दिल्लीसारख्या शहरात गेल्या अनेक दशकांपासून पॉवर ऑफ अटर्नी असूनही मालमत्तेची विक्री सामान्य आहे. तथापि, भारताच्या सर्वोच्च न्यायालयाने अशा प्रकारच्या व्यवस्थेबाबत विपरित विचार केला आहे, ज्या कायद्यात अल्प-बदल करण्याच्या उद्देशाने प्रामुख्याने दोन पक्षांनी प्रवेश केला आहे. ऐतिहासिकदृष्ट्या, बेहिशेबी पैसा उभा करण्यासाठी रिअल इस्टेट हा एक मालमत्ता वर्ग आहे. वेळोवेळी, गुंतवणूक कायदेशीर दिसण्यासाठी असंख्य मार्गांचा शोध लावण्यात आला, ज्यात पॉवर ऑफ अटर्नी (पीओए) द्वारे मालमत्ता विक्री आणि खरेदीचा समावेश आहे. या पद्धतीचा वाढता वापर हा 1990 च्या दशकात सुरू झालेल्या मालमत्ता बाजारातील वाढीशी जुळला. त्यानंतर, देशाच्या सर्वोच्च कोर्टाला या प्रकरणाची दखल घेण्यास भाग पाडले गेले आणि अखेरीस २०११ मध्ये एक महत्त्वाचा निर्णय मंजूर झाला. जनरल पॉवर ऑफ अटर्नी (जीपीए) द्वारे केलेल्या मालमत्ता व्यवहारांना कायदेशीर पावित्र्य नसल्याचे सांगताना सर्वोच्च न्यायालयाने (एससी) निर्णय दिला. केवळ नोंदणीकृत विक्री कृत्ये अशा प्रकारच्या व्यवहारास कोणतीही कायदेशीर धारणा प्रदान करतात. या इन्स्ट्रुमेंटद्वारे विक्री कशी झाली आणि हे बेकायदेशीर का आहेत, हे पीओए बद्दल खाली नमूद केले आहे. 
पॉवर ऑफ अटॉर्नी (पीओए) म्हणजे काय?
पीओएच्या संकल्पनेवर भारतातील दोन कायद्यांतर्गत चर्चा केली गेली आहे – पॉवर्स ऑफ अटर्नी कायदा, १8282२ आणि भारतीय मुद्रांक अधिनियम, १99.. मूलभूतपणे, एखादी व्यक्ती दुसर्‍या व्यक्तीस स्वत: ला स्वत: चा प्रतिनिधी म्हणून सादर करण्याचा, त्याच्या वतीने विशिष्ट कामे करण्याचा कायदेशीर अधिकार देते.
हे साधन सामान्यत: अनिवासी भारतीय (एनआरआय) वापरतात, कारण अनिवासी भारतीयांना त्याच्या व्यवसाय / वैयक्तिक कामांमुळे एखाद्या विशिष्ट वेळी त्याच्या मूळ देशात जाणे शक्य नसते. प्रदान केलेल्या सोयीनुसार, एक पीओए अत्यंत व्यस्त लोकांसाठी देखील उपयुक्त आहे, जसे की व्यापारी आणि विविध वैयक्तिक आणि व्यावसायिक कार्ये करू शकत नाहीत अशा लोकांसाठी.
पीओएचे प्रकारः जनरल पीओए (जीपीए) आणि स्पेशल पीओए (एसपीए)
सर्वसाधारण पॉवर ऑफ अटर्नी (जीपीए) एजंटला एखाद्याच्या वतीने नियमित कामे करण्याचे अधिकार देतो, तर विशिष्ट कार्ये पार पाडण्यासाठी विशेष पॉवर ऑफ अटर्नी (एसपीए) दिले जाते. “जीपीए एखाद्या प्रतिनिधीला व्यापक अधिकार देत असताना, एसपीए प्राचार्यांच्या वतीने प्रतिनिधी करता येणा a्या विशिष्ट कायद्याविषयी बोलतो. आपण एखाद्याला जीपीए दिल्यास ते आपले युटिलिटी बिले भरू शकतात, आपल्या वतीने भाडे वसूल करू शकतात, विवादांचे निपटान करू शकतात किंवा बँक प्रतिनिधी म्हणून काम करताना बँकांशी संबंधित सर्व कामे करू शकतात, "असे सुप्रीमचे वकील हिमांशू यादव म्हणतात. कोर्ट . दुसरीकडे, जर एखाद्या अनिवासी भारतीयांना त्याची मालमत्ता भारतात विकायची असेल तर, ते एसपीएमार्फत इथल्या एजंटमार्फत ते पूर्ण करतील, असं ते पुढे म्हणाले.
कायदेशीररीत्या वैध होण्यासाठी जीपीए आणि एसपीए या दोहोंची नोंदणी करणे आवश्यक आहे. एसपीए आपला कार्य गमावते, ज्या उद्देशाने त्याचे कार्य पूर्ण होते तितक्या लवकर. जीपीएला त्यांच्या आयुष्यात आणि जेव्हा त्यांना आवडेल तेव्हा एक्झिक्युटरद्वारे निरस्त केले जाऊ शकते. त्यांचा मृत्यू झाल्यास, जीपीएची कायदेशीर वैधता गमावली.
जीपीएद्वारे मालमत्ता विक्री कशी झाली?
खरेदीदाराने व्यवहारावर मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क भरावे असे मानले जाते, तर विक्रेत्याने भांडवली नफा कर भरावा लागतो. तसेच, एकदा विक्री करार नोंदविल्यानंतर, माहिती सार्वजनिक आहे आणि बेनामी व्यवहार शोधण्यासाठी कोणत्याही वेळी वापरली जाऊ शकते. हे देखील पहा: मालमत्तेवर दीर्घकालीन भांडवली नफा कर म्हणजे कायः 5 गोष्टी आपल्याला माहित असणे आवश्यक आहे , कायद्यात बदल करण्याचा आणि मालमत्तेच्या व्यवहारावरील कर रोखण्याच्या उद्देशाने, खरेदीदार आणि विक्रेत्यांनी विस्तृत तीन-चरण योजनेत प्रवेश केला. विक्री व्यवहार पार पाडणे. प्रथम, विक्रीसाठी एक करार तयार झाला (विक्री करारामुळे गोंधळ होऊ नये), विक्रीसाठी स्वतःचे नियम घालणे. यानंतर, विक्रेता एक अटल पीओए तयार करेल आणि खरेदीदारास मालमत्ता व्यवस्थापित करण्याच्या संपूर्ण जबाबदारीवर ठेवेल. तिसरी आणि शेवटची पायरी म्हणून, विक्रेता ही मालमत्ता एखाद्या इच्छेद्वारे खरेदीदारास देईल. "परवानग्या मिळविण्यातील त्रासदायक प्रक्रिया टाळण्यासाठी आणि दिल्ली विकास प्राधिकरणास (डीडीए) किंमतीच्या मोठ्या भागाची अनुज्ञेय वाढ म्हणून देय रक्कम टाळण्यासाठी, एक संकरित प्रणाली विकसित केली गेली, ज्याद्वारे फ्लॅटधारकांनी सहमती दर्शविल्यानंतर २००, मध्ये हरियाणा राज्यातील सूरज लॅम्प अँड इंडस्ट्रीज प्रायव्हेट लिमिटेड चर्चेत आले तेव्हा एससीला २०० in मध्ये कळविण्यात आले होते. अशा प्रकारचे मालकी हस्तांतरण लोकांमध्ये अधिक लोकप्रिय झाले ज्यांना डीडीएच्या विविध गृहनिर्माण योजनांसाठी लॉटरीमधून युनिट वाटप केले गेले आणि नंतर त्यांना अत्यल्प किंमतीवर स्वारस्य असलेल्या पक्षांना विकले गेले. हे देखील पहा: दीर्घकालीन भांडवली नफा कर: एकाधिक घरे खरेदी करण्यास सूट
जीपीएमार्फत मालमत्ता विक्रीबाबत एससीचा आदेश
एका महत्त्वपूर्ण निर्णयामध्ये सुप्रीम कोर्टाने सूरज दिवा आणि इंडस्ट्रीजमध्ये आपला निकाल देताना प्रायव्हेट लिमिटेड विरुद्ध हरियाणा राज्य प्रकरणाने असा निर्णय दिला आहे की पीओएमार्फत केलेल्या मालमत्तेचे व्यवहार कायदेशीर वैधता ठेवत नाहीत.
न्यायाधीश आर.व्ही. कृत्य
मालमत्ता विक्रीसंदर्भात कायद्यातील विविध तरतुदींचे स्पष्टीकरण दिल्यानंतर आणि पूर्वलक्षी प्रभावीपणे ठरलेल्या या निकालाने असे म्हटले आहे की यामुळे ख-या व्यवहारात अंमलात आलेल्या विक्री करार आणि पीओएच्या वैधतेवर परिणाम होणार नाही.
अस्सल खटल्यांचा तपशील देण्यासाठी वरच्या कोर्टाने विशिष्ट उदाहरणे दिली. “उदाहरणार्थ, एखादी व्यक्ती आपल्या पती / पत्नी, मुलगा, मुलगी, भाऊ, बहीण किंवा नातेवाईकांना त्याचे कामकाज सांभाळण्यासाठी किंवा एखादे काम पार पाडण्यासाठी पीओए देऊ शकते,” असे त्यात म्हटले आहे. जीपीएद्वारे मालमत्ता बदलणार्‍या मालमत्तांसाठी पालिका संस्थांनी फेरफार करण्याची विनंती करु नये असे सांगताना त्या निकालामुळे हे स्पष्ट केले की विद्यमान नोंदी अडथळा आणू नयेत.
एससीच्या या निर्णयाचे अनुसरण करून, दिल्ली सरकारने २०१२ मध्ये जीपीएमार्फत मालमत्ता विक्रीवर बंदी घालण्याचे एक परिपत्रक काढले होते, सामूहिकरित्या किंवा स्वतंत्रपणे विक्री करण्याचा संकल्प व करारनामा.
२०१ High चा दिल्ली उच्च न्यायालयाचा आदेश
दिल्ली सरकारच्या परिपत्रकाचा परिणाम राष्ट्रीय राजधानी क्षेत्र (एनसीआर) मधील अनेक मालमत्ताधारकांवर झाला आणि तिथे जीपीएमार्फत विक्री झाली सरसकट झाला होता. या सूचनेनंतर दिल्ली उच्च न्यायालयात मदत मागण्यासाठी विविध अर्ज दाखल करण्यात आले. हायकोर्टाने हा निर्णय दिला की एससीच्या निकालात स्पष्टपणे नमूद केले गेले आहे की खटल्यांमध्ये नोंदणी करण्यास मनाई केली जाऊ शकत नाही. "एस.सी. ने असे म्हटले नाही की जीपीएचा आधार घेत कोणत्याही परिस्थितीत वाहन नोंदणी करणे शक्य नाही. जोपर्यंत व्यवहार अस्सल असेल तोपर्यंत उपनिबंधकांद्वारे त्याची नोंद घ्यावी लागेल," हायकोर्टाने म्हटले आहे जमीन विकसकाबरोबर विकास करारासाठी, एखाद्या जागेच्या पार्सलच्या विकासासाठी किंवा इमारतीत अपार्टमेंट बांधण्यासाठी आणि पीओए विक्री कराराची अंमलबजावणी करता येईल, असेही त्यात नमूद केले आहे. "२०१ In मध्ये दिल्ली सरकारने देखील अनधिकृत बांधकामांना कायदेशीर पावित्र्य दिले जे यापूर्वी पीओएने हस्तांतरित केले होते," एससीचे वकील प्रांजल किशोर यांनी नमूद केले. हे देखील पहा: भारतीय रिअल्टीमध्ये गुंतवणूक करणार्‍या अनिवासी भारतीयांना काय करावे आणि काय करु नये
मुखत्यारपत्र नोंदवणे
अनुसूचित जाति अनुसूचीनुसार, एखाद्या मालमत्तेच्या विक्रीसाठी अंमलात आणल्यास, पीओएची नोंदणी करणे अनिवार्य आहे. हे देखील लक्षात घ्या की एक नोटरी केलेला पीओए कायद्याच्या न्यायालयात पुरावा म्हणून मान्य असेल. तथापि, नियम कोणत्या ठिकाणी आहेत त्यानुसार बदलू शकतात इन्स्ट्रुमेंट मसुदा तयार केला जात आहे. गुजरातमध्ये उदाहरणार्थ, गुजरात नोंदणी (दुरुस्ती) विधेयकातील तरतुदींनुसार राज्यात नोटरीकृत पॉवर ऑफ अटर्नी कागदपत्रांची नोंदणी अनिवार्य केली गेली आहे.
सामान्य प्रश्न
जीपीए म्हणजे काय?
जीपीए ही एक सर्वसाधारण पॉवर ऑफ अटर्नी असते जी एखाद्या व्यक्तीद्वारे अंमलात आणली जाते, ज्यायोगे त्याच्या प्रतिनिधीद्वारे सामान्य कामे केली जातात.
एसपीए म्हणजे काय?
एसपीए ही एक विशेष पॉवर ऑफ अटर्नी असते जी एखाद्या व्यक्तीद्वारे त्याच्या प्रतिनिधीद्वारे विशिष्ट कार्य पार पाडण्यासाठी कार्यान्वित केली जाते.
कोणत्या कायद्याने पॉवर ऑफ अॅटर्नीवर नियंत्रण ठेवले?
पॉवर ऑफ अटर्नीचा उल्लेख पॉवर ऑफ अटर्नी कायदा, 1882 आणि भारतीय मुद्रांक अधिनियम, 1899 मध्ये केला आहे.
