলিকে বিস্তৃতভাবে তিন প্রকারে শ্রেণীবদ্ধ করা যেতে পারে — রিয়েল এস্টেট, স্বর্ণ এবং ইক্যুইটি। ইক্যুইটি স্টক এবং মিউচুয়াল ফান্ড হতে পারে; সোনা ভৌতিক হতে পারে, বা গহনা হতে পারে, এবং রিয়েল এস্টেটকে সম্পত্তি হিসাবে সমান করা যেতে পারে,” পারেখ যোগ করেছেন।

রিয়েল এস্টেট: সুবিধা

•  বাস্তব সম্পদ
• এর অন্তর্নিহিত মূল্য কখনই হারাতে পারে না
• মুদ্রাস্ফীতির বিরুদ্ধে হেজ
• ঝুঁকি প্রশমন পণ্য
• ট্যাক্স সুবিধা
• কম উদ্বায়ী

রিয়েল এস্টেট: অসুবিধা

• বড় টিকিটের সাইজ
• ইক্যুইটি বাজারের তুলনায় কম রিটার্ন
• ইলিকুইড অ্যাসেট ক্লাস
• হোল্ডিং এবং রক্ষণাবেক্ষণের সমস্যা
• উচ্চ লেনদেন খরচ

ঝুঁকি ব্যবস্থাপনার জন্য বহুমুখীকরণ একটি গুরুত্বপূর্ণ কৌশল। এমনকি উচ্চ-ঝুঁকি গ্রহণকারীরাও সম্মত হন যে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ একটি পোর্টফোলিওতে ভারসাম্য বজায় রাখে যা ইক্যুইটিগুলিতে ভারী ওজনযুক্ত এবং স্টক মার্কেটের অস্থিরতার সময় স্থিতিশীলতা প্রদান করে। অধিকন্তু, রিয়েল এস্টেটের অন্তর্নিহিত মূল্য এবং উপযোগিতা রয়েছে, যা আবাসন এবং ব্যবসায়িক ক্রিয়াকলাপের জন্য একটি মৌলিক প্রয়োজন, যা প্রায়শই অর্থনৈতিক মন্দার সময় এর চাহিদা বজায় রাখে। যদিও বৈচিত্র্য অপরিহার্য, সম্পত্তি বিনিয়োগ বিভিন্ন স্বতন্ত্র সুবিধা প্রদান করে। এটি কর সুবিধাও অফার করে, যেমন বন্ধকী সুদ এবং অবমূল্যায়নের জন্য কর্তন।

উপসংহার

রিয়েল এস্টেট বনাম সোনা বা ইক্যুইটি নিয়ে তর্ক অর্থহীন, কারণ তারা অগত্যা প্রতিযোগিতা করে না। 'একটি মাপ সকলের জন্য মানানসই' ধারণা নেই এবং প্রতিটি সম্পদ শ্রেণী তাদের নিজস্ব স্বতন্ত্র এক্সপোজার, মানসিকতা, ঝুঁকির ক্ষুধা, সময় দিগন্ত এবং বিনিয়োগের জন্য মূলধনের পরিমাণ সহ বিভিন্ন বিনিয়োগকারীকে আকর্ষণ করে। তবুও যা নিশ্চিত করা যেতে পারে তা হল যে বিভিন্ন সম্পদ শ্রেণীর সামগ্রিক এক্সপোজারের সাথে সেই বিনিয়োগকারীদের জন্য রিয়েল এস্টেট ঝুঁকি প্রশমনের একটি সম্পদ শ্রেণী হিসাবে দাঁড়িয়েছে। ( লেখক Track2Realty-এর প্রধান নির্বাহী কর্মকর্তা।)