ಸಮಾಜದ ಅಂಗಡಿಗಳು ಹೂಡಿಕೆಗೆ ಯೋಗ್ಯವಾಗಿದೆಯೇ?

ಹೌಸಿಂಗ್ ಸೊಸೈಟಿಯಲ್ಲಿ, ಅನುಕೂಲಕರ ಅಂಗಡಿಗಳು ವರದಾನವಾಗಿದೆ. ಆದಾಗ್ಯೂ, ಎತ್ತರದ ಕಟ್ಟಡಗಳ ಹೆಚ್ಚಿನ ಸಂಖ್ಯೆಯ ನಿವಾಸಿಗಳಿಗೆ ಅನುಕೂಲವಾಗುವಂತೆ ಕಾಣಿಸಬಹುದು, ಹೂಡಿಕೆದಾರರಿಗೆ ಹೆಚ್ಚಾಗಿ ಕೆಟ್ಟ ವ್ಯಾಪಾರ ಪ್ರಜ್ಞೆಯಾಗಿದೆ. ಹೆಚ್ಚಿನ ಬಾಡಿಗೆಗಳು ಅಥವಾ ಅಸ್ತವ್ಯಸ್ತಗೊಂಡ ಸ್ಪರ್ಧೆಯ ಕಾರಣಗಳಿಗಾಗಿ ವಸತಿ ಸಂಘಗಳೊಳಗಿನ ಅನೇಕ ನಿಷ್ಕ್ರಿಯ ವಾಣಿಜ್ಯ ಘಟಕಗಳು ಅದರ ಸಂಕೇತಗಳಾಗಿವೆ. ಹೆಚ್ಚಿನ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ವೆಚ್ಚಗಳಿಂದಾಗಿ ಸೊಸೈಟಿ ಅಂಗಡಿಗಳು ಹೂಡಿಕೆಗೆ ಯೋಗ್ಯವಾಗಿಲ್ಲ ಎಂದು ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ಆಗಾಗ್ಗೆ ಸೂಚಿಸುತ್ತಾರೆ. ಅನೇಕ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ, ದೂರುಗಳನ್ನು ಸಮರ್ಥಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಪ್ರತಿ ಚದರ ಅಡಿಗೆ ಸರಾಸರಿ ವಸತಿ ಯೂನಿಟ್‌ಗಳು 3,500 ರೂಪಾಯಿ ವೆಚ್ಚದಲ್ಲಿ, ಕೈಗೆಟುಕುವ ವಸತಿ ಯೋಜನೆಯಲ್ಲಿ ಡೆವಲಪರ್‌ಗಳು ಪ್ರತಿ ಚದರ ಅಡಿಗೆ 18,000 ರೂಪಾಯಿ ದರದಲ್ಲಿ ವಾಣಿಜ್ಯ ಘಟಕಗಳನ್ನು ಹೇಗೆ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಬಹುದು? ಅಂತಹ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ಮುರಿಯಲು ಅನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಅವಧಿಯನ್ನು ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಬಹುದು. ಇದನ್ನೂ ನೋಡಿ: ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ನ ಭಾಗಶಃ ಮಾಲೀಕತ್ವ : ಇದು ವಾಣಿಜ್ಯ ಆಸ್ತಿ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯನ್ನು ಬದಲಾಯಿಸುತ್ತದೆಯೇ? ಗ್ರೇಟರ್ ನೋಯ್ಡಾ ವೆಸ್ಟ್ ಪ್ರಕರಣವನ್ನು ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಿ, 3.5 ಲಕ್ಷಕ್ಕಿಂತ ಕಡಿಮೆಯಿಲ್ಲದ ಮುಂಬರುವ ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ಗಳನ್ನು ಹೊಂದಿರುವ ವಸತಿ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ. ಪ್ರತಿ ಹೌಸಿಂಗ್ ಸೊಸೈಟಿಯು ಅಂಗಡಿಗಳನ್ನು ಹೊಂದಿದೆ ಮತ್ತು ಅತಿಯಾದ ಪೂರೈಕೆಯು ದೊಡ್ಡದಾಗಿದೆ. ರಾಜೇಶ್ ಸಿಂಗ್ ಅವರು ಎರಡು ಅಂಗಡಿಗಳನ್ನು ತಲಾ ರೂ 50 ಲಕ್ಷದಲ್ಲಿ ಖರೀದಿಸಿದರು, ಮಾಸಿಕ ಬಾಡಿಗೆ ರೂ 50,000 ಗಳಿಸುವ ನಿರೀಕ್ಷೆಯೊಂದಿಗೆ ಪ್ರತಿಯೊಂದೂ. 12% ಬಾಡಿಗೆ ಆದಾಯದ ಈ ನಿರೀಕ್ಷೆಯನ್ನು ಅಸಮಂಜಸ ಎಂದು ಕರೆಯಲಾಗುವುದಿಲ್ಲ. ಆದಾಗ್ಯೂ, ಮೈಕ್ರೋ-ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲಿ ಸುಮಾರು 1.5 ಲಕ್ಷ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ಗಳು ಮಾತ್ರ ಆಕ್ಯುಪೆನ್ಸಿಗೆ ಸಿದ್ಧವಾಗಿರುವುದರಿಂದ, ಮಿತಿಮೀರಿದ ಪೂರೈಕೆ ಕಂಡುಬರುತ್ತಿದೆ. ಅವರು ಪಡೆಯುತ್ತಿರುವ ಎಲ್ಲಾ ಬಂಡವಾಳದ ಮೆಚ್ಚುಗೆಯ ವ್ಯಾಪ್ತಿಯಿಲ್ಲದೆ 6% ಬಾಡಿಗೆ ಆದಾಯ. ಆಫ್ ಮತ್ತು ಆನ್, ಬಾಡಿಗೆದಾರರು ವ್ಯಾಪಾರ ನಷ್ಟದ ದೂರುಗಳೊಂದಿಗೆ ಅಂಗಡಿಗಳನ್ನು ಬಿಡುತ್ತಾರೆ ಎಂದು ಅವರು ಹೇಳುತ್ತಾರೆ. ಇದನ್ನೂ ನೋಡಿ: ನೋಯ್ಡಾ ವಿಸ್ತರಣೆಯಲ್ಲಿನ ವಾಣಿಜ್ಯ ಆಸ್ತಿಗಳು

ಸಮಾಜದ ಅಂಗಡಿಗಳ ಉದ್ದೇಶವೇನು?

ಸೊಸೈಟಿ ಅಂಗಡಿಗಳ ಮುಖ್ಯ ಉದ್ದೇಶವೆಂದರೆ ನಿವಾಸಿಗಳಿಗೆ ಅನುಕೂಲವಾಗುವುದು. ನಿವಾಸಿಗಳು ತಮ್ಮ ದೈನಂದಿನ ಅಗತ್ಯಗಳನ್ನು ಪಡೆಯಲು ಹೊರಬರುವ ಅಗತ್ಯವಿಲ್ಲ ಎಂಬ ದೃಷ್ಟಿಕೋನದಿಂದ ಅವುಗಳನ್ನು ಪರಿಕಲ್ಪನೆ ಮಾಡಲಾಗಿದೆ. ಪ್ರಸ್ತುತ, ಸಮಾಜದ ಗಾತ್ರವನ್ನು ಅವಲಂಬಿಸಿ ವಾಣಿಜ್ಯ FAR (ನೆಲದ ಪ್ರದೇಶದ ಅನುಪಾತ) 2 ರಿಂದ 5 ಕ್ಕೆ ನಿಗದಿಪಡಿಸಲಾಗಿದೆ. ಆದಾಗ್ಯೂ, ಉದ್ದೇಶವು ಹೂಡಿಕೆ ಮತ್ತು ಆದಾಯವನ್ನು ತೋರುತ್ತಿದೆ ಮತ್ತು ಸೇವೆಯ ಅಗತ್ಯವಿಲ್ಲ. ಯಾವುದೇ ಡೆವಲಪರ್ ಇಲ್ಲಿಯವರೆಗೆ, ಗುತ್ತಿಗೆ ಮಾದರಿಯಲ್ಲಿ ಸೊಸೈಟಿ ಅಂಗಡಿಗಳನ್ನು ನೀಡಿಲ್ಲ. ವಿನಾಯಿತಿ ಇಲ್ಲದೆ, ಎಲ್ಲಾ ಸಂಪೂರ್ಣ ಮಾರಾಟ ಮಾದರಿಗೆ ಸೇರಿದೆ. ಹೂಡಿಕೆದಾರರಿಗೆ ಮುಖ್ಯ ವಿಷಯವೆಂದರೆ ಸೊಸೈಟಿ ಅಂಗಡಿಗಳು ಬೆಲೆಗೆ ಯೋಗ್ಯವಾಗಿವೆಯೇ ಎಂಬುದು, ಪ್ರತಿ ಚದರ ಅಡಿ ವ್ಯಾಪಾರ ಮಾಡುವ ಹೆಚ್ಚಿನ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ವೆಚ್ಚವನ್ನು ಪರಿಗಣಿಸಿ. ಸೊಸೈಟಿ ಅಂಗಡಿಗಳ ಬೆಲೆಯನ್ನು ವಸತಿ ಮಾರಾಟದ ಬೆಲೆಗೆ ಅನುಗುಣವಾಗಿ ಮಿತಿಗೊಳಿಸಬೇಕೇ? ಇದನ್ನೂ ನೋಡಿ: ಭಾರತದ CBD ಗಳು PBD ಗಳಿಗೆ ಸೋಲುತ್ತಿವೆಯೇ? 400;">

ಸೊಸೈಟಿ ಅಂಗಡಿಗಳು: ಆದರ್ಶ ಬೆಲೆ ಏನು?

Axis Ecorp ನ CEO ಮತ್ತು ನಿರ್ದೇಶಕ ಆದಿತ್ಯ ಕುಶ್ವಾಹ ಅವರು ಬೆಲೆ ಸೀಲಿಂಗ್ ಪರಿಕಲ್ಪನೆಯನ್ನು ಒಪ್ಪುವುದಿಲ್ಲ, ಸಮಾಜದ ಅಂಗಡಿಗಳಿಗೆ ಸೀಮಿತ ದಾಸ್ತಾನು ಲಭ್ಯವಿದೆ ಎಂದು ಸೂಚಿಸುತ್ತಾರೆ. ಈ ಅಂಗಡಿಗಳ ಮೇಲೆ ಬೆಲೆಯ ಮಿತಿ ಇದ್ದರೆ, ಡೆವಲಪರ್‌ನ ದೃಷ್ಟಿಕೋನದಿಂದ ಅವು ಸ್ವಲ್ಪ ವ್ಯಾಪಾರ ಅರ್ಥವನ್ನು ನೀಡುತ್ತವೆ. ಈ ಅಂಗಡಿಗಳು ಲಾಭದಾಯಕ ಪ್ರತಿಪಾದನೆಯಾಗಿರುವುದರಿಂದ, ಇವುಗಳಿಗೆ ಹೆಚ್ಚಿನ ಬೇಡಿಕೆಯಿದೆ. "ಒಬ್ಬ ಡೆವಲಪರ್ ಈ ಅಂಗಡಿಗಳನ್ನು ಅನುಕೂಲಕರ ಸ್ಥಳಗಳಲ್ಲಿ ಸ್ಥಾಪಿಸಲು ಸಂಪನ್ಮೂಲಗಳು, ಪ್ರಯತ್ನಗಳು ಮತ್ತು ದಾಸ್ತಾನುಗಳನ್ನು ನಿಯೋಜಿಸಬೇಕು. ಸ್ಥಳ, ಗಾತ್ರ ಮತ್ತು ಹೆಜ್ಜೆಯ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ಬೆಲೆಯನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸಲು ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಶಕ್ತಿಗಳು ಅತ್ಯುತ್ತಮ ತೀರ್ಪುಗಾರ ಎಂದು ನಾವು ನಂಬುತ್ತೇವೆ. ಇದಲ್ಲದೆ, ಕ್ಯಾಪಿಂಗ್ ಅನ್ನು ಜಾರಿಗೊಳಿಸಲು ಅಥವಾ ಬೆಲೆ ಮಿತಿಯನ್ನು ಅನುಸರಿಸಲಾಗುತ್ತಿದೆ ಎಂದು ಖಚಿತಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಲು ಯಾವುದೇ ನಿಗದಿತ ಸಂಸ್ಥೆ ಇಲ್ಲ, ”ಎಂದು ಕುಶ್ವಾಹಾ ಹೇಳುತ್ತಾರೆ. ವಿನಿತ್ ಡುಂಗರ್ವಾಲ್, AMs ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್ ಕನ್ಸಲ್ಟೆಂಟ್ಸ್‌ನ ನಿರ್ದೇಶಕರು, ಬೆಲೆ ನಿರ್ಣಾಯಕ ಅಂಶವಾಗಿದೆ ಆದರೆ ಕೇವಲ ಆಡಳಿತದ ಅಂಶವಲ್ಲ ಎಂದು ನಂಬುತ್ತಾರೆ. ವಾಣಿಜ್ಯ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಯೋಜನೆಗಳಿಗೆ, ಸ್ಥಳವು ಮತ್ತೊಂದು ಪ್ರಮುಖ ಪರಿಗಣನೆಯಾಗಿದೆ. ಸೊಸೈಟಿ ಅಂಗಡಿಗಳು ಆಯಕಟ್ಟಿನ ರೀತಿಯಲ್ಲಿ ವಸತಿ ಸಂಕೀರ್ಣದ ಒಳಗೆ ನೆಲೆಗೊಂಡಿವೆ ಮತ್ತು ಹೆಚ್ಚಿನ ಕಾಲುದಾರಿಗಳನ್ನು ಆನಂದಿಸುವುದರಿಂದ ಅವು ಸ್ಥಳ ಪ್ರಯೋಜನವನ್ನು ಹೊಂದಿವೆ. ಈ ಅಂಗಡಿಗಳಿಗೆ ಅತಿ ದೊಡ್ಡ USP ಎಂದರೆ ಅವರು ನಿವಾಸಿಗಳಿಗೆ ಒದಗಿಸುವ ಅನುಕೂಲತೆ. “ಈ ಅಂಗಡಿಗಳಲ್ಲಿ ಹೆಚ್ಚಿನವು ಪ್ರೀಮಿಯಂ ಬೆಲೆಯಲ್ಲಿ ಬರುತ್ತವೆ. ಈ ಅಂಗಡಿಗಳು ಬೆಲೆಗೆ ಯೋಗ್ಯವಾಗಿದೆಯೇ, ಅವು ಉತ್ಪಾದಿಸಬಹುದಾದ ಬೇಡಿಕೆ ಮತ್ತು ಹೆಜ್ಜೆಯನ್ನು ಅವಲಂಬಿಸಿರುತ್ತದೆ. ಇದು ಕೂಡ ಸ್ಟಾಕ್‌ಗಳನ್ನು ನಿರ್ವಹಿಸುವಲ್ಲಿ ಮತ್ತು ಸರಕುಗಳನ್ನು ಚಲಿಸುವಲ್ಲಿ ವ್ಯವಸ್ಥಾಪಕರು ಎಷ್ಟು ಸಮರ್ಥರಾಗಿದ್ದಾರೆ ಎಂಬುದರ ಮೇಲೆ ಅವಲಂಬಿತವಾಗಿದೆ. ಸೊಸೈಟಿ ಅಂಗಡಿಗಳ ಬೆಲೆಗಳನ್ನು ಅವರು ಆಕರ್ಷಿಸಬಹುದಾದ ಸ್ಥಳ ಮತ್ತು ಕಾಲುದಾರಿಗಳಿಗೆ ಅನುಗುಣವಾಗಿ ಮಿತಿಗೊಳಿಸುವ ಅವಶ್ಯಕತೆಯಿದೆ. ಅಲ್ಲದೆ, ಈ ಅಂಗಡಿಗಳನ್ನು ನಿವಾಸಿಗಳ ಅಗತ್ಯಕ್ಕೆ ಅನುಗುಣವಾಗಿ ವಿನ್ಯಾಸಗೊಳಿಸಲಾಗಿರುವುದರಿಂದ, ಅವುಗಳನ್ನು ವಾಣಿಜ್ಯ ವಿಭಾಗದ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ವರ್ಗೀಕರಿಸಲು ಅನ್ಯಾಯವಾಗಿದೆ. ಈ ಅನುಕೂಲಕರ ಅಂಗಡಿಗಳಿಗೆ ಉತ್ತಮ ಬೆಲೆ ನೀಡಿದರೆ ಹೆಚ್ಚಿನ ಬೇಡಿಕೆ ಇರುತ್ತದೆ ”ಎಂದು ಡುಂಗರ್ವಾಲ್ ಹೇಳುತ್ತಾರೆ. 

ಇದನ್ನೂ ನೋಡಿ: ಮಾರಾಟಕ್ಕೆ ವಾಣಿಜ್ಯ ಆಸ್ತಿಗಳು ದೆಹಲಿ
ಇದನ್ನೂ ನೋಡಿ: ಗುರ್ಗಾಂವ್‌ನಲ್ಲಿ ವಾಣಿಜ್ಯ ಆಸ್ತಿಗಳು ಮಾರಾಟಕ್ಕಿವೆ

ನೀವು ಸಮಾಜದ ಅಂಗಡಿಗಳಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಬೇಕೇ?

ವಸತಿ ಪ್ರದೇಶಗಳಲ್ಲಿ ದೊಡ್ಡದಾದ ಶಾಪಿಂಗ್ ಕಾಂಪ್ಲೆಕ್ಸ್‌ಗಳನ್ನು ಹೊಂದಿರುವುದು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಸಮಸ್ಯೆಗಳನ್ನು ಹೆಚ್ಚಿಸುತ್ತದೆ. ಶಬ್ದ, ಭದ್ರತೆ ಮತ್ತು ಗೌಪ್ಯತೆಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಸಮಸ್ಯೆಗಳಿರಬಹುದು. ಆದಾಗ್ಯೂ, ಹೂಡಿಕೆದಾರರ ದೃಷ್ಟಿಕೋನದಿಂದ, ಖರೀದಿ ಬದ್ಧತೆಯನ್ನು ಮಾಡುವ ಮೊದಲು ಕೆಳಗಿನ ಮೆಟ್ರಿಕ್‌ಗಳನ್ನು ನೋಡಬೇಕು:

• ಮೊದಲ ಮತ್ತು ಅಗ್ರಗಣ್ಯವಾಗಿ, ಜಲಾನಯನ ಪ್ರದೇಶವು ಅಂಗಡಿಗಳಿಗೆ ವ್ಯಾಪಾರ ಮಾಡಲು ಸಾಕಷ್ಟು ದೊಡ್ಡದಾಗಿದೆ. ಸೊಸೈಟಿ ಅಂಗಡಿಗಳು ನೆರೆಹೊರೆಯ ಸಮಾಜಗಳನ್ನು ಸಹ ಪೂರೈಸಬಹುದೇ?
• ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ಸ್ಥಳೀಯ ಕಿರಾನಾ ಅಂಗಡಿಗಳೊಂದಿಗೆ ಸ್ಪರ್ಧೆಯಲ್ಲಿ ಸೊಸೈಟಿ ಅಂಗಡಿಗಳ ಸಾಮರ್ಥ್ಯವನ್ನು ನಿರ್ಣಯಿಸಬೇಕು, ಹಾಗೆಯೇ ಯಾವುದೇ ಹೈ ಸ್ಟ್ರೀಟ್ ಅಥವಾ ಮಾಲ್‌ಗಳು ವಾಕಿಂಗ್ ದೂರದಲ್ಲಿವೆ.
• ವಸತಿ ವಿಭಾಗಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ಸೊಸೈಟಿ ಅಂಗಡಿಯ ಬೆಲೆಯನ್ನು ಸಹ ಪರಿಗಣಿಸಬೇಕು. ಹೌಸಿಂಗ್ ಸೊಸೈಟಿಗಳಲ್ಲಿ ಅಂಗಡಿಗಳು ಯಶಸ್ವಿಯಾಗಲು ನಿವಾಸಿಗಳ ಖರೀದಿ ಸಾಮರ್ಥ್ಯವು ನಿರ್ಣಾಯಕವಾಗಿದೆ. ಸಮಂಜಸವಾದ ಬಾಡಿಗೆ ಸಾಮರ್ಥ್ಯವು ಹೂಡಿಕೆಯ ವಿರುದ್ಧವೂ ಒಳಪಟ್ಟಿರುತ್ತದೆ ಹಿಂತಿರುಗಿ.

ಇದನ್ನೂ ನೋಡಿ: ಫ್ರ್ಯಾಂಚೈಸ್‌ಗೆ ನಿಮ್ಮ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಹೇಗೆ ಬಾಡಿಗೆಗೆ ಪಡೆಯುವುದು

• ನಾಲ್ಕನೆಯ ಪರಿಗಣನೆಯು ಪ್ರದೇಶದ ಭವಿಷ್ಯದ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಸಾಮರ್ಥ್ಯವಾಗಿದೆ. ಅಭಿವೃದ್ಧಿಶೀಲ ಪ್ರದೇಶವು ಸ್ಯಾಚುರೇಟೆಡ್ ಮೈಕ್ರೋ-ಮಾರುಕಟ್ಟೆಗಿಂತ ಬಂಡವಾಳದ ಮೆಚ್ಚುಗೆಗೆ ಉತ್ತಮ ಅವಕಾಶಗಳನ್ನು ಹೊಂದಿದೆ.
• ಅಂತಿಮವಾಗಿ, ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ಲೋಡಿಂಗ್ ಶೇಕಡಾವಾರು ಪ್ರಮಾಣವನ್ನು ಸಹ ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು. ಡೆವಲಪರ್‌ಗಳು ಹೆಚ್ಚಾಗಿ ಸೊಸೈಟಿ ಅಂಗಡಿಗಳೊಂದಿಗೆ 50% ವರೆಗೆ ಲೋಡ್ ಆಗುತ್ತಾರೆ, ವಸತಿ ಘಟಕಗಳಲ್ಲಿ 25%-35% ಲೋಡ್ ಆಗುವುದಕ್ಕೆ ಹೋಲಿಸಿದರೆ.

(ಲೇಖಕರು CEO, Track2Realty)