মার্কিন যুক্তরাষ্ট্র, সিঙ্গাপুর এবং জাপানের মতো পরিপক্ক বাজারে, রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট (REITs) বহু দশক ধরে একটি জনপ্রিয় পণ্য। অন্যদিকে ভারতে, REIT- এর গ্রহণ ধীরগতির হয়েছে। মার্কেট রেগুলেটর, সেবি, এক দশকেরও বেশি প্রস্তুতির পর শুধুমাত্র অক্টোবর ২০১ in সালে REIT নির্দেশিকাগুলি আনুষ্ঠানিকভাবে রূপান্তরিত করে। সিকিউরিটিজ অ্যান্ড এক্সচেঞ্জ বোর্ড অব ইন্ডিয়া (সেবি) তাদের জনপ্রিয়তা বাড়াতে REIT- এর নিয়ন্ত্রণে বেশ কিছু পরিবর্তন এনেছে। এই প্রবন্ধে, আমরা REIT- এর বিশ্বব্যাপী গৃহীত সমস্ত দিক, সেগুলি কীভাবে কাজ করে এবং কী কারণে ভারতে তাদের দুর্বল পারফরম্যান্সের কারণ হয়েছে, সে সম্পর্কে কথা বলব।
REITs কি?
রিয়েল এস্টেটের সাথে সংযুক্ত, REITs বিনিয়োগের যানবাহন যা বিনিয়োগকারীদের অর্থ মিউচুয়াল ফান্ডের মতো জমা করে এবং বিভিন্ন ধরনের স্থাবর সম্পদ কেনার জন্য বিনিয়োগ করে। এই সম্পদগুলি এমনভাবে পরিচালিত হয় যা মূলধন মূল্যায়নের পাশাপাশি ভাড়া এবং ইজারা থেকে নিয়মিত আয়ের উত্পাদন নিশ্চিত করে। REITs তালিকাভুক্ত হওয়ার পরে স্টক এক্সচেঞ্জে লেনদেন করা যায়। মিউচুয়াল ফান্ডের অনুরূপ একটি বিনিয়োগ বাহন, তার তিন স্তরের কাঠামোর কারণে, REITs আয়-উৎপাদনকারী রিয়েল এস্টেটের মালিক এবং পরিচালনা করে অফিস, মল, ইন্ডাস্ট্রিয়াল পার্ক, গুদাম, আতিথেয়তা, স্বাস্থ্যসেবা কেন্দ্র ইত্যাদি সহ সম্পত্তি, তবে, যেহেতু REITs রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ করে, সেগুলি মিউচুয়াল ফান্ড থেকে আলাদা যেখানে অন্তর্নিহিত সম্পদ বন্ড, স্টক এবং সোনা। REITs এর সাহায্যে পরিচালিত এবং পরিচালিত হয়:
- একজন পৃষ্ঠপোষক, যিনি নিজের মূলধন দিয়ে REIT প্রচারের জন্য দায়ী;
- একটি তহবিল ব্যবস্থাপনা সংস্থা, যা সম্পত্তি নির্বাচন এবং পরিচালনার জন্য দায়ী; এবং
- একজন ট্রাস্টি, যিনি নিশ্চিত করেন যে টাকা বিনিয়োগকারীদের স্বার্থে পরিচালিত হয়।
ভারতে তালিকাভুক্ত REITs
2021 সালের মার্চের শেষ পর্যন্ত, ভারতে মোট চারটি নিবন্ধিত REIT ছিল, যার মধ্যে তিনটি তালিকাভুক্ত ছিল। ভারতে তালিকাভুক্ত তিনটি REITS এর মধ্যে রয়েছে:
- ব্রুকফিল্ড ইন্ডিয়া রিয়েল এস্টেট ট্রাস্ট
- মাইন্ডস্পেস বিজনেস পার্ক REIT
- href = "https://housing.com/news/embassy-office-parks-reit-ipo-for-indias-first-reit-to-be-held/" target = "_ blank" rel = "noopener noreferrer"> দূতাবাস অফিস পার্ক REIT
REIT- এ তারল্যতা উন্নত করতে এবং আরও তালিকা তৈরির জন্য, SEBI, 2021 সালে একটি REIT- এ বিনিয়োগের সর্বনিম্ন পরিমাণ 50,000 টাকা থেকে কমিয়ে এখন 10,000-15,000 রুপি করে। মার্কেট রেগুলেটর সেবি (রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্টস) প্রবিধান, ২০১ to -এ সংশোধনের অনুমোদন দেওয়ার পর, এটি ২০০ ইউনিটের ট্রেডিং লট ক্যাপকে সংশোধন করে মাত্র এক ইউনিটে পরিণত করেছে। যদিও REITs আবাসস্থল, অফিস, হোটেল, মল এবং গুদাম সহ আয়-উত্পাদনকারী সমস্ত রিয়েল এস্টেট সম্পদে বিনিয়োগ করতে পারে, ভারতে REITs মূলত বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটের উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে।
REITs থেকে ফিরে আসে
দ্রুত গতিশীল সেট-আপে, বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটে রিটার্ন প্রতি বছর 8% থেকে 10% এর মধ্যে হতে পারে তবে গ্রেড-এ অফিস স্পেসের ক্ষেত্রে 15% পর্যন্ত যেতে পারে। যাইহোক, ভারতে REIT ফলন এখন পর্যন্ত নিরাপদ বন্ড এবং পোস্ট অফিস স্কিমের উৎপাদনের কাছাকাছি ছিল। শুধুমাত্র ভারতের REIT বাজার পরিপক্ক হওয়ার পর, কেউ এখানে 10% ফলন আশা করতে পারে, মতামত বিশেষজ্ঞরা। আইসিআইসিআই সিকিউরিটিজ লিমিটেডের একটি প্রতিবেদন অনুসারে, ভারতে তিনটি রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্টগুলি 2022 থেকে 2024 পর্যন্ত 12%-18%মূলধন প্রশংসাসহ 6%-9%বিতরণ ফলন দেবে বলে আশা করা হচ্ছে। শেয়ারবাজার, মিউচুয়াল ফান্ড এবং স্বর্ণ, যেহেতু তাদের list০% তালিকা ভাড়া-উত্পাদনকারী সম্পদ থেকে রাখা বাধ্যতামূলক। এছাড়াও, SEBI প্রবিধানগুলি REIT- এর জন্য তাদের আয়ের %০% ইউনিট-হোল্ডারদের লভ্যাংশ বা সুদের আয় বা উভয় আকারে বিতরণ বাধ্যতামূলক করেছে। যাইহোক, ভারতে ভাড়া বাজার REIT- এর জন্য আয় প্রজন্মকে প্রভাবিত করছে কারণ এটি কোম্পানিগুলির মধ্যে দূরবর্তী কাজ করার প্রবণতা দ্বারা সৃষ্ট চ্যালেঞ্জগুলির সাথে লড়াই করে-শীর্ষ সাতটি শহর জুড়ে প্যান-ইন্ডিয়া গ্রেড-এ অফিস স্পেস খালি করার মাত্রা 300 এরও বেশি বেড়েছে করোনাভাইরাস মহামারীর প্রথম তরঙ্গের পর ২১ জুন, ২০২১ পর্যন্ত ১ points..6%। এছাড়াও, মনে রাখবেন যে রিয়েল এস্টেট চক্রগুলি খুব স্বল্পমেয়াদী নয়, তাই এই বিনিয়োগ সরঞ্জামের সুবিধাগুলি কাটানোর জন্য তিন থেকে পাঁচ বছরের মধ্যে REIT- এ বিনিয়োগ করা প্রয়োজন। আরও দেখুন: কী কারণে ভারতে REITs বিনিয়োগকারীদের পছন্দের পছন্দ?
REITs ট্যাক্সেশন
যেহেতু REIT- তে বিনিয়োগের উপর দ্বি-স্তরীয় উপার্জন রয়েছে, তাই প্রতিটি আয়ের জন্য বিনিয়োগকারীকে আলাদাভাবে কর দেওয়া হয়। একজনের প্রযোজ্য কর স্ল্যাব অনুসারে, একটি ইউনিট-ধারক হোল্ডিং সময়কালে লভ্যাংশ আকারে যে আয় করেন তা সম্পূর্ণরূপে বিনিয়োগকারীদের হাতে করযোগ্য। বিনিয়োগকারী যে উপার্জন করে তার মাধ্যমে REIT বিক্রি করা মূলধন লাভ হিসাবে বিবেচিত হয়। যদি REIT ইউনিট এক বছরেরও কম সময়ে বিক্রি হয়, তাহলে অর্জিত মুনাফার উপর 15% এর স্বল্পমেয়াদী মূলধন লাভ (STCG) কর প্রযোজ্য হবে। যদি REITs ইউনিট এক বছর পরে বিক্রি হয়, তাহলে 1 লক্ষ টাকার বেশি মুনাফার উপর 10% দীর্ঘমেয়াদী মূলধন লাভ (LTCG) কর প্রযোজ্য হবে।
আপনি REITs বিনিয়োগ করা উচিত?
যদিও REITs খুচরা বিনিয়োগকারীদের তাদের পোর্টফোলিওকে বৈচিত্র্যময় করার সুযোগ প্রদান করে এবং মূলত ঝুঁকিপূর্ণ বলে বিবেচনা করা হয়, তাদের সীমাবদ্ধতা বিশেষজ্ঞদের বিনিয়োগের ইচ্ছাকৃতদের সতর্ক করার পরামর্শ দেয়। লাভের তুলনা করার জন্য কোন historicalতিহাসিক তথ্য নেই তা ছাড়া, ভারতে পরিচালিত কয়েকটি REIT- এর কর্মক্ষমতা বিরূপ প্রভাব ফেলতে পারে কারণ কোম্পানিগুলি করোনাভাইরাস মহামারীর পরে দূরবর্তী কাজ করার দিকে তাদের দৃষ্টিভঙ্গি উল্লেখযোগ্যভাবে পরিবর্তন করেছে। যদি বাড়ি থেকে কাজ করার পদ্ধতি দীর্ঘদিন ধরে চলতে থাকে, তাহলে শীর্ষ-শ্রেণীর বাণিজ্যিক অফিসগুলিতে দখলের হার হ্রাস পাবে, যা ভাড়া উৎপাদনে বিরূপ প্রভাব ফেলবে। যাইহোক, আইসিআইসিআই সিকিউরিটিজ রিপোর্ট ভিন্ন দৃষ্টিভঙ্গি প্রদান করে। প্রতিবেদনে বলা হয়েছে যে, REIT ম্যানেজার এবং অন্যান্য বড় অফিস ডেভেলপারদের ভাষ্য ইঙ্গিত দেয় যে, করোনাভাইরাস মহামারীর দ্বিতীয় তরঙ্গের কারণে স্থগিত ইজারা আলোচনাগুলি পুনরুজ্জীবিত হয়েছে, বিদ্যমান দখলদাররা সম্ভাব্য সম্প্রসারণ এবং ভাড়াটেদের কথা বলছে যারা আত্মসমর্পণ করতে চেয়েছিল স্পেস আগে স্থান ধরে রাখতে এবং সম্ভবত প্রসারিত করতে চেয়েছিল। href = "https://housing.com/news/will-reits-benefit-indian-property-market/" target = "_ blank" rel = "noopener noreferrer"> REIT বিনিয়োগকারীদেরও মনে রাখতে হবে যে ইক্যুইটি সম্পদ দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগের জন্য, কারণ স্বল্প এবং মধ্যমেয়াদী বৃদ্ধি সুদর্শন নাও হতে পারে। তাদের পারফরম্যান্সের তুলনা করার জন্য কোন মানদণ্ডের অনুপস্থিতি REIT- এর বিরুদ্ধে কাজ করা আরেকটি সত্য। যেহেতু ভারতে এখন পর্যন্ত মাত্র তিনটি তালিকাভুক্ত REIT আছে, বিনিয়োগকারীদেরও খুব সীমিত পছন্দ রয়েছে।
REITs এর সর্বশেষ আপডেট
নিফটি সূচকগুলিতে REIT অন্তর্ভুক্ত করা হবে
এনএসই কর্তৃক ঘোষিত নতুন যোগ্যতার মানদণ্ড অনুসারে রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট (REITs) এবং ইনফ্রাস্ট্রাকচার ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট (ইনভিট) 30 সেপ্টেম্বর, 2021 থেকে নিফটি সূচকে অন্তর্ভুক্ত হবে। ন্যাশনাল স্টক এক্সচেঞ্জ বলেছে যে সমস্ত ইকুইটি শেয়ার, REITs এবং InvITs যেগুলি লেনদেন হয় – তালিকাভুক্ত এবং লেনদেন হয় এবং তালিকাভুক্ত নয় কিন্তু বাণিজ্য করার অনুমতি দেওয়া হয় – নিফটি সূচকে অন্তর্ভুক্তির জন্য যোগ্য। এর আগে, শুধুমাত্র এনএসইতে লেনদেন করা শেয়ারগুলি নিফটি সূচকে অন্তর্ভুক্তির যোগ্য ছিল।
প্রায়শই জিজ্ঞাসিত প্রশ্নাবলী
ভারতে তালিকাভুক্ত প্রথম REIT কোনটি ছিল?
ভারতে তালিকাভুক্ত প্রথম REIT ছিল দূতাবাস REIT। তালিকাটি 2019 সালে হয়েছিল।
কোটক আন্তর্জাতিক REIT তহবিল কি?
কোটক ইন্টারন্যাশনাল REIT ফান্ড হল ভারতের একমাত্র আন্তর্জাতিক মিউচুয়াল ফান্ড যা শুধুমাত্র আন্তর্জাতিক REIT- তে বিনিয়োগ করে।
কিভাবে REITs বিনিয়োগ করবেন?
REITS- এ বিনিয়োগ করতে হলে আপনার একটি ডিম্যাট অ্যাকাউন্ট থাকতে হবে।
