சட்டப்படி வீட்டுவசதி சங்கங்கள் எவ்வளவு பரிமாற்றக் கட்டணமாக வசூலிக்க முடியும்

வீடு வாங்குபவர்கள் தாங்க வேண்டிய பல செலவுகளில், கூட்டுறவு வீட்டு சங்கங்கள் ஒரு கட்டிடத்தில் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கு பங்குகள் மற்றும் உரிமைகளை விற்பனை மற்றும் பரிமாற்றத்தில் வசூலிக்கும் பரிமாற்றக் கட்டணங்கள். ஒரு உறுப்பினரால் ஒரு பிளாட்டில் பங்குகள் மற்றும் உரிமைகளை விற்பனை செய்யும் போது, பரிமாற்ற பிரீமியத்தை செலுத்த சங்கங்கள் வலியுறுத்துகின்றன, இது நகரத்தைப் பொறுத்து, ரூ .25,000 முதல் ஃப்ளாட் விற்பனைக்கு வாங்கும் பரிசீலனையில் ஒரு சதவீதம் வரை இருக்கும். நீங்கள் வசிக்கும் இடம்.

பரிமாற்றக் கட்டணம்: அதிகபட்சமாக அனுமதிக்கப்பட்ட தொகை, சட்டப்படி

சமூகத்தின் ஒத்துழைப்பு தேவைப்படும் பிளாட் உரிமையாளர் மற்றும் வாங்குபவர், பங்கு சான்றிதழில் வாங்குபவரின் பெயரை மாற்றுவதற்கு, பொதுவாக சமூகத்தின் கோரிக்கைகளுக்கு செவிசாய்ப்பதைத் தவிர வேறு வழியில்லை. கேள்வி என்னவென்றால், ஒரு சமூகத்தால் அதிகப்படியான பரிமாற்றக் கட்டணத்தை விதிக்க சட்டம் அனுமதிக்கிறதா என்பதுதான். மகாராஷ்டிரா அரசாங்கத்தால் வெளியிடப்பட்ட ஆகஸ்ட் 9, 2001 தேதியிட்ட சுற்றறிக்கையுடன் வாசிக்கப்பட்ட மகாராஷ்டிரா கூட்டுறவு சங்கங்கள் சட்டம் 1960 இன் கீழ் வடிவமைக்கப்பட்ட 2013 மாடல் சொசைட்டி பைலாவின் எண் 38 இல் பதில் உள்ளது. மேற்கண்ட பைலா எண் 38 மற்றும் ஆகஸ்ட் 9, 2001 தேதியிட்ட சுற்றறிக்கை, குடியிருப்புகளை மாற்றுவதற்காக சமுதாயத்தால் நிர்ணயிக்கப்பட்ட பிரீமியம், 25,000 ரூபாயைத் தாண்டக்கூடாது என்று தெளிவாகக் கூறுகிறது. பரிமாற்றக் கட்டணங்களில் மேற்கூறப்பட்ட உச்சவரம்பை தவறாகப் பொருட்படுத்தாமல் இருக்க, பல சமூகங்கள் பெரும்பாலும் பிளாட் உரிமையாளர் / வாங்குபவர் கோரிய தொகையை, வழியே செலுத்த வேண்டும் ஒரு 'தன்னார்வ நன்கொடை'. எவ்வாறாயினும், பைலா எண் 38 இந்த நிகழ்வையும் உள்ளடக்கியது மற்றும் ஒரு படி மேலே சென்று, 'நன்கொடை அல்லது பங்களிப்புக்கான எந்த கூடுதல் தொகையும் வேறு எந்த நிதியுடனும் அல்லது வேறு எந்த சாக்குப்போக்கிலும், பரிமாற்றியிடமிருந்து அல்லது பரிமாற்றப்பட்டவரிடமிருந்து திரும்பப் பெறப்படாது'.

 

கட்டணங்களை மாற்றுவது தொடர்பான சட்டத் தீர்ப்புகள்

ஒரு சமூகத்தால் கோரப்பட்ட இடமாற்றக் கட்டணங்களைச் செலுத்துவதற்கான சட்டபூர்வத்தன்மை, கடந்த சில ஆண்டுகளில், பல சமயங்களில் நீதிமன்றங்களால் சோதிக்கப்பட்டது. மும்பை உயர் நீதிமன்றம், பாரதிய பவன் கூட்டுறவு வீட்டுவசதி சொசைட்டி லிமிடெட் மற்றும் மற்றவர்கள் எதிராக கிருஷ்ணா எச் பஜாஜ் மற்றும் பிறர் (2004 ஆம் ஆண்டு ரிட் மனு எண் 1094, பிப்ரவரி 17, 2010 அன்று முடிவு செய்யப்பட்டது) வழக்கில் சமூகம் தாக்கல் செய்த மேல்முறையீட்டை அனுமதித்தது. பிளாட் வாங்குபவர் ஒரு தன்னார்வ பங்களிப்பு மூலம், பிளாட் விற்பனை நேரத்தில் சமுதாயத்திற்கு செலுத்தப்பட்ட ரூ .9,63,000 தொகையை திரும்பப் பெறுவதில் இருந்து. மும்பை உயர்நீதிமன்றத்தில் நடந்த மேல்முறையீட்டு விசாரணையின் போது, பிளாட் வாங்குபவர் தன்னார்வ பங்களிப்பு பரிமாற்றக் கட்டணங்களைத் தவிர வேறு எதுவும் இல்லை என்று வாதிட்டார். பம்பாய் உயர்நீதிமன்றம், அந்த வழக்கில் பிளாட் வாங்குபவர், துல்லியமான சட்ட நிலையை அறிந்து, தன்னார்வ பங்களிப்பு என்ற பெயரில் ரூ .9,63,000 பரிமாற்றக் கட்டணத்தை செலுத்துவதற்காக சமுதாயத்துடன் ஒப்பந்தம் செய்ததை கவனித்தார். style = "font-weight: 400;"> மேற்கூறிய உத்தரவால் பாதிக்கப்பட்ட, பிளாட் வாங்குபவர் இந்திய உச்சநீதிமன்றத்தில் சிறப்பு விடுப்பு மனுவை தாக்கல் செய்தார் (2010 நவம்பர் 9 அன்று SLP எண் 11266, உத்தரவு முடிவு செய்யப்பட்டது). பம்பாய் உயர் நீதிமன்றம் வழங்கிய மேற்கண்ட தீர்ப்பில் கொடுக்கப்பட்ட காரணங்களை முழுமையாக ஏற்கவில்லை என்று உச்ச நீதிமன்றம் கூறியது. எவ்வாறாயினும், பம்பாய் உயர் நீதிமன்றத்தின் முடிவை எஸ்சி ரத்து செய்ய முடியவில்லை, ஏனெனில் பிளாட் வாங்குபவர் பரிமாற்றக் கட்டணங்களின் தொகையை நிர்ணயிப்பதில் சமூகத்தால் நிறைவேற்றப்பட்ட தீர்மானத்தை சவால் செய்யவில்லை மற்றும் பிளாட் வாங்குபவரின் சவால். தன்னார்வ நன்கொடை செலுத்திய இரண்டு ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு செய்யப்பட்டது. இதையும் பார்க்கவும்: கூட்டுறவு சங்கங்களுக்கான வெற்றி, உச்ச நீதிமன்றம் சிஎச்எஸ் வருமானத்திற்கான பரஸ்பர கொள்கையை அங்கீகரிக்கிறது

இந்த இடமாற்றக் கட்டண விவகாரம் இப்போது முடிவுக்கு வந்துவிட்டது, மும்பை உயர் நீதிமன்றத்தால் அலங்கர் சஹ்கரி கிரிஹா ரசனா சன்ஸ்தா மர்யதித் எதிராக அதுல் மகாதேவ் மற்றும் மற்றொருவர் (2014 இன் ரிட் மனு எண் 4457, ஆகஸ்ட் 6, 2018 அன்று முடிவு செய்யப்பட்டது) ), கிருஷ்ணா எச் பஜாஜ் வழக்கில் பம்பாய் உயர் நீதிமன்றம் வழங்கிய தீர்ப்புடன் பம்பாய் உயர் நீதிமன்றம் தனது கருத்து வேறுபாட்டை வெளிப்படையாக வெளிப்படுத்தியது. பிளாட் வாங்குபவர் பரிமாற்றக் கட்டணங்களை செலுத்தும் பரிவர்த்தனையை சவால் செய்ய உடனடி நடவடிக்கைகளை எடுக்கிறார், அது தன்னார்வ நன்கொடை என்று முடிவு செய்ய முடியாது ஆனால் கட்டாயத்தால் செலுத்தப்பட்ட பரிமாற்றக் கட்டணம். அலங்கார் சஹ்காரி வழக்கில், சமூகம் ஏற்றுக்கொண்ட சட்டங்கள் மற்றும் ஆகஸ்ட் 9, 2001 தேதியிட்ட சுற்றறிக்கையின் விதிகளை நம்பி, பம்பாய் உயர்நீதிமன்றம் பரிமாற்றக் கட்டணத்திற்கு ரூ. 25,000 உச்சவரம்பு இருப்பதையும், பல்வேறு வழிகள் கண்டுபிடிக்கப்பட்டதையும் கவனித்தது. சமூகங்கள், சட்டப்பூர்வமாக அனுமதிக்கப்படாத வழிமுறைகள் மூலம் அதிக பணம் சம்பாதிக்க.

மேலும், பம்பாய் உயர்நீதிமன்றம், அலங்கார சாகரி வழக்கில், ஒரு தட்டையான வாங்குபவர் தனது பரிவர்த்தனை மற்றும் பரிவர்த்தனைப் பரிவர்த்தனையை விரும்புவதால், சமூகம் ஆதிக்கம் செலுத்துகிறது. இத்தகைய சூழ்நிலைகளில், 'தன்னார்வ நன்கொடைகள்' என்ற போர்வையில், பிளாட் வாங்குபவரிடமிருந்து அதிகப்படியான தொகையை செலுத்துமாறு சமூகம் கோருகிறது.

மும்பை உயர் நீதிமன்றம் ஒரு சமூகம் சட்டரீதியாக அனுமதிக்கப்பட்ட கட்டணங்கள் அல்லது கட்டணங்களால் மட்டுமே நிதி சேகரிக்க முடியும் என்றும், உறுப்பினர்களிடமிருந்து லாபம் சம்பாதிக்க எதிர்பார்க்காது என்றும் கூறியது. ஒரு சமுதாயத்திற்கு நன்கொடைகளை செலுத்துவதில் எந்த தடையும் இல்லை என்றாலும், அது எந்த நிர்பந்தமும் அல்லது நிர்பந்தமும் இல்லாமல் செய்யப்பட வேண்டும் மற்றும் எந்த வகையிலும், நன்கொடை என்ற போர்வையில் சமூகம் பரிமாற்ற கட்டணத்தை வசூலிக்க முடியாது.

 

சொத்து பரிமாற்றம் குறித்து மும்பை ஐகோர்ட் தீர்ப்பு கட்டணம்

அலங்கர் சஹ்காரி வழக்கில் பம்பாய் உயர் நீதிமன்றத்தின் தீர்ப்பானது, எந்தவொரு பிளாட் உரிமையாளர் அல்லது வாங்குபவருக்கும் தன்னார்வ நன்கொடை என அழைக்கப்படும் ஒரு சமூகத்தால் உயர்த்தப்பட்ட பரிமாற்றக் கட்டணங்களின் அதிகப்படியான கோரிக்கைகளை சவால் செய்ய அடித்தளத்தை அமைத்துள்ளது. சட்ட உதவி மற்றும் சட்டம் நியாயமாக தீர்த்து வைக்கப்பட்டுள்ள நிலையில், ஒரு பிளாட் வாங்குபவர் எதிர்வரும் எதிர்காலத்தில் அவர் அல்லது அவள் தங்க விரும்பும் சமூகத்துடன் கடுமையான வழக்கைத் தொடங்க தயாராக இருக்கிறாரா என்பதுதான் கேள்வி. எவ்வாறாயினும், தற்போது தானமாக நன்கொடையாக அல்லது வேறுவிதமாக பரிமாற்ற பிரீமியத்தை வசூலிப்பது குறித்து எந்த தீர்மானமும் இல்லாத சமூகங்களில், சட்டத்தின் ஆவிக்கு எதிரானதாக இருப்பதால், உறுப்பினர்கள் அத்தகைய தீர்மானத்தை நிறைவேற்றுவதை எதிர்க்க வேண்டும். உறுப்பினர்கள் தங்கள் ஆட்சேபனைகளை சரியான நேரத்தில் தெரிவித்தால் மட்டுமே இதுபோன்ற செயல்களை நிறுத்த முடியும்.

கூட்டுறவு வீட்டுவசதி சங்கத்தின் இயக்குநர்கள் குழுவை கலைக்க முடியுமா?

2020 ஆம் ஆண்டில், மகாராஷ்டிராவில், துணை மாவட்ட பதிவாளர் கட்ராஜில் (புனே) ஒரு கூட்டுறவு வீட்டுவசதி சங்கத்தின் முழு இயக்குநர்கள் குழுவை கலைத்தார். வீடு வாங்குபவரின் பெயரில் ஒரு பிளாட்டை மாற்றுவதற்கான என்ஓசியை வழங்க, சமுதாயக் கட்டணமாக ரூ .1.25 லட்சம் வசூலிக்கும் பொதுக்குழு தீர்மானத்தை வாரியம் நிறைவேற்றியது. ஏற்கெனவே குறிப்பிட்டுள்ளபடி, கூட்டுறவுச் சங்கச் சட்டம் இடமாற்றத்திற்கு ரூ .25,000 தொகையை பரிந்துரைக்கிறது. வாரியம் விதிமுறைகளுக்கு முரணாக செயல்பட்டது, இதனால் கலைக்கப்பட்டது. கூடுதலாக, தி துணைப் பதிவாளர் அடுத்த ஆறு ஆண்டுகளுக்கு சங்கத்தின் இயக்குநர்கள் தேர்தலில் போட்டியிட தடை விதித்தார். அதிகப்படியான பரிமாற்றக் கட்டணம் வசூலிப்பது சட்டவிரோதமானது மற்றும் தண்டனைக்குரியது என்பதை இது எடுத்துக்காட்டுகிறது. குறிப்பு:

• பிளாட் புத்தக மதிப்புக்கும் பிளாட் பரிமாற்றத்தின் போது பரிமாற்றத்தால் உணரப்பட்ட விலைக்கும் அல்லது அதிகபட்சம் ரூ .25,000 க்கும் இடையே உள்ள வேறுபாட்டின் 2.5% தொகையில் சமூகம் பரிமாற்றக் கட்டணத்தை வசூலிக்க முடியும்.
• பரிமாற்றக் கட்டணத்தின் பிரீமியம் தொகை 25,000 ரூபாய்க்கு மிகாமல் இருக்க வேண்டும் என்று கூட்டுறவு சங்க சட்டத்தின் பிரிவு 79 கூறுகிறது.
• பரிமாற்றக் கட்டணம் 25,000 ரூபாய்க்கு மிகாமல் இருக்க வேண்டும், பொதுக்குழு முடிவு செய்தால் அதை குறைக்கலாம்.
• விதிகளை மீறும் நிர்வாகக் குழுவை தகுதி நீக்கம் செய்யும் உத்தரவு ஆகஸ்ட் 10, 2019 அன்று நிறைவேற்றப்பட்டது.

பரிமாற்றக் கட்டணங்களுக்கான அதிகபட்ச பிரீமியம் விகிதங்கள்

மண்டலம்	கட்டணம் வசூலிக்கப்படும் பிரீமியம் விகிதம்
மாநகராட்சி மற்றும் அதிகார பகுதி	ரூ. 25,000
ஒரு வகுப்பு நகராட்சி	ரூ 20,000
பி வகுப்பு நகராட்சி	ரூ 15,000
சி வகுப்பு நகராட்சி	ரூ 10,000
கிராம பஞ்சாயத்து (கிராமப்புறம்)	ரூ 5,000

பில்டர் மூலம் பரிமாற்றக் கட்டணம் சட்டபூர்வமானதா?

வீட்டுவசதி மூலம் கட்டணங்களை மாற்றும்போது சொசைட்டிகள் மற்றும் சர்வீஸ் சொசைட்டிகள் சட்டபூர்வமானவை, அது விதிகளுக்கு முரணாக இல்லாவிட்டால், ஒரு பில்டர் ஒரு பிளாட் உரிமையாளரிடம் பரிமாற்றக் கட்டணத்தை விதிக்க முடியாது. இருப்பினும், சில நேர்மையற்ற டெவலப்பர்கள் பரிமாற்றக் கட்டணங்களைக் கேட்பதைப் பற்றி நீங்கள் கேள்விப்பட்டிருக்கலாம். அத்தகைய சூழ்நிலையில் டெவலப்பருக்கு எதிரான பெரும்பாலான புகார்கள் எழுகின்றன, வாங்குபவர் ஒரு NOC க்காக பில்டரை அணுகும்போது, வீடு வாங்குபவரை கையாள ஒரு பில்டர் தனது செல்வாக்கை செலுத்த முடியும். இருப்பினும், பின்வரும் காரணங்களால் இது சட்டப்பூர்வமானது அல்ல:

• இது சொத்து பரிமாற்ற சட்டம், 1882 க்கு எதிரானது, இது, 'சொத்து பரிமாற்றம், இடமாற்றத்திற்கு உடனடியாக செல்கிறது, அனைத்து வட்டி வட்டியும் சொத்து மற்றும் அதன் சட்டச் சம்பவங்களில் கடந்து செல்லும் திறன் கொண்டது'.
• சொத்தில் வாங்குபவரின் உரிமை உரிமைகளை மீறுவதால் அது இந்திய ஒப்பந்தச் சட்டம், 1872 க்கு எதிரானது.
• இது ஒரு கூட்டுறவுச் சங்கத்தால் வசூலிக்கப்படும் பரிமாற்றக் கட்டணத்தைப் போல் அல்ல. ஒரு கூட்டுறவு சங்கம் கட்டிடம் மற்றும் நிலத்தின் சட்ட உரிமையாளர் மற்றும் வாங்குபவர் பங்குதாரர். ஒரு பில்டருக்கு அத்தகைய உரிமைகள் எதுவும் இல்லை.
• கூட்டுறவு வீட்டுவசதி சங்கத்தின் சார்பாக பரிமாற்றக் கட்டணத்தை வசூலிப்பதாகக் கூறும் இதுபோன்ற டெவலப்பர்கள் உண்மையில் சமுதாயத்தை உருவாக்க முதலில் தடுக்க முயலுகிறார்களா என்பதை வாங்குபவர்கள் சரிபார்க்க வேண்டும்.
• ஒரு பில்டர் வீடு வாங்குபவரை ஏமாற்றி, அவரை/அவளை பரிமாற்றக் கட்டணத்தைச் செலுத்தும்படி ஏமாற்றினால், இந்திய தண்டனைச் சட்டம் (IPC) பிரிவு 384 மற்றும் 385 ன் கீழ் தண்டிக்கப்படலாம். இது தடைசெய்யப்பட்டுள்ளது 2007 ஆம் ஆண்டின் போட்டிச் சட்டம், மேலும் 'ஆதிக்க நிலை துஷ்பிரயோகம்' என்று அழைக்கப்படுகிறது.

(ஹர்ஷ் பாரிக் ஒரு பங்குதாரர் மற்றும் ரிஷாபத் வோரா Khaitan & கோ, மும்பையில் ஒரு மூத்த இணை இருந்தது) நீக்கிவிட்ட கட்டுரையில் ஆசிரியர்கள் காட்சிகள் தனிப்பட்ட மற்றும் Khaitan அண்ட் கோ என்ற வழக்குரைஞர் / தொழில்முறை ஆலோசனை ஆவார்கள் இல்லை

அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்

வாங்குபவர் அல்லது விற்பனையாளருக்கு சமுதாய பரிமாற்றக் கட்டணத்தை யார் செலுத்துகிறார்கள்?

வழக்கமாக, வாங்குபவர் தான் சமூக பரிமாற்றக் கட்டணத்தை செலுத்துகிறார்.

சமுதாய பரிமாற்ற கட்டணம் என்றால் என்ன?

ஒரு உறுப்பினர் ஒரு பிளாட்டில் பங்குகள் மற்றும் உரிமைகளை விற்பனை செய்யும் போது, பரிமாற்ற பிரீமியத்தை செலுத்த சங்கங்கள் வலியுறுத்துகின்றன.

(With inputs from Sneha Sharon Mammen)