कायद्यानुसार गृहनिर्माण सोसायट्या हस्तांतरण शुल्क म्हणून किती शुल्क आकारू शकतात

घर खरेदीदारांना लागणाऱ्या अनेक खर्चापैकी, सहकारी गृहनिर्माण सोसायट्या इमारतीतील सदनिका विकण्यासाठी आणि हस्तांतरित करण्यासाठी आणि हस्तांतरण करण्यासाठी हस्तांतरण शुल्क आकारतात. सोसायट्या एका सदस्याने फ्लॅटमधील शेअर्स आणि अधिकारांच्या विक्रीच्या वेळी हस्तांतरण प्रीमियम भरण्याचा आग्रह धरतात, ज्याची किंमत शहराच्या आधारावर फ्लॅटच्या विक्रीसाठी 25,000 रुपयांपासून ते अगदी खरेदीच्या टक्केवारीपर्यंत आहे. तू कुठे राहतोस.

हस्तांतरण शुल्क: कायद्याने जास्तीत जास्त अनुज्ञेय रक्कम

फ्लॅट मालक आणि खरेदीदार, ज्यांना सोसायटीच्या सहकार्याची आवश्यकता असते, शेअर सर्टिफिकेटवर खरेदीदाराचे नाव बदलण्यासाठी सामान्यतः सोसायटीच्या मागण्यांकडे लक्ष देण्याशिवाय पर्याय नसतो. प्रश्न असा आहे की, कायदा सोसायटीद्वारे हस्तांतरण शुल्काची अवाजवी आकारणी करण्यास परवानगी देतो का. याचे उत्तर महाराष्ट्र सहकारी सोसायटी कायदा, १ 1960 under० अंतर्गत तयार करण्यात आलेल्या २०१३ मॉडेल सोसायटीच्या उपविधीच्या बायलॉ क्रमांक ३ in मध्ये आहे, जे महाराष्ट्र सरकारने जारी केलेल्या August ऑगस्ट २००१ च्या परिपत्रकासह वाचले आहे. उपरोक्त उपविधी क्रमांक 38 आणि 9 ऑगस्ट 2001 चे परिपत्रक स्पष्टपणे सांगते की फ्लॅटच्या हस्तांतरणासाठी सोसायटीने निश्चित केलेला प्रीमियम 25,000 रुपयांपेक्षा जास्त असू शकत नाही. हस्तांतरण शुल्कामध्ये वरील कमाल मर्यादा चुकीची न पडण्यासाठी, अनेक सोसायट्यांना अनेकदा फ्लॅट मालक / खरेदीदाराने मागणी केलेली रक्कम भरण्याची आवश्यकता असते. 'ऐच्छिक देणगी'. तथापि, उपविधी क्रमांक 38 या घटनेला देखील समाविष्ट करते आणि एक पाऊल पुढे टाकते की, 'इतर कोणत्याही निधीसाठी किंवा इतर कोणत्याही सबबीखाली देणगी किंवा योगदानासाठी कोणतीही अतिरिक्त रक्कम, हस्तांतरक किंवा हस्तांतरणाकडून वसूल केली जाणार नाही'.

 

हस्तांतरण शुल्क संबंधित कायदेशीर निर्णय

सोसायटीने मागितलेल्या हस्तांतरण शुल्काची भरपाई करण्याची कायदेशीरता, गेल्या काही वर्षांमध्ये न्यायालयांनी असंख्य प्रसंगी चाचणी केली आहे. मुंबई उच्च न्यायालयाने, भारतीय भवन सहकारी गृहनिर्माण संस्था मर्यादित आणि इतर विरुद्ध कृष्णा एच बजाज आणि इतर (2004 च्या रिट याचिका क्र. 1094, 17 फेब्रुवारी 2010 रोजी निर्णय घेतलेल्या) प्रकरणात सोसायटीने दाखल केलेल्या अपिलाला परवानगी दिली, त्यामुळे, डिसेंटिटलिंग फ्लॅट खरेदीदाराने स्वैच्छिक योगदानाद्वारे फ्लॅटच्या विक्रीच्या वेळी सोसायटीला दिलेल्या 9,63,000 रुपयांच्या परताव्याची रक्कम मिळवण्यापासून. मुंबई उच्च न्यायालयासमोर झालेल्या अपिलाच्या सुनावणीदरम्यान, फ्लॅट खरेदीदाराने असा दावा केला की, स्वेच्छिक योगदान हे हस्तांतरण शुल्काशिवाय काहीच नाही, ज्याची मागणी सोसायटीने केली होती, ज्याला फ्लॅट मालकाला पैसे देण्याशिवाय पर्याय नव्हता. मुंबई उच्च न्यायालयाने असे निरीक्षण केले की फ्लॅट खरेदीदाराने, नेमकी कायदेशीर स्थिती जाणून घेऊन, सोसायटीशी 9,63,000 रुपयांचे हस्तांतरण शुल्क स्वैच्छिक योगदानाच्या नावावर भरण्यासाठी करार केला आहे. style = "font-weight: 400;"> उपरोक्त आदेशाने व्यथित, फ्लॅट खरेदीदाराने भारतीय सर्वोच्च न्यायालयात विशेष रजा याचिका दाखल केली (2010 चा SLP क्रमांक 11266, आदेश 9 नोव्हेंबर 2011 रोजी ठरवला). सुप्रीम कोर्टाने म्हटले आहे की, मुंबई उच्च न्यायालयाने दिलेल्या उपरोक्त निकालात दिलेल्या कारणांशी ते पूर्णपणे सहमत नाही. तथापि, सुप्रीम कोर्टाने मुंबई उच्च न्यायालयाचा निर्णय रद्द करू शकला नाही, कारण फ्लॅट खरेदीदाराने सोसायटीने हस्तांतरण शुल्काची रक्कम निश्चित करण्यात आलेल्या ठरावाला आव्हान दिले नाही आणि फ्लॅट खरेदीदाराने आव्हान दिले आहे, स्वैच्छिक देणगी भरल्यानंतर दोन वर्षांनंतर करण्यात आली. हेही पहा: सहकारी संस्थांचा विजय, सर्वोच्च न्यायालयाने परस्परत्वाचे तत्त्व मंजूर केल्यामुळे, CHS उत्पन्नासाठी

अलंकार सहकारी गृह रचना संस्था मरियडित विरुद्ध अतुल महादेव आणि दुसरे (2014 च्या रिट याचिका क्र. 4457, 6 ऑगस्ट, 2018 रोजी निर्णय घेतल्याच्या) मुंबई उच्च न्यायालयाने दिलेल्या आदेशाद्वारे हस्तांतरण शुल्काचा हा मुद्दा आता थांबवण्यात आला आहे. ), जिथे मुंबई उच्च न्यायालयाने कृष्णा एच बजाज प्रकरणी मुंबई उच्च न्यायालयाने दिलेल्या निर्णयाशी स्पष्टपणे असहमती व्यक्त केली आणि हे लक्षात घेतले हस्तांतरण शुल्काच्या देय देण्याच्या व्यवहाराला आव्हान देण्यासाठी फ्लॅट खरेदीदार तात्काळ पावले उचलत आहे, तो एक स्वैच्छिक देणगी होता असे सांगता येत नाही परंतु सक्तीद्वारे भरलेले हस्तांतरण शुल्क होते. अलंकार सहकारी प्रकरणात, समाजाने स्वीकारलेल्या उपविधी आणि 9 ऑगस्ट 2001 च्या परिपत्रकातील तरतुदींवर अवलंबून राहून, मुंबई उच्च न्यायालयाने निरीक्षण केले की हस्तांतरण शुल्कासाठी 25,000 रुपयांची मर्यादा आहे आणि वेगवेगळ्या मार्गांचा शोध लावला जात आहे. सोसायटी, कायदेशीररित्या अमान्य मार्गांनी अधिक पैसे कमवणे.

पुढे, मुंबई हायकोर्टाने, अलंकार सहकारी प्रकरणात, हे मान्य केले की ज्या परिस्थितीत फ्लॅट खरेदीदाराला सुरळीत व्यवहार आणि शेअर सर्टिफिकेट त्याच्या नावावर हस्तांतरित करायचे आहे, तेथे सोसायटीचे वर्चस्व आहे. अशा परिस्थितीत, सोसायटी 'स्वैच्छिक देणग्या' च्या आडून फ्लॅट खरेदीदाराकडून अवाजवी रक्कम देण्याची मागणी करते.

मुंबई उच्च न्यायालयाने असे म्हटले आहे की सोसायटी केवळ कायदेशीर परवानगीयोग्य शुल्क किंवा फीद्वारे निधी गोळा करू शकते आणि सदस्यांकडून नफा मिळवण्याची अपेक्षा केली जात नाही. सोसायटीला देणगी देण्यास कोणतीही अडचण नसताना, ती कोणत्याही बळजबरीने किंवा बळजबरीशिवाय केली पाहिजे आणि कोणत्याही प्रकारे, देणगीच्या सबबीखाली सोसायटी हस्तांतरण शुल्क आकारू शकते का?

 

मालमत्ता हस्तांतरणाबाबत मुंबई उच्च न्यायालयाचा निर्णय शुल्क

अलंकार सहकारी प्रकरणातील मुंबई उच्च न्यायालयाच्या निर्णयाने कोणत्याही फ्लॅट मालक किंवा खरेदीदाराला सोसायटीने उठवलेल्या हस्तांतरणाच्या शुल्कास आव्हान देण्याची पायाभरणी केली आहे, मग ती स्वैच्छिक देणगी असो किंवा अन्यथा. कायदेशीर उपाय आणि कायदा बऱ्यापैकी निकाली काढला गेला असला तरी, प्रश्न उरतो, तो म्हणजे फ्लॅट खरेदीदार अशा सोसायटीबरोबर तीव्र खटला सुरू करण्यास तयार आहे का जिथे तो किंवा ती भविष्यात राहण्याची अपेक्षा करते. तथापि, ज्या सोसायट्यांमध्ये सध्या स्वेच्छेने देणगी म्हणून हस्तांतरण प्रीमियम आकारण्याबाबत कोणताही ठराव नाही किंवा अन्यथा, सदस्यांनी अशा कोणत्याही ठरावाला मंजुरी देण्यास विरोध केला पाहिजे, कारण तो कायद्याच्या भावनेच्या विरोधात आहे. सदस्यांनी योग्य वेळी आक्षेप घेतला तरच अशा कृती थांबवता येतील.

सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचे संचालक मंडळ बरखास्त करता येते का?

2020 मध्ये, महाराष्ट्रात, उपजिल्हा निबंधकांनी कात्रज (पुणे) येथील सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या संचालक मंडळाची संपूर्ण परिषद बरखास्त केली. घर खरेदीदाराच्या नावावर फ्लॅट हस्तांतरित करण्यासाठी एनओसी जारी करण्यासाठी, मंडळाने सोसायटी शुल्क म्हणून 1.25 लाख रुपये आकारत सर्वसाधारण ठराव मंजूर केला होता. आधीच नमूद केल्याप्रमाणे, सहकारी संस्था कायदा हस्तांतरणासाठी 25,000 रुपयांची रक्कम निर्धारित करतो. बोर्डाने नियमांचे उल्लंघन केले होते आणि त्यामुळे ते विसर्जित केले गेले. याव्यतिरिक्त, द उपनिबंधकांनी सोसायटीच्या संचालकांना पुढील सहा वर्षांसाठी निवडणूक लढण्यासही प्रतिबंध केला. हे या वस्तुस्थितीवर प्रकाश टाकते की अवास्तव हस्तांतरण शुल्क आकारणे बेकायदेशीर आणि दंडनीय आहे. टीप:

• फ्लॅटच्या बुक व्हॅल्यू आणि ट्रान्सफरने फ्लॅटच्या ट्रान्सफरवर वसूल केलेल्या किंमतीमधील 2.5% च्या फरकाने सोसायटी ट्रान्सफर चार्जेस गोळा करू शकते किंवा जास्तीत जास्त 25,000 रुपये, जे कमी असेल.
• सहकारी संस्था कायद्याच्या कलम 79 मध्ये म्हटले आहे की हस्तांतरण शुल्काची प्रीमियम रक्कम 25,000 रुपयांपेक्षा जास्त नसावी.
• हस्तांतरण शुल्क 25,000 रुपयांपेक्षा जास्त असू शकत नाही, परंतु सामान्य मंडळाने निर्णय घेतल्यास ते कमी केले जाऊ शकते.
• तरतुदींचे उल्लंघन करणाऱ्या व्यवस्थापकीय समितीला अपात्र ठरवण्याचा आदेश 10 ऑगस्ट 2019 रोजी पारित करण्यात आला.

हस्तांतरण शुल्कासाठी जास्तीत जास्त प्रीमियम दर

झोन	प्रीमियमचा दर आकारला जाईल
महानगरपालिका आणि प्राधिकरण क्षेत्र	25,000 रु
एक वर्ग नगरपालिका	20,000 रु
बी वर्ग पालिका	15,000 रु
क वर्ग नगरपालिका	10,000 रु
ग्रामपंचायत (ग्रामीण भाग)	5,000 रु

बिल्डरकडून हस्तांतरण शुल्क कायदेशीर आहे का?

गृहनिर्माण द्वारे शुल्क हस्तांतरित करताना सोसायट्या आणि सेवा सोसायट्या कायदेशीर आहेत, जर ती तरतुदींचे उल्लंघन करत नसेल तर बिल्डर फ्लॅट मालकावर हस्तांतरण शुल्क आकारू शकत नाही. तथापि, आपण काही बेईमान विकासकांकडून हस्तांतरण शुल्क मागितल्याबद्दल ऐकले असेल. अशा परिस्थितीत विकसकाच्या विरोधात बहुतेक तक्रारी उद्भवतात, जेव्हा खरेदीदार एनओसीसाठी बिल्डरकडे जातो आणि बिल्डर घर खरेदीदाराला हाताळण्यासाठी त्याचा प्रभाव टाकू शकतो. तथापि, खालील कारणांमुळे हे कायदेशीर नाही:

• हे मालमत्ता हस्तांतरण कायदा, 1882 च्या विरोधात आहे, जे म्हणते, 'मालमत्तेचे हस्तांतरण, हस्तांतरणकर्त्यास त्वरित हस्तांतरित केले जाते, हस्तांतरक नंतर मालमत्तेमध्ये आणि त्याच्या कायदेशीर घटनांमध्ये पास करण्यास सक्षम असलेले सर्व व्याज'.
• हे भारतीय करार कायदा, 1872 ला विरोध आहे कारण ते मालमत्तेवर खरेदीदाराच्या मालकी हक्कांचे उल्लंघन करते.
• हे सहकारी संस्थेने आकारलेल्या हस्तांतरण शुल्काच्या विपरीत आहे. एक सहकारी संस्था इमारत आणि जमिनीचा कायदेशीर मालक आहे तर खरेदीदार भागधारक आहे. बिल्डरला असे कोणतेही अधिकार नाहीत.
• खरेदीदारांनी हे तपासले पाहिजे की सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या वतीने ते हस्तांतरण शुल्क आकारत आहेत असे म्हणणारे खरेच सोसायटीच्या निर्मितीमध्ये अडथळा आणण्याचा प्रयत्न करत आहेत का.
• घर खरेदीदाराला फसवण्याचा प्रयत्न करणारा आणि हस्तांतरण शुल्क भरण्यासाठी त्याला जबरदस्ती करण्याचा प्रयत्न करणाऱ्या बिल्डरला भारतीय दंड संहिता (IPC) कलम 384 आणि 385 अंतर्गत शिक्षा होऊ शकते. द्वारे प्रतिबंधित आहे 2007 चा स्पर्धा कायदा, तसेच 'प्रबळ पदाचा गैरवापर' असे म्हणतात.

(हर्ष पारिख एक भागीदार आहे आणि itanषभ वोरा खेतान अँड कंपनी, मुंबई येथे एक वरिष्ठ सहकारी आहेत) या लेखातील लेखकांची मते वैयक्तिक आहेत आणि खेतान अँड कंपनीचा कायदेशीर/व्यावसायिक सल्ला तयार करत नाहीत.

वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न

खरेदीदार किंवा विक्रेत्याला सोसायटी हस्तांतरण शुल्क कोण देते?

सहसा, तो खरेदीदार असतो जो सोसायटी हस्तांतरण शुल्क भरतो.

समाज हस्तांतरण शुल्क काय आहे?

सभासदांनी फ्लॅटमधील शेअर्स आणि अधिकारांची विक्री करताना हस्तांतरण प्रीमियम भरण्यासाठी सोसायटी आग्रह धरतात.

(With inputs from Sneha Sharon Mammen)