क्या COVID-19 के दौरान संपत्ति की नीलामी में सुधार से रियल एस्टेट को मदद मिल सकती है?


वर्तमान नीलामी प्रक्रिया के तहत व्यथित संपत्ति के हस्तांतरण की प्रक्रिया में कई बाधाएं हैं। कोरोनावायरस महामारी के कारण, रियल एस्टेट विशेषज्ञों और हितधारकों के बीच व्यापक सहमति है कि जल्द ही, बड़ी संख्या में होम लोन उधारकर्ता अपने ऋण चुकौती पर डिफ़ॉल्ट हो सकते हैं। CREDAI और NAREDCO जैसे कई रियल्टी संगठनों द्वारा रिपोर्ट की गई है जो बड़े शहरों में बड़ी संख्या में घर खरीदारों द्वारा ईएमआई चूक की एक बढ़ती समस्या का संकेत देते हैं। इसका मतलब है टीमोहलत खत्म होने के बाद टोपी, चूक शुरू हो सकती है। इससे एक चेन रिएक्शन हो सकता है, जिससे पूरे रियल्टी सेक्टर में चूक हो सकती है और अन्य सेक्टरों को भी नुकसान होगा। भारतीयों को नौकरी के नुकसान और कम आय की संभावना का सामना करने के साथ, क्या घर खरीदारों और रियल्टी क्षेत्र को इस संकट से बचने में मदद करने के तरीके हैं?

संपत्ति नीलामी प्रक्रिया में आवश्यक सुधार

सरकार को एक तंत्र विकसित करना चाहिएसंपत्ति की नीलामी की प्रक्रिया को चिकना करने के लिए । वर्तमान प्रणाली के तहत, एक नीलामी में भाग लेने वालों को कई चुनौतियों का सामना करना पड़ता है।

  • संपत्ति को ‘जैसा है’ या ‘जहां है’ आधार पर बेचा जाता है। बैंक संपत्ति को अन्य एन्कम्ब्रेन्स से मुक्त घोषित नहीं करते हैं। नीलामी में कोई संपत्ति क्यों खरीदेगा, जब इसमें छिपी हुई देनदारियों की संभावना है? सरकार को एक ऐसी प्रणाली के साथ आना चाहिए जो बैंकों को अल घोषित करने के लिए अधिकृत करती हैनीलाम की गई संपत्ति पर देयताएं और एनकंब्रेन्स।


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  • कोई पंजीकरण नहीं होना चाहिए और बैंक लेनदेन के माध्यम से संपत्ति के लेन-देन पर स्टांप शुल्क
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  • नीलामी वाली संपत्तियों के खरीदारों को अक्सर दोषपूर्ण शीर्षक और कब्ज़ा पाने में कठिनाई जैसी चुनौतियों का सामना करना पड़ता है। इसके लिए, सरकार नीलामी प्रक्रिया को समयबद्ध तरीके से पूरा करने के लिए एक कानून तैयार कर सकती है। उदाहरण के लिए, सफल बोली लगाने और बोली राशि जमा करने के बाद,खरीदार को संपत्ति के कब्जे और शीर्षक को समय-सीमा के भीतर प्राप्त करना चाहिए, कहते हैं, 30 दिनों के भीतर। यदि बोली लगाने वालों को निर्धारित समय में संपत्ति का कब्जा और शीर्षक नहीं मिलता है, तो, उन्हें सरकार द्वारा तय किए गए दंड के साथ धनवापसी भी मिलनी चाहिए।
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  • सफल बोलीदाता के लिए आसान शर्तों पर एक त्वरित होम लोन सुविधा होनी चाहिए।
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  • नीलामी की गई संपत्ति के खरीदार को विशेष आयकर लाभ मिलना चाहिए।
  •   व्यथित स्वामी (और डेवलपर्स) जो ऋण ईएमआई के समय पर भुगतान के बारे में निश्चित नहीं हैं, उन्हें बैंकों के माध्यम से स्वैच्छिक नीलामी पर अपनी संपत्ति डालने, अपने क्रेडिट इतिहास की रक्षा करने और अपनी उधार क्षमता बरकरार रखने का मौका मिलना चाहिए। संपत्ति को स्वैच्छिक नीलामी पर रखे जाने के बाद, ईएमआई को तुरंत बंद कर देना चाहिए और इससे व्यथित मालिक के क्रेडिट इतिहास को प्रभावित नहीं करना चाहिए।

     

  • नीलामी की गई संपत्तियों के खरीदारों को कानूनी अधिनियम से प्रतिरक्षा प्राप्त होनी चाहिएव्यथित विक्रेता द्वारा लिया गया। खरीदार आमतौर पर ऐसी कानूनी कार्रवाई से डरते हैं, खासकर जब उन्होंने कोई गलती नहीं की है।


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  • नीलामी में, बयाना राशि जमा (EMD) को बोली राशि के 25% से 15% तक कम किया जाना चाहिए। बैंक आमतौर पर संपत्ति के मूल्य के 90% तक ऋण की अनुमति देते हैं। तो, शेष राशि की व्यवस्था बिडर द्वारा बैंक के माध्यम से की जा सकती है।
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  • बैंकों द्वारा पूर्व-पात्रता जांच, पता लगाने के लिए और किसी सीमा तक बोली-प्रक्रिया की अनुमति देने के लिएउनकी उधार लेने की क्षमता के अनुसार, त्वरित ऋण स्वीकृति में मदद मिल सकती है, एक बार जब वह व्यक्ति बोली जीतता है।
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  • संपूर्ण विवरण के साथ, नीलामी में संपत्तियों की उपलब्धता से संबंधित पारदर्शी डेटा की भी आवश्यकता है। संपत्ति नीलामी के लिए एक सामान्य राष्ट्रीय पोर्टल लॉन्च किया जाना चाहिए, जिसमें सभी बैंकों और वित्तपोषण संस्थानों के साथ-साथ स्वैच्छिक नीलामी के गुण शामिल हो सकते हैं।
  • के लिए अचल संपत्ति की नीलामी के लाभखरीदार, विक्रेता और बैंक

    COVID-19 महामारी के बाद घर खरीदारों, निवेशकों और डेवलपर्स की वित्तीय क्षमता घटने की उम्मीद है। उदाहरण के लिए, यदि किसी संपत्ति के खरीदार के पास 1 करोड़ रुपये तक का ऋण लेने की क्षमता है, तो वह अब बहुत कम मूल्य वाली संपत्ति, 50 लाख रुपये का खर्च वहन करने में सक्षम हो सकता है। इसी तरह, जो 50 लाख रुपये का ऋण लेने की क्षमता रखता था, वह अब केवल 25 लाख रुपये तक का ऋण ले सकता है।

    रियल एस्टेट ए.यू.ctions लोगों को उनकी अद्यतन वित्तीय क्षमता के अनुसार, संपत्ति के लिए बोली लगाने की अनुमति देगा। वित्तीय संस्थान व्यथित उधारकर्ताओं को बदलने में सक्षम होंगे, एक नए ध्वनि उधारकर्ता के साथ। बिल्डर को समय पर भुगतान मिलना शुरू हो जाएगा, जबकि खरीदार को यथार्थवादी मूल्यांकन में और वर्तमान बाजार की स्थिति के अनुसार संपत्ति खरीदने का मौका मिलेगा।

    हालांकि नीलामी प्रक्रिया में बदलाव से रियल एस्टेट सेक्टर, उधारदाताओं और घर खरीदारों की सभी समस्याओं का समाधान नहीं हो सकता है, फिर भी, यह मुश्किल समय के दौरान एक बड़ी राहत प्रदान कर सकता है।

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