सबव्हेंशन स्कीम म्हणजे काय?
सबव्हेंशन स्कीम म्हणजे खरेदीदार, विकासक आणि बांधकामाधीन प्रकल्पातील युनिट खरेदीसाठी गृहकर्ज देणारी बँक यांच्यातील त्रिपक्षीय करार. या कराराअंतर्गत, खरेदीदार डाउन-पेमेंट म्हणून मालमत्ता मूल्याच्या 5-20% देते. उर्वरित पैसे बँकेद्वारे थेट विकासकाला हप्त्यांमध्ये दिले जातात. त्या बदल्यात, विकासक बांधकाम पूर्ण होईपर्यंत उर्वरित रकमेसाठी लागणारे व्याज भरतो. घराचा पूर्ण ताबा मिळाल्यानंतरच खरेदीदार व्याज देतात. दरम्यान, बांधकाम प्रक्रिया जलद करण्यासाठी बँक थेट विकासकाला रक्कम वितरित करते.
सबव्हेंशन योजना घर खरेदीदारांना का आवाहन करतात?
सबव्हेंशन योजना भाडे देणाऱ्यांना मोठ्या प्रमाणात आकर्षित करते. ही योजना खरेदीदारांना एकूण दायित्वाचा एक अंश देण्यास परवानगी देत असल्याने, त्यांना घराचा ताबा देण्यापूर्वी कर्जावरील व्याज भरण्याची गरज नाही. हे प्रकल्प सुरू असताना त्यांना पैसे जमा करण्यासाठी पुरेसा वेळ देते. सबव्हेंशन कालावधीनंतर, त्यांना शिल्लक रकमेसाठी EMI भरावा लागेल, जो कमी खर्चात येतो. सबव्हेंशन स्कीममध्ये , प्रकल्पाला उशीर झाल्यास विकासकाला तोटा होतो, कारण त्यांनी कराराप्रमाणे बँकेला व्याज देणे सुरू ठेवले पाहिजे. हे अनिवार्यपणे खरेदीदाराकडून देय शिल्लक रक्कम विलंब करते. त्यामुळे बांधकाम प्रक्रिया सुरळीत चालते बँकेने दिलेली कर्जाची रक्कम आणि 'आता खरेदी करा, नंतर पैसे द्या' हा वाक्यांश आहे.
सबव्हेंशन स्कीम आणि सबसिडी यातील फरक
सबव्हेन्शन स्कीम आणि सबसिडी यात खूप फरक आहे. सबसिडी हे अनुदान आहे ज्यामध्ये सरकार एखाद्या व्यक्तीने किंवा एखाद्या व्यक्तीने केलेल्या एकूण खर्चात कपात करण्यासाठी खर्चासाठी पैशाचा एक अंश देते.
सबव्हेंशन योजनांचे फायदे
गृहखरेदीदार सुरुवातीच्या दिवसांत प्रकल्प पूर्ण होईपर्यंत व्याज भरणे टाळू शकतात. दुसरे म्हणजे, प्रकल्पाच्या विलंबाचा खरेदीदारांवर परिणाम होत नाही कारण बांधकाम व्यावसायिक कराराच्या अटींनुसार पूर्ण होईपर्यंत व्याज देण्यास जबाबदार असतात. याशिवाय, ते प्रकल्प वेळेवर पूर्ण करण्यासाठी आणि बहुधा वचनबद्धतेला चिकटून राहण्यासाठी विकासकांमध्ये शिस्त लावते. विक्रेत्यांसाठीही सबव्हेंशन योजना वरदान आहे. विकासकांना कर्ज वाटप करण्यासाठी बँकांचे कठोर नियम आहेत. अशा सिस्टीम बिल्डर्सना संधी मिळवून देण्यास आणि कमी व्याजाने सुमारे 80% निधी मिळवण्यास मदत करतात. ते विक्रीच्या संधीचे प्रमाण वाढवण्यास आणि प्लॉटची मागणी वाढविण्यास मदत करतात.
सबव्हेंशन योजनेचे धोके
प्रत्येक योजनेप्रमाणे, सबव्हेंशन योजना किंमतीसह येते. काही विक्रेते एक लेखी कलम जोडतात ज्यामध्ये ते केवळ 12-18 महिन्यांसाठी व्याजाची रक्कम देण्याचे वचन देतात. म्हणून, पूर्णत्वाकडे दुर्लक्ष करून प्रकल्प, खरेदीदार ईएमआय भरण्यास प्रारंभ करण्यास बांधील आहे. आणखी एक कमतरता म्हणजे मालमत्तेची किंमत. चालू बांधकामादरम्यान व्याज न देण्याची शक्यता खरेदीदारांना आकर्षित करू शकते, परंतु विक्रेते अंतिम रकमेवर व्याज दर जोडतात. यामुळे मालमत्तेची एकूण किंमत मोठ्या प्रमाणात वाढते आणि मालमत्तेसाठी जास्त पैसे देण्याचा धोका वाढतो. विकासकांनी कर्जाचे व्याज चुकवल्यास सबव्हेंशन योजना खरेदीदाराच्या प्रतिष्ठेला कलंकित करू शकते हे नैसर्गिक धक्कादायक आहे. त्यामुळे विकासकाची सखोल पार्श्वभूमी तपासणे आणि योजनेच्या अटी व शर्तींचे परिश्रमपूर्वक आकलन करणे खूप महत्त्वाचे आहे.
गृहनिर्माण क्षेत्रातील अनुदान योजनेवर बंदी
2019 मध्ये, नॅशनल हाऊसिंग बँक (NHB) ने निधीच्या असमान वापरामुळे आर्थिक संस्थांना सबव्हेंशन योजनेनुसार कर्ज देण्यापासून परावृत्त करण्याचे आदेश दिले. अनेक रिअल इस्टेट डेव्हलपर्सनी बँकेद्वारे पैसे इतर व्यवसायांमध्ये वळवले आणि अपार्टमेंटचे मूल्य बाजारातील ट्रेंडच्या वर वाढवले. तथापि, रिअल इस्टेट बाजारातील तरलता क्रंच आणि घसरणीबद्दल चिंता व्यक्त करणाऱ्या विकासकांकडून या निर्णयाला प्रतिसाद मिळाला. शिवाय, यामुळे मालमत्तेची मागणी कमी होईल आणि भांडवलाची किंमत वाढेल. नकारात्मक बाजूने, या हालचालीमुळे व्याजावरील डिफॉल्ट, प्रकल्पांच्या स्पर्धेतील विलंब आणि निधीचा गैरवापर यासारखी काही कमकुवत क्षेत्रे सरळ होतील. पद्धत घराचा ताबा मिळण्याआधी प्रचंड पैसा द्यायला तयार नसलेल्या भाडे धारकांची मने जिंकतात. दुसरीकडे, लहान विकासकांना त्यांच्या मालमत्तेवर खरेदीदार शोधण्यासाठी संघर्ष करावा लागतो आणि गुंतवणुकीवर पैसे गमावण्याची भीती असते. त्यामुळे यासारखी स्थगित पेमेंट योजना एक विजेता आहे. अनेक कंपन्या त्यांची विक्री वाढवण्यासाठी सबव्हेंशन योजनांना प्रोत्साहन देतात. ज्या खरेदीदारांना घर खरेदीसाठी रोख रक्कम जमा करण्यासाठी वेळ घ्यायचा आहे त्यांच्यासाठी हा पर्याय आहे. या योजनेवर अवलंबून असलेल्या विकासकांची संख्या वाढत आहे, त्यामुळे विश्वासार्हता आणि पेमेंट क्लॉजवरील परस्पर करार तपासल्यानंतर सावधगिरीने विक्रेता निवडण्याचा सल्ला दिला जातो.
