அல்லாத ஆக்கிரமிப்பு கட்டணங்கள் என்றால் என்ன?
அந்தந்த வளாகத்தில் வசிக்காத உறுப்பினர் பிளாட் உரிமையாளர்கள் மீது வீட்டுவசதி சங்கங்கள் அல்லாத குடியிருப்புக் கட்டணங்கள் விதிக்கப்படுகின்றன. அத்தகைய குடியிருப்பு இல்லாதது பிளாட் காலியாக இருப்பதாலோ அல்லது வாடகைக்கு விடப்பட்டதாலோ இருக்கலாம். ஒரு பிளாட் உரிமையாளர் தனது பிளாட்டில் வசிக்க வேண்டாம் என்று தேர்வுசெய்து அதை வாடகைக்கு கொடுத்தால் அல்லது அதை காலியாக வைத்திருந்தால், சமூகம் அவர் மீது அல்லாத குடியிருப்புக் கட்டணங்களை விதிக்க முடியும்.
அல்லாத ஆக்கிரமிப்பு கட்டணங்களை எவ்வாறு கணக்கிடுவது?
மகாராஷ்டிரா அரசாங்கத்தால் வெளியிடப்பட்ட ஒரு சுற்றறிக்கையின் கீழ், மகாராஷ்டிரா கூட்டுறவு சங்கங்கள் சட்டம், 1960 இன் பிரிவு 79 ஏ இன் கீழ், ஆக்கிரமிப்பு அல்லாத கட்டணங்களின் அளவு சமூகத்தின் சேவைக் கட்டணங்களில் 10% ஐ விட அதிகமாக இருக்கக்கூடாது (நகராட்சி வரிகளைத் தவிர). எடுத்துக்காட்டாக, ஒரு உறுப்பினருக்கான ஒரு சமூகத்தின் மொத்த பராமரிப்பு மசோதா ரூ .3,500 ஆகும், அதில் ரூ .2,500 சேவை கட்டணம் அடங்கும். பின்னர், சொசைட்டி ரூ .250 தொகையை ஆக்கிரமிப்பு அல்லாத கட்டணமாக வசூலிக்கும், இது ரூ .2,500 ல் 10% ஆகும்.
அல்லாத ஆக்கிரமிப்பு கட்டணங்களை வசூலிப்பதற்கான அளவுகோல்கள் என்ன?
ஒரு பிளாட் உரிமையாளர் தானே என்றால் பிளாட்டில் வசிப்பதால், அவர் ஆக்கிரமிப்பு அல்லாத கட்டணங்களை செலுத்த வேண்டியதில்லை. அவரது உடனடி குடும்பத்தைச் சேர்ந்த மகன், மகள் (திருமணமானவர் அல்லது திருமணமாகாதவர்) அல்லது பேரக்குழந்தைகளால் இந்த பிளாட் ஆக்கிரமிக்கப்பட்டிருந்தால், அவர்கள் குடியிருப்போர் கட்டணம் செலுத்துவதில் இருந்து விலக்கு பெறுவார்கள்.
அல்லாத ஆக்கிரமிப்பு கட்டணமாக சமூகங்கள் எவ்வளவு வசூலிக்க முடியும்?
மகாராஷ்டிரா அரசாங்கம் சேவைக் கட்டணங்களில் 10% ஆக ஆக்கிரமிப்பு கட்டணங்களின் அளவைக் கட்டுப்படுத்துவதற்கு முன்பு, அதன் வரி மற்றும் வசூலில் தன்னிச்சையானது பரவலாக இருந்தது. சங்கங்கள் சதுர அடிக்கு 9 ரூபாய் அளவுக்கு அதிகமான விகிதங்களை வசூலிக்கும். இது வாடகைகளை அதிகரிப்பதன் மூலமாகவும், குடியுரிமை பெறாத பிளாட் உரிமையாளர்களுக்கு நிதி வடிகால் ஆகவும் பாதகமான தாக்கத்தை ஏற்படுத்தியது. குடியேறிய இந்தியர்கள் (என்.ஆர்.ஐ), அவர்களில் பலர் இந்திய ரியல் எஸ்டேட்டில் தீவிர முதலீட்டாளர்கள், குறிப்பாக பாதிக்கப்பட்டுள்ளனர். நிகழ்வுகளும் வெளிச்சத்திற்கு வந்து கொண்டிருந்தன, அங்கு அவர்கள் அல்லாத குடியிருப்புக் கட்டணங்களை வசூலிப்பது மிகவும் விகிதாசாரமானது, ஆண்டுக்கு பல லட்சம் ரூபாய்.
| பாரதியா நண்பர்கள் கூட்டுறவு வீட்டுவசதி சங்கத்தைப் பொறுத்தவரையில், 49 பிளாட்களைக் கொண்ட ஒரு கட்டிடத்தில், இரண்டு பிளாட்களின் உரிமையாளர்கள் ரூ .2.5 லட்சம் அல்லாதவர்களுக்கு செலுத்தினர் என்று கண்டறியப்பட்டது அந்தந்த அலகுகளுக்கான ஆக்கிரமிப்பு கட்டணங்கள். இருப்பினும், இந்த தொகையின் பெரும்பகுதி மீதமுள்ள 47 அலகுகளின் சொத்து வரிகளை செலுத்துவதை நோக்கி சென்றது. இது மிகவும் நெறிமுறையற்றது மற்றும் மோசடிக்கு ஒப்பானது. |
| இதேபோல், மஹாராஷ்டிரா மாநிலத்திற்கு எதிரான மோன்ட் பிளாங்க் கூட்டுறவு வீட்டுவசதி சங்கத்தின் வழக்கில், மும்பை உயர்நீதிமன்றம், கட்டிடத்தில் உள்ள 51 குடியிருப்புகளில், எந்த நேரத்திலும் மூன்று முதல் ஆறு குடியிருப்புகள் மட்டுமே வாடகைக்கு வழங்கப்பட்டுள்ளன. இந்த குடியிருப்புகளில் இருந்து, ரூ .3 லட்சம் முதல் ரூ .24 லட்சம் வரை மாறுபடும் அல்லாத கட்டணம் வசூலிக்கப்பட்டது. இது சமுதாயத்தின் சொத்து வரி மசோதாக்களுக்கு முற்றிலும் மாறுபட்டது, இது ஆண்டுக்கு வெறும் ரூ .16 லட்சம். |
ஆகவே, ஒரு சிறிய தொகையாகக் கருதப்படுவதைக் காட்டிலும், ஆக்கிரமிப்பு அல்லாத கட்டணங்கள் துன்புறுத்தலுக்கான ஒரு கருவியாக மாறிவிட்டன என்பது தெளிவாகத் தெரிந்தது. இயல்புநிலை அல்லாத உறுப்பினர்களின் நிலுவைத் தொகையை செலுத்துவதற்கு அதிக அளவு தவறாகப் பயன்படுத்தப்பட்டது.
பிளாட் உரிமையாளர் அல்லாத குடியிருப்புக் கட்டணங்களை செலுத்தவில்லை என்றால் என்ன ஆகும்?
பிளாட் உரிமையாளர் பணம் செலுத்தவில்லை அல்லது ஆக்கிரமிப்பு அல்லாத கட்டணங்களை செலுத்த மறுத்தால், வீட்டுவசதி சமூகம் ஒரு நினைவூட்டல் அறிவிப்பை அனுப்பும். தொகை செலுத்தப்படாவிட்டால், அது உரிமையாளரை இயல்புநிலையாளராக அறிவிக்க முடியும். மேலும், நிலுவைத் தொகை சான்றிதழ் வீட்டுவசதி சங்கத்தால் வழங்கப்படாது.
அல்லாத குடியிருப்புக் கட்டணங்கள் குறித்த அரசாங்கத் தீர்மானம்
மகாராஷ்டிராவில் உள்ள வீட்டுவசதி சங்கங்கள் மகாராஷ்டிராவால் நிர்வகிக்கப்படுகின்றன கூட்டுறவு வீட்டுவசதி சங்கங்கள் சட்டம், 1960 (எம்.சி.எஸ் சட்டம் 1960). வீட்டுவசதி சங்கங்களின் விவகாரங்களை மேற்பார்வையிடவும் நிர்வகிக்கவும் இந்த சட்டம் ஒரு சட்ட மற்றும் ஒழுங்குமுறை கட்டமைப்பை அமைக்கிறது. வீட்டுவசதி சங்கங்களுக்கும் அந்தந்த உறுப்பினர்களுக்கும் இடையிலான தகராறுகள் சட்டத்தின் விதிகளின் கீழ் தீர்ப்பளிக்கப்படலாம். எம்.சி.எஸ் சட்டம் 1960 இன் பிரிவு 79 ஏ, சமூகங்களின் செயல்பாட்டிற்கான வழிகாட்டுதல்களை பரிந்துரைக்கும் சுற்றறிக்கைகளை வெளியிட மாநில அரசுக்கு அதிகாரம் அளிக்கிறது. பிரிவு 79 ஏ இன் கீழ் வழங்கப்பட்ட சுற்றறிக்கைகள் இயற்கையில் பிணைக்கப்பட்டுள்ளன. பிரிவு 79 ஏ, மகாராஷ்டிரா அரசாங்கத்தால், வீட்டுவசதி சங்கங்கள் தங்கள் உறுப்பினர்கள் மீது அதிகப்படியான வசூலிக்காத கட்டணங்களை வசூலிப்பதைத் தடுக்க பயன்படுத்தப்பட்டது. ஆகஸ்ட் 13, 2001 அன்று வெளியிடப்பட்ட 79 ஏ இன் கீழ் சுற்றறிக்கை, சமூகத்தின் நிலையான சேவைக் கட்டணங்களில் 10% ஆக ஆக்கிரமிப்பு அல்லாத கட்டணங்களின் அளவைக் கொண்டுள்ளது. ஒரு சமூகத்தின் சேவை கட்டணங்கள் லிப்ட், பொதுவான பகுதி மின்சாரம், பாதுகாப்பு மற்றும் பராமரிப்பு கட்டணங்கள் ஆகியவை அடங்கும், ஆனால் நகராட்சி வரிகளை விலக்குகின்றன. சுற்றறிக்கையுடன் இணங்குவது கட்டாயமானது மற்றும் எந்தவொரு மீறலும் தண்டனை நடவடிக்கைக்கு தகுதியுடையதாக இருக்கும், இதில் சமூக அலுவலர்களை அகற்றுவது அடங்கும்.
அல்லாத ஆக்கிரமிப்பு கட்டணங்கள் சுற்றறிக்கை மற்றும் மகாராஷ்டிரா கூட்டுறவு சங்கங்கள் சட்டம்
இந்த 79A சுற்றறிக்கை மும்பை உயர்நீதிமன்றத்தில் மாண்ட் பிளாங்க் கூட்டுறவு வீட்டுவசதி சங்கத்தால் சவால் செய்யப்பட்டது. இந்திய அரசியலமைப்பின் 19 வது பிரிவை மீறுவது அரசியலமைப்பிற்கு விரோதமானது என்று சமூகம் சவால் விடுத்தது. இந்த சுற்றறிக்கை வீட்டுவசதி சங்கங்களின் உள் விவகாரங்களில் தேவையற்ற தலையீடு என்றும் அது வாதிட்டது. இதற்கிடையில் மகாராஷ்டிரா மாநிலம் அதன் சுற்றறிக்கை சிறுபான்மை உறுப்பினர்களை பெரும்பான்மையினரின் அடக்குமுறையிலிருந்து பாதுகாக்கிறது என்று வாதிட்டது. அரசியலமைப்பின் 300 ஏ பிரிவின் கீழ் சொத்துக்கான உரிமையையும் இந்த சுற்றறிக்கை பாதுகாத்தது, ஏனென்றால் ஒரு உறுப்பினரின் பிளாட் அவரது தனிப்பட்ட சொத்து மற்றும் சமூகத்தின் பயன்பாடு அல்லது இன்பத்தில் தலையிட சமூகத்திற்கு உரிமை இல்லை. அதிகப்படியான ஆக்கிரமிப்பு அல்லாத கட்டணங்களை வசூலிப்பது கூட்டுறவு இயக்கத்தின் ஆவிக்கு எதிரானது என்றும், சொத்து வாடகைகளை அதிகரிக்கும் என்றும், இதன் மூலம் வாடகை வீட்டு சந்தையை குறைமதிப்பிற்கு உட்படுத்தும் என்றும் அரசு மேலும் வாதிட்டது.
அல்லாத நீதிமன்ற நீதிமன்ற தீர்ப்பை வசூலிக்கிறது
ஒரு முக்கிய தீர்ப்பில், நீதிபதிகள் பி.எச். மர்லபல்லே மற்றும் ஜே.எச். பாட்டியா ஆகியோர் அடங்கிய ஒரு பிரிவு பெஞ்ச், 79 ஏ சுற்றறிக்கையை உறுதிசெய்தது, இது சமூகத்தின் அடிப்படை சேவைக் கட்டணங்களில் 10% ஆக ஆக்கிரமிப்பு கட்டணம் வசூலிக்கப்படவில்லை. இந்த சுற்றறிக்கை சிறுபான்மை உறுப்பினர்களின் சுரண்டலைத் தடுப்பதை நோக்கமாகக் கொண்டது, அவர்கள் அதிக அளவில் அல்லாத ஆக்கிரமிப்பு கட்டணங்களை செலுத்த அழைக்கப்பட்டனர். மேலும், வழக்கு மற்றும் சச்சரவுகளைத் தவிர்ப்பதற்காக, அரசு வசூலிக்காத கட்டணங்களை வசூலிப்பதற்கு ஒரு சீரான வீதத்தை விதிப்பதன் மூலமும், பிளாட்டிலிருந்து சம்பாதித்த வாடகை வருமானத்திலிருந்து அவற்றை நீக்குவதன் மூலமும் இது ஒரு நல்ல நம்பிக்கையான பயிற்சியைக் குறிக்கிறது. உயர்நீதிமன்றத்தின் தீர்ப்பு ஒரு இருப்பினும், மாற்றம். உறுப்பினர்களுக்கு விலக்கு அளிக்கக் கூடிய கட்டணத்தை நீதிமன்றம் குறைத்தது. குடியிருப்போர் அல்லாத கட்டணங்களிலிருந்து விலக்கு என்பது பிளாட் உரிமையாளர் மற்றும் அவரது உடனடி குடும்ப உறுப்பினர்களுக்கு, அதாவது அவரது மகன், மகள் அல்லது பேரக்குழந்தைகளுக்கு மட்டுமே நீட்டிக்க முடியும் என்று அது கூறியது. அவரது நீட்டிக்கப்பட்ட குடும்ப உறுப்பினர்கள், அவர்கள் பிளாட்டில் வசித்திருந்தால், இது தொடர்பாக எந்தவொரு விலக்கையும் கோர முடியாது, மேலும் பரிந்துரைக்கப்பட்டபடி அல்லாத குடியிருப்புக் கட்டணங்களை செலுத்த வேண்டியிருக்கும். இன்றைய நிலவரப்படி, வீட்டுவசதி சங்கங்கள் வசூலிக்காத கட்டணங்கள் மாதாந்திர பராமரிப்பு மசோதாவின் சேவை கட்டணக் கூறுகளில் 10% ஐ விட அதிகமாக இருக்கக்கூடாது. அத்தகைய கட்டணங்கள் விதிக்கப்படும், விடுப்பு மற்றும் உரிமத்தில் பிளாட் வழங்கப்பட்ட தருணம் அல்லது காலியாகிவிடும். மறுவிற்பனை பிளாட் வாங்குபவர் அத்தகைய நிலுவைத் தொகையை ஏதேனும் இருந்தால் சரிபார்க்கவும் அறிவுறுத்தப்படுகிறார்.
அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்
அல்லாத ஆக்கிரமிப்பு கட்டணங்கள் என்ன?
ஆக்கிரமிப்பு அல்லாத கட்டணம் என்பது சமூக வளாகத்தில் வசிக்காத உறுப்பினர்கள் மீது கூட்டுறவு வீட்டுவசதி சங்கங்கள் வசூலிக்கும் தொகையைக் குறிக்கிறது.
அல்லாத ஆக்கிரமிப்பு கட்டணங்களை யார் செலுத்துகிறார்கள்?
யூனிட்டின் உரிமையாளர் (சமூகத்தின் உறுப்பினர்) ஆக்கிரமிப்பு அல்லாத கட்டணங்களை செலுத்த வேண்டும்.
சேவை கட்டணங்கள் என்ன?
புதிய மாடல் பை-சட்டங்களின் துணை-சட்ட எண் 68 இன் படி, சேவைக் கட்டணங்கள் ஊழியர்களுக்கு சம்பளம் மற்றும் கொடுப்பனவுகள், குழு உறுப்பினர்களுக்கு உட்கார்ந்த கட்டணம், பொதுவான மின்சாரம் மற்றும் சமுதாய அலுவலகத்திற்கான வெளிச்செல்லும்.
(The writer is a practising lawyer in the Bombay High Court, specialising in real estate and finance litigation.)
