प्रश्न: स्व-पुनर्विकास क्या है? समाज के लिए विशेष रूप से आक्रामक रियल एस्टेट बाजारों जैसे मुंबई में आत्म-पुनर्विकास एक महत्वपूर्ण पहलू कैसे रहा है?
A: स्व-पुनर्विकास के तहत, पूरी पुनर्विकास प्रक्रिया एक बिल्डर को प्रक्रिया सौंपने के बजाय, समाज के सदस्यों द्वारा नियोजित, निष्पादित और प्रबंधित की जाती है। आमतौर पर, अधिकांश समाज रियल एस्टेट बिल्डरों के माध्यम से अपनी इमारतों को पुनर्विकास करना पसंद करते हैं, क्योंकि वे सभी के बारे में जानते नहीं हैंइस प्रक्रिया के साथ आने वाली आवश्यकताएं। रियल एस्टेट बिल्डरों के माध्यम से पुनर्विकास युद्ध का एक हिस्सा है जहां दोनों पार्टियां अपने लिए अधिकतम लाभ प्राप्त करने का प्रयास करती हैं। यह झगड़ा, कई बार, ऐसी स्थितियों और परिणामों की ओर जाता है जो समाज के सदस्यों के पक्ष में नहीं हैं।
मीडिया रिपोर्टों के अनुसार, मुंबई में 5,800 से अधिक परियोजनाएं हैं, जो आज पुनर्विकास में फंस गई हैं, जिससे 1,25,000 से अधिक परिवार प्रभावित हैं। इन सभी परियोजनाओं के कारण जीनक़्क़ाशी अटक गई, कार्पेट एरिया अलॉटमेंट में मिसकल्चर करने की परमिशन में देरी के लिए फंड की कमी से लेकर। जबकि कारण कई बार होते हैं, अधिकांश समय, वे सीधे बिल्डर के पुनर्विकास परियोजना से जुड़े होते हैं। समाज के सदस्यों के लिए, अपने आवास समाज का स्व-पुनर्विकास करने के लिए सदस्यों को बिल्डर से उत्पन्न किसी भी समस्या से सुरक्षित रखता है और समाज को परियोजना से अधिक लाभ और लाभ का आश्वासन दिया जाता है।
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प्रश्न: स्व-पुनर्विकास पारंपरिक पुनर्विकास से कैसे अलग है? स्व-पुनर्विकास का क्या लाभ होता है जो उस समाज को प्रदान करता है जो इसके लिए विरोध करता है?
A: स्व-पुनर्विकास के मामले में, परियोजना का समग्र नियंत्रण हमेशा समाज के हाथों में होता है। बिल्डर के नेतृत्व वाले पुनर्विकास पर स्व-पुनर्विकास के लिए चुनने वाले समाज के लिए कई फायदे हैं। नीचे सूचीबद्ध महत्वपूर्ण लाभ हैं:
1। अतिरिक्त क्षेत्र बिल्डरों द्वारा पेश की गई चीजों की तुलना में सोसायटी के सदस्यों को उच्च कालीन क्षेत्र मिलता है। समाज के सदस्य अपने लिए लागत के आधार पर अतिरिक्त क्षेत्र खरीद सकते हैं।
2। अधिशेष
परियोजना द्वारा उत्पन्न संपूर्ण अधिशेष मौजूदा समाज के सदस्यों के बीच वितरित किया जाता है, जो अन्यथा बिल्डर के पास जाएगा।
3। नियंत्रण
स्व-पुनर्विकास के मामले में, संपूर्ण नियंत्रण अंदर रहता हैसमाज के हाथ। इसमें एजेंसियों / संसाधनों की नियुक्ति, नकदी प्रवाह निर्णय, बिक्री निर्णय, डिजाइन निर्णय और परियोजना में सभी महत्वपूर्ण निर्णय शामिल हैं। पूर्ण नियंत्रण के साथ, परियोजना समाज की आवश्यकताओं के अनुसार चलती है और उनके पास अपने निर्णयों के आधार पर अंतिम परिणामों की संभावनाओं का एक पूरा दृष्टिकोण है।
4। जोखिम शमन हैप्रत्येक निर्णय और थी पर समाज का पूर्ण नियंत्रण हैs आधिकारिक स्थिति जोखिमों को कम करने में उनकी मदद करती है। समाज लागत-लाभ अनुपात पर तत्काल निर्णय ले सकता है और ऑपरेशन को तेजी से आगे बढ़ा सकता है। इसके अलावा, सोसायटी खाली करने से पहले सभी अनुमति ले सकती है, इस प्रकार, बाद में मानदंडों में किसी भी बदलाव के कारण परियोजना को प्रभावित होने से सुरक्षित कर सकती है।
5। प्रमोटर के रूप में समाज है
एनओसी, डिज़ाइन और दस्तावेज़ सीधे समाज के नाम पर हैं। ये स्पष्ट संपत्ति, जो मी के बाद भीअंगारे निवास करने लगते हैं, अन्यथा आज समाजों के पास उपलब्ध नहीं हैं। स्व-पुनर्विकास में, यह एक बड़ा लाभ बन जाता है क्योंकि ये सभी समाज के नाम पर हैं।
यह भी देखें: स्व-पुनर्विकास योजना: महाराष्ट्र अधिक स्पष्टता लाने के लिए सरकार संकल्प जारी करता हैप्रश्न: स्व-पुनर्विकास को प्रोत्साहित करने के लिए महाराष्ट्र सरकार ने क्या पहल की हैजाहिर?
A: सरकार ने पहले से ही स्व-पुनर्विकास योजना शुरू की है, जिसमें म्हाडा स्व-पुनर्विकास प्रस्तावों के त्वरित प्रसंस्करण के लिए एकल-खिड़की प्रणाली को बढ़ावा देता है, जबकि एमडीसीसी बैंक ने ऋण प्रदान करने के लिए मंजूरी दी है स्व-पुनर्विकास का काम करने वाली हाउसिंग सोसायटी को वित्तीय सहायता, इस प्रकार, इस दृष्टिकोण की लोकप्रियता को बढ़ावा देती है। इसके अलावा, सितंबर 2019 में, सरकार ने एक सरकारी संकल्प (जीआर) जारी किया जो विशिष्ट हैआत्म-पुनर्विकास के लिए गीत। सरकार ने पंजीकृत आवास समितियों के लिए कई रियायतें प्रदान की हैं जो स्व-पुनर्विकास का विकल्प चुनती हैं। इसमें एक खिड़की प्रणाली, अतिरिक्त एफएसआई और परियोजना के निर्माण के लिए नियोजन अधिकारियों से अनुमोदन के लिए समय सीमा की तरह प्रोत्साहन शामिल हैं।
प्रश्न: एक समाज में यह चिंता हो सकती है कि वह आत्म-पुनर्विकास के लिए जाने में सक्षम नहीं हो सकता है क्योंकि उनके पास पर्याप्त ज्ञान नहीं हैप्रक्रिया है। ऐसे समाजों के लिए आगे क्या रास्ता है? वे कैसे सुनिश्चित कर सकते हैं कि उनके हितों की रक्षा की जा रही है?
A: हम समाज को शिक्षित करने में विश्वास करते हैं, ताकि वे एक सूचित निर्णय लेने में मदद कर सकें। एक बार जब हम उन्हें सभी स्व-पुनर्विकास की बारीकियों के माध्यम से लेते हैं और उनकी तत्परता देखते हैं, तो हम परियोजना की व्यवहार्यता की जांच करने के लिए, समाज के साथ जुड़ते हैं। जब समाज परियोजना के विभिन्न पहलुओं को समझता है, जैसे कि वेंई व्यवहार्यता, इसमें शामिल लागत, बजट की जाने वाली राशि और संभावित लाभ, समाज इस बारे में अधिक जागरूक हो जाता है कि परियोजना में आगे क्या है और सभी दृष्टिकोणों पर विचार करते हुए पूरी तरह से निर्णय लेने की स्थिति में है। यह वह चरण है जिस पर हम समाज द्वारा एक विकास प्रबंधक के रूप में नामांकित होते हैं, उनकी स्व-पुनर्विकास यात्रा के निष्पादन की योजना और प्रबंधन करने के लिए।
प्रश्न: क्या बैंकों का फाइनेंशियल प्राप्त करना आसान या अधिक कठिन हैस्व-पुनर्विकास परियोजनाओं के लिए एनजी? क्यूं कर?
A: वर्तमान में, मुंबई जिला केंद्रीय सहकारी बैंक स्व-पुनर्विकास समाज को उधार देता है। एक बार जब समाज को परियोजना के लिए ‘अस्वीकृति की सूचना’ या IOD मिल जाता है, तो ऋण उपलब्ध होते हैं। बैंक वर्तमान में परियोजना लागत का 95% तक धनराशि, 12.5% p.a. साधारण ब्याज की दर और 1% का एक छोटा सा प्रोसेसिंग शुल्क। राजस्व जीन के माध्यम से समाज बाद में ऋण और ब्याज चुका सकता हैबिक्री योग्य क्षेत्र से निकाला गया। बैंकों के लिए, स्व-पुनर्विकास परियोजनाओं के वित्तपोषण के लिए अगला बड़ा अप्रयुक्त अवसर है। महाराष्ट्र हाउसिंग एंड एरिया डेवलपमेंट अथॉरिटी (म्हाडा) और राज्य सरकार द्वारा इस पथ-ब्रेकिंग अवधारणा को बढ़ावा देने के साथ, कई अन्य बैंकों ने ऐसी परियोजनाओं को समझने और उधार देने में गहरी दिलचस्पी लेना शुरू कर दिया है।
(लेखक मुख्य संपादक हैं, Housing.com News)
