ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்கள் அவை அமைந்துள்ள நுண்ணிய சந்தைகளால் பெரிதும் பாதிக்கப்படுவதால், அதன் சந்தைப்படுத்தல் கவனம் கொடுக்கப்பட்ட சந்தையில் மட்டுமே வாங்குபவர்களைத் தட்டுவதை நோக்கமாகக் கொண்டிருக்க வேண்டுமா? இந்த கேள்வி மிகவும் விவாதத்திற்குரியது, கொவிட் -19 தொற்றுநோய் மற்றும் அதன் விளைவாக தொலைதூர வேலை அதிகரிப்பு, வாங்குபவர்களை தொலைதூர இடங்களில் வீடுகளை வாங்க தூண்டியது. இதன் வெளிச்சத்தில், இந்தத் துறை அதன் மொத்த முகவரிச் சந்தை அல்லது TAM – ஒரு பொருள் அல்லது சேவைக்கான வருவாய் வாய்ப்பை மதிப்பிடுவதற்கு, சந்தைப்படுத்தலில் பயன்படுத்தப்படும் ஒரு வார்த்தையை மறு மதிப்பீடு செய்ய நிர்பந்திக்கப்பட்டுள்ளது. TAM ஐ கணக்கிட மூன்று வழிகள் உள்ளன:
- தொழில் ஆராய்ச்சி மற்றும் அறிக்கைகளைப் பயன்படுத்தி மேல்-கீழ் மாதிரி.
- ஆரம்ப விற்பனை முயற்சிகளிலிருந்து தரவைப் பயன்படுத்துவதன் மூலம் கீழே உள்ள மாதிரி.
- வாங்குபவர்களின் பணம் செலுத்த விருப்பம் பற்றிய அனுமானத்தைப் பயன்படுத்தி மதிப்பு கோட்பாடு.
அறிவியல் ஆராய்ச்சி இல்லாத நிலையில், பில்டர்கள் திட்ட துவக்கங்களுக்கு, அவர்களின் 'உள்ளுணர்வை' சார்ந்து இருக்கிறார்கள். இது, சகாக்களின் அழுத்தத்தால், ஒரு குறிப்பிட்ட சந்தையில் அதிகப்படியான விநியோகத்திற்கு வழிவகுக்கும். ஒரு தேசிய தடம் மற்றும் அதிக வெளிப்பாட்டைக் கொண்ட சில டெவலப்பர்களைத் தவிர, பெரும்பாலான பிற டெவலப்பர்கள் தங்கள் வருங்கால வாங்குபவர்கள் சம்பந்தப்பட்ட திட்டத்தின் புவியியல் இடத்திற்கு மட்டுமே சொந்தமானவர்கள் என்று நம்புகிறார்கள். எனவே, அவர்கள் தங்கள் சந்தைப்படுத்தல் முயற்சிகளை கொடுக்கப்பட்ட மைக்ரோ மார்க்கெட்டுக்கு மட்டும் மட்டுப்படுத்த முனைகிறார்கள். பரந்த TAM என்ற கருத்தை ஏற்றுக்கொண்ட டெவலப்பர்கள் ஏற்கனவே பயனடைவதாக அனுபவ சான்றுகள் தெரிவிக்கின்றன. உதாரணமாக, வெளிநாடுவாழ் தொழில் வல்லுநர்கள் இப்போது முக்கிய தேவை இயக்கிகளாக மாறி வருகின்றனர், முன்னதாக வெளிநாட்டு சொத்து கண்காட்சிகளில் பங்கேற்ற பில்டர்கள், கோவிட் -19 க்கு பிந்தைய காலகட்டத்தில் என்ஆர்ஐ வாங்குபவர்களின் பங்கேற்பை இருமடங்காக பார்த்தனர், இந்த பிரிவை ஆன்லைனில் மட்டுமே தட்ட முயற்சித்தவர்களுடன் ஒப்பிடும்போது. மற்றொரு வழக்கில், பாட்னாவில் ஒரு சொத்து கண்காட்சியை ஏற்பாடு செய்த டெல்லி-என்சிஆர் டெவலப்பர், நகரத்திலிருந்து 30% வாங்குபவர்களை ஈர்க்க முடிந்தது. மேலும் பார்க்கவும்: சுயாதீன தரகர்கள் லாபத்தை அதிகரிக்க தங்கள் தளத்தை விரிவாக்க வேண்டுமா? 
மொத்த உரையாடக்கூடிய சந்தையை டெவலப்பர்கள் எவ்வாறு கணக்கிட வேண்டும்?
விளம்பர நிபுணரான ரத்னேஷ் திவான் கருத்துப்படி, TAM எப்போதும் சந்தை ஆராய்ச்சி குழுவுக்கு ஒரு முக்கியமான சவாலாக உள்ளது. டெவலப்பர்களின் 'என் மார்க்கெட் எனக்குத் தெரியும்' அணுகுமுறை ஒரு பெரிய பிரச்சனை. மேலும், கொடுக்கப்பட்ட புவியியல் இருப்பிடத்தை இலக்காகக் கொண்டு சந்தைப்படுத்தல் செலவில் முதலீட்டின் மீதான வருவாயைக் கணக்கிடுவது மிகவும் எளிதானது. "இருப்பினும், விற்பனை என்பது வாங்குபவர்களுக்கு ஒரு பிராண்டின் வேண்டுகோளின் ஒரு செயல்பாடு மற்றும் a பிராண்ட் மக்களின் மனதில் உள்ள உணர்வைச் சுற்றி கட்டப்பட்டுள்ளது, அவர்கள் உண்மையில் தயாரிப்பை உட்கொள்பவர்களை விட எண்ணிக்கையில் மிக அதிகமாக இருக்கலாம். இதன் விளைவாக, ஒரு பரவலான வியூகம் ஆரம்பத்தில் சற்று அதிகமாக செலவாகும் ஆனால் நீண்ட கால அளவில், தேசிய அளவில் பிராண்டுகளை உருவாக்குபவர்களுக்கு ஆதரவாக அளவின் பொருளாதாரம் அதை சமப்படுத்துகிறது. டெவலப்பரின் TAM அகலமாக இருக்கும்போது, மனதிற்கு மேல் நினைவுகூருதல் மற்றும் பரிந்துரை வாங்குபவர்கள் போன்ற பல மாறிகள் உள்ளன, ”என்று திவான் விளக்குகிறார்.
மேலும் பார்க்கவும்: வாடிக்கையாளர் கையகப்படுத்தல் செலவு: இது ஒரு ரியல் எஸ்டேட் பிராண்டின் உண்மையான மதிப்பை வரையறுக்க முடியுமா?
அடுக்கு -2 நகரங்களில் ரியால்டி மீது தொலைதூர வேலைகளின் தாக்கம்
TAM கொடுக்கப்பட்ட நுண்ணிய சந்தைக்கு அப்பாற்பட்டது என்பதை ABA கார்ப்பரேஷனின் இயக்குனர் அமித் மோடி ஏற்கவில்லை. தொலைதூர வேலை என்பது ஒரு தற்காலிக நிகழ்வாக இருக்கும், அது நீண்ட காலம் நீடிக்காது என்று அவர் கருதுகிறார். "வாங்குபவர்கள் மற்ற புவியியல் இடங்களிலிருந்து வருகிறார்கள் என்று நான் உறுதியாக நம்பவில்லை. மாறாக, முக்கிய நகரங்களின் முக்கிய இடங்களில் குடியிருப்பு இடங்களுக்கான தேவை அதிகரித்துள்ளது. உண்மையில், PMAY- தகுதி பெற்ற திட்டங்களுடன் ஒப்பிடுகையில், ரூ .80 லட்சம் முதல் ரூ .1.5 கோடி வரையிலான பிரிவில் அதிக பரிவர்த்தனைகளை நாங்கள் காண்கிறோம். அடுக்கு -2 நகரங்கள் உண்மையான தேவைக்கான இயக்கிகளாக இருக்கலாம் என்று நான் நினைக்கவில்லை, ஏனென்றால் வேலை சந்தையில் கூட, மக்கள் மெட்ரோ நகரங்களுக்கு வர விரும்புகிறார்கள், "என்று மோடி கூறுகிறார்.
ரியல் எஸ்டேட், கோவிட் -19 க்கு பிந்தைய TAM என்றால் என்ன?
மறுபுறம், ஆக்சிஸ் எகார்ப் போன்ற டெவலப்பர்கள், போக்கு மாறிவிட்டதாக நம்புகிறார்கள் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் தேவை மேல் மெட்ரோ நகரங்களிலிருந்து கோவா போன்ற சுற்றுலா தலங்களுக்கு நகர்ந்துள்ளது. முதலீட்டாளர்கள் சிறந்த நுழைவு விலைகள், நெகிழ்வுத்தன்மை மற்றும் கணிசமான வருவாயைக் காணலாம் என்று நம்புகிறார்கள். சிறந்த மெட்ரோ நகரங்களுக்கு அப்பால் இளைஞர்களுக்கு நல்ல வழிகள் உள்ளன. "தொலைதூர வேலை கருத்தாக்கத்தின் காரணமாக, விடுமுறை இல்லங்களுக்கான தேவை அதிகரித்து வருகிறது, மேலும் விடுமுறை இல்லங்கள் மற்றும் இரண்டாம் நிலை வீடுகளுக்கு அடுக்கு -2 நகரங்களில் அதிகமானோர் உள்ளனர்" என்கிறார் ஆக்ஸிஸ் ஈகார்ப் இயக்குநரும் தலைமை நிர்வாக அதிகாரியுமான ஆதித்யா குஷ்வாஹா . பெயர் குறிப்பிட விரும்பாத மற்றொரு டெவலப்பர், மெட்ரோ நகரங்கள் அல்லது பிற வளர்ந்து வரும் நகரங்கள் என இந்தியாவின் நகர்ப்புற மையங்களில் ஃப்ளெக்ஸி-ஹவுசிங்கிற்கான நேரம் வந்துவிட்டது என்று ஒப்புக்கொண்டார். அவரைப் பொறுத்தவரை, பல மெட்ரோ நகரங்களில் நிலப் பகுதிகள் கிடைக்காதது புற இடங்கள் தோன்றுவதற்குப் பின்னால் இருந்தது, ஆனால் எதிர்காலத்தில், சில தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட நகரங்களின் முக்கிய நுண் சந்தைகளைப் பற்றிய இந்த நிலைப்பாடு பின்வாங்கக்கூடும். இன்றைய தொழில்நுட்ப வசதியுள்ள வீடு வாங்கும் உலகில், வாங்குபவர்கள் வணிகங்களைப் போலவே ஒரு சதுர அடிக்கு வாழ்க்கைச் செலவைக் கணக்கிடுகிறார்கள். ஒரு சதுர அடிக்கு வியாபாரம் செய்வதற்கான செலவை மதிப்பீடு செய்தல். வீட்டிலிருந்து வேலை செய்வது ஒரு சாத்தியமான விருப்பமாக உருவெடுத்துள்ளது மற்றும் நகரங்களிலிருந்து நகரமயமாக்கல் மற்றும் இடம்பெயர்வு ஆகியவை இனி தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட மெட்ரோ நகரங்களுக்கு மட்டுப்படுத்தப்படவில்லை, வீடு வாங்குபவர் எல்லா இடங்களிலும் இருப்பது மற்றும் டெவலப்பர்கள் அடைய வேண்டும் ஒரு பெரிய TAM க்கு வெளியே, ”பில்டர் முடிக்கிறார்.
அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்
மொத்த முகவரி சந்தை என்றால் என்ன?
மொத்த முகவரிச் சந்தை என்பது ஒரு குறிப்பிட்ட தயாரிப்புக்கான அதிகபட்ச சந்தை வாய்ப்பு அளவைக் குறிக்கிறது.
TAM மற்றும் SAM என்றால் என்ன?
TAM சந்தையில் மொத்த தேவையைக் குறிக்கும் அதே வேளையில், SAM (சேவை செய்யக்கூடிய சந்தை), கையகப்படுத்தக்கூடிய பகுதியை குறிக்கிறது.
(The writer is CEO, Track2Realty)
