रियल एस्टेट के लिए गेम-चेंजर बनने के लिए स्टार रेटिंग: बलविंदर कुमार, सदस्य, यूपी RERA


अपने दूसरे वर्ष के कामकाज के दौरान, उत्तर प्रदेश रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण (यूपी RERA) घर खरीदारों के लिए एक विश्वसनीय संसाधन के रूप में उभरा है। यह देखते हुए कि यूपी सबसे अधिक प्रभावित संपत्ति बाजारों में से एक है, जैसे कि नोएडा, ग्रेटर नोएडा और गाजियाबाद, यूपी रेरा द्वारा कई फास्ट ट्रैक निर्णयों ने यह सुनिश्चित किया है कि बिल्डर और खरीदार दोनों ही रेरा को देख रहे हैं। आशा के साथ। बलविंदर कुमार, यूपी RERA के सदस्य, पूर्व नौकरशाह, जो आयोजित कर चुके हैंदिल्ली विकास प्राधिकरण (DDA) के साथ एक प्रमुख सहित कई प्रमुख पदों पर, RERA को एक आदर्श मंच बनाने के लिए अपने रोडमैप को साझा करता है।

Q: जब RERA अस्तित्व में आया, तो उत्तर प्रदेश में इसके कामकाज पर एक बड़ा सवालिया निशान था। अब, अपने दूसरे वर्ष में, इसने घर खरीदारों का विश्वास अर्जित किया है। आपने चुनौतियों को कितने अलग तरीके से संभाला है?

A: व्यापक परिप्रेक्ष्य में, नेशनल सीएपिटल रीजन (NCR) सबसे बुरी तरह प्रभावित हुआ है, चाहे वह उन परियोजनाओं या परियोजनाओं के वितरण में देरी के संदर्भ में हो जो पूरी तरह से विफल रहे हैं। बड़ी संख्या में परित्यक्त परियोजनाएं हैं। बिल्डरों द्वारा धोखाधड़ी और धोखाधड़ी के मामले इस जेब में अधिकतम हैं। RERA के समक्ष अब तक 13,000 शिकायतें दर्ज की जा चुकी हैं और हम अब तक लगभग 8,000 मामलों में आदेश जारी करने में सफल रहे हैं।

बेशक, हमने जो आदेश पारित किए हैं, उनका अनुपालन एक और चुनौती है।हालाँकि, धीरे-धीरे, खरीदारों में यह विश्वास पैदा हो गया है कि उन्हें RERA के माध्यम से न्याय मिलेगा। हम खरीदारों के बीच विश्वास पैदा करने के लिए कई उपाय कर रहे हैं।

Q: बाजार में वित्तीय तनाव को ध्यान में रखते हुए, कई डेवलपर्स यहां अपनी परियोजनाओं को वितरित करने की स्थिति में नहीं हैं। आप इस स्थिति को कैसे संभालते हैं?

A: मूल रूप से तीन तरह की परिस्थितियां होती हैं। सबसे पहले, जब टीकिसानों के आंदोलन के कारण निर्माण कार्य लंबे समय तक रुका रहा। दूसरा एनजीटी (नेशनल ग्रीन ट्रिब्यूनल) के आदेशों के कारण था। तीसरी स्थिति भूमि विवाद के कारण कई अदालती मामले थे। इन कारणों के कारण, निर्माण लंबे समय से अटका हुआ था। अब, राज्य सरकार ने बिल्डरों को ‘शून्य अवधि’ का लाभ देने का फैसला किया है, ऐसे मामलों में जहां निर्माण कार्य नहीं हो सकता है और लंबित के लिए कोई ब्याज राशि नहीं ली जाएगी।अवधि। यह बिल्डरों के लिए एक बड़ी राहत है।

इसके अलावा, केंद्र सरकार तनाव फंड योजना के साथ आई है, जिसमें वे लगभग 25,000 करोड़ रुपये जमा कर रहे हैं और वे अपनी परियोजनाओं को पूरा करने के लिए बिल्डरों को ऋण दे रहे हैं। इसलिए, राज्य सरकार द्वारा प्रस्तावित लाभ, साथ ही केंद्र सरकार की तनाव निधि, बिल्डरों को विलंबित परियोजनाओं को पूरा करने के लिए प्रेरित करेगी।

Q: अधिकांश टी हैंवह उपभोक्ताओं को देरी या रिफंड के लिए दंड की मांग करता है?

A: खरीदार मुख्य रूप से अपने धन की वापसी के लिए हमसे संपर्क कर रहे हैं, क्योंकि पिछले 4-5 वर्षों में अचल संपत्ति की कीमतें काफी गिर गई हैं। तो, खरीदारों को लगता है कि अगर उन्हें ब्याज के साथ रिफंड मिलता है, तो यह कब्ज़ा लेने से कहीं अधिक फायदेमंद होगा। हालांकि, हम बहुत संतुलित दृष्टिकोण अपना रहे हैं, क्योंकि अगर हम सभी मामलों में रिफंड को पुरस्कृत करते हैं, तो, इन परियोजनाओं में से कई जो सहuld अन्यथा पूरा नहीं किया जाएगा पूरा नहीं होगा।

ऐसे मामलों में जहां बिल्डर हमें अधिकतम दिसंबर 2020 तक की निश्चित समयावधि दे रहा है, हम खरीदारों को कब्जा लेने के लिए कह रहे हैं, साथ ही देरी के लिए जुर्माना भी। हम उस अवधि के लिए एमसीएलआर प्लस 1% का दंड दे रहे हैं जो परियोजना में देरी हुई है।

प्रश्न: खरीदारों के मन में एक सामान्य आशंका है कि भले ही RERA कोई जुर्माना दे,ऑपरेशन इसे उच्च न्यायालयों में चुनौती देगा और एनसीआर के सभी खरीदार इलाहाबाद हाईकोर्ट में जा नहीं सकते।

A: जहां तक ​​अपील की बात है, एक अपीलीय प्राधिकारी है जो लखनऊ में तैनात है। सभी बिल्डरों को अपनी अपील स्वीकार करने से पहले 30% राशि जमा करनी होगी। बिल्डरों के लिए हर मामले में अपील दायर करना इतना आसान नहीं है। 99% मामलों में, उच्च न्यायालय वें के खिलाफ मामले को स्वीकार नहीं कर रहा हैई खरीददार। वे बिल्डरों को अपील का उपाय करने के लिए निर्देशित कर रहे हैं जो उपलब्ध कानूनी प्रावधान के तहत उपलब्ध है।

धनवापसी के मामलों में जहां बिल्डर समय सीमा के भीतर परियोजनाओं को पूरा नहीं कर रहा है, जो उन्होंने निर्णय पारित करने से पहले हमें दिए थे, उन मामलों में, हम बिल्डर को हमारे साथ अनुपालन करने के लिए नोटिस जारी कर रहे हैं आदेश। यदि वे 45 दिनों में ऐसा करने में विफल रहते हैं, तो, हम पुनर्प्राप्ति प्रमाणपत्र जारी करते हैं और उन पुनर्प्राप्ति प्रमाणपत्र को भेजते हैंराशि की वसूली के लिए जिला मजिस्ट्रेट के पास जाना।

प्रश्न: आप परिस्थितियों से कैसे निपटते हैं, जहां सरकारी एजेंसियों के कारण देरी हो रही है?

A: राज्य सरकार ने पहले ही ‘शून्य काल’ लाभ के आदेश को पारित कर दिया है, जहां निर्माण कार्य बंद हो गया है। सरकारी अधिकारियों की ओर से देरी के मामले में, व्यवसाय प्रमाणपत्र या पूर्णता प्रमाणपत्र देने में, हम पीछा कर रहे हैंसंबंधित अधिकारियों के साथ इस तरह के मुद्दे, प्रमाण पत्र के शीघ्र मुद्दे को सुनिश्चित करने के लिए, एक बार निर्माण कार्य पूरा हो जाने के बाद।

Q: कई राज्यों के RERA सदस्यों ने यह कहते हुए रिकॉर्ड बनाया है कि RERA को इसे अधिक प्रभावी बनाने के लिए अधिक विधायी दांतों की आवश्यकता है। क्या आप इससे सहमत हैं?

A: मैं पूरी तरह से सहमत नहीं हूं, क्योंकि मुझे लगता है कि हमारे पास पहले से ही विभिन्न पदों को लागू करने के लिए पर्याप्त शक्तियां हैंविधान के संत। हालांकि, मुझे लगता है कि कानून में एक अतिरिक्त प्रावधान जोड़ा जाना चाहिए और वह यह है कि विभिन्न संस्थानों, साथ ही सरकारी एजेंसियों को निर्देश जारी करने की शक्ति, ताकि जब भी हमें लगे कि कुछ लाभ देने के लिए कुछ किया जाना चाहिए खरीदार या बिल्डर, फिर, इन एजेंसियों के लिए बाध्यकारी निर्देश होना चाहिए। अगर हमें यह शक्ति मिलती है, तो इससे हमें बहुत मदद मिलेगी। फिर भी, मुझे लगता है कि RERA के पास पर्याप्त शक्तियां और प्रावधान हैं,इसे प्रभावी कानून बनाने के लिए।

Q: नोएडा, ग्रेटर नोएडा और गाजियाबाद में देरी और चूक का लंबा बैकलॉग है। सिस्टम को साफ करने में कितना समय लगेगा?

A: सभी प्रोजेक्ट सुव्यवस्थित होने से पहले 1-2 साल लगेंगे। वर्ष 2019 काफी अच्छा रहा है – कई परियोजनाएं पूरी हुईं और हजारों खरीदार जो बहुत लंबे समय से इंतजार कर रहे थे, उनकी संपत्तियों पर कब्जा हो गया है।2020 फिर से एक बहुत ही महत्वपूर्ण अवधि होगी और मुझे लगता है कि जिन 50 से अधिक परियोजनाओं में देरी हुई है, उन्हें पूरी तरह या आंशिक रूप से पूरा किया जाएगा।

Q: RERA घर खरीदारों के लिए एक शिकायत-निवारण फोरम है। क्या यह यथोचित परिश्रम के लिए एक प्रहरी के रूप में कार्य कर सकता है?

A: हम इसके लिए एक ‘स्टार रेटिंग’ प्रणाली शुरू कर रहे हैं और हमने पहले ही एक कंसल्टेंसी फर्म को काम दिया है, जिसमें सभी builders और उनके प्रोजेक्ट्स को 1 और 5 सितारों के बीच रेट किया जाएगा। इस स्टार रेटिंग के साथ, निवेशक और खरीदार अपने पिछले प्रदर्शन, गुणवत्ता, रखरखाव और अन्य सभी संबंधित चीजों के बारे में पैसा निवेश करने से पहले जान पाएंगे।

हमें उम्मीद है कि इस रेटिंग प्रणाली को अगले 3-4 महीनों में लागू किया जाएगा और इसके साथ ही खरीदार परियोजना और बिल्डर को आंकने के लिए बेहतर स्थिति में होंगे। यह बिल्डर-विशिष्ट और परियोजना-विशिष्ट होगा, क्योंकि बिल्डर v नहीं हो सकता हैइरी गुड लेकिन उनकी कुछ परियोजनाएं बहुत उच्च गुणवत्ता की हो सकती हैं।

(लेखक CEO, Track2Realty है)

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