ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ (ನಿಯಂತ್ರಣ ಮತ್ತು ಅಭಿವೃದ್ಧಿ) ಕಾಯಿದೆ, 2016 ( RERA ) ಭಾರತದಲ್ಲಿನ ಡೆವಲಪರ್‌ಗಳು ತಮ್ಮ ಸ್ವಂತ ಖರ್ಚಿನಲ್ಲಿ ವಸತಿ ಯೋಜನೆಯಲ್ಲಿನ ರಚನಾತ್ಮಕ ದೋಷಗಳನ್ನು ಸರಿಪಡಿಸಲು ನಿರ್ಬಂಧಿಸುತ್ತದೆ. ಕಾನೂನಿನಡಿಯಲ್ಲಿ ಅಂತಹ ದೋಷಗಳನ್ನು ಸಂಪೂರ್ಣವಾಗಿ ಸರಿಪಡಿಸಲು ಸಮಯ ಮಿತಿ ಐದು ವರ್ಷಗಳ ಸ್ವಾಧೀನವನ್ನು ನೀಡುತ್ತದೆ. ಇದನ್ನು ವಸತಿ ಉದ್ಯಮದಲ್ಲಿ ಬಿಲ್ಡರ್ ವಾರಂಟಿ ಎಂದು ಕರೆಯಲಾಗುತ್ತದೆ.
ಬಿಲ್ಡರ್ ವಾರಂಟಿ ಬಗ್ಗೆ RERA ಏನು ಹೇಳುತ್ತದೆ?
RERA ದ ಸೆಕ್ಷನ್ 14 (3) ಹೇಳುತ್ತದೆ: “ಯಾವುದೇ ರಚನಾತ್ಮಕ ದೋಷ ಅಥವಾ ಕೆಲಸದಲ್ಲಿ ಯಾವುದೇ ಇತರ ದೋಷ, ಗುಣಮಟ್ಟ ಅಥವಾ ಸೇವೆಗಳನ್ನು ಒದಗಿಸುವುದು ಅಥವಾ ಅಂತಹ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಮಾರಾಟದ ಒಪ್ಪಂದದ ಪ್ರಕಾರ ಪ್ರವರ್ತಕರ ಯಾವುದೇ ಇತರ ಜವಾಬ್ದಾರಿಗಳನ್ನು ಗಮನಕ್ಕೆ ತರಲಾಗುತ್ತದೆ ಸ್ವಾಧೀನ ಹಸ್ತಾಂತರಿಸಿದ ದಿನಾಂಕದಿಂದ ಹಂಚಿಕೆದಾರರಿಂದ ಐದು ವರ್ಷಗಳ ಅವಧಿಯೊಳಗೆ ಪ್ರವರ್ತಕರು, ಅಂತಹ ದೋಷಗಳನ್ನು ಹೆಚ್ಚಿನ ಶುಲ್ಕವಿಲ್ಲದೆ 30 ದಿನಗಳಲ್ಲಿ ಸರಿಪಡಿಸುವುದು ಪ್ರವರ್ತಕರ ಕರ್ತವ್ಯವಾಗಿರುತ್ತದೆ. ಅಂತಹ ಸಮಯದೊಳಗೆ ಅಂತಹ ದೋಷಗಳನ್ನು ಸರಿಪಡಿಸಲು ಪ್ರವರ್ತಕರು ವಿಫಲವಾದಲ್ಲಿ, ಬಾಧಿತ ಹಂಚಿಕೆದಾರರು ಈ ಅಧಿನಿಯಮದ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಒದಗಿಸಿದ ರೀತಿಯಲ್ಲಿ ಸೂಕ್ತ ಪರಿಹಾರವನ್ನು ಪಡೆಯಲು ಅರ್ಹರಾಗಿರುತ್ತಾರೆ.
ಬಿಲ್ಡರ್ ವಾರಂಟಿ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಏನು ಒಳಗೊಂಡಿದೆ ಮತ್ತು ಯಾವುದು ಅಲ್ಲ?
| ಒಳಗೊಂಡಿದೆ | ಆವರಿಸಿಲ್ಲ |
| ವಿನ್ಯಾಸದ ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳಿಂದಾಗಿ ದೋಷಗಳು ಇಂಜಿನಿಯರ್ಡ್ ಕಟ್ಟಡ ರಚನೆಯ ಬಲವರ್ಧಿತ ಸಿಮೆಂಟ್ ಕಾಂಕ್ರೀಟ್ (RCC) ಅಥವಾ ಸ್ಟ್ರಕ್ಚರಲ್ ಮೈಲ್ಡ್ ಸ್ಟೀಲ್ (MS) ಅಂಶಗಳು | ದೇವರ ಕ್ರಿಯೆಯಿಂದ ಹಾನಿ |
| RCC ಅಥವಾ MS ಕೆಲಸದ ದೋಷಪೂರಿತ ಅಥವಾ ಕೆಟ್ಟ ಕೆಲಸದಿಂದಾಗಿ ದೋಷಗಳು | ವಿಧ್ವಂಸಕತೆ |
| ಅಂತಹ RCC ಅಥವಾ MS ಕೆಲಸದಲ್ಲಿ ಬಳಸಿದ ವಸ್ತುಗಳ ಕಾರಣದಿಂದಾಗಿ ದೋಷಗಳು | ಪ್ಲಾಸ್ಟರಿಂಗ್ ಕೂದಲಿನ ಬಿರುಕು |
| RCC ಅಥವಾ MS ಕೆಲಸದ ವೈಫಲ್ಯಗಳ ಪರಿಣಾಮವಾಗಿ ಉಂಟಾಗುವ ಕಲ್ಲಿನ ಕೆಲಸದಲ್ಲಿನ ಪ್ರಮುಖ ಬಿರುಕುಗಳು | ಉತ್ಪನ್ನಗಳ ಮೇಲೆ ಮೂರನೇ ವ್ಯಕ್ತಿಯ ಖಾತರಿ |
| ನಿರ್ಲಕ್ಷ್ಯ, ಕೆಳದರ್ಜೆಯ ವಸ್ತುಗಳ ಬಳಕೆ ಅಥವಾ ಪ್ರವರ್ತಕರಿಂದ ಅಭ್ಯಾಸದ ನಿಯಂತ್ರಕ ಸಂಹಿತೆಗಳನ್ನು ಅನುಸರಿಸದಿರುವ ಕಾರಣದಿಂದ ಯಾವುದೇ ದೋಷ ಸಂಭವಿಸಿದೆ ಎಂದು ಸ್ಥಾಪಿಸಲಾಗಿದೆ | ಸಾಮಾನ್ಯ ಉಡುಗೆ ಮತ್ತು ಕಣ್ಣೀರಿನ ಕಾರಣದಿಂದ ಉಂಟಾಗುವ ದೋಷಗಳು |
| —- | ನೈಸರ್ಗಿಕ ವಿಕೋಪಗಳಿಂದ ಉಂಟಾಗುವ ಹಾನಿ |
| —- | ಬೆಂಕಿ ಅವಘಡಗಳಿಂದ ಉಂಟಾದ ಹಾನಿಗಳು |
| —- | ಉದ್ದೇಶಪೂರ್ವಕ ಅಥವಾ ಆಕಸ್ಮಿಕ ಹಾನಿ |
| —- | ಖರೀದಿದಾರರಿಂದ ಟ್ಯಾಂಪರಿಂಗ್‌ನಿಂದ ಉಂಟಾಗುವ ಹಾನಿಗಳು |
ಬಿಲ್ಡರ್ ವಾರಂಟಿಯು ಒಳಗೊಂಡಿರಬೇಕಾದ ರಚನಾತ್ಮಕ ದೋಷದ ಅರ್ಹತೆ ಏನು?
ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಕಾನೂನಿನ ಕೇಂದ್ರ ಆವೃತ್ತಿಯು ರಚನಾತ್ಮಕ ದೋಷ ಅಥವಾ ದೋಷದ ಪದಗಳನ್ನು ವ್ಯಾಖ್ಯಾನಿಸುವುದಿಲ್ಲ ಕೆಲಸಗಾರಿಕೆ. ಆದಾಗ್ಯೂ, ಹಲವಾರು ರಾಜ್ಯಗಳು ತಮ್ಮ ಕೇಂದ್ರ ಕಾನೂನಿನ ಆವೃತ್ತಿಯಲ್ಲಿ ಈ ನಿಯಮಗಳನ್ನು ಅರ್ಹತೆ ಪಡೆದಿವೆ. ಉದಾಹರಣೆಗೆ, ಹರಿಯಾಣ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ (ನಿಯಂತ್ರಣ ಮತ್ತು ಅಭಿವೃದ್ಧಿ) ನಿಯಮಗಳು 2017, ರಚನಾತ್ಮಕ ದೋಷಗಳನ್ನು "ಕಟ್ಟಡ, ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ಅಥವಾ ಘಟಕದ ಗೊತ್ತುಪಡಿಸಿದ ಲೋಡ್-ಬೇರಿಂಗ್ ಅಂಶಗಳಿಗೆ ದೋಷಗಳು, ಒಡೆಯುವಿಕೆ ಅಥವಾ ಬಿರುಕುಗಳು, ಕಾಲಾನಂತರದಲ್ಲಿ ಕಾಣಿಸಿಕೊಳ್ಳುವ ನಿಜವಾದ ಭೌತಿಕ ಹಾನಿ / ದೋಷಗಳು ಎಂದು ವ್ಯಾಖ್ಯಾನಿಸುತ್ತದೆ. ಲೋಡ್ ಬೇರಿಂಗ್ ಕಾಲಮ್‌ಗಳು, ಗೋಡೆಗಳು, ಚಪ್ಪಡಿಗಳು, ಕಿರಣಗಳು ಇತ್ಯಾದಿಗಳಂತಹ ಅಂಶಗಳು ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ಅಥವಾ ಕಟ್ಟಡದ ಶಕ್ತಿ ಮತ್ತು ಸ್ಥಿರತೆಯ ಮೇಲೆ ಪರಿಣಾಮ ಬೀರಬಹುದು. ಇವುಗಳನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಿರಬಹುದು ಎಂದು ರಾಜ್ಯ RERA ಹೇಳುತ್ತದೆ:
- ಬಲವರ್ಧಿತ ಸಿಮೆಂಟ್ ಕಾಂಕ್ರೀಟ್ (RCC), ಅಥವಾ ವಿನ್ಯಾಸದ (ರಚನಾತ್ಮಕವಾಗಿ ವಿನ್ಯಾಸಗೊಳಿಸಿದ) ಕಟ್ಟಡ ರಚನೆಯ ರಚನಾತ್ಮಕ ಸೌಮ್ಯ ಉಕ್ಕಿನ (MS) ಅಂಶಗಳ ವಿನ್ಯಾಸದ ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳಿಂದಾಗಿ ದೋಷಗಳು
- RCC ಅಥವಾ MS ಕೆಲಸದ ದೋಷಪೂರಿತ ಅಥವಾ ಕೆಟ್ಟ ಕೆಲಸದಿಂದಾಗಿ ದೋಷಗಳು
- ಅಂತಹ RCC ಅಥವಾ MS ಕೆಲಸದಲ್ಲಿ ಬಳಸಿದ ವಸ್ತುಗಳ ಕಾರಣದಿಂದಾಗಿ ದೋಷಗಳು
- RCC ಅಥವಾ MS ಕೆಲಸದ ವೈಫಲ್ಯಗಳ ಪರಿಣಾಮವಾಗಿ ಉಂಟಾಗುವ ಕಲ್ಲಿನ ಕೆಲಸದಲ್ಲಿನ ಪ್ರಮುಖ ಬಿರುಕುಗಳು
- ನಿರ್ಲಕ್ಷ್ಯ, ಕೆಳದರ್ಜೆಯ ವಸ್ತುಗಳ ಬಳಕೆ ಅಥವಾ ಪ್ರವರ್ತಕರಿಂದ ಅಭ್ಯಾಸದ ನಿಯಂತ್ರಕ ನಿಯಮಗಳಿಗೆ ಬದ್ಧವಾಗಿರದ ಕಾರಣದಿಂದ ಯಾವುದೇ ದೋಷ ಸಂಭವಿಸಿದೆ ಎಂದು ಸ್ಥಾಪಿಸಲಾಗಿದೆ
"ಮೂಲ ವಿಶೇಷಣಗಳು/ವಿನ್ಯಾಸದಿಂದ ರಚನಾತ್ಮಕ ಅಥವಾ ವಾಸ್ತುಶಿಲ್ಪದ ಬದಲಾವಣೆಗಳನ್ನು ಕೈಗೊಳ್ಳುವ ಮೂಲಕ ಹಂಚಿಕೆದಾರರಿಂದ ಪ್ರೇರೇಪಿಸಲ್ಪಟ್ಟ ಯಾವುದೇ ರಚನಾತ್ಮಕ/ವಾಸ್ತು ದೋಷಗಳಿಗೆ ಪ್ರವರ್ತಕರು ಜವಾಬ್ದಾರರಾಗಿರುವುದಿಲ್ಲ" ಎಂದು ಹರಿಯಾಣ RERA ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸುತ್ತದೆ. ಸಹ ನೋಡಿ: #0000ff;"> ಡೆವಲಪರ್‌ಗಳು ಗ್ರಾಹಕರನ್ನು ಓಲೈಸಲು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ವಾರಂಟಿಗಳಿಗೆ ತಿರುಗುತ್ತಾರೆ
ವಸತಿ ಯೋಜನೆಯಲ್ಲಿ ರಚನಾತ್ಮಕ ದೋಷಗಳೆಂದು ಏನು ಅರ್ಹತೆ ಹೊಂದಿಲ್ಲ?
ತೆಲಂಗಾಣ RERA ರಚನಾತ್ಮಕ ದೋಷಗಳು ಎಂದು ಏನನ್ನು ರೂಪಿಸುವುದಿಲ್ಲ ಎಂದು ವ್ಯಾಖ್ಯಾನಿಸುತ್ತದೆ.
- ಲಿಫ್ಟ್‌ಗಳು, ಜನರೇಟರ್, ಮೋಟಾರ್‌ಗಳು, ಎಸ್‌ಟಿಪಿ, ಟ್ರಾನ್ಸ್‌ಫಾರ್ಮರ್‌ಗಳು, ಜಿಮ್ ಉಪಕರಣಗಳು ಇತ್ಯಾದಿ) ಇದು ಸೀಮಿತ ಅವಧಿಗೆ ತಯಾರಕರ ಖಾತರಿಗಳನ್ನು ಹೊಂದಿರುತ್ತದೆ
- ಕೊಳಾಯಿ, ನೈರ್ಮಲ್ಯ, ಎಲೆಕ್ಟ್ರಿಕಲ್, ಹಾರ್ಡ್‌ವೇರ್ ಇತ್ಯಾದಿಗಳಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಫಿಟ್ಟಿಂಗ್‌ಗಳು, ನೈಸರ್ಗಿಕ ಉಡುಗೆ ಮತ್ತು ಕಣ್ಣೀರು
- ವಿಸ್ತರಣೆಯ ಅಂಶವನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಂತೆ ರಚನಾತ್ಮಕ ಮತ್ತು ಇತರ ವಿರೂಪಗಳನ್ನು ಅನುಮತಿಸಲಾಗಿದೆ
- ಪೇಂಟಿಂಗ್ ಇತ್ಯಾದಿ ಕೆಲಸದ ನಿಯಮಗಳು, ಇದು ಸವೆತ ಮತ್ತು ಕಣ್ಣೀರಿಗೆ ಒಳಪಟ್ಟಿರುತ್ತದೆ
"ಈ ಒಪ್ಪಂದದ ವೇಳಾಪಟ್ಟಿ/ಅನುಬಂಧದಲ್ಲಿ ನಮೂದಿಸಲಾದ ಯಾವುದೇ ಮೂರನೇ ವ್ಯಕ್ತಿಯ ಯಾವುದೇ ಬ್ರ್ಯಾಂಡೆಡ್ ಇನ್‌ಪುಟ್‌ಗಳು ಅಥವಾ ಫಿಕ್ಚರ್‌ಗಳು ಅಥವಾ ಸೇವೆಗಳ ಯಾವುದೇ ಉತ್ಪಾದನೆ ಅಥವಾ ಇತರ ದೋಷಗಳಿಗೆ ಪ್ರವರ್ತಕರು ಜವಾಬ್ದಾರರಾಗಿರುವುದಿಲ್ಲ, ಇದು ರಚನಾತ್ಮಕ ದೋಷಕ್ಕೆ ಕಾರಣವಾಗದ ಹೊರತು," ತೆಲಂಗಾಣ RERA ಹೇಳುತ್ತದೆ. ಹೆಚ್ಚು ಎಚ್ಚರಿಕೆಯ ಟಿಪ್ಪಣಿಯಲ್ಲಿ, ಖರೀದಿದಾರರ ಸಂಘವು ಸರಿಯಾದ ಸುರಕ್ಷತೆ, ನಿರ್ವಹಣೆ (ವಾರ್ಷಿಕ ನಿರ್ವಹಣೆ/ವಿಮಾ ಒಪ್ಪಂದಗಳು/ಒಪ್ಪಂದಗಳ ನಿರಂತರತೆ ಸೇರಿದಂತೆ) ಮತ್ತು ಬಿಲ್ಡರ್ ಒದಗಿಸಿದ ಎಲ್ಲಾ ಫಿಕ್ಚರ್‌ಗಳು, ಉಪಕರಣಗಳು ಮತ್ತು ಯಂತ್ರೋಪಕರಣಗಳ ನಿರ್ವಹಣೆಯ ಜವಾಬ್ದಾರಿಯನ್ನು ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಬೇಕು ಎಂದು ಸೇರಿಸುತ್ತದೆ. ಇದಕ್ಕಾಗಿ, ಬಿಲ್ಡರ್ ನಂತರ ಹೊಣೆಗಾರರಾಗಿರುವುದಿಲ್ಲ ಹಸ್ತಾಂತರಿಸುವುದು. "ಹಂಚಿಕೆದಾರರು ಅಥವಾ ಯಾವುದೇ ಅಧಿಕಾರ ಅಥವಾ ಮೂರನೇ ವ್ಯಕ್ತಿಯ ಮೇಲೆ ಯಾವುದೇ ಆಕ್ಟ್ ಅಥವಾ ಲೋಪದಿಂದ ಉಂಟಾಗುವ ಯಾವುದೇ ದೋಷ ಅಥವಾ ಕೊರತೆಗೆ ಪ್ರವರ್ತಕರು ಜವಾಬ್ದಾರರಾಗಿರುವುದಿಲ್ಲ" ಎಂದು ಅದು ಸೇರಿಸುತ್ತದೆ. ತಮಿಳುನಾಡು RERA ನಿಯಮಗಳ ಪ್ರಕಾರ, ಬಿಲ್ಡರ್ ಯಾವುದೇ ರಚನಾತ್ಮಕ ದೋಷಗಳನ್ನು ಸರಿಪಡಿಸಬೇಕು ಅಲ್ಲಿಯವರೆಗೆ ಇವುಗಳು ಯಾವುದೇ ಕಮಿಷನ್ ಅಥವಾ ಹಂಚಿಕೆಯ ಲೋಪದಿಂದ ಉಂಟಾಗುವುದಿಲ್ಲ; ದೇವರ ಕ್ರಿಯೆಗಳು ಅಥವಾ ನೈಸರ್ಗಿಕ ವಿಪತ್ತುಗಳು ಅಥವಾ ಬೆಂಕಿ ಅಪಘಾತಗಳಿಂದ ಉಂಟಾಗುವ ಯಾವುದೇ ಹಾನಿಗಳು; ಯಾವುದೇ ಉದ್ದೇಶಪೂರ್ವಕ, ಅಥವಾ ಆಕಸ್ಮಿಕ ಹಾನಿ; ಮತ್ತು ಖರೀದಿದಾರರಿಂದ ಟ್ಯಾಂಪರಿಂಗ್‌ನಿಂದ ಉಂಟಾಗುವ ಯಾವುದೇ ಹಾನಿಗಳು. ಸಾಮಾನ್ಯ ಉಡುಗೆ ಮತ್ತು ಕಣ್ಣೀರಿನ ಕಾರಣದಿಂದಾಗಿ ಉಂಟಾಗುವ ದೋಷಗಳನ್ನು ಸಹ ವಿನಾಯಿತಿ ನೀಡಲಾಗುತ್ತದೆ. "ಐದು ವರ್ಷಗಳ ಅವಧಿಯ ನಂತರ, ಯಾವುದೇ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ಮತ್ತು/ಅಥವಾ ಯೋಜನೆಯಲ್ಲಿ ಯಾವುದೇ ದೋಷಪೂರಿತ ಕೆಲಸಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ಬಿಲ್ಡರ್ ವಿರುದ್ಧ ಯಾವುದೇ ಕ್ಲೈಮ್ ಅನ್ನು ಸ್ವೀಕರಿಸಲಾಗುವುದಿಲ್ಲ" ಎಂದು ತಮಿಳುನಾಡು RERA ಹೇಳುತ್ತದೆ. “ಮೇಲಿನ ದೋಷಗಳನ್ನು ಸರಿಪಡಿಸಲು/ದುರಸ್ತಿ ಮಾಡಲು ಮಾತ್ರ ಪ್ರವರ್ತಕರ ಹೊಣೆಗಾರಿಕೆಯನ್ನು ನಿರ್ಬಂಧಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಯಾವುದೇ ಪರಿಣಾಮದ ಹಾನಿಗಳನ್ನು ಈ ಒಪ್ಪಂದದ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಒಳಗೊಂಡಿರುವುದಿಲ್ಲ. ರಚನಾತ್ಮಕ ದೋಷಗಳು ಪ್ಲ್ಯಾಸ್ಟರಿಂಗ್ ಹೇರ್ಲೈನ್ ಕ್ರ್ಯಾಕ್ ಅನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಿರುವುದಿಲ್ಲ. ಉತ್ಪನ್ನಗಳ ಮೇಲಿನ ಮೂರನೇ ವ್ಯಕ್ತಿಯ ಖಾತರಿಯನ್ನು ಆಯಾ ಉತ್ಪನ್ನಗಳ ತಯಾರಕರು ಒದಗಿಸಿದ ನಿಯಮಗಳು ಮತ್ತು ಷರತ್ತುಗಳಿಂದ ನಿಯಂತ್ರಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ, ”ಇದು ಸೇರಿಸುತ್ತದೆ.
