পাওয়ার অ্যাটর্নি মাধ্যমে সম্পত্তি বিক্রয় আইনী?

দিল্লির মতো শহরগুলিতে বিগত বেশ কয়েক দশক ধরে পাওয়ার অব অ্যাটর্নি যদিও সম্পত্তি বিক্রি ছিল common তবে, ভারতের শীর্ষ আদালত এই জাতীয় ব্যবস্থার বিরুদ্ধে বিরূপ দৃষ্টিভঙ্গি নিয়েছে, যেগুলি আইনটি সংক্ষিপ্ত-পরিবর্তনের লক্ষ্যে প্রাথমিকভাবে দুটি পক্ষের দ্বারা প্রবেশ করা হয়েছিল। Orতিহাসিকভাবে, নিখরচায় অর্থ পার্ক করার জন্য রিয়েল এস্টেট অন্যতম পছন্দের সম্পদ শ্রেণীর একটি। সময়ের সাথে সাথে, পাওয়ার অব অ্যাটর্নি (পিওএ) এর মাধ্যমে সম্পত্তি বিক্রয় ও সম্পত্তি ক্রয় সহ বিনিয়োগকে আইনী হিসাবে হাজির করার জন্য অসংখ্য উপায় উদ্ভাবিত হয়েছিল। এই পদ্ধতির ক্রমবর্ধমান ব্যবহার সম্পত্তি বাজারের বৃদ্ধির সাথে মিলে যায়, 1990 এর দশকে শুরু হয়েছিল। এরপরে, দেশের শীর্ষ আদালত এই বিষয়টিকে অবহিত করতে এবং শেষ পর্যন্ত ২০১১ সালে একটি যুগান্তকারী রায় প্রদান করতে বাধ্য হয়। সাধারণ ক্ষমতা অব অ্যাটর্নি (জিপিএ) এর মাধ্যমে সম্পত্তি লেনদেনের কোনও আইনগত পবিত্রতা নেই বলে উল্লেখ করে, সুপ্রিম কোর্ট (এসসি) রায় দিয়েছে যে কেবল নিবন্ধিত বিক্রয় ক্রিয়াকলাপ এ জাতীয় লেনদেনের জন্য কোনও আইনি হোল্ড সরবরাহ করে। এই যন্ত্রের মাধ্যমে কীভাবে বিক্রয় হয়েছে এবং কেন এটি অবৈধ below

অ্যাটর্নি (পিওএ) এর ক্ষমতা কী?

ভারতে দুটি আইনের অধীনে পিওএর ধারণাটি আলোচনা করা হয়েছে – পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি আইন, 1882 এবং ভারতীয় স্ট্যাম্প আইন, 1899. এই আইনগুলি পিওএকে একটি নির্দিষ্ট ব্যক্তিকে লেনদেন সম্পাদনকারী ব্যক্তির পক্ষে কাজ করার ক্ষমতা দেওয়ার একটি সরঞ্জাম হিসাবে সংজ্ঞায়িত করেছিল। মূলত, একজন ব্যক্তি অন্য ব্যক্তিকে তার প্রতিনিধি হিসাবে নিজেকে উপস্থাপিত করার, তার পক্ষে নির্দিষ্ট কাজ সম্পাদনের আইনগত অধিকার দেয়।

এই যন্ত্রটি সাধারণত অনাবাসী ভারতীয়রা (এনআরআই) ব্যবহার করে, কারণ কোনও নির্দিষ্ট সময়ে এনআরআইয়ের পক্ষে তার জন্মের দেশটি ভ্রমণ করা সম্ভব নাও হতে পারে, কারণ তার ব্যবসায় বা ব্যক্তিগত কাজের কারণে। এটি সরবরাহ করা সুবিধার কারণে, একটি POA অত্যন্ত ব্যস্ত ব্যক্তি যেমন ব্যবসায়ী এবং বিভিন্ন ব্যক্তিগত এবং পেশাদার কাজ সম্পাদন করতে পারে না এমন লোকদের জন্যও কার্যকর।

পিওএর ধরণ: জেনারেল পিওএ (জিপিএ) এবং বিশেষ পিওএ (এসপিএ)

একজন সাধারণ পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি (জিপিএ) একজন এজেন্টকে নিজের পক্ষ থেকে রুটিন কাজ সম্পাদনের অধিকার দেয়, নির্দিষ্ট কাজ সম্পাদনের জন্য একটি বিশেষ ক্ষমতা অফ অ্যাটর্নি (এসপিএ) দেওয়া হয়। “একজন জিপিএ প্রতিনিধিকে বিস্তৃত ক্ষমতা দান করার সময়, এসপিএ প্রিন্সিপালের পক্ষ থেকে প্রতিনিধি কার্যকর করতে পারে এমন একটি নির্দিষ্ট আইন সম্পর্কে কথা বলে। আপনি কাউকে জিপিএ দিলে তারা আপনার ইউটিলিটি বিল পরিশোধ করতে পারে, আপনার পক্ষে ভাড়া আদায় করতে পারে, বিরোধগুলি পরিচালনা করতে পারে এবং মীমাংসা করতে পারে, বা আপনার প্রতিনিধি হিসাবে কাজ করার সময় ব্যাংক সম্পর্কিত সমস্ত কাজ সম্পাদন করতে পারে, " সুপ্রিমের আইনজীবী হিমাংশু যাদব বলেছেন আদালত । অন্যদিকে, কোনও এনআরআই যদি ভারতে তার সম্পত্তি বিক্রি করতে হয়, এসপিএর মাধ্যমে তারা এখানে কোনও এজেন্টের মাধ্যমে এটি সম্পন্ন করবে।

আইনীভাবে বৈধ হওয়ার জন্য জিপিএ এবং এসপিএ, উভয়েরই নিবন্ধন আবশ্যক। কোনও এসপিএ তার কার্যভারটি হারাবে, যে কাজটি এটির উদ্দেশ্যে করা হয়েছে তা শেষ হওয়ার সাথে সাথেই। একজন জিপিএ তাদের জীবদ্দশায় এবং যখন তারা পছন্দ করেন, এক্সিকিউটারের দ্বারা বাতিল করা যেতে পারে। তাদের মৃত্যুর ক্ষেত্রে, জিপিএ এর আইনগত বৈধতা হারিয়ে ফেলে।

জিপিএর মাধ্যমে সম্পত্তি বিক্রি কীভাবে হয়েছিল?

একজন ক্রেতার লেনদেনের ক্ষেত্রে স্ট্যাম্প শুল্ক এবং নিবন্ধকরণ চার্জ দেওয়ার কথা রয়েছে, অন্যদিকে একজন বিক্রেতাকে মূলধন লাভের মূল্য দিতে হয়। এছাড়াও, একবার বিক্রয় দলিল নিবন্ধিত হয়ে গেলে, তথ্যটি সর্বজনীন হয় এবং বেনামি লেনদেনের সন্ধান করতে যে কোনও সময় ব্যবহার করা যেতে পারে। আরও দেখুন: সম্পত্তিতে দীর্ঘমেয়াদী মূলধন লাভ কী কী: 5 টি জিনিস যা আপনার অবশ্যই জানতে হবে আইনটি সংক্ষিপ্ত পরিবর্তন এবং সম্পত্তি লেনদেনের উপর ট্যাক্স এড়াতে, ক্রেতা এবং বিক্রেতারা একটি বিস্তৃত তিন-পদক্ষেপের পরিকল্পনায় প্রবেশ করার জন্য বিক্রয় লেনদেন করা। প্রথমত, বিক্রয়ের জন্য একটি চুক্তি তৈরি হয়েছিল (বিক্রয় চুক্তিতে বিভ্রান্ত হওয়ার দরকার নেই), বিক্রয়ের জন্য নিজের বিধি বিধান রাখা। এটি অনুসরণ করে, বিক্রয়কারী ক্রেতাকে সম্পত্তি পরিচালনার নিখরচায় দায়িত্বে রেখে একটি অদম্য PoA তৈরি করবে। তৃতীয় এবং চূড়ান্ত পদক্ষেপ হিসাবে, বিক্রেতা একটি উইলের মাধ্যমে ক্রেতার কাছে এই সম্পত্তিটি দিত। "অনুমতি প্রাপ্তিতে জটিল প্রক্রিয়া এড়াতে এবং দিল্লি বিকাশ কর্তৃপক্ষের (ডিডিএ) কাছে অনাবদ্ধ বৃদ্ধি হিসাবে দামের বিশাল অংশের অর্থ প্রদানের এড়ানোর জন্য, একটি হাইব্রিড সিস্টেম তৈরি করা হয়েছিল, যার মাধ্যমে ফ্ল্যাটের ধারক, সম্মতিযুক্ত বিবেচনা পাওয়ার পরে। , ফ্ল্যাটটির দখল ক্রেতার হাতে পৌঁছে দেবে এবং নিম্নলিখিত নথিটি কার্যকর করা হবে, "২০০৯ সালে সুজ ল্যাম্প অ্যান্ড ইন্ডাস্ট্রিজ প্রাইভেট লিমিটেড বনাম হরিয়ানা রাজ্যের মামলা যখন আলোচনায় আসে তখন এসসিকে জানানো হয়েছিল। এই জাতীয় মালিকানা স্থানান্তর এমন লোকদের মধ্যে ক্রমবর্ধমান জনপ্রিয় হয়ে উঠেছে যারা ডিডিএর বিভিন্ন আবাসন প্রকল্পের জন্য লটারি থেকে ইউনিট বরাদ্দ করা হয়েছিল এবং পরে তাদের আগ্রহী পক্ষগুলিতে অত্যধিক মূল্যে বিক্রি করেছিলেন। আরও দেখুন: দীর্ঘমেয়াদী মূলধন লাভ কর: একাধিক বাড়ি কেনার ছাড়

জিপিএর মাধ্যমে সম্পত্তি বিক্রয় বিষয়ে এসসি আদেশ

একটি যুগান্তকারী রায়ে, সুপ্রিম কোর্ট, সুরজ ল্যাম্প অ্যান্ড ইন্ডাস্ট্রিজে রায় দেওয়ার সময় প্রাইভেট লিমিটেড বনাম রাজ্য হরিয়ানা মামলায় রায় দেওয়া হয়েছিল যে পিওএর মাধ্যমে সম্পত্তি সম্পত্তি লেনদেন আইনগত বৈধতা রাখে না।

বিচারপতি আরভি রাভেন্দ্রনের নেতৃত্বে তিন বিচারপতির বেঞ্চ বলেছেন, "স্থাবর সম্পত্তির কোনও অধিকার, উপাধি বা আগ্রহের বিষয়ে একটি পিওএ হস্তান্তরকরণের সরঞ্জাম নয়," যুক্তিযুক্ত বৈধভাবে কেবল নিবন্ধিত বিক্রয়ের মাধ্যমে সম্পত্তি হস্তান্তর করা যেতে পারে দলিল

সম্পত্তি বিক্রয় সম্পর্কিত আইনের বিভিন্ন বিধানের ব্যাখ্যার পরে এ রায় এসেছিল এবং এটি প্রত্যাবর্তনমূলকভাবে কার্যকর হয়েছিল, এটি বলেছিল যে এটি প্রকৃত লেনদেনে মৃত্যুদণ্ডপ্রাপ্ত বিক্রয় চুক্তি এবং পিওএর বৈধতার উপর প্রভাব ফেলবে না।

শীর্ষ আদালত যথাযথ উদাহরণগুলি উদ্ধৃত করে প্রকৃত কেসগুলি সম্পর্কে বিস্তারিত জানাতে। "উদাহরণস্বরূপ, কোনও ব্যক্তি তার স্ত্রী, পুত্র, কন্যা, ভাই, বোন বা কোনও আত্মীয়কে তার বিষয় পরিচালনার জন্য বা কোনও চুক্তি সম্পাদনের জন্য একটি পিওএ দিতে পারে," এতে বলা হয়েছে। জিপিএর মাধ্যমে হাত বদল করা সম্পত্তিগুলির জন্য পৌর সংস্থাগুলির মিউটেশন অনুরোধগুলি উপভোগ করা উচিত নয় উল্লেখ করে, এটি স্পষ্ট করে জানিয়েছিল যে রায়টি থাকার কারণে বিদ্যমান রেকর্ডগুলিকে বিরক্ত করা উচিত নয়।

এসসি-র এই রায় অনুসরণ করে, দিল্লি সরকার ২০১২ সালে, জিপিএ-এর মাধ্যমে সম্পত্তি বিক্রি নিষিদ্ধ করার একটি বিজ্ঞপ্তি প্রকাশ করেছিল, সম্মিলিতভাবে বা পৃথকভাবে বিক্রয় করার উইল এবং চুক্তির মাধ্যমে।

২০১৩ সালের দিল্লি হাইকোর্টের আদেশ

দিল্লি সরকারের বিজ্ঞপ্তি জাতীয় রাজধানী অঞ্চল (এনসিআর) এর অনেক সম্পত্তি ধারককে প্রভাবিত করেছে, যেখানে জিপিএর মাধ্যমে বিক্রয় রয়েছে তাড়াহুড়ো হয়ে গেছে। প্রজ্ঞাপনের পরে, বিভিন্ন আবেদনের ত্রাণ চেয়ে দিল্লি হাইকোর্টে সরানো হয়েছিল। হাইকোর্ট রায় দিয়েছিলেন যে এসসি রায়ে স্পষ্টভাবে উল্লেখ করা হয়েছে যে খাঁটি মামলায় নিবন্ধন বাধা দেওয়া যাবে না। "এসসি বলেনি যে কোনও ক্ষেত্রেই জিপিএর আশ্রয় নিয়ে কোনও যানবাহন রেজিস্ট্রেশন করা যাবে না। লেনদেনটি যতক্ষণ সত্য, ততক্ষণ সাব-রেজিস্ট্রারের দ্বারা একই রেজিস্ট্রেশন করতে হবে," এইচসি বলেন, "একজন ব্যক্তি জমি পার্সেল বিকাশের জন্য বা বিল্ডিংয়ে অ্যাপার্টমেন্ট তৈরির জন্য এবং এই উদ্দেশ্যে বিক্রয় চুক্তি সম্পাদনের জন্য একটি পিওএ কার্যকর করা যেতে পারে, "এতে যোগ করা হয়েছে। “২০১২ সালে, দিল্লি সরকার অনাবাদী নির্মাণগুলিকে আইনী পবিত্রতাও সরবরাহ করেছিল যা পূর্বে পিওএ দ্বারা স্থানান্তরিত হয়েছিল,” এসসি-র আইনজীবী প্রঞ্জল কিশোরকে ইঙ্গিত করে। আরও দেখুন: ভারতীয় রিয়ালিটিতে বিনিয়োগের জন্য এনআরআইয়ের করণীয় এবং করণীয়

অ্যাটর্নি পাওয়ার রেজিস্ট্রেশন

এসসি অনুসারে, কোনও সম্পত্তি বিক্রির জন্য মৃত্যুদণ্ড কার্যকর করা হলে পিওএর নিবন্ধন বাধ্যতামূলক। এছাড়াও নোট করুন যে একটি স্বীকৃত পিওএ আইন আদালতে প্রমাণ হিসাবে গ্রহণযোগ্য হবে। যাইহোক, নিয়মগুলি পরিবর্তিত হতে পারে, যেখানে রাষ্ট্রের উপর নির্ভর করে যন্ত্রটি খসড়া করা হচ্ছে। গুজরাতে, উদাহরণস্বরূপ, গুজরাট নিবন্ধকরণ (সংশোধন) বিলের বিধানের অধীনে রাজ্যে নোটারিযুক্ত পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি দলিলগুলির নিবন্ধন বাধ্যতামূলক করা হয়েছে।

FAQs

জিপিএ কি?

জিপিএ হ'ল সাধারণ প্রতিনিধি কর্তৃক, তার প্রতিনিধি দ্বারা সাধারণ কাজ সম্পাদনের উদ্দেশ্যে একজন ব্যক্তির দ্বারা মৃত্যুদণ্ড কার্যকর করা হয়।

এসপিএ কি?

এসপিএ হ'ল একটি বিশেষ ক্ষমতা অফ অ্যাটর্নি, যা কোনও ব্যক্তি তার প্রতিনিধি দ্বারা নির্দিষ্ট কোনও কার্য সম্পাদনের জন্য মৃত্যুদন্ড কার্যকর করে।

কোন আইন ভারতে পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি পরিচালনা করে?

পাওয়ার অব অ্যাটর্নিটির পাওয়ার পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি আইন, ১৮৮২ এবং ইন্ডিয়ান স্ট্যাম্প অ্যাক্ট, ১৮৯৯ এ উল্লেখ করা হয়েছে।