22 জানুয়ারী, 2021 তারিখে আপডেট
হাউজিং সোসাইটিগুলি ফ্ল্যাটের আকারের উপর ভিত্তি করে রক্ষণাবেক্ষণ চার্জ করতে পারে: তেলেঙ্গানা কনজিউমার কমিশন৷
ফ্ল্যাটের আকারের উপর ভিত্তি করে হাউজিং সোসাইটিগুলি রক্ষণাবেক্ষণ চার্জ সংগ্রহের অধিকারের মধ্যে রয়েছে, তেলঙ্গানা রাজ্য গ্রাহক বিরোধ নিষ্পত্তি কমিশন রায় দিয়েছে। কমিশন বলেছে যে যদি আরডব্লিউএ (আবাসিক কল্যাণ সমিতি) এর মতো আইনিভাবে নির্বাচিত সংস্থা ফ্ল্যাটের আকার নির্বিশেষে সমস্ত বাসিন্দাদের কাছ থেকে একই পরিমাণ চার্জ নেওয়ার পরিবর্তে ফ্ল্যাটের প্লিন্থ এলাকার উপর ভিত্তি করে রক্ষণাবেক্ষণ চার্জ আদায় করার সিদ্ধান্ত নেয়, তবে বড় মালিকরা। ফ্ল্যাটগুলির সেই পদ্ধতিতে ত্রুটি খুঁজে পাওয়ার কোনও কারণ নেই। রক্ষণাবেক্ষণ চার্জ হল মাসিক খরচ যা হাউজিং সোসাইটিতে বাড়ির মালিকদের বহন করতে হয়, প্রকল্পে সাধারণ সুবিধার রক্ষণাবেক্ষণের জন্য। হায়দরাবাদের নিম্ন ট্যাঙ্ক বুন্ডে একটি গেটেড সম্প্রদায়ের রক্ষণাবেক্ষণকারী ইন্ডিয়া বুলস সেন্ট্রাম ওনার্স ওয়েলফেয়ার কো-অপারেটিভ সোসাইটি দ্বারা দায়ের করা একটি আপিলের উপর আদেশ দেওয়ার সময় কমিশন একটি জেলা ফোরামের পূর্ববর্তী আদেশকে একপাশে রেখেছিল। 1,281 বর্গফুট থেকে 3,270 বর্গফুট পর্যন্ত সোসাইটির 154টি বাড়ি বিভিন্ন আকারের৷ 2018 সালে বাসিন্দা ভি শ্রীকান্ত এবং কে শ্রাবণী, 1986 সালের ভোক্তা সুরক্ষা আইনের 12 ধারার অধীনে অভিযোগ তুলেছিলেন জেলা ফোরাম, সমস্ত ফ্ল্যাটের জন্য অভিন্ন চার্জ চেয়েছিল, যখন হাউজিং সোসাইটির বেশিরভাগ সদস্য প্রতি বর্গফুটের ভিত্তিতে চার্জ দেওয়ার পক্ষে ছিলেন। জেলা ফোরাম আবেদনকারীদের পক্ষে রায় দিয়েছিল, ইন্ডিয়া বুলস সেন্ট্রাম ওনার্স ওয়েলফেয়ার কোঅপারেটিভ সোসাইটিকে সমস্ত ফ্ল্যাট সদস্যদের কাছ থেকে অভিন্ন চার্জ সংগ্রহ করতে বলেছিল, আকার নির্বিশেষে। এর পরিপ্রেক্ষিতে অ্যাসোসিয়েশন রাজ্য কমিশনের দ্বারস্থ হয়।
রায় দেওয়ার সময়, রাষ্ট্রপতি, বিচারপতি এমএসকে জয়সওয়াল এবং সদস্য মীনা রামানাথনের নেতৃত্বে রাষ্ট্রীয় কমিশন বলেছিল যে যেহেতু বড় ফ্ল্যাটে বেশি লোকের থাকার ব্যবস্থা আছে, তাই তারা জল ইত্যাদির মতো সাধারণ সুবিধার ব্যবহারেও বেশি অংশ দাবি করে। যেহেতু ছোট ফ্ল্যাটগুলি কম লোক থাকবে, সাধারণ সুযোগ-সুবিধাগুলিতে কম অংশীদারিত্ব দাবি করে, এই ধরনের ফ্ল্যাটের বাসিন্দাদের বড় ফ্ল্যাটের মালিকদের সমান রক্ষণাবেক্ষণ চার্জ দিতে বলা অন্যায্য ছিল, এটি বলেছে।
বেঞ্চ অবশ্য যোগ করেছে যে যেহেতু সমিতি একই অ্যাপার্টমেন্টের সদস্যদের দ্বারা পরিচালিত হয়েছিল, তাই সংখ্যাগরিষ্ঠের সিদ্ধান্তই প্রাধান্য পাবে। 2018 সালে তার আদেশে, জেলা কমিশন বলেছে যে সাধারণ সংস্থা কেবল সংখ্যাগরিষ্ঠতার কারণে অযৌক্তিক এবং স্বেচ্ছাচারী রেজোলিউশন পাস করতে পারে না। (সুনিতা মিশ্রের ইনপুট সহ)
যেহেতু একটি সম্পত্তি ক্রয়ের জন্য প্রচুর পরিমাণে অর্থ জড়িত থাকে, তাই একটি ভুল সিদ্ধান্ত এড়াতে বাড়ির ক্রেতাদের একটি পুঙ্খানুপুঙ্খ বিশ্লেষণ করতে হবে। এই বিশ্লেষণ শুধুমাত্র খরচ জড়িত করা উচিত নয় সম্পত্তি, কিন্তু ভবিষ্যতে খরচ. রক্ষণাবেক্ষণ চার্জ হল এমন একটি খরচ, যা নির্মাণাধীন বা রেডি-টু-মুভ-ইন সম্পত্তি কেনার সময় শেষ-ব্যবহারকারী এবং বিনিয়োগকারীদের সম্পত্তি কেনার সিদ্ধান্তকে উল্লেখযোগ্যভাবে প্রভাবিত করতে পারে। রক্ষণাবেক্ষণের জন্য মাসিক খরচ, আপনার ব্যক্তিগত অর্থায়নে একটি বড় পার্থক্য আনতে পারে এবং এতে অর্থ সাশ্রয় আপনাকে দীর্ঘমেয়াদে উল্লেখযোগ্য পরিমাণে জমা করতে সাহায্য করতে পারে। এটি এখনকার মতো চ্যালেঞ্জিং সময়ে বিশেষভাবে কার্যকর হতে পারে, যখন বিশ্ব করোনাভাইরাস মহামারীর মধ্য দিয়ে যাচ্ছে।
রক্ষণাবেক্ষণ চার্জ কি অন্তর্ভুক্ত?
"ফ্ল্যাট রক্ষণাবেক্ষণের চার্জ পরিবর্তিত হয় তবে সমবায় হাউজিং সোসাইটি আইন নিম্নলিখিত চার্জগুলি তালিকাভুক্ত করে:
- সম্পত্তি কর
- পানির চার্জ
- সাধারণ বিদ্যুৎ চার্জ
- মেরামত ও রক্ষণাবেক্ষণ তহবিলে অবদান
- সোসাইটির লিফট মেরামত ও রক্ষণাবেক্ষণের খরচ, চালানোর চার্জসহ উত্তোলন
- ডুবন্ত তহবিলে অবদান
- সেবা মূল্য
- গাড়ি পার্কিং চার্জ
- নন-অকুপেন্সি চার্জ
- বীমা চার্জ
- ইজারা ভাড়া
- অকৃষি কর
- শিক্ষা ও প্রশিক্ষণ তহবিল
- নির্বাচনী তহবিল
- অন্য কোন চার্জ
এতে অফিস স্টাফ, লিফটম্যান, প্রহরী ইত্যাদির বেতন, সোসাইটি অফিসের সম্পত্তি ট্যাক্স, বিদ্যুৎ, জলের চার্জ, মুদ্রণ, স্টেশনারি এবং ডাক, সদস্যদের কর্মীদের ভ্রমণ ভাতা, শিক্ষা তহবিলের চাঁদা এবং অন্যান্য চার্জ অন্তর্ভুক্ত থাকতে পারে," ঋতুরাজ ব্যাখ্যা করেন ভার্মা, নিসুস ফাইন্যান্সের অংশীদার ।
কিভাবে রক্ষণাবেক্ষণ চার্জ আপনাকে আর্থিকভাবে প্রভাবিত করে?
সোসাইটি রক্ষণাবেক্ষণ চার্জের নিয়মগুলি একটি সম্পত্তির জীবনচক্রের ব্যয়ের উপর সরাসরি প্রভাব ফেলে, কর্নেল জি কে গ্রোভার, প্রফেসর এমেরিটাস, স্কুল অফ রিয়েল এস্টেট – RICS স্কুল অফ বিল্ট এনভায়রনমেন্ট, অ্যামিটি ইউনিভার্সিটি বলেছেন৷ "যদিও বিনিয়োগকারীরা, বিশেষ করে বাণিজ্যিক সম্পত্তির ক্ষেত্রে, রক্ষণাবেক্ষণ চার্জের অর্থ বোঝেন, শেষ-ব্যবহারকারীরা এর প্রভাব সম্পর্কে একই ডিগ্রি উপলব্ধি করতে পারে না। বহু-জাতীয় এবং বড় কোম্পানিগুলি এর তাত্পর্য বোঝে এবং এইভাবে, বাণিজ্যিক সম্পত্তির জন্য, রক্ষণাবেক্ষণ চার্জ ক্রয় একটি বড় প্রভাব আছে সিদ্ধান্ত বেশিরভাগ বাণিজ্যিক সম্পত্তির ক্ষেত্রে, রক্ষণাবেক্ষণের চার্জ প্রকৃত ব্যয়ের উপর ভিত্তি করে এবং একই সাথে একটি নির্দিষ্ট শতাংশের উপর ভিত্তি করে," গ্রোভার ব্যাখ্যা করেন। রক্ষণাবেক্ষণ চার্জ আবাসিক সম্পত্তির তুলনায় বাণিজ্যিক সম্পত্তিতে বেশি, কারণ আগেরটিতে কেন্দ্রীয় এয়ার কন্ডিশনার এবং এর মতো উপাদান থাকবে। বৃহত্তর সাধারণ এলাকা। বাড়ির ক্রেতাদের ক্ষেত্রে, ফ্ল্যাটের রক্ষণাবেক্ষণ চার্জের প্রভাব অনেকেই ভালোভাবে বোঝেন না বা ডেভেলপাররাও এর প্রভাব তুলে ধরতে চান না। বিশেষজ্ঞরা উল্লেখ করেছেন যে নির্মাণাধীন প্রকল্পগুলিতে, রক্ষণাবেক্ষণ চার্জ নাও হতে পারে। প্রাথমিকভাবে দাবি করা হবে এবং বিশদভাবে আলোচনা করা যাবে না। যাইহোক, একটি রেডি-টু-মুভ-ইন সম্পত্তির জন্য, সোসাইটি রক্ষণাবেক্ষণ চার্জ এবং বিভিন্ন আমানত সহ সমস্ত চার্জ অগ্রিম পরিশোধ করতে হবে এবং তাই, বাড়ির ক্রেতা জানতে পারেন এটি ক্রেতার সিদ্ধান্তের উপর একটি প্রভাব ফেলে।
রক্ষণাবেক্ষণ চার্জে জিএসটি
সাধারণত, হাউজিং সোসাইটি গঠনের পর প্রথম দুই থেকে তিন বছরের জন্য রক্ষণাবেক্ষণের চার্জ নিয়ে অস্পষ্টতা থাকে। এটি সেই সময় যখন বাসিন্দারা বিল্ডিং দখল করা শুরু করে এবং ফিট-আউটের কাজ শুরু হয় অগ্রগতি "অ্যাপার্টমেন্ট আইন জারি হওয়ার সাথে সাথে, এখন ডেভেলপারদের জন্য বাণিজ্যিক এবং আবাসিক সম্পত্তি উভয়ই অ্যাপার্টমেন্ট মালিক সমিতির কাছে হস্তান্তর করা বাধ্যতামূলক। এটি বাড়ির ক্রেতাদের জন্য ভাল, কারণ তারা নিজেরাই মান নির্ধারণ করবে এবং সাধারণের উপর সিদ্ধান্ত নেবে। স্বল্পমেয়াদী এবং দীর্ঘমেয়াদী ক্ষেত্রে এলাকা রক্ষণাবেক্ষণের চার্জ," উল্লেখ করেছেন নিমিশ গুপ্ত, এমডি, RICS দক্ষিণ এশিয়া৷ "ফ্ল্যাট মালিকদেরও 18% হারে GST দিতে হবে, যদি বাসিন্দাদের কল্যাণ সমিতিতে (RWA) তাদের মাসিক অবদান 7,500 টাকার বেশি হয়, অর্থ মন্ত্রকের 22 জুলাই, 2019 তারিখের আদেশ অনুসারে৷ নিয়ম অনুসারে, RWA গুলিকে এর সদস্যদের কাছ থেকে মাসিক সাবস্ক্রিপশন/অবদানের উপর GST সংগ্রহ করুন , যদি এই ধরনের অর্থপ্রদান প্রতি মাসে ফ্ল্যাট প্রতি 7,500 টাকার বেশি হয় এবং পরিষেবা এবং পণ্য সরবরাহের মাধ্যমে RWA-এর বার্ষিক টার্নওভার 20 লক্ষ টাকার বেশি হয়," তিনি যোগ করেন।
RERA-এর অধীনে রক্ষণাবেক্ষণ চার্জ নিয়ন্ত্রণ
| রিয়েল এস্টেট (রেগুলেশন অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট) অ্যাক্ট, 2016 (RERA) ধারা (4) (d) এর অধীনে আদেশ দেয় যে বিকাশকারী প্রদান এবং রক্ষণাবেক্ষণের জন্য দায়ী থাকবে। প্রয়োজনীয় পরিষেবা, যুক্তিসঙ্গত চার্জে, বরাদ্দকারীদের সমিতির দ্বারা প্রকল্পের রক্ষণাবেক্ষণের দায়িত্ব নেওয়া পর্যন্ত। |
| RERA-এর ধারা 6-এ আরও বলা হয়েছে যে: প্রত্যেক বরাদ্দকারী, যিনি বিক্রয়ের জন্য একটি চুক্তি করেছেন, একটি অ্যাপার্টমেন্ট, প্লট বা বিল্ডিং গ্রহণ করার জন্য, ধারা 13 এর অধীনে, এই পদ্ধতিতে প্রয়োজনীয় অর্থ প্রদানের জন্য দায়ী থাকবেন এবং বিক্রয়ের জন্য উল্লিখিত চুক্তিতে উল্লিখিত সময়ের মধ্যে এবং সঠিক সময়ে এবং স্থানে পরিশোধ করতে হবে, নিবন্ধন চার্জের ভাগ, পৌর কর, পানি ও বিদ্যুৎ চার্জ, রক্ষণাবেক্ষণ চার্জ, গ্রাউন্ড রেন্ট এবং অন্যান্য চার্জ, যদি থাকে। |
RERA-এর অধীনে ফ্ল্যাট রক্ষণাবেক্ষণ চার্জ আইনে বলা হয়েছে যে ডেভেলপারের দায়িত্ব হল সমস্ত রক্ষণাবেক্ষণের চার্জ পরিশোধ করা, যেদিন পর্যন্ত তিনি ক্রেতাদের কাছে দখল হস্তান্তর করেন, ভার্মা বলেছেন। "এরপর, তাকে নিশ্চিত করতে হবে যে বিল্ডিংটি সোসাইটির কাছে হস্তান্তরের তারিখের পরে পাঁচ বছর পর্যন্ত কোনও ফুটো ছাড়াই থাকবে৷ বিল্ডাররা সাধারণত বিক্রয় চুক্তির অংশ হিসাবে অগ্রিম হিসাবে এক বা দুই বছরের রক্ষণাবেক্ষণ চার্জ নেয় এবং তারা বিক্রয়ের সময় আনুমানিক সমস্ত খরচ ক্রেতাদের জানাতে হবে,” ভার্মা বিশদভাবে জানান।
রক্ষণাবেক্ষণ চার্জ করার জন্য মানদণ্ড
| রক্ষণাবেক্ষণ চার্জের ধরন | প্রযোজ্যতা |
| এর মেরামত ও রক্ষণাবেক্ষণের ব্যয় ভবন | প্রতিটি ফ্ল্যাটের নির্মাণ ব্যয়ের বার্ষিক 0.75% |
| সার্ভিস চার্জ (হাউসকিপিং, নিরাপত্তা, সাধারণ এলাকার জন্য বিদ্যুৎ, সরঞ্জাম, ইত্যাদি) | ফ্ল্যাটের মধ্যে সমানভাবে ভাগ করা হয়েছে |
| লিফট মেরামত ও রক্ষণাবেক্ষণের খরচ | ফ্ল্যাটের মধ্যে সমানভাবে ভাগ করা হয়েছে |
| ডুবন্ত তহবিল | প্রতিটি ফ্ল্যাটের নির্মাণ খরচের বার্ষিক ন্যূনতম 0.25% |
| নন-অকুপেন্সি চার্জ | ভাড়া দেওয়া ফ্ল্যাটের জন্য, পরিষেবা চার্জের 10% গণনা করা হয় |
| পার্কিং চার্জ | প্রতিটি সদস্যের পার্কিং স্লটের সংখ্যা অনুসারে |
| সম্পত্তি কর এবং জল চার্জ | প্রতিটি ফ্ল্যাটের প্রকৃত খরচ, বা জল প্রবেশের সংখ্যা |
তথ্য RICS দক্ষিণ এশিয়া প্রদত্ত
রক্ষণাবেক্ষণ চার্জ সংক্রান্ত নির্দেশিকা
এটি কিছু প্রকল্পের ক্ষেত্রে ঘটতে পারে যে রিয়েল এস্টেট বিকাশকারী কয়েক বছরের জন্য প্রকল্পটি বজায় রাখার জন্য প্রতিশ্রুতিবদ্ধ হতে পারে। যাইহোক, রক্ষণাবেক্ষণের চার্জ বিল্ডার বাড়ির ক্রেতাদের (অ্যালোটি বা ক্রেতাদের) কাছ থেকে একক বা কিস্তিতে আদায় করতে পারে। অন্য কিছু ক্ষেত্রে, বিল্ডার ক্রেতাকে রক্ষণাবেক্ষণ করপাসের জন্য একমুঠো টাকা দিতে বলতে পারেন। এটি কি বৈধ নাকি এটি রিয়েল এস্টেট (রেগুলেশন অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট) অ্যাক্ট (RERA) এর বিধান লঙ্ঘন করে? এটা গ্রহণযোগ্য। শর্ত যে এটি বিরোধী না হয় নীচে উল্লিখিত বিধান.
রক্ষণাবেক্ষণ চার্জ নির্মাতার জন্য একটি আয় হতে পারে না
নির্মাতা তার কোম্পানির অ্যাকাউন্টে বরাদ্দকৃতদের কাছ থেকে প্রাপ্ত আয় বা রক্ষণাবেক্ষণ চার্জ স্থানান্তর করতে পারবেন না, কারণ রক্ষণাবেক্ষণের জন্য প্রাপ্ত এই ধরনের অর্থ কোনোভাবেই তার আয় নয়। এর পিছনে যুক্তি হল, একজন বিল্ডার শুধুমাত্র সীমিত সময়ের জন্য একজন সুবিধাদাতা এবং ফ্ল্যাট এবং এর প্রাঙ্গনের রক্ষণাবেক্ষণের দায়িত্ব নেওয়ার দায়িত্ব বাসিন্দাদের কল্যাণ সমিতি (RWA) এর উপর ।
রক্ষণাবেক্ষণ চার্জ একটি পৃথক ব্যাঙ্ক অ্যাকাউন্টে জমা দিতে হবে
বিকাশকারীকে একটি পৃথক ব্যাঙ্ক অ্যাকাউন্ট খুলতে হবে, যেখানে বাড়ির ক্রেতাদের কাছ থেকে অবদান জমা করা যেতে পারে।
সুদ জমে চিকিত্সা
স্বাভাবিকভাবেই, একমুঠো পরিমাণ একটি নির্দিষ্ট সুদ প্রদান করবে। যাইহোক, এটি নির্মাতার নিজের খরচের জন্য ব্যবহার করা উচিত নয়। সুদ একই অ্যাকাউন্টে জমা হতে থাকবে।
CA এর ভূমিকা
একজন চার্টার্ড অ্যাকাউন্ট্যান্টকে অবশ্যই প্রত্যয়ন করতে হবে যে অর্থটি শুধুমাত্র উদ্দেশ্যমূলক উদ্দেশ্যে ব্যবহার করা হয়েছে।
বিলম্বিত পরিষেবার জন্য খরচ
এখন, ধরুন নির্মাতা এগিয়ে গিয়ে ক্রেতাকে ফ্ল্যাটের দখল দিয়েছেন বিদ্যুৎ সংযোগের ব্যবস্থা না করেই। মধ্যপ্রদেশ RERA অনুযায়ী নির্দেশিকা বলে যে এই ধরনের ক্ষেত্রে, বিল্ডার যদি বলে যে তিনি একটি গার্হস্থ্য সংযোগের জন্য স্বাভাবিক হার এবং রাজ্য বিদ্যুত বোর্ড দ্বারা চার্জ করা তার মধ্যে পার্থক্য প্রদান করবেন, তাহলে এই ধরনের চার্জ ব্যবহৃত পৃথক অ্যাকাউন্ট থেকে পরিশোধ করা যাবে না। রক্ষণাবেক্ষণ চার্জ জমা দিতে। এটি নির্মাতার নিজস্ব সম্পদ থেকে বেরিয়ে আসা উচিত।
পৃথক অ্যাকাউন্টে ব্যালেন্সের মালিক
যখনই নির্মাতা RWA-এর কাছে রক্ষণাবেক্ষণ হস্তান্তর করেন, তখন তিনি CA দ্বারা প্রত্যয়িত আয় এবং ব্যয়ের বিবরণ সহ ব্যাঙ্ক অ্যাকাউন্টে থাকা ব্যালেন্সের পরিমাণও RWA-তে হস্তান্তর করতে বাধ্য।
রক্ষণাবেক্ষণ চার্জ মওকুফ করা যেতে পারে?
যদিও কমন এরিয়া রক্ষণাবেক্ষণ (CAM) চার্জ বাধ্যতামূলক, সম্পত্তিটি সুস্বাস্থ্যের জন্য নিশ্চিত করার জন্য, অপ্রত্যাশিত পরিস্থিতিতে, বিকাশকারীরা পরিকল্পনা নিয়ে আসতে পারে। উদাহরণস্বরূপ, যখন COVID-19 বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বাজারে আঘাত করেছিল, তখন প্রবণতাগুলি প্রস্তাব করেছিল যে বিকাশকারীরা তাদের দখলকারীদের সাথে CAM চার্জ পর্যালোচনা করছে। বাণিজ্যিক বাজারে চুক্তির পুনঃআলোচনা গুরুত্বপূর্ণ হয়ে ওঠে। আবাসিক প্রকল্পের ক্ষেত্রে, ব্যতিক্রমী ক্ষেত্রে একটি নির্দিষ্ট সময়ের জন্য রক্ষণাবেক্ষণ চার্জ মওকুফ চালু করা যেতে পারে। অনেক আবাসন করোনাভাইরাস মহামারী চলাকালীন সমাজগুলি এই মওকুফ নিয়ে এসেছিল।
মূল শব্দনন-অকুপেন্সি চার্জ: যখন রেডি-টু-মুভ-ইন সম্পত্তি খালি থাকে তখন ধার্য করা হয়। ডুবন্ত তহবিল: অবমূল্যায়ন সম্পদের প্রতিস্থাপনের জন্য অর্থপ্রদান। সম্পত্তি কর: স্থানীয় সরকার কর্তৃপক্ষকে প্রদত্ত কর। |
FAQs
রক্ষণাবেক্ষণ চার্জের উপর কি জিএসটি প্রযোজ্য?
অ্যাপার্টমেন্ট মালিকদের 18% হারে GST দিতে হবে, যদি তাদের মাসিক রক্ষণাবেক্ষণ চার্জ 7,500 টাকার বেশি হয়।
নন-অকুপেন্সি চার্জ কী?
রেসিডেন্টস ওয়েলফেয়ার অ্যাসোসিয়েশন ভাড়া দেওয়া ফ্ল্যাটের উপর পরিষেবা চার্জের সর্বোচ্চ 10% পর্যন্ত চার্জ ধার্য করতে পারে।
(With inputs from Sneha Sharon Mammen)
