संपत्ति की कीमतों में सराहना हमेशा भारत में घर खरीदारों के लिए अच्छी खबर का मतलब नहीं हो सकता है प्रायः, संपत्ति के मालिक जो अपने घरों को बेचने की कोशिश करते हैं, वे कठोर झटके के लिए जाते हैं, जब वे पाते हैं कि द्वितीयक बाजार में अपने घर के लिए कोई योजना नहीं है, तो डेवलपर द्वारा उद्धृत प्रचलित दरों पर परियोजना में नॉन यूनिटों के लिए। अचल संपत्ति की कीमतों में यह कृत्रिम प्रशंसा बिल्डरों और अंडर-लेखकों के बीच संबंधों के कारण होती है और इसमें पर्याप्त मात्रा में काले धन शामिल हो सकते हैं।
संपत्ति के बाजार में, यह आम तौर पर दलालों / फाइनेंसरों के रूप में होता है, जो कि कीमतों में कृत्रिम प्रशंसा को प्रेरित करने के लिए अंडर-लेखकों के रूप में काम करते हैं। इस रणनीति के तहत, बिल्डर अपने शेयर को अंडर-लेखकों को बेच देता है। बदले में, बाद के प्रोजेक्ट के विपणन और इसके मूल्य बिंदु पर नियंत्रण हो जाता है। कृत्रिम मांग के साथ, इस प्रकार, बनाया जा रहा है, बिल्डर कीमतें बढ़ती रहती है इसके बाद लेखक, निवेशकों या अंत उपयोगकर्ताओं को शेयर बेचता है, ब्यू के लिए छूट परएलडीआर की कीमत अंडर-राइटर्स द्वारा चार्ज किया जाने वाला प्रीमियम आमतौर पर खरीदार द्वारा नकद में चुकाया जाता है और यह एक सर्कल में जाता है जिसमें अनावृत आय / नकद घटक / काला धन अचल संपत्ति बाजार में फ्लाई हो जाता है।
कृत्रिम प्रशंसा
ये अंडर-लेखक अपने प्रक्षेपण पर एक परियोजना की कीमत और कृत्रिम रूप से फुलाए गए मूल्य के बीच बहुत अंतर के माध्यम से लाभ कमाते हैं। गृह साधक, प्रोप के भ्रम के नीचे रह रहे हैंआरटीआई कीमतों की सराहना, ‘छूट’ वाली कीमतों (जो कि प्रोजेक्ट की लॉन्च प्राइस से काफी अधिक है) का शिकार है, दलालों / अंडर-लेखकों द्वारा की गई, जो इस चैनल के माध्यम से पैसा कमाते हैं। भोलेदार खरीदारों का मानना है कि कीमतों में और बढ़ोतरी होगी, जबकि अंतिम प्रयोक्ता, जो परियोजना के प्रक्षेपण के समय इकाइयों को खरीदा था, उस स्तर पर बाहर जाने के लिए शायद ही कोई बाजार खोजता है।
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अर्थशास्त्र का कोई तर्कसंगत विवरण यह नहीं समझा जा सकता है कि संपत्ति की कीमतों में बढ़ोतरी कितनी बड़ी है, इसके बावजूद व्यापक आलसी मांग और बड़ी मात्रा में बेची गई इन्वेंट्री जिसकी रिपोर्ट विभिन्न अनुसंधान एजेंसियों द्वारा की गई है। हालांकि यह कीमतों की उम्मीदों को कम करने के लिए भरोसा दिलाता है, भारत में आवासीय संपत्तियों की कीमतें केवल एक ही दिशा में चलती हैं।
अभय कुमार, गृह प्रवेश बिल्डटेक के सीएमडी का तर्क है कि अगर प्रशंसनीयताटीयन कृत्रिम है, फिर, अन्य निवेश उपकरणों के मुकाबले लोग संपत्ति में अधिक निवेश क्यों कर रहे हैं? इस बात पर सहमति देते हुए कि बिल्डरों और लेखकों के बीच एक गठजोड़ मौजूद है, वह जोर देकर कहते हैं कि यह अतीत की बात है। “एक समय था, जब बाजार एक गति से बढ़ रहा था जो कृत्रिम प्रशंसा को बनाए रख सकता था। अब और नहीं! आज, खरीदार बाज़ार की वास्तविकताओं और संभावित आरओआई को समझते हैं इसलिए, मजबूर सराहना अभी संभव नहीं है, “कुमार कहते हैं।
Nikhiहावेलिया समूह के प्रबंध निदेशक, हवेलिया का मानना है कि डेवलपर की सही पहचान सुनिश्चित करने के लिए द्वितीयक बाज़ार को देखना चाहिए। “यदि मेरा परियोजना पड़ोसी के अन्य लोगों के रूप में ज्यादा प्रीमियम नहीं आकर्षित कर रहा है, तो द्वितीयक बाजार में, तब मैं अपनी मार्केटिंग रणनीति में असफल हो सकता है,” हवेलिया मानते हैं।
यह सिर्फ द्वितीयक बाजार नहीं है जो कि कीमतों में वास्तविक बनाम कृत्रिम प्रशंसा, आवास बाजार में दर्शाता है। अंतर शर्तनीला किराये की पैदावार और पूंजीगत मूल्य, यह भी संकेत मिलता है कि पूरे भारत में संपत्ति बाजार के ज्यादातर मूल्य यथार्थवादी नहीं हैं।
(लेखक सीईओ, ट्रैक 2 रिएल्टी) है
