अमेरिका, सिंगापूर आणि जपानसारख्या परिपक्व बाजारपेठांमध्ये रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआयटी) अनेक दशकांपासून लोकप्रिय उत्पादन आहे. दुसरीकडे, भारतात, आरईआयटीचा अवलंब मंद आहे. बाजार नियामक, सेबीने, आरईआयटी मार्गदर्शक तत्त्वांना केवळ ऑक्टोबर 2013 मध्ये, एक दशकाच्या तयारीनंतर औपचारिक केले. भारतीय सिक्युरिटीज अँड एक्स्चेंज बोर्ड (SEBI) ने त्यांची लोकप्रियता वाढवण्यासाठी REITs च्या नियमन मध्ये अनेक बदल केले आहेत. या लेखात, आम्ही आरईआयटीच्या सर्व जागतिक स्तरावर स्वीकारलेल्या पैलूंबद्दल बोलू, ते कसे कार्य करतात आणि भारतातील त्यांच्या आतापर्यंतच्या कमकुवत कामगिरीमुळे काय झाले.
REITs म्हणजे काय?
रिअल इस्टेटशी जोडलेले, आरईआयटी ही गुंतवणूक वाहने आहेत जी गुंतवणूकदारांचे पैसे म्युच्युअल फंडाप्रमाणे जमा करतात आणि विविध प्रकारच्या अचल मालमत्ता खरेदी करण्यासाठी गुंतवतात. या मालमत्ता अशा प्रकारे व्यवस्थापित केल्या जातात ज्यामुळे भांडवल वाढीसह भाडे आणि भाडेपट्ट्यांमधून नियमित उत्पन्न मिळू शकते. REITs सूचीबद्ध झाल्यावर स्टॉक एक्सचेंजमध्ये खरेदी करता येतात. म्युच्युअल फंडाप्रमाणेच एक गुंतवणूक वाहन, त्याच्या तीन-स्तरीय संरचनेमुळे, REITs मालकीचे आणि उत्पन्न-उत्पन्न करणारी स्थावर मालमत्ता व्यवस्थापित करतात कार्यालये, मॉल, औद्योगिक उद्याने, गोदामे, आदरातिथ्य, आरोग्य सेवा केंद्रे इत्यादी गुणधर्म, तथापि, REITs रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करत असल्याने, ते म्युच्युअल फंडापेक्षा भिन्न असतात जेथे मूळ मालमत्ता बॉण्ड्स, स्टॉक आणि सोने असते. REITs याच्या मदतीने संचालित आणि व्यवस्थापित केले जातात:
- प्रायोजक, जो स्वतःच्या भांडवलासह आरईआयटीला प्रोत्साहन देण्यासाठी जबाबदार असतो;
- एक फंड मॅनेजमेंट कंपनी, जी मालमत्तांची निवड आणि संचालन करण्यासाठी जबाबदार आहे; आणि
- एक विश्वस्त, जो हे सुनिश्चित करतो की पैसे गुंतवणूकदारांच्या हितासाठी व्यवस्थापित केले जातात.
भारतातील सूचीबद्ध REITs
मार्च -२०१21 पर्यंत, भारताकडे एकूण चार नोंदणीकृत आरईआयटी होते, त्यापैकी तीन सूचीबद्ध आहेत. भारतातील तीन सूचीबद्ध REITS मध्ये हे समाविष्ट आहे:
- ब्रूकफील्ड इंडिया रिअल इस्टेट ट्रस्ट
- माइंडस्पेस बिझनेस पार्क REIT
- href = "https://housing.com/news/embassy-office-parks-reit-ipo-for-indias-first-reit-to-be-held/" target = "_ blank" rel = "noopener noreferrer"> दूतावास कार्यालय REIT
आरईआयटीमध्ये तरलता सुधारण्यासाठी आणि अधिक सूची आणण्यासाठी, सेबीने 2021 मध्ये आरईआयटीमध्ये किमान गुंतवणूकीची रक्कम 50,000 रुपयांपासून कमी करून आता 10,000-15,000 रुपये केली. बाजार नियामकाने सेबी (रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट्स) रेग्युलेशन 2014 मध्ये सुधारणा मंजूर केल्यानंतर, त्याने 200 युनिट्सच्या ट्रेडिंग लॉट कॅपमध्ये सुधारणा करून फक्त एक युनिट केले. REITs निवास, कार्यालये, हॉटेल्स, मॉल आणि गोदामांसह सर्व प्रकारच्या उत्पन्न-उत्पन्न करणार्‍या रिअल इस्टेट मालमत्तेमध्ये गुंतवणूक करू शकत असताना, भारतातील REITs प्रामुख्याने व्यावसायिक रिअल इस्टेटवर केंद्रित आहेत.
REITs कडून परतावा
वेगाने चालणाऱ्या सेट-अपमध्ये, व्यावसायिक स्थावर मालमत्तेवर परतावा दरवर्षी 8% ते 10% दरम्यान असू शकतो परंतु ग्रेड-ए ऑफिस स्पेसच्या बाबतीत ते 15% पर्यंत जाऊ शकते. तथापि, भारतातील आरईआयटी उत्पन्न आतापर्यंत सुरक्षित बाँड आणि पोस्ट ऑफिस योजनांवरील उत्पन्नाच्या जवळ आहे. भारतातील आरईआयटी बाजार परिपक्व झाल्यानंतरच, येथे 10% उत्पन्नाची अपेक्षा करता येते, असे मत तज्ञांनी व्यक्त केले आहे. आयसीआयसीआय सिक्युरिटीज लिमिटेडच्या अहवालानुसार, भारतातील तीन रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट्सने आर्थिक वर्ष 2022 ते 2024 पर्यंत 12%-18%भांडवली प्रशंसासह 6%-9%वितरण उत्पन्न देण्याची अपेक्षा आहे. आरईआयटीमध्ये शेअर बाजार, म्युच्युअल फंड आणि सोने, कारण त्यांना त्यांच्या 80% सूची भाड्याने निर्माण करणाऱ्या मालमत्तेपासून ठेवणे बंधनकारक आहे. तसेच, SEBI च्या नियमांमुळे REIT साठी त्यांच्या उत्पन्नाच्या 90% भाग युनिटधारकांना लाभांश किंवा व्याज उत्पन्न किंवा दोन्ही स्वरूपात वितरित करणे बंधनकारक केले आहे. तथापि, भारतातील भाडे बाजार आरईआयटीसाठी उत्पन्न उत्पन्नावर परिणाम करत आहे कारण ते दूरस्थ काम करण्याची ऑफर देण्याच्या कंपन्यांमधील वाढत्या प्रवृत्तीमुळे उद्भवलेल्या आव्हानांशी झुंज देत आहे-संपूर्ण सात शहरांमधील पॅन-इंडिया ग्रेड-ए ऑफिस स्पेस रिक्त पातळी 300 हून अधिक वाढली 21 जून 2021 पर्यंतचा आधार गुण, कोरोनाव्हायरस साथीच्या पहिल्या लाटेनंतर 16.6%. तसेच, लक्षात घ्या की रिअल इस्टेट सायकल फार कमी मुदतीची नसल्यामुळे, या गुंतवणुकीच्या साधनाचा लाभ घेण्यासाठी तीन ते पाच वर्षांच्या कालावधीसाठी आरईआयटीमध्ये गुंतवणूक करणे आवश्यक आहे. हे देखील पहा: भारतातील आरईआयटी कशामुळे गुंतवणूकदारांना पसंतीची निवड करते?
REITs कर आकारणी
आरईआयटीमध्ये गुंतवणूकीवर दोन स्तरांची कमाई असल्याने, प्रत्येक उत्पन्नासाठी गुंतवणूकदारावर वेगळा कर लावला जातो. होल्डिंग कालावधी दरम्यान एक युनिट-धारक लाभांशाच्या स्वरूपात जे उत्पन्न मिळवतो ते गुंतवणूकदारांच्या हातात पूर्णपणे करपात्र असते, एखाद्याच्या लागू कर स्लॅबनुसार. गुंतवणूकदार ज्या मार्गाने उत्पन्न करतो आरईआयटी विकणे हा भांडवली नफा मानला जातो. जर REIT युनिट्स एक वर्षापेक्षा कमी कालावधीत विकल्या गेल्या असतील तर, मिळवलेल्या नफ्यावर 15% कर अल्प-मुदतीचा भांडवली नफा (STCG) कर लागू होईल. जर एक वर्षानंतर REITs युनिट्स विकल्या गेल्या तर 1 लाख रुपयांपेक्षा जास्त नफ्यावर 10% दीर्घकालीन भांडवली नफा (LTCG) कर लागू होईल.
तुम्ही REIT मध्ये गुंतवणूक करावी का?
जरी REITs किरकोळ गुंतवणूकदारांना त्यांच्या पोर्टफोलिओमध्ये वैविध्य आणण्याची संधी प्रदान करतात आणि मोठ्या प्रमाणावर जोखीम-विरोधक मानले जातात, त्यांच्या मर्यादा तज्ञ गुंतवणूक करू इच्छिणाऱ्यांना सावधगिरीचा सल्ला देतात. नफ्याची तुलना करण्यासाठी कोणताही ऐतिहासिक डेटा नसल्याशिवाय, भारतात कार्यरत असलेल्या काही REITs च्या कामगिरीवर विपरित परिणाम होऊ शकतो कारण कंपन्यांनी कोरोनाव्हायरस साथीच्या आजारानंतर दूरस्थ काम करण्याच्या दृष्टीकोनात लक्षणीय बदल केला आहे. जर घरून काम करण्याची पद्धत जास्त काळ चालू राहिली, तर उच्च दर्जाच्या व्यावसायिक कार्यालयांमध्ये अधिभोग दर कमी होईल, ज्यामुळे भाड्याच्या उत्पन्नावर विपरित परिणाम होईल. तथापि, आयसीआयसीआय सिक्युरिटीजचा अहवाल वेगळा दृष्टिकोन देतो. अहवालात म्हटले आहे की आरईआयटी व्यवस्थापक आणि इतर मोठ्या ऑफिस डेव्हलपर्सचे भाष्य सूचित करते की कोरोनाव्हायरस साथीच्या दुसऱ्या लाटेमुळे स्थगित असलेल्या भाडेपट्टीवरील चर्चा पुन्हा सुरू झाल्या आहेत, विद्यमान व्यापारी संभाव्य विस्ताराबद्दल आणि भाडेकरू जे आत्मसमर्पण करू पाहत आहेत. जागा पूर्वी जागा टिकवून ठेवण्याचा आणि शक्यतो विस्तार करण्याचा विचार करत आहे. href = "https://housing.com/news/will-reits-benefit-indian-property-market/" target = "_ blank" rel = "noopener noreferrer"> REIT गुंतवणूकदारांनाही हे लक्षात ठेवावे लागेल की इक्विटी मालमत्ता आहेत दीर्घकालीन गुंतवणूकीसाठी, कारण अल्प आणि मध्यम मुदतीची वाढ सुंदर असू शकत नाही. त्यांच्या कामगिरीची तुलना करण्यासाठी कोणत्याही बेंचमार्कची अनुपस्थिती ही REITs विरुद्ध कार्य करणारी आणखी एक वस्तुस्थिती आहे. भारतात आत्तापर्यंत फक्त तीन सूचीबद्ध REITs असल्याने, गुंतवणूकदारांना खूप मर्यादित पर्याय आहेत.
REITs वर नवीनतम अद्यतने
REITs निफ्टी निर्देशांकांमध्ये समाविष्ट केले जातील
रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट (REITs) आणि इन्फ्रास्ट्रक्चर इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट (InvITs) NSE ने घोषित केलेल्या नवीन पात्रता निकषानुसार 30 सप्टेंबर 2021 पासून निफ्टी निर्देशांकांमध्ये समाविष्ट केले जातील. नॅशनल स्टॉक एक्स्चेंजने म्हटले आहे की स्टॉक इक्विटीमध्ये सर्व इक्विटी शेअर्स, आरईआयटी आणि इन्व्हिट्स जे ट्रेड – लिस्टेड आणि ट्रेडेड आहेत आणि लिस्टेड नाहीत परंतु ट्रेड करण्याची परवानगी आहे – निफ्टी इंडेक्समध्ये समाविष्ट करण्यास पात्र आहेत. याआधी, NSE वर व्यापार केलेले फक्त शेअर्स निफ्टी निर्देशांकांमध्ये समाविष्ट होण्यास पात्र होते.
वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न
भारतात सूचीबद्ध होणारी पहिली REIT कोणती होती?
भारतात सूचीबद्ध केलेली पहिली REIT ही दूतावास REIT होती. सूची 2019 मध्ये झाली.
कोटक आंतरराष्ट्रीय REIT फंड काय आहे?
कोटक इंटरनॅशनल REIT फंड हा भारतातील एकमेव आंतरराष्ट्रीय म्युच्युअल फंड आहे जो केवळ आंतरराष्ट्रीय REIT मध्ये गुंतवणूक करतो.
REIT मध्ये गुंतवणूक कशी करावी?
REITS मध्ये गुंतवणूक करण्यासाठी तुमच्याकडे डीमॅट खाते असणे आवश्यक आहे.
