এনসিআর সম্পত্তি বাজার কি তার দীর্ঘায়িত মন্দা ঝেড়ে ফেলতে সক্ষম হবে?

রিয়েল এস্টেট আরও পছন্দের বিনিয়োগের বিকল্পে পরিণত হয়েছে, কারণ অন্যান্য সম্পদ শ্রেণীগুলি করোনভাইরাস মহামারীর পরে মার খেয়েছে। যদি বিনিয়োগকারীরা এখন নিরাপদ বিকল্পগুলি অনুসরণ করার জন্য রিয়েল এস্টেট সম্পদের পিছনে ছুটছে, শেষ ব্যবহারকারীরা যারা এই মুহূর্তে কেনার অবস্থানে রয়েছে, তারাও এমন সম্পত্তিগুলির জন্য স্কাউট করছে যা তাদের নিরাপত্তা এবং নিরাপত্তা প্রদান করবে যা প্রায়শই ভাড়ার বাসস্থানের অভাব হয়। COVID-19 দ্বারা সৃষ্ট ক্রেতার আচরণের এই পরিবর্তনগুলির উপর ভিত্তি করে, ভারতের আবাসিক রিয়েলটি বাজারগুলি অন্য যেকোন সম্পদ শ্রেণীর তুলনায় অনেক বেশি মসৃণ পুনরুদ্ধারের পূর্বাভাস দেওয়া হয়েছে। এই প্রবণতার প্রাথমিক লক্ষণ ইতিমধ্যেই চাহিদা ও সরবরাহের সংখ্যায় দৃশ্যমান। এই সামগ্রিক পুনরুদ্ধার কি জাতীয় রাজধানী অঞ্চলের (এনসিআর) রিয়েল এস্টেটেও ইতিবাচক প্রভাব ফেলবে? এনসিআর বাজার অনেক নেতিবাচক প্রচার পেয়েছে, কারণ বড় আকারের প্রকল্প বিলম্ব এবং ডেভেলপার দেউলিয়া হওয়ার অসংখ্য উদাহরণ।

এনসিআর-এ রিয়েল এস্টেটের কী সমস্যা?

এনসিআর-এর দুটি সর্বাধিক প্রভাবশালী রিয়েলটি মার্কেট – নয়ডা এবং গুরগাঁও-এ ব্যাপক বৈচিত্র্য রয়েছে। যাইহোক, অদ্ভুতভাবে যথেষ্ট, এই দুটি রিয়েলটি বাজার একই কারণে ক্ষতিগ্রস্ত হয়েছে যার কারণে তারা অতীতে উন্নতি লাভ করেছিল। href="https://housing.com/noida-uttar-pradesh-overview-P2fqf0dypkiyhifgy" target="_blank" rel="noopener noreferrer">এই অঞ্চলের নেতৃস্থানীয় নির্মাতাদের জন্য সহজলভ্যতার কারণে নয়ডা ছিল সুস্পষ্ট পছন্দ সাশ্রয়ী মূল্যে জমি। বিকাশকারীরা এখানে জমি কেনার জন্য একটি বেললাইন তৈরি করেছে এবং বড় আবাসন প্রকল্প চালু করেছে যাতে লক্ষাধিক লোক বাস করবে। যদিও এই প্রকল্পগুলির পরিকল্পনা করা সহজ ছিল, দুর্বল সম্পাদন এবং তহবিলের অভাবের ফলে এই বাজারের কিছু নেতৃস্থানীয় নির্মাতা দেউলিয়া আদালতে শেষ হয়ে যায়। অন্যদিকে, গুরগাঁওতে , যেখানে ক্রয়ক্ষমতা একটি সমস্যা ছিল, দুর্বল পরিকাঠামোর কারণে ক্রেতারা এই আপাতদৃষ্টিতে প্রিমিয়াম আবাসিক বাজারের ভিন্নতা তৈরি করেছে, যা বছরের পর বছর গড় বৃষ্টিপাতের সাথে মোকাবিলা করতে ব্যর্থ হয়েছে। ক্রেতারা যদি এই হাউজিং মার্কেটে অতিরিক্ত খরচ করতে ইচ্ছুক, কারণ তারা বিশ্বমানের সুযোগ-সুবিধা অফার করার জন্য আপমার্কেট লোকেলে বসবাস করতে চায়, তারা যথাযথ বিদ্যুৎ, পানি এবং পয়ঃনিষ্কাশন ব্যবস্থা সরবরাহের জন্য প্রশাসনের অদক্ষতা দ্বারা ব্যাপকভাবে হতাশ হয়েছিল। ফলস্বরূপ, এই দুটি বাজারে বাড়ির বিক্রয় 2014 সালেই হ্রাস পেতে শুরু করে, যখন একটি দেশব্যাপী মন্দা ভারতের আবাসিক বাজার দখল করে এবং 2019 পর্যন্ত অব্যাহত ছিল, Housing.com ডেটা দেখায়। যদি পুনরুজ্জীবনের কোনো লক্ষণ দেখা যাচ্ছিল, তাহলে #0000ff;" href="https://housing.com/news/impact-of-coronavirus-on-indian-real-estate/" target="_blank" rel="noopener noreferrer">আসলের উপর করোনাভাইরাসের প্রভাব এস্টেট এটিকে স্পষ্টভাবে থামিয়ে দিয়েছে।পতনের বিক্রয় সংখ্যার মধ্যে, এই বাজারের নির্মাতারাও লঞ্চের ক্ষেত্রে চরম সতর্কতা দেখাতে শুরু করে, বিশেষ করে রিয়েল এস্টেট আইন (RERA) কার্যকর হওয়ার পরে।

লকডাউন কীভাবে NCR-তে রিয়েল এস্টেট বাজারের গতিশীলতাকে প্রভাবিত করেছে

2020 সালের এপ্রিল-জুন সময়কালে তাদের সবচেয়ে খারাপ পারফরম্যান্স নথিভুক্ত করার পরে, যখন ভারতে পর্যায়ক্রমে লকডাউনের কারণে অর্থনৈতিক কার্যকলাপ বহুলাংশে বন্ধ ছিল, তখন এনসিআর-এর আবাসন বাজারগুলি বিক্রয়ের ক্ষেত্রে কিছুটা উন্নতি দেখাতে শুরু করেছে। নয়ডা রাজস্ব বিভাগের মতে, এখানে সম্পত্তি নিবন্ধন প্রাক-COVID-19 স্তরের 80%-এ পৌঁছেছে। যদিও গুরুগ্রামের বাজারে একই রকম পরিবর্তন দেখা যায়নি, কর্মকর্তারা আশা করছেন উৎসবের মরসুমে সংখ্যার উন্নতি হবে। 2020 সালের জুলাই-সেপ্টেম্বর সময়ের মধ্যে এনসিআর-এ নতুন সরবরাহ চাপের মধ্যে রয়ে গেছে। করোনাভাইরাস-জনিত পরিস্থিতির কারণে এই অঞ্চলের নির্মাতারা চাহিদা-পার্শ্ব চাপের মধ্যে ভুগছেন। তিন মাসের সময়কালে এনসিআর-এ মোট 4,427 ইউনিট বিক্রি হয়েছিল, যা পদ্ধতিগতভাবে সহজীকরণ দেখেছিল COVID-19 লকডাউন। 3 ত্রৈমাসিকে এনসিআর-এ মোট 940টি তাজা ইউনিট চালু করা হয়েছিল, যা ত্রৈমাসিক-পর-ত্রৈমাসিক (qoq) ভিত্তিতে 53% হ্রাস এবং বছরে (yoy) 86% হ্রাস দেখায়। বিক্রয়ের দিক থেকে, গুরগাঁও বিক্রয়ের সংখ্যাগরিষ্ঠ (59%) রেকর্ড করেছে, তারপরে গ্রেটার নয়ডা সামগ্রিক বিক্রয়ের 13% অংশ নিয়ে রয়েছে। ইনভেন্টরি ওভারহ্যাং, তবে, এটাও ইঙ্গিত করে যে ক্রেতারা এখনও এই বাজার সম্পর্কে আত্মবিশ্বাসী নন, যদিও এর বিশাল ক্রয়ক্ষমতা। মুম্বাই এবং পুনেতে দেখা মাত্রার তুলনায় এখানে ইনভেন্টরি স্টক কম হওয়া সত্ত্বেও, এই মার্কেটের নির্মাতারা অবিক্রিত স্টক বিক্রি করতে অনেক বেশি সময় নেবে।

শীর্ষ আট বাজারে ইনভেন্টরি স্টক এবং overhang

শহর	30শে সেপ্টেম্বর, 2020 তারিখে ইনভেন্টরি	ইনভেন্টরি ওভারহ্যাং
আহমেদাবাদ	38,736	31
ব্যাঙ্গালোর	72,754	36
চেন্নাই	34,902	39
হায়দ্রাবাদ	৩৩,০৭২	25
কলকাতা	31,070	39
এমএমআর	2,72,248	52
এনসিআর	১,০৭,৬৩৪	58
পুনে	১,৩২,৬৫২	37
জাতীয়	7,23,068	43

উৎস: রিয়েল ইনসাইট Q3 2020 "বিগত তিন থেকে চার বছর ধরে দেশব্যাপী এবং বিশেষ করে এনসিআর-এর রিয়েলটি বাজার অশান্ত হয়ে উঠেছে, কারণ একাধিক কারণের কারণে – নোট বাতিল, জিএসটি বাস্তবায়ন, ডেভেলপারদের কাছ থেকে প্রকল্পে বিলম্ব যার ফলে আস্থার ঘাটতি, তারল্য সমস্যা ডেভেলপার, ইত্যাদির সাথে। যাইহোক, ভোক্তাদের দৃষ্টিকোণ থেকে ইতিবাচক ফলাফল হল যে গত কয়েক বছরে দামগুলি 15% থেকে 20% পর্যন্ত সংশোধন হয়েছে। এই প্রথম দিকে কোভিড-19 সংকটের কারণে বাজারটি পুনরুজ্জীবিত হতে দেখছিল। বছর। চার থেকে পাঁচ মাসের জন্য সমস্ত বিকাশকারীদের জন্য বিক্রয় গতি সম্পূর্ণভাবে হারিয়ে গিয়েছিল কিন্তু আগস্টের পর থেকে বাজার পুনরুদ্ধারের লক্ষণ দেখাতে শুরু করেছে," বলেছেন শালিন রায়না, এমডি-আবাসিক পরিষেবা, কুশম্যান এবং ওয়েকফিল্ড ৷

এনসিআর রিয়েল এস্টেট: এগিয়ে যাওয়ার উপায় কী?

করোনাভাইরাস পরিস্থিতির কারণে এবং অর্ধ দশকেরও বেশি সময় ধরে এনসিআর বাজার ছাড়তে অস্বীকার করা সাধারণ মন্দার কারণে তারা যে প্রচণ্ড চাপের মুখোমুখি হয়েছে, তা সত্ত্বেও, এখানকার নির্মাতারা আশাবাদী। “এনসিআর বাজার ভারতের বৃহত্তম রিয়েলটি বাজারগুলির মধ্যে একটি। সরকার ভালভাবে জানে যে এই অঞ্চলে দেওয়া একটি ডান ধাক্কা, সামগ্রিক উপর একটি উল্লেখযোগ্য প্রভাব ফেলবে অর্থনীতি,” বলেছেন বিকাশ ভাসিন, সিএমডি, সায়া গ্রুপ । একই সময়ে, নয়ডায় আবাসন প্রকল্প রয়েছে এমন বিকাশকারীরাও আশাবাদী যে ফিল্ম সিটি এবং জেওয়ার বিমানবন্দরের মতো মেগা প্রকল্পগুলি এই অঞ্চলটিকে সাহায্য করবে৷ এছাড়াও UP ফিল্ম সিটি নয়ডার রিয়েলটি মার্কেটকে রুপান্তরিত করবে কিনা সে সম্পর্কে আমাদের বিশ্লেষণ পড়ুন “বিল্ডাররা সাম্প্রতিক ঘোষণার বিষয়ে ইতিবাচক, নোইডা ফিল্ম সিটির বিপরীতে। এটি নয়ডাকে বিনিয়োগকারীদের জন্য সবচেয়ে কাঙ্খিত রিয়েলটি গন্তব্য হিসেবে স্থান দিয়েছে। এমনকি শেষ-ব্যবহারকারীরা ভাড়ার রিটার্নের মাধ্যমে বা কেবল সম্পত্তির মূলধনের মূল্যায়নের মাধ্যমে উপার্জন করতে চাইছেন, নয়ডা বিবেচনা করতে আগ্রহী হবেন,” অমিত মোদী, পরিচালক, ABA কর্পোরেশন এবং প্রেসিডেন্ট-নির্বাচিত, CREDAI, ওয়েস্টার্ন ইউপি বজায় রেখেছেন ।

ওম্যাক্স লিমিটেডের সিইও মোহিত গোয়েল উল্লেখ করেছেন যে অবকাঠামোগত উন্নয়ন গত 10-15 বছরে নয়ডা এবং গ্রেটার নয়ডাকে বদলে দিয়েছে। এখন, জেওয়ার বিমানবন্দর এবং প্রস্তাবিত ফিল্ম সিটি, নয়ডা, গ্রেটার নয়ডা এবং যমুনা এক্সপ্রেসওয়েতে রিয়েল এস্টেটের উপর একই রকম প্রভাব ফেলবে, তিনি বলেছেন। মনোজ গৌর, এমডি, গৌরসের মতে গ্রুপ, এই ধরনের বড় উন্নয়ন উন্নয়ন এবং বিনিয়োগে অনেক ইতিবাচক গতি আনে।

নয়ডায় দামের প্রবণতা দেখুন

মোদি অবশ্য স্বীকার করেছেন যে নির্মাতারা বর্তমানে প্রচণ্ড চাপের মধ্যে রয়েছে। “ব্যবসা পুনরুদ্ধার করছে। নির্দেশটি ইতিবাচক তবে কয়েক মাস লকডাউন এবং পরবর্তী চ্যালেঞ্জগুলির দ্বারা তৈরি শূন্যতা পূরণ করতে কর্তৃপক্ষের কাছ থেকে অনেক সময় এবং সমর্থন প্রয়োজন, "তিনি বলেছেন।

ভাসিনের মতে, বিক্ষিপ্ত শ্রমশক্তি, সরবরাহ শৃঙ্খলে ব্যাঘাত ইত্যাদির মতো চ্যালেঞ্জিং পরিস্থিতির পরবর্তী প্রভাবগুলি প্রশমিত করার জন্য আরও শেষ-ব্যবহারকারীকেন্দ্রিক সংস্কার প্রয়োজন। গুরগাঁওয়ের মতো, মধ্য-আয়ের ক্রেতাদের মধ্যে দাম একটি উদ্বেগ রয়ে গেছে। হাউজিং ডট কমের সংখ্যাগুলি দেখায় যে বার্ষিক মূল্য 3% সংশোধন করার পরেও, গুরগাঁওয়ের গড় সম্পত্তির হার বর্তমানে প্রতি বর্গফুট 6,220 টাকায় দাঁড়িয়েছে। এটি নয়ডায় সম্পত্তির গড় হার থেকে অনেক বেশি, প্রতি বর্গফুট 4,100 টাকা। ft. এই কারণে, এটি আরো সাশ্রয়ী মূল্যের সেক্টর দ্বারকা এক্সপ্রেসওয়ের ধারে নিউ গুরগাঁও, যেখানে সেপ্টেম্বরের ত্রৈমাসিকে কিছু কার্যকলাপ দেখা গেছে। গুরগাঁওয়ের রিয়েল এস্টেট বাজারকে মহামারী দ্বারা প্রভাবিত পরিবর্তনগুলির সাথে খাপ খাইয়ে নিতে হবে এবং হয় এর পরিকাঠামো আপগ্রেড করতে হবে বা এর গড় মান কমাতে হবে, পুনরুদ্ধারের চিহ্ন অর্জন করতে।

দিল্লি এনসিআর-এ সম্পত্তি কেনার জন্য এটি কি উপযুক্ত সময়?

NCR-এর মূল হাউজিং মার্কেটে মূল্য সংশোধনের কথা বিবেচনা করে, বিশেষজ্ঞরা ক্রেতাদের বিনিয়োগের পক্ষে পরামর্শ দেন, বিশেষ করে যেহেতু এখন কেনার খরচ বেশ কম, কারণ রেকর্ড কম হোম লোনের সুদের হার এবং সহজ অর্থপ্রদানের বিকল্প সহ উত্সব অফারগুলির উপলব্ধতার কারণে৷

বিশেষজ্ঞরা অবশ্য ক্রেতাদের শুধুমাত্র ভালো ট্র্যাক রেকর্ড সহ ডেভেলপার বেছে নেওয়ার পরামর্শ দেন। “যদিও শ্রম সমস্যা, ডেভেলপারদের তারল্য সমস্যা, চাকরি হারানো এবং সামষ্টিক-অর্থনৈতিক পরিবেশের কারণে প্রকল্প বিলম্বের মতো চ্যালেঞ্জগুলি বাস্তবসম্মত বাধা, স্থিতিশীল চাকরি/ব্যবসা সহ শেষ-ব্যবহারকারীদের জন্য আবাসিক রিয়েলটিতে বিনিয়োগ করার জন্য এটি একটি দুর্দান্ত সময়, ডেভেলপার/সংক্ষিপ্ত-তালিকাভুক্ত প্রকল্পে যথাযথ যথাযথ অধ্যবসায় সহ,” রায়না শেষ করেছেন।

FAQ

নয়ডায় সম্পত্তির গড় হার কত?

Housing.com-এর তথ্য অনুযায়ী, 2020 সালের অক্টোবর পর্যন্ত নয়ডায় সম্পত্তির গড় হার 4,100 টাকা প্রতি বর্গফুট।

গুরগাঁওয়ের গড় সম্পত্তির হার কত?

Housing.com-এর তথ্য অনুযায়ী, অক্টোবর 2020 অনুযায়ী গুরগাঁওয়ে সম্পত্তির গড় হার প্রতি বর্গ ফুটে 6,220 টাকা।

নয়ডায় প্রধান পরিকাঠামো প্রকল্পগুলি কী কী?

জেওয়ার বিমানবন্দর এবং নয়ডা ফিল্ম সিটি এই অঞ্চলের দুটি বড়-টিকিট প্রকল্প।