গুডস অ্যান্ড সার্ভিসেস ট্যাক্স (জিএসটি), বিল্ডারদের দ্বারা নির্মাণ কাজের জন্য ব্যবহৃত বিভিন্ন প্রকার উপাদান এবং পরিষেবাগুলির উপর বিভিন্ন প্রকার কর প্রদানের অতিরিক্তভাবে, একটি নির্মীয়মাণ সম্পত্তির ক্রয়কারীর থেকে আরোপ করা পূর্বতন পরিষেবা কর এবং ভিএটি (ভ্যালু অ্যাডেড ট্যাক্স)-এর দ্বৈত কর ব্যবস্থাকে প্রতিস্থাপিত করেছে৷ তবে, সেই সকল ব্যক্তির জন্য, যাঁরা নির্মীয়মাণ ফ্ল্যাটগুলি বুক করেছিলেন, তাঁদের জন্য এটি কিছু পরিমাণ বিভ্রান্তির সৃষ্টি করেছে৷ করের বর্ধিত হার এড়ানোর উদ্দেশ্যে, বিল্ডারদের দ্বারা ক্রেতাদের ফোন করে সম্পূর্ণ টাকা প্রদানের জন্য চাপ সৃষ্টি করার দ্বারা পরিস্থিতিটি আরও জটিল হয়েছে৷ সন্দেহগুলি অপসারণের উদ্দেশ্যে, সেন্ট্রাল বোর্ড অফ এক্সাইস অ্যান্ড কাস্টমস, সময়ে সময়ে বিভিন্ন বিজ্ঞপ্তি এবং ব্যাখ্যা প্রদান করেছেন৷
কখন জিএসটি প্রযোজ্য হয়?
যখন একটি কমপ্লেক্স, বাড়ি অথবা ফ্ল্যাট, সেটি সম্পূর্ণ হওয়ার আগে বিক্রয় করা হয় এবং নির্মাণ সমাপ্ত হওয়ার আগেই মূল্যটি, সম্পূর্ণ হোক অথবা আংশিক, প্রাপ্ত করা হয়, জিএসটি প্রযোজ্য হয়৷ তাই, আপনি একটি ফ্ল্যাট বুক করেন যেখানে বিল্ডার শুধুমাত্র এক শতাংশ অথবা একটি অতিশয় নগণ্য অঙ্কের টাকা এবং দখল নেওয়ার পরে অবশিষ্ট মূল্য দেওয়ার জন্য অনুরোধ করলেও, আপনাকে সম্পূর্ণ রাশিটির উপর জিএসটি দিতে হবে৷ বিপরীতভাবে, যদি সম্পূর্ণ বিক্রয় মূল্যটি, বাড়ির নির্মাণ সম্পূর্ণ হওয়ার পরে দেওয়া হয়, তাহতে এক্ষেত্রে জিএসটি-এর জন্য কোন দায়বদ্ধতা থাকে না৷ জিএসটি ব্যবস্থার অধীনে বর্তমান আইনটি, জিএসটি চালু হওয়ার পূর্বে পরিষেবা কর ব্যবস্থার অধীনে যেটি বিদ্যমান ছিল সেটি একই থাকে৷
জিএসটি চালু হওয়ার আগে আংশিক অর্থ প্রদান করা হয়ে থাকলে কী হবে?
জিএসটি চালু হওয়ার আগে বিল্ডারের নিকট আংশিক অর্থ প্রদান করা হয়ে থাকার ক্ষেত্রে, এই প্রকার অর্থ প্রদানের জন্য, আপনি শতকরা 4.50 ভাগ হারে পরিষেবা কর এবং আপনার রাজ্যে প্রযোজ্য ভিএটি প্রদান করে থাকবেন৷ তবে, পরিষেবা করের শতকরা 4.50 ভাগের হারটি ছিল কম্পোজিশন স্কিমের অধীনে, যেখানে বিল্ডার/ডেভলপাররা, নির্মাণের কাজের জন্য ব্যবহৃত উপাদান এবং পরিষেবাগুলির জন্য কোন প্রকার ইনপুট ক্রেডিটের জন্য অধিকারী ছিলেন না৷ তাই সম্পূর্ণ পরিষেবা কর এবং ভিএটি ক্রেতাদের উপর চাপানো হত এবং তাঁদের থেকে আদায় করা হত৷ তাই, 1লা জুলাই, 2017 তারিখের পূর্বে বুক করা নির্মীয়মাণ ফ্ল্যাটগুলির জন্য, যেখানে জিএসটি চালু হওয়ার আগে টাকা দেওয়া হয়েছিল, সেখানে বিল্ডার ইতিমধ্যেই এই প্রকার প্রদত্ত অর্থগুলির উপর পরিষেবা কর এবং ভিএটি আদায় করে থাকবেন৷ এমনকি 1লা জুলাই, 2017-এর আগে অর্থ প্রদান না করা হয়ে থাকলে, এবং বিল্ডার, হয় সম্পূর্ণ বিক্রয়মূল্য অথবা অবশিষ্টের আংশিক ভাগের জন্য ইতিমধ্যেই ইনভয়েস অথবা ডিমান্ড রেইস করে থাকলেও, আপনি সেটির উপর পরিষেবা কর এবং ভিএটি প্রদান করে থাকবেন, কারণ পরিষেবা করের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য ট্যাক্সেশন রুলস 2011-এর উল্লেখ অনুসারে, অর্থ প্রদানের অথবা ইনভয়েস রেইস করার, এই দুটির মধ্যে যেকোন একটি সময়েই পরিষেবা কর ধার্য করতে হবে৷
একটি নির্মীয়মাণ সম্পত্তির উপর জিএসটি-এর হার হল 18 শতাংশ৷ তবে, যেখানে জমির উপর স্বার্থটিও স্থানান্তরযোগ্য হয়, বিক্রয়মূল্যের এক-তৃতীয়াংশকে, জমির মূল্য হিসাবে ধরে নেওয়া হয়ে থাকে৷ তাই কার্যকরীভাবে, এই ক্ষেত্রগুলিতে জিএসটি-এর হার হল, সমগ্র চুক্তি মূল্যের উপর 12 শতাংশ৷ যদিও একটি নির্মীয়মাণ সম্পত্তির উপর 12 শতাংশের হারটি অধিক হিসাবে প্রতীয়মান হয়, বিভিন্ন কারণে, উপভোক্তার নিকট কার্যকরী মূল্যটি কম হবে৷ কারণগুলির মধ্যে একটি হল, এই যে এটি ভিএটি, পরিষেবা কর, প্রবেশ কর ইত্যাদি অন্যান্য বিভিন্ন করকে প্রতিস্থাপিত করবে৷ দ্বিতীয়ত, পূর্বতন পরিষেবা কর এবং ভিএটি ব্যবস্থার অধীনে বিল্ডারের নিকট কোন প্রকার ইনপুট ক্রেডিট উপলব্ধ না হওয়ার এই সত্যটি সহ এই প্রকার সকল করগুলির এবং উপাদানগুলির উপর এক্সাইসের উচ্চ হার এবং একই সঙ্গে পরিষেবা করের আরোপের অর্থ ছিল অধিকতর কর৷ যেহেতু বিল্ডার/ডেভলপাররা 12 শতাংশ জিএসটি দায়ের বিরুদ্ধে ইনপুট ট্যাক্স ক্রেডিটের সুবিধাটির দাবি করতে পারবেন, বর্তমান জিএসটি ব্যবস্থার অধীনে, চূড়ান্ত প্রভাবটি সম্ভবত কম হবে৷
সেই ক্ষেত্রগুলিতে যেখানে জমির মালিকানা বিজড়িত নয়, সেখানে জিএসটি-এর প্রযোজ্য হারটি, সেই সকল ক্ষেত্রগুলির মত যেখানে বিল্ডার নির্মাণ কার্যের কিছু অংশ অন্য কোন ঠিকাদারের প্রতি অর্পণ করেন, হল 18 শতাংশ৷
তাই, অবশিষ্ট থাকা বিক্রয়মূল্যটির জন্য, যেটি অপ্রদত্ত ছিল এবং যেটির জন্য বিল্ডার ইনভয়েস রেইস করেননি, বিল্ডার অবশিষ্ট প্রদেয় রাশির উপর 12 শতাংশ হারে জিএসটি আদায় করবেন৷ জিএসটি-এর নিয়ম অনুসারে, বিল্ডার ব্যবহৃত উপাদান এবং পরিষেবাগুলির উপর ইনপুট ক্রেডিট দাবি করার অবস্থানে থাকবেন এবং বিল্ডারের উচিত ইনপুট ক্রেডিটের সুবিধাটি ফ্ল্যাটের ক্রেতাদের প্রতি স্থানান্তরিত করা৷
তাই, বিল্ডারদের, জিএসটি-এর অধীনে প্রাপ্ত সুবিধাগুলি হিসাবের মধ্যে না নিয়ে, সম্পূর্ণ 12 শতাংশ প্রদান করার জন্য অনুরোধ করা উচিত নয়৷ তবে, যদি বিল্ডার এই প্রকার করেন, তাহলে কর্তৃপক্ষ এই প্রকার বিল্ডারের বিরুদ্ধে জিএসটি আইনের অন্যায্য লাভ প্রতিরোধক সংস্থানের অধীনে শাস্তিমূলক পদক্ষেপ গ্রহণ করতে পারেন৷
জিএসটি চালু হওয়ার আগেই যদি সম্পূর্ণ বিক্রয়মূল্যটি প্রদান করা হয়ে থাকে কিন্তু নির্মাণ সম্পূর্ণ হয় জিএসটি চালু হওয়ার পরে তাহলে কী হবে?
জিএসটি চালু হওয়ার পূর্বে সম্পূর্ণ বিক্রয়মূল্য প্রদান করার ক্ষেত্রে, অথবা যদি ইনভয়েস রেইস করা হয়ে থাকে এবং সেটি প্রদান করা হয়ে থাকে, তাহলে আপনি ইতিমধ্যেই সম্পূর্ণ চুক্তি মূল্যের উপর পরিষেবা কর প্রদান করে থাকবেন৷ তাই, জিএসটি চালু হওয়ার পরে (অর্থাৎ, 30শে জুন, 2017) নির্মাণ সম্পূর্ণ হলেও, জিএসটি আইনের অধীনে আপনার অতিরিক্ত কোন কর দায় থাকে না, যেহেতু জিএসটি পূর্বতন পরিষেবা কর এবং ভিএটি-কে প্রতিস্থাপিত করে৷
Related Posts
গৃহপ্রবেশ মুহুর্ত 2020-21: গৃহপ্রবেশ অনুষ্ঠানের সেরা তারিখগুলি.
ভারতে সম্পত্তি লেনদেনের নিবন্ধন / রেজিস্ট্রেশন সম্পর্কিত আইনসমূহ.
আরইআরএ(RERA)- তে কিভাবে কার্পেট এলাকার সংজ্ঞা পরিবর্তন হয়.
একটি নতুন অ্যাপার্টমেন্ট চয়ন করার জন্য বাস্তু পরামর্শ /টিপস.
কিভাবে জিএসটি এবং টিডিএস ভাড়ার আয়ের ক্ষেত্রে প্রভাব ফেলবে?.
ইডাব্লিউএস(EWS) এবং এলআইজি(LIG) কাজের জন্য পিএমএওয়াই(PMAY) কিভাবে ভর্তুকি প্রকল্পের প্রতি আগ্রহ প্রকাশ করে.
