बेकायदेशीर नूतनीकरणापासून सावध रहा; घर दुरुस्तीसाठी बीएमसी मार्गदर्शक तत्त्वे

गृहनिर्माण युनिटशी संबंधित सर्वात मोठ्या आपत्तींपैकी एक म्हणजे बेकायदेशीर नूतनीकरण. मे 2025 मध्ये, कल्याण, मुंबई येथे एका चार मजली इमारतीवर वरच्या मजल्यावरील स्लॅब कोसळल्याने 6 हून अधिक लोकांचा मृत्यू झाला आणि 4 जण जखमी झाले. यापूर्वी अशा अनेक घटना घडल्या आहेत जिथे लोकांना बेकायदेशीर नूतनीकरणासाठी मोठा खर्च करावा लागला. या मार्गदर्शकामध्ये, आम्ही महानगरपालिका कोणत्या प्रकारच्या नूतनीकरणांना प्रत्यक्षात परवानगी देते आणि उल्लंघन तुम्हाला कुठे घेऊन जाऊ शकते यावर लक्ष केंद्रित करतो.

मालमत्तेच्या वयानुसार नूतनीकरणाचा विचार केला पाहिजे का?

अधिवक्ता विनोद सी. संपत यांच्या मते, हे आवश्यक नसले तरी, इमारतीच्या बांधकामाच्या 30 वर्षांनंतर स्ट्रक्चरल ऑडिट अनिवार्य आहे. या ऑडिटमध्ये प्रत्यक्षात मालमत्तेत काही नूतनीकरण करता येते का याची माहिती दिली जाईल. इमारत जितकी जुनी असेल तितकी ती अधिक नाजूक होते. “जुन्या इमारतींमध्ये सुधारणांमुळे नुकसान होण्याची शक्यता जास्त असते. कोणतेही नूतनीकरण सुरू करण्यापूर्वी, परवानाधारक स्ट्रक्चरल इंजिनिअरकडून स्ट्रक्चरल स्थिरता अहवाल घेणे उचित आहे. फ्लोअरिंग, प्लंबिंग लाईन्स बदलताना किंवा जागेत समायोजन करताना हे अत्यंत महत्त्वाचे आहे,” असे अधिवक्ता नीलम मयुरेश पवार म्हणतात.

जुन्या फ्लॅटमध्ये कोणत्या प्रकारच्या नूतनीकरणांना परवानगी आहे?

बृहन्मुंबई महानगरपालिकेनुसार, फ्लॅटमध्ये दोन प्रकारची दुरुस्ती किंवा नूतनीकरण करता येते.

पहिली गोष्ट म्हणजे भाडेपट्टायोग्य दुरुस्ती ज्यामध्ये अंतर्गत नूतनीकरण जसे की रंगकाम, टाइल्स बदलणे किंवा स्वयंपाकघर आणि बाथरूम अपग्रेड करणे यांचा समावेश आहे. हे सामान्यतः महानगरपालिका कायद्याच्या कलम 342 अंतर्गत परवानगी आहे. त्यांना महानगरपालिकेच्या आयुक्तांकडून कोणत्याही परवानगीची आवश्यकता नाही, परंतु सोसायटीकडून एनओसी आवश्यक आहे.

भाडेपट्टा दुरुस्तीमध्ये हे समाविष्ट आहे:

(i) स्ट्रक्चरल घटकांना किंवा भिंतींना गनिटिंग प्रदान करणे

(ii) प्लास्टरिंग, रंगकाम, पॉइंटिंग

(iii) फरशीच्या टाइल्स बदलणे

(iv) शौचालय, बाथटब किंवा धुण्याची जागा दुरुस्त करणे

(v) ड्रेनेज पाईप्स, नळ, मॅनहोल आणि इतर फिटिंग्ज दुरुस्त करणे किंवा बदलणे

(vi) सॅनिटरी वॉटर प्लंबिंग किंवा इलेक्ट्रिकल फिटिंग्ज दुरुस्त करणे किंवा बदलणे

(vii) छप्पर त्याच सामग्रीने बदलणे, परंतु त्यात समाविष्ट नाही,

(a) संरचनेच्या क्षैतिज आणि उभ्या विद्यमान परिमाणांमध्ये बदल

(b) लोड बेअरिंग भिंतींच्या कोणत्याही स्ट्रक्चरल घटकांची बदली किंवा काढून टाकणे

(c) प्लिंथ, पाया किंवा मजले खाली करणे

(d) मेझानाइन फ्लोअर किंवा लॉफ्ट जोडणे किंवा वाढवणे

(e) छप्पर सपाट करणे किंवा वेगवेगळ्या सामग्रीने छप्पर दुरुस्त करणे

दुसरे म्हणजे भाडेपट्टा नसलेल्या दुरुस्ती ज्यामध्ये विभाजन भिंती काढून टाकणे, शौचालय, बाथरूम हलवणे, दरवाजे, खिडक्या बदलणे, नवीन खिडक्या तयार करणे इत्यादींचा समावेश आहे ज्यामुळे स्ट्रक्चरल घटकांवर परिणाम होतो – जसे की बीम, कॉलम, स्लॅब किंवा लोड-बेअरिंग भिंती. या प्रकरणात, बदलासाठी परवानगी आयुक्तांना लिहावी लागेल आणि महानगरपालिकेच्या आयुक्तांकडून लेखी मान्यता आणि सोसायटीकडून एनओसी देखील मिळवावी लागेल.

संपत यांच्या मते, इमारतीत कोणतीही भर घालण्याचा, इमारतीत बदल करण्याचा किंवा दुरुस्ती करण्याचा इरादा असलेल्या प्रत्येक व्यक्तीने आयुक्तांना नोटीस द्यावी लागेल, ज्यामध्ये भाडेपट्टायोग्य दुरुस्ती वगळता इमारतीचा कोणताही भाग काढून टाकणे, बदल करणे किंवा पुनर्बांधणी करणे समाविष्ट आहे, परंतु इमारतीतील प्लिंथ, पाया किंवा फरशी खाली करण्याची परवानगी दिली जाणार नाही.

कलम 344 अंतर्गत या उद्देशासाठी प्राप्त केलेल्या फॉर्ममध्ये आयुक्तांना हे द्यावे लागेल, ज्यामध्ये असे काम ज्या इमारतीत करायचे आहे त्या इमारतीचे स्थान, इच्छित कामाचे स्वरूप आणि व्याप्ती आणि त्याच्या अंमलबजावणीवर देखरेख करण्यासाठी तो ज्या व्यक्तीला नियुक्त करू इच्छित आहे त्याचे नाव नमूद करावे लागेल. बीएमसी पोर्टलनुसार, भाडेकरू नसलेल्या दुरुस्तीसाठी, कार्यकारी अभियंता (इमारत प्रस्ताव) शहर-१ यांच्या कार्यालयाशी संपर्क साधावा लागेल, ज्यांचे कार्यालय नवीन महानगरपालिका इमारत,

सी.एस. क्रमांक 335-बी, भगवान वाल्मिकी चौक, हनुमान मंदिरासमोर, विद्यालंकार

मार्ग, सॉल्ट पेन रोड, अँटॉप हिल, वडाळा (पूर्व), मुंबई – 400 037 येथे आहे.

नवीन फ्लॅटमध्ये फिट-आउट्स: कोणते काम करण्यास परवानगी नाही?

नवीन घरांमध्ये फिट-आउट्स वाढत्या प्रमाणात सामान्य होत आहेत, विशेषतः लोक त्यांच्या घराच्या आतील सजावटीसाठी मोठ्या प्रमाणात खर्च करू इच्छितात. अशोक यादव यांनी 2024 मध्ये नवी मुंबईतील त्यांच्या नवीन घराचा ताबा घेतला आणि तेव्हापासून त्यावर काम सुरू केले. आता एक वर्ष झाले आहे आणि ३ बीएचकेचे इंटीरियर काम अजूनही सुरू आहे. यादवसारखे बरेच लोक अगदी नवीन फ्लॅटमध्ये मोठ्या प्रमाणात फिट-आउट कामे करतात, परंतु काही पद्धती असुरक्षित आहेत आणि त्या प्रतिबंधित केल्या पाहिजेत, अशी भावना उद्योग तज्ञांनी व्यक्त केली आहे.

• स्तंभ, बीम किंवा लोड-बेअरिंग भिंती यासारख्या संरचनात्मक घटकांमध्ये ड्रिलिंग करणे.
• वॉटरप्रूफिंग थरांमध्ये छेडछाड करणे, विशेषतः बाथरूम, टेरेस किंवा बाल्कनीमध्ये.
• बांधकाम व्यावसायिकाच्या वैशिष्ट्यांची तपासणी न करता ताबा घेतल्यानंतर लगेच फ्लोअरिंग बदलणे.·

भार मूल्यांकनाशिवाय जड संगमरवरी किंवा ग्रॅनाइटची स्थापना.

“अनेक घरमालकांना चुकून असे वाटते की अंतर्गत भिंती संरचनात्मक नसतात. तथापि, अंतर्गत विभाजने देखील भार सहन करू शकतात. संरचनात्मक मूल्यांकन आणि औपचारिक मंजुरीशिवाय कोणतीही भिंत काढून टाकल्याने इमारतीच्या अखंडतेला गंभीर धोका निर्माण होऊ शकतो,” नीलम मयुरेश पवार सांगतात. त्याचप्रमाणे, बरेच लोक त्याचा खोलवर होणारा नकारात्मक परिणाम समजून न घेता फ्लोअरिंग बदल करण्याचा पर्याय निवडतात. “बांधकाम करणारे सामान्यतः बाथरूम आणि बाल्कनी टाइल्सखाली वॉटरप्रूफिंग मेम्ब्रेन घालतात. तज्ञांच्या मार्गदर्शनाशिवाय हे काढून टाकल्याने वॉटरप्रूफ थर तुटू शकतो, ज्यामुळे खाली फ्लॅटमध्ये गळती आणि छताची गळती होऊ शकते. जर असे काम आवश्यक असेल तर ते व्यावसायिक वॉटरप्रूफिंगने पुन्हा करावे,” नीलम मयुरेश पवार पुढे म्हणतात.

महाराष्ट्रातील सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचे फिट-आउट कामावर काय नियंत्रण असते?

महाराष्ट्रात, उपविधी क्रमांक 46 नुसार, व्यवस्थापकीय समितीच्या मान्यतेने सदस्य फ्लॅटमध्ये भर घालू शकतात आणि बदल करू शकतात. “म्हणूनच, अनेक सोसायट्यांनी अशी परवानगी देण्यासाठी आणि कोणत्या प्रकारचा बदल करता येईल यासाठी एक मानक कार्यप्रणाली तयार केली आहे. अनेक सोसायट्यांनी कंत्राटदार आणि सल्लागारांची यादी तयार केली आहे जे कामावर देखरेख करण्यासाठी जबाबदार आहेत. हे केले जाते जेणेकरून सल्लागार आणि कंत्राटदार परवानगीपेक्षा जास्त काहीही करणार नाहीत,” असे महाराष्ट्र सोसायटीज वेल्फेअर असोसिएशनचे अध्यक्ष रमेश प्रभू म्हणतात.

महाराष्ट्र सहकारी संस्था कायद्यांतर्गत, संस्थांना खालील अधिकार आहेत:

• कोणत्याही फिट-आउट किंवा नूतनीकरणाच्या कामासाठी पूर्व सूचना आणि परवानगी मागवा.
• वेळ, आवाजाची पातळी मर्यादित करा आणि सोसायटी आणि महानगरपालिकेच्या नियमांचे पालन सुनिश्चित करा.
• संरचनेला धोका निर्माण करणारे किंवा मंजूर आराखड्यांचे उल्लंघन करणारे काम नाकारा किंवा थांबवा.

“अनेक सोसायट्या परवानगी देण्यासाठी 50,000 किंवा 1 लाख रुपयांची सुरक्षा ठेव घेतात, जेणेकरून कोणताही बदल केला तर तो सुरक्षा ठेवीसह परत मिळवता येईल,” असे प्रभू पुढे म्हणाले.

नियमांचे पालन न करणाऱ्या रहिवाशाला RWA कसे हाताळू शकते?

जर अध्यक्षांनी या नियमांचे उल्लंघन केले तर, सोसायटी हे करू शकते:·

• कारणे दाखवा नोटीस बजावा किंवा दंड करा.
• महानगरपालिकेकडे तक्रारी दाखल करा.
• सहकारी संस्थेच्या नियमांनुसार कायदेशीर कारवाई सुरू करा.

रहिवाशांनी नियमांचे पालन न केल्यास सोसायटीचे पदाधिकारी जबाबदार आहेत का?

जर पदाधिकाऱ्यांनी त्यांचे आक्षेप नोंदवले असतील, लेखी सूचना दिल्या असतील आणि बेकायदेशीर काम थांबवण्यासाठी किंवा तक्रार करण्यासाठी योग्य प्रक्रिया पाळली असेल, तर ते सामान्यतः वैयक्तिकरित्या जबाबदार नसतात. “बऱ्याचदा, जेव्हा ही दुरुस्ती केली जाते तेव्हा सोसायटी स्थापन केली जात नाही. जर सोसायटी स्थापन केली गेली असेल, तर त्यांना स्ट्रक्चरल इंजिनिअरचा अहवाल मागवावा लागतो आणि मोठ्या दुरुस्तीला परवानगी देण्यापूर्वी सदस्याकडून नुकसानभरपाईचा बॉन्ड देखील घ्यावा लागतो. जर सदस्यांनी बीम किंवा कॉलममध्ये छेडछाड केली आणि पदाधिकारी मूक प्रेक्षक राहिले, तर त्यांना सर्वजण जबाबदार धरू शकतात. जर सोसायटीच्या पदाधिकाऱ्यांनी परवानगी नाकारली असेल तर त्यांना जबाबदार धरता येणार नाही. पीडित सदस्य सक्षम अधिकारक्षेत्राच्या न्यायालयात जाऊन आवश्यक परवानगी मिळवू शकतो,” असे संपत यांनी ठळकपणे सांगितले.

Housing.com POV

शेवटी, कायदेशीररित्या कोणते बदल करता येतात आणि कोणत्या बदलांसाठी विविध परवानग्या आवश्यक असतात आणि त्यामुळे होणाऱ्या परिणामावर अवलंबून त्यांना परवानगी दिली जाऊ शकते किंवा दिली जाऊ शकत नाही याबद्दल आम्ही तुम्हाला एक छोटीशी सारणी देतो.

बऱ्याचदा, घराचे नूतनीकरण करताना मालमत्ता मालक अतिरेकीपणा करतात – इतके की ते संपूर्ण इमारतीच्या संरचनेवर परिणाम करणाऱ्या भिंती आणि बीम हलवण्यास मागेपुढे पाहत नाहीत. असे केल्याने, ते इमारतीची ताकद कमकुवत करतात आणि त्या इमारतीत राहणाऱ्या अनेक मालकांचे जीवन धोक्यात आणतात. बेकायदेशीर घरांच्या नूतनीकरणाबाबत सोसायटींनी कठोर शून्य-सहिष्णुता धोरण ठेवले पाहिजे आणि योग्य तपासणी करून हे करता येते. कामगार, कंत्राटदार आणि विक्रेत्यांचीही सुरक्षा यंत्रणेने तपासणी केली पाहिजे आणि सोसायटीने परवानगी दिल्यानंतरच त्यांनी काम सुरू केले पाहिजे. सोसायटीने मालकाच्या ठिकाणी होणाऱ्या कामाचे वेळोवेळी निरीक्षण केले पाहिजे जेणेकरून कोणतेही उल्लंघन आढळून येईल.