আইন অনুযায়ী হাউজিং সোসাইটি কতটা ট্রান্সফার চার্জ হিসেবে চার্জ করতে পারে?

হোম ক্রেতাদের বহন করা অনেক খরচগুলির মধ্যে, হস্তান্তর চার্জ যা সমবায় হাউজিং সোসাইটি একটি বিল্ডিংয়ের ফ্ল্যাটের শেয়ার এবং অধিকার বিক্রি এবং হস্তান্তরের জন্য নেয়। সোসাইটি একটি সদস্যের দ্বারা ফ্ল্যাটে শেয়ার এবং অধিকার বিক্রির সময় একটি স্থানান্তর প্রিমিয়াম প্রদানের জন্য জোর দেয়, যা শহরের উপর নির্ভর করে ফ্ল্যাট বিক্রির জন্য ক্রয় বিবেচনার 25 % থেকে শুরু করে এমনকি শতকরা শতাংশ পর্যন্ত। আপনি কোথায় থাকেন

স্থানান্তর চার্জ: সর্বোচ্চ অনুমোদিত পরিমাণ, আইন দ্বারা

ফ্ল্যাট মালিক এবং ক্রেতা, যাদের শেয়ার সার্টিফিকেটে ক্রেতার নাম পরিবর্তন করার জন্য সোসাইটির সহযোগিতা প্রয়োজন, তাদের কাছে সাধারণত সমাজের দাবি মেনে নেওয়া ছাড়া আর কোন বিকল্প থাকে না। প্রশ্ন হল, আইন একটি সমাজ দ্বারা স্থানান্তর চার্জের একটি অত্যধিক ধার্য করার অনুমতি দেয় কিনা। উত্তরটি মহারাষ্ট্র সরকার কর্তৃক জারি করা 9 আগস্ট, 2001 তারিখের বিজ্ঞপ্তি সহ পড়া মহারাষ্ট্র সমবায় সমিতি আইন, 1960 এর অধীনে প্রণীত 2013 মডেল সোসাইটির বিধিমালার 38 নম্বরে রয়েছে। উল্লিখিত উপবিধান নং 38 এবং 9 আগস্ট, 2001 তারিখের সার্কুলারে দ্ব্যর্থহীনভাবে বলা হয়েছে যে ফ্ল্যাট হস্তান্তরের জন্য সমাজ কর্তৃক নির্ধারিত প্রিমিয়াম 25,000 টাকার বেশি হতে পারে না। ট্রান্সফার চার্জের উপরোক্ত সিলিংটি ভুলভাবে না পড়ার জন্য, অনেক সোসাইটি প্রায়ই ফ্ল্যাট মালিক / ক্রেতার চাহিদা অনুযায়ী অর্থ প্রদান করতে চায় একটি 'স্বেচ্ছায় দান'। যাইহোক, উপবিধান নং 38 এই ঘটনাটিকেও আচ্ছাদিত করে এবং আরও এক ধাপ এগিয়ে যায় যে, 'অন্য কোন তহবিলে দান বা অবদানের জন্য বা অন্য কোন অজুহাতে কোন অতিরিক্ত অর্থ স্থানান্তরকারী বা স্থানান্তরকারী থেকে আদায় করা হবে না'।

 

চার্জ স্থানান্তর সংক্রান্ত আইনি রায়

ট্রান্সফার চার্জ প্রদানের বৈধতা একটি সমাজ কর্তৃক দাবি করা হয়েছে, যা গত কয়েক বছর ধরে আদালত অসংখ্য অনুষ্ঠানে পরীক্ষা করেছে। বোম্বে হাইকোর্ট, ভারতীয় ভবন কো -অপারেটিভ হাউজিং সোসাইটি লিমিটেড এবং অন্যদের বনাম কৃষ্ণ এইচ বাজাজ এবং অন্যান্যদের (2004 সালের রিট পিটিশন নং 1094, 17 ফেব্রুয়ারি, 2010 -এ সিদ্ধান্ত নেওয়া হয়েছিল) সোসাইটির দায়ের করা আপিলের অনুমতি দিয়েছিল, যার ফলে ডিসেন্টেন্টাল ফ্ল্যাট ক্রেতা স্বেচ্ছায় অবদানের মাধ্যমে ফ্ল্যাট বিক্রির সময় সোসাইটিকে প্রদত্ত 9,63,000 টাকা ফেরত পেতে পারেন। বোম্বে হাইকোর্টের কাছে আপিলের শুনানির সময়, ফ্ল্যাট ক্রেতা প্রতিবাদ করেছিলেন যে স্বেচ্ছায় অবদান স্থানান্তর চার্জ ছাড়া আর কিছুই নয়, যা সমাজের কাছে দাবি করা হয়েছিল, যা ফ্ল্যাট মালিকের কাছে অর্থ প্রদান ছাড়া কোন বিকল্প ছিল না। বম্বে হাইকোর্ট পর্যবেক্ষণ করে যে, ফ্ল্যাট ক্রেতা, সুনির্দিষ্ট আইনি অবস্থান জেনে, স্বেচ্ছায় অবদানের নামে 9,63,000 টাকা হস্তান্তর চার্জ পরিশোধের জন্য সোসাইটির সাথে চুক্তি করে। style = "font-weight: 400;"> পূর্বোক্ত আদেশে ক্ষুব্ধ হয়ে, ফ্ল্যাট ক্রেতা ভারতের সুপ্রিম কোর্টে একটি বিশেষ ছুটির আবেদন দায়ের করেন (2010 সালের SLP নং 11266, আদেশটি 9 নভেম্বর, 2011-এ সিদ্ধান্ত নেওয়া হয়েছিল)। সুপ্রিম কোর্ট বলেছে যে বোম্বে হাইকোর্ট কর্তৃক প্রদত্ত পূর্বোক্ত রায়ে প্রদত্ত কারণগুলির সাথে এটি সম্পূর্ণরূপে একমত নয়। যাইহোক, এসসি বোম্বে হাইকোর্টের সিদ্ধান্তকে বাতিল করতে পারেনি, এই কারণে যে ফ্ল্যাট ক্রেতা সোসাইটি কর্তৃক স্থানান্তরিত চার্জের পরিমাণ নির্ধারণে যে রেজুলেশন পাস করেছিল এবং চ্যালেঞ্জটি ফ্ল্যাট ক্রেতা চ্যালেঞ্জ করেননি, স্বেচ্ছায় অনুদানের অর্থ প্রদানের দুই বছরেরও বেশি সময় পরে তৈরি করা হয়েছিল। আরও দেখুন: সমবায় সমিতির বিজয়, সুপ্রিম কোর্ট পারস্পরিকতার নীতি অনুমোদন করে, CHS আয়ের জন্য

আলঙ্কার সাহকারি গৃহ রচনা প্রতিষ্ঠান মরিয়াদিত বনাম অতুল মহাদেব এবং অন্য একটি (2014 সালের রিট পিটিশন নং 4457, 6 আগস্ট, 2018 এ সিদ্ধান্ত নেওয়া হয়েছিল) মামলায় বোম্বে হাইকোর্ট কর্তৃক প্রদত্ত আদেশের মাধ্যমে এই স্থানান্তর চার্জের বিষয়টি এখন স্থগিত করা হয়েছে ), যেখানে বম্বে হাইকোর্ট স্পষ্টভাবে কৃষ্ণ এইচ বাজাজ মামলায় বোম্বে হাইকোর্ট কর্তৃক প্রদত্ত রায়ের সাথে তার অসম্মতি প্রকাশ করেছিলেন এবং এটিকে বিবেচনায় রেখেছিলেন ফ্ল্যাট ক্রেতা ট্রান্সফার চার্জের অর্থ প্রদানের লেনদেনকে চ্যালেঞ্জ করার জন্য অবিলম্বে পদক্ষেপ নিচ্ছেন, এটা শেষ করা যাবে না যে এটি একটি স্বেচ্ছাসেবী দান ছিল কিন্তু বাধ্যতামূলকভাবে স্থানান্তরিত ফি ছিল। অলঙ্কার সাহকারীর ক্ষেত্রে, সমাজ কর্তৃক গৃহীত বিধির বিধান এবং August আগস্ট, ২০০১ তারিখের বিজ্ঞপ্তির উপর নির্ভর করে, বোম্বে হাইকোর্ট দেখেছে যে স্থানান্তর ফিগুলির জন্য ২৫,০০০ টাকার সীমা ছিল এবং বিভিন্ন উপায় উদ্ভাবন করা হচ্ছে সমাজসমূহ, আইনত অগ্রহণযোগ্য উপায়ে অধিক অর্থ উপার্জন করতে।

আরও, আলঙ্কার সাহকারি মামলায় বোম্বে হাইকোর্ট স্বীকৃতি দিয়েছে যে এমন পরিস্থিতিতে যেখানে একজন ফ্ল্যাট ক্রেতা একটি স্বচ্ছ লেনদেন এবং তার নামে শেয়ার সার্টিফিকেট হস্তান্তর করতে চায়, সেখানে সমাজ একটি প্রভাবশালী অবস্থান ভোগ করে। এই ধরনের পরিস্থিতিতে, সোসাইটি ফ্ল্যাট ক্রেতার কাছ থেকে 'স্বেচ্ছায় অনুদানের' আড়ালে অতিরিক্ত পরিমাণ অর্থ প্রদানের দাবি করে।

বোম্বে হাইকোর্ট বলেছিল যে একটি সমাজ তহবিল সংগ্রহ করতে পারে, কেবল আইনত অনুমোদিত চার্জ বা ফি দ্বারা এবং সদস্যদের কাছ থেকে মুনাফা লাভের আশা করা যায় না। যদিও সমাজে অনুদান প্রদানের ক্ষেত্রে কোন বাধা নেই, এটি কোন বাধ্যবাধকতা বা জবরদস্তি ছাড়াই করা উচিত এবং কোনভাবেই, সমাজ দান করার অজুহাতে স্থানান্তর ফি নিতে পারে না।

 

সম্পত্তি হস্তান্তরের বিষয়ে বোম্বে হাইকোর্টের রায় চার্জ

অলঙ্কার সাহকারি মামলায় বোম্বে হাইকোর্টের সিদ্ধান্ত, যে কোনও ফ্ল্যাট মালিক বা ক্রেতাকে সোসাইটির দ্বারা উত্থাপিত হস্তান্তর চার্জের অত্যধিক দাবিকে চ্যালেঞ্জ করার ভিত্তি স্থাপন করেছে, তা স্বেচ্ছায় দান বলা হোক বা অন্যথায় হোক। যদিও আইনী আশ্রয় এবং আইন মোটামুটি নিষ্পত্তি করা হয়েছে, তবে প্রশ্নটি রয়ে গেছে যে, একটি ফ্ল্যাট ক্রেতা এমন একটি সমাজের সাথে তীব্র মামলা মোকদ্দমা শুরু করতে ইচ্ছুক কিনা যেখানে তিনি ভবিষ্যতে থাকার জন্য আশা করেন। যাইহোক, যেসব সোসাইটিতে বর্তমানে স্বেচ্ছায় অনুদান হিসেবে ট্রান্সফার প্রিমিয়াম চার্জ করার ব্যাপারে কোন রেজোলিউশন নেই বা অন্যথায়, সদস্যদের এই ধরনের কোন রেজোলিউশন পাসের বিরোধিতা করা উচিত, কারণ এটি আইনের চেতনার পরিপন্থী। এই ধরনের কাজ শুধুমাত্র তখনই বন্ধ করা যায়, যদি সদস্যরা সঠিক সময়ে তাদের আপত্তি উত্থাপন করে।

একটি সমবায় হাউজিং সোসাইটির পরিচালনা পর্ষদ কি বিলুপ্ত হতে পারে?

2020 সালে, মহারাষ্ট্রে, ডেপুটি জেলা রেজিস্ট্রার কাটরাজ (পুনে) -এ একটি সমবায় হাউজিং সোসাইটির পরিচালনা পর্ষদের একটি সম্পূর্ণ পরিষদ ভেঙে দিয়েছেন। বাড়ির ক্রেতার নামে ফ্ল্যাট হস্তান্তরের জন্য এনওসি জারির জন্য সোসাইটি চার্জ হিসেবে ১.২৫ লাখ রুপি চার্জ করার সাধারণ বোর্ড রেজুলেশন পাস করেছে। ইতিমধ্যে উল্লিখিত হিসাবে, সমবায় সমিতি আইন স্থানান্তরের জন্য 25,000 টাকা নির্ধারণ করে। বোর্ড নিয়ম লঙ্ঘন করে কাজ করেছিল এবং এইভাবে তা বিলুপ্ত করা হয়েছিল। উপরন্তু, ডেপুটি রেজিস্ট্রার সোসাইটির পরিচালকদের আগামী ছয় বছরের জন্য নির্বাচনে প্রতিদ্বন্দ্বিতা করতে বাধা দেন। এটি এই সত্যটি তুলে ধরে যে অতিরিক্ত ট্রান্সফার ফি নেওয়া অবৈধ এবং শাস্তিযোগ্য। বিঃদ্রঃ:

• সোসাইটি ফ্ল্যাটের বুক ভ্যালু এবং ফ্ল্যাট ট্রান্সফার করার সময় ট্রান্সফারারের দ্বারা আদায়কৃত মূল্যের মধ্যে পার্থক্যের 2.5% হারে ট্রান্সফার চার্জ সংগ্রহ করতে পারে, অথবা সর্বাধিক 25,000 টাকা, যেটি কম হবে।
• সমবায় সমিতি আইনের ধারা 79 বলছে যে ট্রান্সফার চার্জের প্রিমিয়াম পরিমাণ 25,000 টাকার বেশি হওয়া উচিত নয়।
• যদিও ট্রান্সফার চার্জ 25,000 টাকার বেশি হতে পারে না, তবে সাধারণ সংস্থা সিদ্ধান্ত নিলে এটি হ্রাস করা যেতে পারে।
• বিধান লঙ্ঘনকারী ম্যানেজিং কমিটিকে অযোগ্য ঘোষণা করার আদেশ 10 আগস্ট, 2019 -এ পাস হয়েছিল।

ট্রান্সফার চার্জের জন্য সর্বোচ্চ প্রিমিয়াম হার

মণ্ডল	প্রিমিয়ামের হার চার্জ করতে হবে
পৌর কর্পোরেশন এবং কর্তৃপক্ষ এলাকা	25,000 টাকা
একটি শ্রেণী পৌরসভা	20,000 টাকা
বি শ্রেণী পৌরসভা	15,000 টাকা
সি শ্রেণী পৌরসভা	10,000 টাকা
গ্রাম পঞ্চায়েত (গ্রামীণ এলাকা)	৫ হাজার টাকা

নির্মাতার দ্বারা স্থানান্তর চার্জ কি বৈধ?

আবাসন দ্বারা স্থানান্তর চার্জ করার সময় সোসাইটি এবং সার্ভিস সোসাইটিগুলি বৈধ, যদি এটি বিধানগুলি লঙ্ঘন না করে তবে একজন নির্মাতা ফ্ল্যাট মালিকের উপর স্থানান্তর চার্জ ধার্য করতে পারবেন না। যাইহোক, আপনি কিছু অসাধু ডেভেলপারদের ট্রান্সফার চার্জ চাওয়ার কথা শুনেছেন। এমন পরিস্থিতিতে ডেভেলপারের বিরুদ্ধে বেশিরভাগ অভিযোগ দেখা দেয়, যখন ক্রেতা এনওসির জন্য নির্মাতার কাছে যান এবং একজন নির্মাতা বাড়ির ক্রেতাকে হেরফের করতে তার প্রভাব প্রয়োগ করতে পারেন। যাইহোক, নিম্নলিখিত কারণগুলির কারণে এটি বৈধ নয়:

• এটি সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১2২ এর বিরুদ্ধে, যা বলে, 'সম্পত্তি হস্তান্তর, অবিলম্বে হস্তান্তরকারীকে প্রেরণ করা হয়, হস্তান্তরকারী তখন সম্পত্তিতে এবং তার আইনগত ঘটনায় পাস করতে সক্ষম সমস্ত সুদ'।
• এটি ভারতীয় চুক্তি আইন, 1872 এর বিরোধী কারণ এটি সম্পত্তিতে একজন ক্রেতার মালিকানা অধিকার লঙ্ঘন করে।
• এটি একটি সমবায় সমিতি কর্তৃক নির্ধারিত স্থানান্তর ফি থেকে ভিন্ন। একটি সমবায় সমিতি হল ভবন এবং জমির বৈধ মালিক যখন ক্রেতা শেয়ারহোল্ডার। একজন নির্মাতার এমন কোন অধিকার নেই।
• ক্রেতাদের অবশ্যই পরীক্ষা করতে হবে যে এই ধরনের ডেভেলপার যারা বলে যে তারা একটি সমবায় হাউজিং সোসাইটির পক্ষ থেকে ট্রান্সফার ফি নিচ্ছে তারা প্রকৃতপক্ষে সোসাইটি গঠনে বাধা দেওয়ার চেষ্টা করছে কিনা।
• একজন নির্মাতা বাড়ি ক্রেতাকে ঠকানোর চেষ্টা করছেন এবং তাকে স্থানান্তর ফি দিতে বাধ্য করছেন, ভারতীয় দণ্ডবিধির (আইপিসি) ধারা 384 এবং 385 এর অধীনে শাস্তি পেতে পারেন। এটি দ্বারা নিষিদ্ধ 2007 এর প্রতিযোগিতা আইন, এবং যাকে বলা হয় 'প্রভাবশালী অবস্থানের অপব্যবহার'।

(কঠোর পারিখ একটি অংশীদার নেই এবং Rishabh ভোরা Khaitan & কো, মুম্বাই সিনিয়র সহযোগী হয়) এই প্রবন্ধে লেখক মতামত ব্যক্তিগত এবং Khaitan অ্যান্ড কোং আইনগত / পেশাদার উপদেশ গঠন করে না

প্রায়শই জিজ্ঞাসিত প্রশ্নাবলী

ক্রেতা বা বিক্রেতার সোসাইটি ট্রান্সফার চার্জ কে দেয়?

সাধারণত, এটি ক্রেতা যারা সোসাইটি ট্রান্সফার চার্জ প্রদান করে।

সোসাইটি ট্রান্সফার চার্জ কি?

সোসাইটি একটি সদস্যের ফ্ল্যাটে শেয়ার এবং অধিকার বিক্রির সময় একটি ট্রান্সফার প্রিমিয়াম প্রদানের জন্য জোর দেয়।

(With inputs from Sneha Sharon Mammen)