क्या आरईआरए परियोजनाओं की योजनाओं को बदलने के लिए बिल्डरों द्वारा खरीदी गई ‘मजबूर सहमति’ करारों को खत्म कर सकता है?

रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016, भारतीय अचल संपत्ति के इतिहास में एक ऐतिहासिक कानून है। यह एक व्यापक कानून है जो डेवलपर्स और घर खरीदारों के बीच संबंधों को नियंत्रित करने के लिए रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण स्थापित करता है। अधिनियम के प्रावधानों को लागू करने के साथ कार्यरत, प्राधिकरण यह सुनिश्चित करता है कि डेवलपर्स घर खरीदारों के साथ पंजीकृत बिक्री समझौते निष्पादित करें, अनुमोदित योजनाओं के अनुसार निर्माण करें और अलग-अलग समय पर कब्जा कर लेंबयान।

जबरन सहमति की समस्या

जबकि आरईआरए के समर्थक उद्योग के लिए अपनी सकारात्मक संभावनाओं के बारे में उत्साहित हैं, घर खरीदारों के पास बताने के लिए थोड़ा अलग कहानी है। हाल ही में, एक महत्वाकांक्षी घर खरीदार, रोहन (नाम गोपनीयता बनाए रखने के लिए बदल गया), ने उत्तर प्रदेश में लखनऊ में आगामी आरईआरए-पंजीकृत आवास परियोजना में एक अपार्टमेंट बुक किया, जिसका निर्माण ब्रांडेड डेवलपर द्वारा किया जा रहा था। भरोसा है कि निर्माता सख्त होगाली ने आरईआरए का पालन किया, रोहन ने 10 फीसदी नीचे भुगतान किया और डेवलपर के साथ बिक्री के लिए समझौते को पंजीकृत करने के लिए आगे बढ़े।

उप-रजिस्ट्रार के कार्यालय में समझौते को पंजीकृत करने के बाद, रोहन एक मामूली सदमे के लिए था, आखिरकार, डेवलपर ने उसे ‘बिना शर्त और अपरिवर्तनीय सहमति’ नामक एक पत्र पर हस्ताक्षर करने के लिए कहा परियोजना योजनाओं में बदलाव ‘। उसे पत्र पर हस्ताक्षर करके, डेवलपर रोहन को किसी भी फूटू से सहमत होना चाहता थास्वीकृत भवन योजनाओं में वह बदलाव करेंगे। इस तरह की सहमति बिना शर्त, अपरिवर्तनीय और अग्रिम में निविदा होगी, जिससे डेवलपर को अपनी इच्छाओं और प्रशंसकों के अनुसार कोई भी बदलाव करने के लिए स्वतंत्र किया जा सकेगा। डेवलपर के हिस्से पर एक दुर्भावनापूर्ण इरादा को देखते हुए रोहन ने आरईआरए की धारा 14 का हवाला देते हुए दस्तावेज पर हस्ताक्षर करने से इंकार कर दिया।

आरईआरए धारा 14: खरीदार की सहमति के बिना योजनाओं में कोई संशोधन नहीं

आरईआरए प्रोही की धारा 14डेवलपर्स को घर खरीदारों की पूर्व सहमति के बिना परियोजना की स्वीकृत योजना में कोई संशोधन करने से रोकता है। धारा 14 के अनुसार, किसी व्यक्तिगत अपार्टमेंट की योजनाओं और विनिर्देशों में कोई बदलाव, केवल संबंधित घर खरीदार की पूर्व लिखित सहमति के साथ ही अनुमति है। दूसरी तरफ, पूरे प्रोजेक्ट के लेआउट में बदलाव और इमारत के आम क्षेत्रों को तब तक प्रभावित नहीं किया जा सकता जब तक डेवलपर सभी के दो-तिहाई की पूर्व लिखित सहमति प्राप्त नहीं कर लेतापरियोजना में घर खरीदारों (या आवंटियों)। इस प्रकार, डेवलपर निर्माण के दौरान अनुमोदित योजनाओं का पालन करने के लिए उचित रूप से बाध्य है और उससे विचलित नहीं हो सकता है।

‘सूचित सहमति’ का सिद्धांत

धारा 14 में वाक्यांश ‘पूर्व लिखित सहमति’, महत्वपूर्ण महत्व है, क्योंकि इसका तात्पर्य है कि घर खरीदारों को अपनी सहमति देने से पहले परियोजना में प्रस्तावित परिवर्तनों के बारे में सूचित किया जाना चाहिए। मामले में बॉम्बे हाईकोर्टमधुवीर सहकारी आवास सोसायटी और अन्य बनाम जयंतलाल निवेश और अन्य, 2010 (6) बोम सीआर 517, को महाराष्ट्र स्वामित्व ऑफ फ्लैट्स एक्ट (एमओएफए), 1 9 63 की धारा 7 की व्याख्या करने का अवसर मिला, जो आरईआरए की धारा 14 के समान है । यह माना जाता है कि एक घर खरीदार की सहमति एक ‘सूचित सहमति’ होनी चाहिए, यानी, फ्लैट खरीदार को परियोजना या योजना के पूर्ण प्रकटीकरण के द्वारा नोटिस पर रखा गया है जिसे निर्माता लागू करने की योजना बना रहा है। फूrther, सहमति किसी विशेष परियोजना या डेवलपर की योजना के लिए विशिष्ट और संबंधित होनी चाहिए जिसका इरादा है।

खंडपीठ ने आगे कहा कि डेवलपर्स द्वारा अग्रिम में प्राप्त कंबल या सामान्य सहमति, विशेष रूप से समझौतों पर हस्ताक्षर करने के दौरान, कानूनी रूप से अमान्य थे। इस तरह के अस्पष्ट सहमति ने इस उद्देश्य को हराया, जिसके लिए फ्लैट्स अधिनियम के महाराष्ट्र स्वामित्व को अधिनियमित किया गया था। इस प्रकार, अदालत ने कानून के लिए एक जानबूझकर व्याख्या दी और उस दुर्भावनापूर्ण को आयोजित कियाडेवलपर्स द्वारा किए गए कार्यों को, उस उद्देश्य को हराने के लिए अनुमति नहीं दी जा सकती जिसके लिए अधिनियम पारित किया गया था।

प्रस्तावित संशोधनों पर उच्च न्यायालय का निर्णय बाध्यकारी उदाहरण

जैसा कि बॉम्बे हाईकोर्ट भारत के संविधान के अनुच्छेद 215 के तहत रिकॉर्ड की अदालत है, इसके द्वारा घोषित कानून महाराष्ट्र राज्य में बाध्यकारी होगा और अन्य उच्च न्यायालयों के लिए एक मजबूत उदाहरण के रूप में कार्य करेगा।

टी की धारा 7 के रूप मेंवह एमओएफए आरईआरए की धारा 14 के समान है, मधुवीर सहकारी आवास सोसाइटी के फैसले के मामले में रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण और रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण के समक्ष आने वाले सभी मामलों के लिए अच्छा रहेगा। इसलिए, डेवलपर को परियोजना लेआउट में संशोधन करने की इच्छा है, उसे सभी आवंटियों की पूर्व लिखित सहमति प्राप्त करनी होगी। इस तरह की सहमति सभी प्रस्तावित संशोधनों और संशोधनों और उसके प्रभाव पर होने वाले प्रभावों के बारे में सूचित करने के बाद प्राप्त की जानी चाहिएनिर्माता। यह आवंटियों को उनके हितों को ध्यान में रखते हुए एक सूचित निर्णय लेने में सक्षम करेगा।

जबरन सहमतिएं अलग-अलग सेट की जा सकती हैं

यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि रोहन के मामले में, डेवलपर ने उन्हें हुक या क्रक द्वारा अपनी सहमति देने के लिए मजबूर किया था, इसे भारतीय अनुबंध अधिनियम, 1872 की धारा 1 9 के तहत शून्य के रूप में रखा जा सकता है। धारा 1 9 की घोषणा कि किसी भी सहमति, धोखाधड़ी, जबरदस्ती, misrepre के माध्यम से प्राप्त कियाप्रेषण या अनुचित प्रभाव, पीड़ित व्यक्ति के उदाहरण पर शून्य हो सकता है। इसलिए, यदि एक गृह खरीदार ने डेवलपर से दबाव में सहमति दी है, तो वह आसानी से इसे चुनौती दे सकता है और इसे भारतीय अनुबंध अधिनियम, 1872 की धारा 1 9 के तहत शून्य और शून्य घोषित कर सकता है।

रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण के साथ शिकायत दर्ज करना

ऐसे खरीदारों के लिए डेवलपर्स से दबाव का सामना करने वाले घर खरीदारों के लिए आदर्श उपाय इस तरह के unconsci पर हस्ताक्षर करने के लिएअक्षय पत्र, आरईआरए की धारा 31 के तहत शिकायत दर्ज करना होगा। शिकायत दर्ज होने के बाद, नियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 35 के तहत स्थापित जांच की अपनी शक्तियों का आह्वान कर सकता है और मामले की जांच कर सकता है। अगर प्राधिकरण को पता चलता है कि डेवलपर धारा 14 की पत्र और भावना का उल्लंघन कर रहा है, तो यह परियोजना की लागत का पांच प्रतिशत जुर्माना लगा सकता है। इसके अलावा, अगर यह पता चलता है कि डेवलपर धोखेबाज प्रथाओं में शामिल है, तो यह भी रद्द कर सकता हैएल अधिनियम की धारा 7 के तहत परियोजना का पंजीकरण।

आगे बढ़ने का तरीका

यह एक समय-सम्मानित सिद्धांत है कि कानून लागू करने के बिना दांतहीन है। आरईआरए के पारित होने के साथ, प्रवर्तन की कुंजी अब घर खरीदारों के हाथों में है। क्या किसी व्यक्ति को आरईआरए-पंजीकृत डेवलपर द्वारा किए जाने वाले किसी भी प्रकार के अप्रिय व्यवहार का सामना करना पड़ता है, उसे तुरंत आरईआरए की धारा 31 के तहत शिकायत दर्ज करनी होगी और ऑटो से पूछना चाहिएइस मामले की जांच करने और तदनुसार डेवलपर को दंडित करने की भयंकरता। चूंकि आरईआरए के तहत कार्यवाही नागरिक अदालतों में प्रचलित स्थगन संस्कृति द्वारा अपेक्षाकृत तेज़ी से और बेकार है, घर खरीदारों के पास यह मानने का कारण है कि उनके मामलों में न्याय किया जाएगा। किसी भी परिस्थिति में त्वरित कार्रवाई, न केवल एक निवारक के रूप में कार्य करेगी बल्कि उपभोक्ता जागरूकता और संकल्प को बढ़ावा देगा।

(लेखक बॉम्बे हाईकोर्ट में एक अभ्यास करने वाला वकील है। वह विविधता में दिखाई देता हैनागरिक और आपराधिक मामलों, साथ ही साथ रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण।)