12 मार्च, 2024: भारतीय आंशिक स्वामित्व बाजार वर्तमान में लगभग $500 मिलियन का है और अगले 5 वर्षों में इसके 10 गुना बढ़ने की उम्मीद है। यद्यपि एमएसएम आरईआईटी विनियमों के कार्यान्वयन के शुरुआती चरण के दौरान उद्योग को विनियामक अनुपालन संबंधी समस्याएं देखने को मिलने की उम्मीद है, लेकिन इनसे बाजार के बढ़ने का मार्ग प्रशस्त होने और संभावित रूप से 2030 तक प्रबंधन के तहत संपत्ति (एयूएम) 5 अरब डॉलर से अधिक होने की उम्मीद है। , जेएलएल और प्रॉपशेयर की एक संयुक्त रिपोर्ट दिखाती है।
रिपोर्ट यह भारत में रियल एस्टेट आंशिक स्वामित्व बाजार की विशाल विकास क्षमता पर प्रकाश डालता है। विश्लेषण ने भारत के शीर्ष-सात (मुंबई, दिल्ली एनसीआर, कोलकाता, चेन्नई, बेंगलुरु, पुणे और हैदराबाद) बाजारों में ग्रेड-ए कार्यालय संपत्तियों की जांच की और बाजार के संभावित आकार और अपेक्षित विकास पथ पर प्रकाश डाला।
“परंपरागत रूप से, रियल एस्टेट निवेश के लिए पर्याप्त मात्रा में पूंजी की आवश्यकता होती है। उच्च पूंजी आवश्यकताओं और तरलता की कमी को देखते हुए, विशेष रूप से वाणिज्यिक अचल संपत्ति में निवेश संस्थागत निवेशकों या महत्वपूर्ण वित्तीय संसाधनों वाले व्यक्तियों तक ही सीमित था। हालाँकि, आरईआईटी और फ्रैक्शनल ओनरशिप प्लेटफॉर्म (एफओपी) के उद्भव से बदलाव आया है रियल एस्टेट निवेश परिदृश्य. रिपोर्ट में कहा गया है कि इन नवोन्मेषी प्लेटफार्मों ने खुदरा निवेशकों के लिए रियल एस्टेट तक पहुंच को लोकतांत्रिक बना दिया है और निवेशकों को उन परिसंपत्ति वर्गों तक पहुंच बनाकर अपने निवेश पोर्टफोलियो में विविधता लाने के अवसर प्रदान किए हैं जो पहले विशिष्ट थे।
“प्रबंधन के तहत परिसंपत्तियों के मूल्य के आधार पर मौजूदा आंशिक स्वामित्व बाजार का अनुमान ~500 मिलियन अमेरिकी डॉलर है। हालाँकि, हमारे विश्लेषण से विकास की महत्वपूर्ण संभावनाओं का पता चलता है। भारत के शीर्ष सात शहरों में 328 मिलियन वर्ग फुट से अधिक ग्रेड ए कार्यालय संपत्ति, जिसका मूल्य ~48 बिलियन अमेरिकी डॉलर है, एमएसएम आरईआईटी-योग्य हैं। यह इस क्षेत्र के उभरते भविष्य की संभावनाओं और संभावनाओं को उजागर करता है। भारत में आरईआईटी बाजार पांच साल की अवधि के भीतर सकल संपत्ति मूल्य (जीएवी) में ~INR 0.3 ट्रिलियन से ~INR 1.3 ट्रिलियन तक बढ़ गया। जैसे-जैसे नियामक ढांचा लागू होता है और एफओपी प्रारंभिक कार्यान्वयन बाधाओं को दूर करता है, हम उम्मीद करते हैं कि एमएसएमई आरईआईटी बाजार विकास की और भी तेज गति का अनुभव करेगा, ”सामंतक दास, मुख्य अर्थशास्त्री और अनुसंधान प्रमुख और आरईआईएस, भारत, जेएलएल कहते हैं।
छोटे और मध्यम आरईआईटी: नियामक निरीक्षण के साथ विकास को बढ़ावा देना
उभरते आंशिक स्वामित्व स्थान को औपचारिक रूप देने के लिए, भारतीय प्रतिभूति और विनिमय बोर्ड (सेबी) के पास छोटे और मध्यम रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (एसएम आरईआईटी) हैं। आरईआईटी विनियम 2014 में संशोधन सक्षम बनाता है एसएम आरईआईटी का गठन, एफओपी में नियामक निरीक्षण के संबंध में चिंताओं को संबोधित करना।
एसएम आरईआईटी नियमों से पहले, एफओपी की नियामक निगरानी ज्यादातर अस्पष्ट या अनुपस्थित थी और बढ़ती निवेशक रुचि के साथ इसने प्रकटीकरण मानकों में एकरूपता की कमी, मूल्यांकन में पारदर्शिता की कमी, प्रबंधन शुल्क, रखरखाव लागत, निवेशक शिकायतों के निवारण पर चिंताएं बढ़ा दीं। अधिसूचित नियमों के तहत आरईआईटी नियमों के तहत सेबी के साथ सभी एफओपी के पंजीकरण की आवश्यकता होती है। स्टॉक एक्सचेंजों पर सूचीबद्ध सभी योजनाओं के साथ, खुले बाजार में लेनदेन से अधिक पारदर्शिता, बेहतर निवेशक सुरक्षा और निवेशकों के लिए निकास आसान हो जाएगा, जो वास्तव में भारतीय रियल एस्टेट में निवेश के खेल को लोकतांत्रिक बना देगा।
एसएम आरईआईटी विनियमों के मुख्य पहलू
नियम निवेशकों के हितों की सुरक्षा और बाजार के संगठित विकास को सुनिश्चित करने के प्रमुख पहलुओं को संबोधित करते हैं। सबसे पहले, एसएम आरईआईटी की स्थापना के लिए जिम्मेदार निवेश प्रबंधक के पास कम से कम 20 करोड़ रुपये की कुल संपत्ति और रियल एस्टेट उद्योग या रियल एस्टेट फंड प्रबंधन में कम से कम दो साल का अनुभव होना आवश्यक है। इसके अलावा, एसएम आरईआईटी योजना की एक योजना में जिसने उत्तोलन न करने का विकल्प चुना है, निवेश प्रबंधक को पहले तीन वर्षों के दौरान कुल बकाया इकाइयों का कम से कम 5 प्रतिशत रखना होगा। लीवरेज्ड योजनाओं के मामले में न्यूनतम हिस्सेदारी बढ़कर 15 प्रतिशत हो जाती है। दूसरा, एसएम आरईआईटी योजनाओं को निर्माणाधीन या गैर-राजस्व उत्पन्न करने वाली रियल एस्टेट संपत्तियों में निवेश करने की अनुमति नहीं है। योजनाओं की परिसंपत्तियों के मूल्य का कम से कम 95% पूर्ण और राजस्व उत्पन्न करने वाली संपत्तियों में निवेश किया जाना चाहिए और शेष 5% 'भाररहित' तरल परिसंपत्तियों में निवेश किया जा सकता है। तीसरा, एसएम आरईआईटी योजना में अर्जित की जाने वाली संपत्ति का आकार कम से कम 50 करोड़ रुपये और 500 करोड़ रुपये से कम होना चाहिए और न्यूनतम 200 निवेशकों को इकाइयां जारी की जानी चाहिए।
एसएम आरईआईटी विनियम प्रवेश बाधाओं को कम करते हैं और आरईआईटी के दायरे में कई आय पैदा करने वाली छोटी और मध्यम अचल संपत्ति संपत्तियों को लाने की क्षमता रखते हैं, जिससे उन्हें पूंजी जुटाने के लिए एक नया फंडिंग अवसर मिलता है। इसके अतिरिक्त, इससे पारदर्शिता और बाजार दक्षता बढ़ाने में उत्प्रेरक के रूप में कार्य करने की उम्मीद है, जिससे घरेलू और विदेशी खुदरा निवेशकों की भागीदारी बढ़ेगी और भारतीय रियल एस्टेट बाजार में तरलता बढ़ेगी।
“पहले और सबसे बड़े प्लेटफॉर्म के रूप में, प्रॉपशेयर भारत में एफओपी बाजार स्थापित करने में अग्रणी था। जब हमने प्रॉपशेयर शुरू किया, तो हमारा उद्देश्य संस्थागत गुणवत्ता वाली रियल एस्टेट को परिष्कृत निवेशकों के एक बड़े समूह के लिए सुलभ बनाना था। एमएसएमई आरईआईटी नियमों के साथ, सेबी अब औपचारिक रूप से इस बढ़ते बाजार को नियामक दायरे में ला रहा है, जिससे इस परिसंपत्ति वर्ग में महत्वपूर्ण वृद्धि होगी और साथ ही यह सुनिश्चित होगा कि निवेशकों को लाभ मिले। विनियमन – एकरूपता, निष्पक्षता, पारदर्शिता और निवारण तंत्र, ”प्रॉपशेयर के सीईओ कुणाल मोक्तन कहते हैं
विकास की अपार संभावनाओं वाला बाज़ार
तकनीकी प्रगति और वैकल्पिक निवेश मार्गों में निवेशकों की बढ़ती दिलचस्पी के कारण, भारत में एफओपी बाजार में तेजी से वृद्धि देखी जा रही है। ये प्लेटफ़ॉर्म निवेश प्रक्रिया को सुव्यवस्थित करने के लिए ऑनलाइन प्लेटफ़ॉर्म और डिजिटल समाधानों का लाभ उठाते हैं, जिससे यह व्यापक दर्शकों के लिए अधिक सुलभ और उपयोगकर्ता-अनुकूल बन जाता है।
आंशिक स्वामित्व प्लेटफ़ॉर्म का रहस्योद्घाटन किया गया
आंशिक स्वामित्व, जैसा कि नाम से पता चलता है, निवेशकों को संपत्ति के एक हिस्से या हिस्से का मालिक बनने का अधिकार देता है, प्रवेश बाधा को प्रभावी ढंग से कम करता है और विभिन्न प्रकार के निवेशकों को भाग लेने में सक्षम बनाता है। फ्रैक्शनल ओनरशिप प्लेटफॉर्म फैसिलिटेटर के रूप में कार्य करते हैं, फ्रैक्शनल ओनरशिप प्रक्रिया को सुव्यवस्थित करते हैं। वे एक औपचारिक चैनल प्रदान करते हैं जो खुदरा निवेशकों को कुल लागत के एक अंश पर मुख्य रूप से कार्यालय स्थानों, गोदामों, या यहां तक कि शॉपिंग मॉल (वर्तमान में कार्यालय स्थान बाजार पर हावी है) सहित पूर्व-पट्टे पर वाणिज्यिक अचल संपत्ति का लाभ उठाने में सक्षम बनाता है। अधिग्रहण की लागत कई निवेशकों के बीच विभाजित होती है, जो एफओपी द्वारा स्थापित एक विशेष प्रयोजन वाहन (एसपीवी) द्वारा जारी प्रतिभूतियों में निवेश करते हैं। निवेशक किराये के साथ-साथ दीर्घकालिक मूल्य के रूप में रिटर्न कमाते हैं प्रबंधन शुल्क और अन्य रखरखाव खर्चों में कटौती के बाद वितरण के साथ संपत्ति की सराहना। पिछले कुछ वर्षों में, रियल एस्टेट परिसंपत्तियों के आंशिक स्वामित्व की पेशकश करने वाले वेब-आधारित प्लेटफ़ॉर्म तेजी से बढ़े हैं, जिससे निवेशकों की बढ़ती संख्या आकर्षित हो रही है। हालाँकि, एक महत्वपूर्ण पहलू पर ध्यान नहीं दिया गया – नियामक निरीक्षण।
आगे देख रहा
आंशिक स्वामित्व, सामर्थ्य, विविधीकरण और प्रशंसा की क्षमता के अंतर्निहित लाभों के साथ, भारत में एक मुख्यधारा निवेश विकल्प बनने के लिए तैयार है। चूँकि भारत में भिन्नात्मक स्वामित्व प्लेटफ़ॉर्म लगातार विकसित हो रहे हैं, इसलिए निवेशकों और हितधारकों को इस निवेश मॉडल के बारे में शिक्षित करने पर ध्यान केंद्रित करना आवश्यक है। डिजिटल बुनियादी ढांचे को बढ़ाने और एफओपी, डेवलपर्स और नियामक निकायों के बीच सहयोग को बढ़ावा देने के लिए भी प्रयास किए जाने चाहिए।
इसके अलावा, विनियामक पहलुओं को संबोधित करने से एक अच्छी तरह से परिभाषित और सुरक्षित वातावरण सुनिश्चित होगा, जिससे क्षेत्र को संस्थागत तरीके से रियल एस्टेट बाजार में भाग लेने के लिए, व्यक्तियों को उनकी निवेश क्षमता की परवाह किए बिना फलने-फूलने और सशक्त बनाने की अनुमति मिलेगी। आरईआईटी के साथ मिलकर, एसएम आरईआईटी भारत के रियल एस्टेट क्षेत्र की यात्रा को और अधिक संगठित और संस्थागत बनाने की दिशा में तेजी लाने के लिए तैयार हैं। यह, बदले में, रियल एस्टेट क्षेत्र की वृद्धि और विकास को बढ़ावा देगा, जिससे जीत-जीत की स्थिति पैदा होगी निवेशकों, संपत्ति मालिकों और अर्थव्यवस्था के लिए।
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