உங்கள் முதலீட்டு போர்ட்ஃபோலியோவில் ரியல் எஸ்டேட் ஏன் இருக்க வேண்டும்?

ஒருவரது முதலீட்டுப் பிரிவில் ரியல் எஸ்டேட் இருக்க வேண்டுமா என்பது பழைய விவாதம். உலகெங்கிலும் உள்ள ரியல் எஸ்டேட்டின் கட்டமைக்கப்பட்ட சூழலில் இது விவாதத்திற்குரிய தலைப்பு. இரு தரப்பிலும் உள்ள வாதங்கள் அவற்றின் சொந்த தகுதிகளைக் கொண்டுள்ளன, ஆனால் 'ஒரு அளவு அனைவருக்கும் பொருந்தும்' பதில் இல்லை என்பதே உண்மை. பங்குச் சந்தை மற்றும் பரஸ்பர நிதி வெகுமதிகள் ஆண்டுக்கு 14%-18% வரம்பில் மிக அதிகமாக இருப்பதாக தனிப்பட்ட நிதி சாதகர்கள் நம்புகின்றனர். ரியல் எஸ்டேட் ஆதரவாளர்கள், மறுபுறம், ரியல் எஸ்டேட் வெகுமதிகள் நீண்ட காலத்திற்கு குறைவாக இல்லை என்று வலியுறுத்துகின்றனர், மேலும் இது முதலீட்டாளர்களை சுழற்சி உயர் சந்தை ஏற்ற இறக்கத்திலிருந்து காப்பாற்றுகிறது. முதலீட்டின் மீதான வருமானம் (ROI) என்பது ஒரு சராசரி இந்தியரின் முதலீட்டுக் கூடையில் முதன்மையான அளவுகோலாகும். சொத்து வகுப்பின் தகுதியை மதிப்பிடுவதற்கான ஒரே அளவுரு இதுவல்ல. வெவ்வேறு முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் வெவ்வேறு மனநிலைகளுக்கு வெவ்வேறு சொத்து வகுப்புகள் எப்படி இருக்கும் என்பதை தெளிவுபடுத்தும் சில வழக்கு ஆய்வுகளை எடுத்துக் கொள்வோம். 

வழக்கு ஆய்வு I

ரிஷியின் தந்தை கடந்த 25 ஆண்டுகளுக்கு முன்பு ரூ.25 லட்சத்தில் நிலம் வாங்கி வீடு கட்டினார். இன்று, வீட்டின் விலை ரூ. 3 கோடி ஆகும், இது முழுமையான வகையில் வாயில் நீர் ஊற்றும் வருமானம். இருப்பினும், உண்மையான வருவாயின் அடிப்படையில் (பணவீக்கத்தை சரிசெய்து கொண்டோ அல்லது இல்லாமலோ) தங்கம், பங்குகள் அல்லது பரஸ்பர நிதிகள் போன்ற பிற சொத்து வகுப்புகள் கொடுத்த வருமானம் அல்ல. ஒருங்கிணைந்த வருடாந்திர வளர்ச்சி சொத்தின் விகிதம் (CAGR) வெறும் 10.45% மட்டுமே. கொடுக்கப்பட்ட காலத்தில், தங்க வருமானம் 12.05% CAGR ஆகும். இந்தியாவில் 25 ஆண்டுகளை நிறைவு செய்த மியூச்சுவல் ஃபண்டுகள் 14-23% சிஏஜிஆர் வரம்பில் வருமானம் அளித்துள்ளன. 

வழக்கு ஆய்வு II

ரஷ்மிக்கு ஒரு வீடு இருக்கிறது. 2020 முதல், கோவிட்க்குப் பிறகு, அவர் 22% சிஏஜிஆர் வருமானத்துடன் ரூ.50 லட்சத்திற்கான வெகுமதியான பங்கு போர்ட்ஃபோலியோவை உருவாக்கினார். இப்போது அவள் அதிக முதலீடு செய்ய வேண்டும், பங்குச் சந்தையில் அதிக வருமானம் பெற வேண்டும் என்பது இயல்பான ஆசை. இருப்பினும், அவர் 12% வருமானத்தை வழங்குவதாக உறுதியளிக்கும் வணிகச் சொத்தை தேர்வு செய்தார். அவளுடைய காரணங்கள் எளிமையானவை: இடர் பன்முகப்படுத்தல் மற்றும் தேவைப்படும் போது அவளது முதலீட்டு கூடையை அவள் கலைக்கக்கூடிய நிலையில் இருப்பது. இரண்டு வழக்கு ஆய்வுகள் இதற்கு மாறாக ஒரு சராசரி இந்தியருக்கு பங்குச் சந்தை மற்றும் பரஸ்பர நிதிகள் சிறந்த பந்தயம் என்று ஒரு தோற்றத்தை கொடுக்கலாம். ஒவ்வொரு முதலீட்டாளரின் ரிஸ்க் பசியும் வித்தியாசமானது என்பதை அது உங்களுக்குச் சொல்லவில்லை; முதலீட்டிற்கான காரணங்கள் வேறுபட்டவை; மேலும் ஒருவர் அனைத்து முட்டைகளையும் ஒரு கூடையில் வைக்க விரும்பவில்லை. வரலாற்று ரீதியாக, ஆபத்து இல்லாத இந்தியர்கள் சொத்துக்களில் ஒரு தொடர்பைக் கொண்டுள்ளனர். புதிய கால முதலீட்டாளர்கள் அதிக ரிஸ்க் எடுப்பவர்கள் மற்றும் அதிக ரிஸ்க் மற்றும் அதிக வருவாய் ஈட்டும் சொத்து வகுப்புகளுக்கு செல்கின்றனர். ஆனால், அவை முதலீட்டின் கலவை மற்றும் பொருத்தத்தின் மூலம் அபாயத்தைத் தணிக்க மிகவும் வாய்ப்புள்ளது ராஷ்மியின் கேஸ் ஸ்டடி II உடன் தெளிவாகத் தெரிகிறது. 

கண்ணோட்டத்தின் விஷயம்

"நான் ரிஸ்க் மற்றும் அதிக வருமானம் பெற விரும்புகிறேன், ஆனால் நான் அனைத்து முட்டைகளையும் ஒரே கூடையில் வைக்க விரும்பவில்லை, எனவே ஒரு பங்கு போர்ட்ஃபோலியோவை உருவாக்கிய பிறகு நான் இப்போது ஒரு வணிகச் சொத்தைத் தேர்ந்தெடுத்துள்ளேன். பொருளாதாரத்தின் எந்த ஒரு சுழற்சியிலும், அனைத்து சொத்து வகுப்புகளும் சமமாக செயல்படவில்லை மற்றும்/அல்லது செயல்படவில்லை. எனவே, இந்த ஆபத்துக் குறைப்பு உத்தியால் நான் பாதுகாப்பாக உணர்கிறேன்,” என்றார் ராஷ்மி. புரவங்கரா குழுமத்தின் தலைமை நிர்வாக அதிகாரி அபிஷேக் கபூர், பங்குச் சந்தை வருமானம் சில நேரங்களில் ரியல் எஸ்டேட்டை விஞ்சலாம், ஆனால் குறுகிய காலத்திற்கு மட்டுமே என்று வலியுறுத்தினார். பல காரணங்களுக்காக ரியல் எஸ்டேட் ஒரு வலுவான மற்றும் நம்பகமான நீண்ட கால முதலீடாக உள்ளது. முதலாவதாக, இது நிலையான வாடகை வருமானத்தை உருவாக்கும் உறுதியான சொத்துக்களை வழங்குகிறது, பணவீக்கத்திற்கு எதிராக ஒரு ஹெட்ஜ் வழங்குகிறது. இரண்டாவதாக, காலப்போக்கில், குறிப்பாக அதிக தேவை உள்ள பகுதிகளில் பண்புகள் குறிப்பிடத்தக்க அளவில் பாராட்டப்படும். மூன்றாவதாக, ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகள் அந்நியச் செலாவணியை அனுமதிக்கின்றன, அங்கு கடன் வாங்கப்பட்ட மூலதனத்தைப் பயன்படுத்துவது ஈக்விட்டி முதலீடுகளில் வருவாயைப் பெருக்கும். மேலும், உறுதியான சொத்தில் முதலீடு செய்யும் போது சொத்து/வட்டி/அசல் கொடுப்பனவை வாங்குவதற்கு கிடைக்கும் வரிச் சலுகைகள் வாங்குபவருக்கு கூடுதல் மதிப்பைக் கொண்டு வருகின்றன. "பொருளாதார கொந்தளிப்பு காலங்களில், ரியல் எஸ்டேட் ஒரு பாதுகாப்பான புகலிடமாக செயல்பட முடியும், மூலதனத்தை பாதுகாக்கிறது மற்றும் பிற முதலீடுகள் தடுமாறும்போது நம்பகமான வருமானத்தை வழங்குகிறது. எனவே, போது பல்வகைப்படுத்தல் மற்றும் இடர் குறைப்பு ஆகியவை குறிப்பிடத்தக்க நன்மைகள், ரியல் எஸ்டேட்டின் உள்ளார்ந்த பலம் எந்த முதலீட்டு மூலோபாயத்தின் மதிப்புமிக்க அங்கமாக அமைகிறது. ரியல் எஸ்டேட்டின் முறையீடு சந்தை ஏற்ற இறக்கத்தின் எதிர்வினைக்கு அப்பாற்பட்டது. முதலீட்டாளர்கள் ரியல் எஸ்டேட்டின் நீண்ட கால பாராட்டு, வாடகை வருமானம் மற்றும் உறுதியான தன்மை ஆகியவற்றிற்கு ஈர்க்கப்படுகிறார்கள். VIX ஆனது ரியல் எஸ்டேட்டை நோக்கி சில குறுகிய கால ஆர்வத்தைத் தூண்டும் அதே வேளையில், இந்தத் துறையின் அடிப்படை பலங்களான செயலற்ற வருமானத்தை உருவாக்கும் திறன், வரிச் சலுகைகளை வழங்குதல் மற்றும் பாராட்டுக்கான சாத்தியக்கூறுகள் ஆகியவை முதலீட்டாளர்களை ஈர்க்கும் முதன்மையான காரணிகளாகும்" என்று கபூர் கூறினார். ஹெச்பிட்ஸ் நிறுவனர் மற்றும் தலைமைச் செயல் அதிகாரி ஷிவ் பரேக் கூறுகையில், " வருமானம் தரும் துறையில் முதலீடு செய்வதை விட வங்கிக் கணக்குகளில் பணத்தைச் சேமிக்கும் நாடுகளில் இந்தியாவும் ஒன்று. 'எங்கே முதலீடு செய்வது' என்ற நிதி அறிவு நாம் திட்டமிட்டால் பயனுள்ளதாக இருக்கும். தங்கம் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் ஆகியவற்றில் முதலீடு செய்வது பொதுவான குழப்பம் ஆகும் ஈக்விட்டி மற்றும் தங்கம் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் ஆகியவற்றின் நன்மை தீமைகள்." "முதலீடு என்பது ஆபத்து இல்லாத செயல்முறை அல்ல, எனவே, ஆபத்துகள் மற்றும் சொத்து வகுப்புகள் பற்றி நன்கு புரிந்துகொள்வது நல்லது. ஒவ்வொரு முதலீட்டாளரும் முதலீடு செய்ய சரியான சொத்து வகுப்பைத் தேர்ந்தெடுக்க வேண்டும், ஆபத்துக்கான அவரது சொந்த பசியைப் பொறுத்து. சொத்து வகுப்புகளை மூன்று வகைகளாகப் பிரிக்கலாம் — ரியல் எஸ்டேட், தங்கம் மற்றும் பங்குகள். ஈக்விட்டி என்பது பங்குகள் மற்றும் பரஸ்பர நிதிகளாக இருக்கலாம்; தங்கம் பௌதிகமாகவோ அல்லது நகைகளாகவோ இருக்கலாம், மேலும் ரியல் எஸ்டேட்டைச் சொத்தாகச் சமன் செய்யலாம்,” என்று பரேக் கூறினார்.

ரியல் எஸ்டேட்: நன்மைகள்

•  உறுதியான சொத்து
• அதன் உள்ளார்ந்த மதிப்பை ஒருபோதும் இழக்க முடியாது
• பணவீக்கத்திற்கு எதிராக பாதுகாப்பு
• இடர் குறைப்பு தயாரிப்பு
• வரி நன்மை
• குறைந்த ஆவியாகும்

ரியல் எஸ்டேட்: பாதகம்

• பெரிய டிக்கெட் அளவு
• ஈக்விட்டி சந்தையை விட குறைவான வருமானம்
• பொருளற்ற சொத்து வகுப்பு
• வைத்திருப்பது மற்றும் பராமரிப்பு சிக்கல்கள்
• அதிக பரிவர்த்தனை செலவு

பல்வகைப்படுத்தல் என்பது இடர் மேலாண்மைக்கான ஒரு முக்கியமான உத்தி. அதிக ரிஸ்க் எடுப்பவர்கள் கூட, ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகள் பங்குச் சந்தையில் அதிக எடை கொண்ட ஒரு போர்ட்ஃபோலியோவை சமப்படுத்துகிறது மற்றும் பங்குச் சந்தை ஏற்ற இறக்கத்தின் போது ஸ்திரத்தன்மையை வழங்குகிறது என்பதை ஒப்புக்கொள்கிறார்கள். மேலும், ரியல் எஸ்டேட் உள்ளார்ந்த மதிப்பு மற்றும் பயன்பாடு, வீட்டுவசதி மற்றும் வணிக நடவடிக்கைகளுக்கான அடிப்படைத் தேவை, இது பொருளாதார வீழ்ச்சியின் போது அதன் தேவையை அடிக்கடி பராமரிக்கிறது. பல்வகைப்படுத்தல் இன்றியமையாதது என்றாலும், சொத்து முதலீடுகள் பல தனித்த நன்மைகளை வழங்குகின்றன. அடமான வட்டி மற்றும் தேய்மானத்திற்கான விலக்குகள் போன்ற வரிச் சலுகைகளையும் இது வழங்குகிறது.

முடிவுரை

ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் தங்கம் அல்லது ஈக்விட்டி மீதான வாதம் அர்த்தமற்றது, ஏனெனில் அவை போட்டியிட வேண்டிய அவசியமில்லை. 'அனைவருக்கும் ஒரு அளவு பொருந்தும்' என்ற கருத்து இல்லை, மேலும் ஒவ்வொரு சொத்து வகுப்பினரும் வெவ்வேறு முதலீட்டாளர்களை ஈர்க்கிறார்கள், அவற்றின் தனித்துவமான வெளிப்பாடு, மனநிலை, இடர் பசி, நேரம் அடிவானம் மற்றும் முதலீடு செய்வதற்கான மூலதனத்தின் அளவு. இருப்பினும், பல்வேறு சொத்து வகுப்புகளின் ஒட்டுமொத்த வெளிப்பாட்டைக் கொண்ட முதலீட்டாளர்களுக்கு, ரியல் எஸ்டேட் என்பது இடர்களைத் தணிக்கும் ஒரு சொத்து வகுப்பாகத் தனித்து நிற்கிறது என்பதே உண்மை. ( ஆசிரியர் Track2Realty இல் தலைமை நிர்வாக அதிகாரி ஆவார்.)