मुंबई विकास योजना 2034: किफायती आवास पर फोकस


लंबे समय से प्रतीक्षित मुंबई ड्राफ्ट डेवलपमेंट प्लान (डीपी) 2014-2034, स्वीकृति के अंतिम चरण में हैं और 2017 में कार्यान्वित होने की संभावना है। ‘हाउसिंग फॉर ऑल’ के राष्ट्रीय उद्देश्य के अनुरूप, मुंबई डीपी ने भी विस्तृत किफायती आवास के लिए प्रावधान और मुंबई में किफायती आवास को वास्तविकता बनाने के लिए, कोई विकास क्षेत्र (एनडीझेड) और नमक पैन भूमि में अतिरिक्त भूमि संसाधन खोलने के लिए प्रावधान

हम बुनियादी सुविधाओं और सस्ती में वृद्धि की भागीदारी की उम्मीद करते हैंनिजी क्षेत्र के डेवलपर्स से आवास परियोजनाएं हमारा मानना ​​है कि आगामी डीपी न केवल शहर के स्थानिक ढांचे को तय करेगा, बल्कि द्वीप के शहर में अपडेट किए गए फ्लोर स्पेस इंडेक्स (एफएसआई) और ट्रांसपोर्ट ऑफ डेवलपमेंट राइट्स (टीडीआर) के नियमों के साथ भूस्वामी क्षमता भी बढ़ाएगी। हालांकि, हमारी राय में, प्रस्तावित एफएसआई अंतरराष्ट्रीय मानकों से बहुत कम है और शहर की क्षितिज में कोई बड़ा बदलाव लाने की संभावना नहीं है।

एनडीजेड भूमि खुली हुई हैटिकाऊ आवास

‘सभी के लिए आवास 2022’ के राष्ट्रीय उद्देश्य का समर्थन करने और प्राप्त करने के लिए, डीपी में प्रावधान किए गए हैं, किफायती आवास परियोजनाओं के लिए अतिरिक्त भूमि खोलने के लिए, 0.5 मिलियन घरों के निर्माण को लक्षित करने के लिए।

एनडीजेड (भविष्य के विकास के लिए निर्धारित भूमि), मनोरंजक और पर्यटन विकास क्षेत्र और नमक की पन भूमि के तहत आता है, जो जमीन के साथ मिलकर भूमि से मिलकर 3,000 हेक्टेयर भूमि संसाधनों का संग्रह किया गया है। ये जमीन आरक्षित हैंमध्य मुंबई, उपनगरों और द्वीप शहर में प्रमुख स्थानों पर उद्धृत डीपी ने किफायती आवास परियोजनाओं के लिए 4.00 के लिए अनुमोदित एफएसआई का प्रस्ताव भी प्रस्तावित किया, जिसका उद्देश्य आवासीय इकाई प्रति भूमि लागत का प्रतिशत कम करना है। हमारी राय में, डीपी मानदंडों को मुंबई सरकार की तरह भू-भूस्खलन वाले शहर में किफायती आवास की आपूर्ति के लिए केंद्र सरकार के मानदंडों के साथ गठबंधन किया जाता है।


यह भी देखें: मुंबई के संशोधित डीपी ने कोई विकास क्षेत्र रुकने का प्रस्ताव नहीं किया हैes

किफायती आवास क्षेत्र और क्रेडिट-लिंक्ड सब्सिडी स्कीम (सीएलएसएस) को दी गई हालिया अवसंरचना का दर्जा, डेवलपर्स के बीच किफायती आवास के लिए पहले ही रूचि उत्पन्न कर दी है। हाल ही में, परिसंघ ऑफ रियल एस्टेट डेवलपर्स एसोसिएशन ऑफ इंडिया (CREDAI) ने भारत भर में 375 किफायती आवास परियोजनाएं शुरू कीं, जिनमें से 38 परियोजनाएं 38,687 आवास इकाइयां मुंबई में हैं हालांकि, इन परियोजनाओं में से अधिकांश परियोजनाओं के बाहरी इलाके में स्थित हैंशहर, प्रमुख स्थानों पर उच्च भूमि लागत के कारण, जो कि हितधारकों के लिए किफायती आवास वित्तीय रूप से अशक्त हो सकता है।

हमें उम्मीद है कि किफायती आवास के लिए एनडीजेड भूमि का उद्घाटन, डेवलपर्स और सरकार के बीच सार्वजनिक-निजी साझेदारी (पीपीपी) मॉडल, किफायती घर बनाने के लिए प्रोत्साहित करेगा। चूंकि इनमें से अधिकतर भूमि पार्सल मुख्य स्थान पर हैं, हम आने वाले वर्षों में शहर के केंद्रों के भीतर किफायती आवास की आपूर्ति देख सकते हैं।


सरकार के बावजूदकिफायती आवास योजना में निजी क्षेत्र के डेवलपर्स के लिए निमंत्रण, उनके द्वारा ज्यादा भागीदारी नहीं हुई है, क्योंकि मुंबई में किफायती आवास एक लाभदायक उपक्रम साबित नहीं हुआ है।

मुंबई के क्षितिज को बदलने की संभावना नहीं प्रस्तावित एफएसआई मानदंड

भूमिगत भूखंड पर कुल निर्माण योग्य क्षेत्र को बढ़ाने के लिए, विकास पेशेवरों द्वारा अक्सर ऊर्ध्वाधर विकास की अनुमति देने के लिए एफएसआई में वृद्धि, अक्सर प्रस्तावित किया गया है। हालांकि, महाराष्ट्र डीपी में रीमा हैएफएसआई में वृद्धि पर प्रतिबंध लगा दिया। मौजूदा डीपी एफएसआई मानदंडों में छोटे संशोधन का प्रस्ताव है।

  • टीडीआर को द्वीप के शहर में अनुमति – द्वीप शहर (नरीमन प्वाइंट, मालाबार हिल, वडाला , कुलाबा, माहिम, सायन, माजगांव, परेल और वरली) की बुनियादी एफएसआई 1.33 है, टीडीआर के प्रयोज्यता अनुमोदित एफएसआई को 2.00 में लाएगा।
  • उपनगरों और विस्तारित उपनगरों में 2.00 एफएसआई – आवासीय और वाणिज्यिकउपनगरों और अंधेरी, बांद्रा, सांताक्रूज़, घाटकोपर, बोरिवली, चेंबुर, विक्रोली और पवई जैसे विस्तारित उपनगरों में विकास 2.00 की एक एफएसआई का उपयोग करने में सक्षम होगा।
  • म्हाडा (महाराष्ट्र हाउसिंग एंड एरिया डेवलपमेंट अथॉरिटी) पुनर्विकास परियोजनाओं के लिए 4 तक की एफएसआई – मसौदा डीपी के मुख्य आकर्षण में से एक है, म्हाडा पुनर्विकास परियोजनाओं के लिए एफएसआई में वृद्धि 4.00 तक है , जैसा कि पिछले एफएसआई के मुकाबले 3.00 था इसके अलावा, सरकार का निर्माणction परियोजनाओं को 4.00 तक की एक एफएसआई प्राप्त होगी।

सिंगापुर, मलेशिया और संयुक्त राज्य अमेरिका जैसे देशों में, केन्द्रीय स्थानों पर एफएसआई 25 तक जा सकता है। हमारी राय में, एफएसआई में वृद्धि नहीं करने के पीछे तर्क, मुंबई में पर्याप्त बुनियादी ढांचे की कमी है। एफएसआई में अचानक वृद्धि, अधिक बुनियादी सुविधाओं से संबंधित समस्याओं का परिणाम हो सकता है।


इस प्रकार, हम मानते हैं कि प्रस्तावित एफएसआई मानदंडों को प्रमुख बदलाव लाने की संभावना नहीं हैशहर के क्षितिज में es

सहकारी आवास सोसाइटी और म्हाडा पुनर्विकास परियोजनाएं द्वीप शहर में कुछ कर्षण देख रही हैं और अगले दो वर्षों में लंबित परियोजनाओं को मंजूरी के लिए राज्य सरकार की मंजूरी के साथ, हम पुनर्विकास परियोजनाओं को पूरा करने में गति की उम्मीद करते हैं।

मुंबई में 300 से अधिक परियोजनाएं पुनर्विकास के लिए प्रस्तावित की गई हैं और कुछ प्रमुख परियोजनाओं में बीडीडी चावल, धारावी और भेंडी बाजार शामिल हैं हालांकि कईडेवलपर्स ने पुनर्विकास परियोजनाओं में कदम उठाए हैं, ये संदेह से घिरे रहते हैं, क्योंकि लाभ मार्जिन बहुत अधिक नहीं हैं और इन परियोजनाओं को अक्सर सार्वजनिक विरोध, लंबी मंजूरी और देरी से भरापन यह कहते हुए कि, एफएसआई में प्रस्तावित वृद्धि 4.00 तक, शहर में पुनर्विकास परियोजनाओं को धक्का दे सकती है।

मुंबई विकास योजना 2034 में प्रस्तावित एफएसआई मानदंड

कोलिअर्स दृश्य

केंद्रीय बजट 2017-18 में भारत में बुनियादी ढांचा क्षेत्र में सुधार के बारे में भी उल्लेख किया गया है। इसी प्रकार, 70 बिलियन के कुल बजट में से एमएमआरडीए ने लगभग 80% बजट को मुंबई महानगरीय क्षेत्र (एमएमआर) के आसपास और आसपास बुनियादी ढांचा परियोजनाओं को आवंटित किया है। इनमें मेट्रो रेल और मोनो रेल परियोजनाएं शामिल हैं, मुम्बएआई ट्रान्स हार्बर लिंक (एमटीएचएल), वडाला ट्रक टर्मिनल, सांताक्रूज़ – चेंबूर लिंक रोड (एससीएलआर) को चौड़ा, एमएमआर के बाहर सड़क नेटवर्क में सुधार, क्षेत्रीय स्तर पर जल संसाधनों का विकास और कई अन्य परियोजनाएँ। इन परियोजनाओं को पूरा करने, मौजूदा बुनियादी ढांचे पर तनाव को दूर करने और एफएसआई में भविष्य में किसी भी भविष्य की वृद्धि को सही ठहराए जाने की संभावना है। पाइपलाइन में कई बुनियादी ढांचा परियोजनाओं के साथ, एफएसआई की वृद्धि के साथ संयोजन के रूप में होने की संभावना हैबुनियादी ढांचे का विकास।

सरकार कई वित्तीय मॉडल जैसे पीपीपी, बिल्ड ऑपरेट ट्रांसफर (बीओटी) और वैल्यू कैप्चर फाइनेंसिंग (वीसीएफ) के जरिए बुनियादी परियोजनाओं में निजी खिलाड़ियों की भागीदारी को प्रोत्साहित कर रही है। पुणे जैसे शहरों में डेवलपर्स ने अपने आवासीय और वाणिज्यिक विकास के साथ-साथ बुनियादी ढांचा परियोजनाओं के विकास में भाग लिया है ताकि समय पर पूरा किया जा सके और इस प्रकार, उनकी परियोजनाओं के बिक्री कारक को बढ़ाकर प्रदान किया जा सके।बेहतर कनेक्टिविटी मुंबई के डेवलपर्स को बोर्ड पर भी जाना चाहिए और बुनियादी ढांचा परियोजनाओं में निवेश करना चाहिए जो दीर्घकालिक में अपनी बिक्री बढ़ाने में मदद करेंगे।

यह डीपी मुंबई में विकास प्रस्तावों पर बहुत आवश्यक स्पष्टता लाएगा और किफायती आवास और बुनियादी ढांचा परियोजनाओं में निजी डेवलपर्स से बढ़ती भागीदारी को आगे बढ़ाएगा। इसके अलावा, केंद्र सरकार सभी प्रमुख शहरों को ट्रांजिट ओरिएंटेड डेवलपमेंट (टीओडी) नीति को अपनाने के लिए जोर दे रही हैमेट्रो कॉरिडोर के साथ 4.00 की एफएसआई भी अनुमति देता है। सभी राज्यों और केंद्र शासित प्रदेशों को अपने मास्टर प्लान या विकास योजनाओं में टीओडी नीति को अपनाने की आवश्यकता है। इसलिए, टॉड पॉलिसी के संबंध में एक अतिरिक्त संशोधन, डीपी में भी शामिल किया जाएगा। यह एमएमआर और उपनगरों के लिए एक बड़ा बढ़ावा होगा, क्योंकि मुंबई में सबसे प्रमुख स्थानों पर मेट्रो लाइनों की योजना बनाई गई है।


मेट्रो कॉरिडोर के साथ ऊर्ध्वाधर विकास और शहर के घनत्व, अधिक लैन में हो सकता हैकॉरिडोर के साथ डी मूल्यांकन हालांकि, हमारा मानना ​​है कि आगामी डीपी-डीसीआर मानदंडों और नई टीओडी नीति को शामिल करने से, उच्च एफएसआई के माध्यम से भूस्वास्थ्य क्षमता में वृद्धि करना चाहिए और भूमि की उपलब्धता की कमी को दूर करना चाहिए।

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