हाउसिंग सोसाइटी में सुविधा की दुकानें वरदान हैं। हालांकि, ऊंची इमारतों के निवासियों की एक बड़ी संख्या के लिए जो सुविधा की तरह लग सकता है, वह अक्सर निवेशकों के लिए खराब व्यावसायिक समझ होती है। हाउसिंग सोसाइटियों के भीतर कई बेकार वाणिज्यिक इकाइयाँ, चाहे उच्च किराये या अव्यवस्थित प्रतिस्पर्धा के कारण हों, इसके स्पष्ट संकेत हैं। निवेशक अक्सर बताते हैं कि उच्च अचल संपत्ति की लागत के कारण सोसायटी की दुकानें निवेश के लायक नहीं हैं। कई मामलों में शिकायतें जायज भी होती हैं। एक किफायती आवास परियोजना में एक डेवलपर 18,000 रुपये प्रति वर्ग फुट की दर से वाणिज्यिक इकाइयों को कैसे बेच सकता है, जहां औसत आवासीय इकाइयों की लागत 3,500 रुपये प्रति वर्ग फुट है? ऐसे मामलों में निवेशकों को ब्रेक-ईवन में अनिश्चित काल लग सकता है। यह भी देखें: अचल संपत्ति का आंशिक स्वामित्व : क्या यह वाणिज्यिक संपत्ति बाजार को बदल देगा? ग्रेटर नोएडा वेस्ट का मामला लें, एक आवासीय बाजार जिसमें 3.5 लाख से कम आगामी अपार्टमेंट नहीं हैं। हर हाउसिंग सोसाइटी में दुकानें होती हैं और अधिक आपूर्ति होती है। राजेश सिंह ने 50-50 लाख रुपये में दो दुकानें खरीदीं, 50,000 रुपये के मासिक किराये की कमाई की उम्मीद के साथ प्रत्येक। 12% रेंटल रिटर्न की इस उम्मीद को अनुचित नहीं कहा जा सकता। हालांकि, यह देखते हुए कि सूक्ष्म बाजार में केवल 1.5 लाख अपार्टमेंट अधिभोग के लिए तैयार हैं, ऐसा लगता है कि आपूर्ति अधिक है। उसे जो कुछ मिल रहा है वह 6% रेंटल रिटर्न है जिसमें पूंजी की वृद्धि की कोई गुंजाइश नहीं है। उनका कहना है कि कारोबारी घाटे की शिकायत लेकर किराएदार दुकान से बाहर निकलते रहते हैं। यह भी देखें: नोएडा एक्सटेंशन में वाणिज्यिक संपत्तियां
सोसायटी की दुकानों के लाभ |
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सोसायटी की दुकानों के नुकसान |
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सोसायटी की दुकानों का उद्देश्य क्या है?
सोसायटी की दुकानों का मुख्य उद्देश्य निवासियों को सुविधा प्रदान करना है। उनकी अवधारणा इस परिप्रेक्ष्य में रखी गई है कि निवासियों को अपनी दैनिक जरूरतों को पूरा करने के लिए बाहर निकलने की जरूरत नहीं है। वर्तमान में, वाणिज्यिक एफएआर (फर्श क्षेत्र अनुपात) समाज के आकार के आधार पर 2 से 5 पर निर्धारित किया जाता है। हालाँकि, इरादा निवेश और रिटर्न का लगता है न कि सेवा की आवश्यकता का। अभी तक किसी भी विकासकर्ता ने सोसायटी की दुकानों को लीज मॉडल पर पेश नहीं किया है। अपवाद के बिना, सभी एकमुश्त बिक्री मॉडल से संबंधित हैं। निवेशकों के लिए विवादास्पद मुद्दा यह है कि क्या सोसायटी की दुकानें कीमत के लायक हैं, प्रति वर्ग फुट व्यापार करने की उच्च अचल संपत्ति लागत को देखते हुए। क्या सोसाइटी की दुकानों की कीमत आवासीय बिक्री मूल्य के अनुपात में सीमित होनी चाहिए? यह भी देखें: क्या भारत के सीबीडी पीबीडी से हार रहे हैं? 400;">
सोसायटी की दुकानें: एक आदर्श मूल्य क्या है?
एक्सिस ईकॉर्प के सीईओ और निदेशक आदित्य कुशवाहा, मूल्य सीमा की अवधारणा से असहमत हैं, यह इंगित करते हुए कि सोसायटी की दुकानों के लिए सीमित सूची उपलब्ध है। यदि इन दुकानों पर मूल्य सीमा है, तो वे एक डेवलपर के दृष्टिकोण से बहुत कम व्यावसायिक समझ रखते हैं। चूंकि ये दुकानें एक आकर्षक प्रस्ताव हैं, इसलिए इनकी अधिक मांग है। “एक डेवलपर को इन दुकानों को सुविधाजनक स्थानों पर स्थापित करने के लिए संसाधन, प्रयास और इन्वेंट्री आवंटित करनी होती है। हम मानते हैं कि स्थान, आकार और फुटफॉल के आधार पर कीमत निर्धारित करने के लिए बाजार की ताकतें सबसे अच्छी न्यायाधीश हैं। इसके अलावा, कोई निर्धारित निकाय नहीं है जो कैपिंग लागू कर सकता है या यह सुनिश्चित कर सकता है कि मूल्य कैपिंग का पालन किया जा रहा है, ”कुशवाहा कहते हैं। एएम प्रोजेक्ट कंसल्टेंट्स के निदेशक विनीत डूंगरवाल का मानना है कि कीमत एक महत्वपूर्ण कारक है, लेकिन एकमात्र नियामक कारक नहीं है। वाणिज्यिक अचल संपत्ति परियोजनाओं के लिए, स्थान एक और महत्वपूर्ण विचार है। सोसायटी की दुकानों को एक स्थान लाभ होता है क्योंकि वे आवास परिसर के अंदर रणनीतिक रूप से स्थित हैं और अधिक से अधिक लोगों का आनंद लेते हैं। इन दुकानों की सबसे बड़ी यूएसपी वह सुविधा है जो वे निवासियों को प्रदान करते हैं। “इनमें से अधिकांश दुकानें प्रीमियम मूल्य पर आती हैं। क्या ये दुकानें कीमत के लायक हैं, यह उस मांग और फुटफॉल पर निर्भर करता है जो वे उत्पन्न कर सकते हैं। ये भी यह इस बात पर निर्भर करता है कि प्रबंधक स्टॉक के प्रबंधन और माल को गतिमान रखने में कितना सक्षम है। सोसायटी की दुकानों की कीमतों को उस अनुपात में सीमित करने की आवश्यकता है, जहां वे आकर्षित कर सकते हैं। साथ ही, चूंकि इन दुकानों को निवासियों की जरूरतों के अनुरूप डिजाइन किया गया है, इसलिए उन्हें वाणिज्यिक खंड के तहत वर्गीकृत करना अनुचित है। इन सुविधा की दुकानों की अधिक मांग होगी यदि उनकी कीमत बेहतर है, ”डूंगरवाल कहते हैं।
समाज की दुकानों को निवेशकों के लिए आकर्षक बनाने वाले कारक |
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क्या आपको समाज की दुकानों में निवेश करना चाहिए?
रिहायशी इलाकों में बड़े शॉपिंग कॉम्प्लेक्स होने से अक्सर समस्याएँ बढ़ जाती हैं। शोर, सुरक्षा और गोपनीयता से संबंधित मुद्दे हो सकते हैं। हालांकि, एक निवेशक के दृष्टिकोण से, खरीदारी की प्रतिबद्धता बनाने से पहले निम्नलिखित मेट्रिक्स को देखना होगा:
- सबसे पहले और सबसे महत्वपूर्ण यह है कि क्या जलग्रहण क्षेत्र इतना बड़ा है कि दुकानें व्यवसाय कर सकें। क्या सोसायटी की दुकानें भी पड़ोस की सोसायटी को पूरा कर सकती हैं?
- एक निवेशक को स्थानीय किराना दुकानों के साथ-साथ पैदल दूरी के भीतर किसी भी उच्च सड़क या मॉल के साथ प्रतिस्पर्धा में सोसायटी की दुकानों की क्षमता का आकलन करना चाहिए।
- आवास के खंड के साथ-साथ सोसायटी की दुकान की कीमत पर भी विचार करना चाहिए। हाउसिंग सोसाइटियों में दुकानों के सफल होने के लिए निवासियों की क्रय शक्ति महत्वपूर्ण है। उचित किराये की क्षमता भी निवेश बनाम . के अधीन है वापसी।
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- चौथा विचार क्षेत्र की भविष्य की विकास क्षमता है। एक विकासशील क्षेत्र में संतृप्त सूक्ष्म बाजार की तुलना में पूंजी वृद्धि की बेहतर संभावना होती है।
- अंत में, निवेशक को लोडिंग प्रतिशत की भी जांच करनी चाहिए। आवासीय इकाइयों पर 25% -35% लोडिंग की तुलना में डेवलपर्स अक्सर सोसायटी की दुकानों के साथ 50% तक नहीं जाते हैं।
(लेखक ट्रैक2रियल्टी के सीईओ हैं)
