एखाद्याच्या गुंतवणुकीच्या पोर्टफोलिओमध्ये रिअल इस्टेट असावी की नाही हा एक जुना वाद आहे. जगभरातील रिअल इस्टेटच्या बिल्ट वातावरणात हा चर्चेचा विषय आहे. दोन्ही बाजूंच्या युक्तिवादांचे स्वतःचे गुण आहेत, परंतु वस्तुस्थिती अशी आहे की 'सर्वांना एकच आकार बसतो' असे उत्तर नाही. वैयक्तिक वित्त तज्ज्ञांचा असा विश्वास आहे की शेअर बाजार आणि म्युच्युअल फंडांचे रिवॉर्ड्स दरवर्षी 14%-18% च्या श्रेणीत जास्त आहेत. रिअल इस्टेटचे समर्थक, दुसरीकडे, असे ठामपणे सांगतात की रिअल इस्टेट बक्षिसे दीर्घ कालावधीत कमी नाहीत आणि यामुळे गुंतवणूकदारांना बाजारातील उच्च अस्थिरतेपासून वाचवले जाते. गुंतवणुकीवर परतावा (ROI) हा सरासरी भारतीयांच्या गुंतवणुकीच्या बास्केटमधील प्राथमिक निकष आहे. मालमत्तेच्या वर्गाच्या पात्रतेचे मूल्यांकन करणे हा एकमेव पॅरामीटर कधीच नसतो. चला काही केस स्टडीज घेऊ या जे वेगवेगळ्या गुंतवणुकदारांसाठी आणि वेगवेगळ्या मानसिकतेसाठी वेगवेगळे मालमत्ता वर्ग कसे असतात हे स्पष्ट करेल.
केस स्टडी I
ऋषीच्या वडिलांनी 25 वर्षांपूर्वी एक जमीन विकत घेतली आणि 25 लाख रुपये देऊन घर बांधले. आज घराची किंमत 3 कोटी रुपये आहे, अगदी तोंडाला पाणी सुटणारा परतावा. तथापि, वास्तविक परताव्याच्या संदर्भात (महागाई समायोजित करून किंवा त्याशिवाय) सोने, स्टॉक किंवा म्युच्युअल फंड यांसारख्या इतर मालमत्ता वर्गांनी दिलेला परतावा मिळत नाही. चक्रवाढ वार्षिक वाढ मालमत्तेचा दर (CAGR) फक्त 10.45% आहे. दिलेल्या कालावधीत, सोने परतावा 12.05% CAGR आहे. भारतात 25 वर्षे पूर्ण केलेल्या म्युच्युअल फंडांनी 14-23% CAGR च्या श्रेणीत परतावा दिला आहे.
केस स्टडी II
रश्मीला घर आहे. 2020 पासून, कोविड नंतर, तिने 22% च्या CAGR रिटर्नसह 50 लाख रुपयांचा पुरस्कृत स्टॉक पोर्टफोलिओ तयार केला. आता तिने अधिक गुंतवणूक करावी, असा स्वाभाविक आग्रह स्टॉक मार्केटमध्ये जास्त परतावा मिळवण्याचा आहे. तथापि, तिने व्यावसायिक मालमत्तेची निवड केली जी सुमारे 12% परतावा देण्याचे वचन देते. तिची कारणे सोपी आहेत: जोखमीचे विविधीकरण आणि गरज पडल्यास ती तिच्या कोणत्याही गुंतवणुकीची टोपली काढून टाकू शकेल अशा स्थितीत असणे. याउलट दोन केस स्टडीज कदाचित एक छाप देऊ शकतात की शेअर बाजार आणि म्युच्युअल फंड हे सरासरी भारतीयांसाठी सर्वोत्तम पैज आहेत. हे तुम्हाला सांगत नाही की प्रत्येक गुंतवणूकदाराची जोखीम घेण्याची क्षमता वेगळी असते; गुंतवणुकीची कारणे वेगळी आहेत; आणि सर्व अंडी टोपलीत ठेवायची नाहीत. ऐतिहासिकदृष्ट्या, जोखीम-विरोध भारतीयांना मालमत्तांबद्दल आत्मीयता आहे. नवीन-युगातील गुंतवणूकदार अधिक जोखीम घेणारे असतात आणि ते उच्च-जोखीम आणि उच्च-परताव्याच्या मालमत्ता वर्गात जातात. परंतु गुंतवणुकीच्या मिश्रण आणि जुळणीद्वारे जोखीम कमी करण्यासाठी ते खूप प्रवण आहेत, जसे की रश्मीच्या केस स्टडी II मधून स्पष्ट होते.
दृष्टीकोन बाब
“मला जोखीम घेणे आणि उच्च परतावा घेणे आवडते परंतु नंतर मला सर्व अंडी एका टोपलीत ठेवायची नाहीत आणि म्हणून स्टॉक पोर्टफोलिओ बनवल्यानंतर मी आता व्यावसायिक मालमत्ता निवडली आहे. अर्थव्यवस्थेच्या कोणत्याही चक्रात, सर्व मालमत्ता वर्ग समान कामगिरी करत नाहीत आणि/किंवा अकार्यक्षम असतात. त्यामुळे, जोखीम कमी करण्याच्या या धोरणामुळे मला सुरक्षित वाटते,” रश्मी म्हणाली. अभिषेक कपूर, गट सीईओ, पुर्वंकरा, यांनी असे प्रतिपादन केले की शेअर बाजारातील परतावा कधीकधी रिअल इस्टेटपेक्षा जास्त असू शकतो, परंतु केवळ अल्प कालावधीसाठी. अनेक कारणांमुळे रिअल इस्टेट ही एक मजबूत आणि विश्वासार्ह दीर्घकालीन गुंतवणूक आहे. प्रथम, हे मूर्त मालमत्ता प्रदान करते जी स्थिर भाड्याचे उत्पन्न निर्माण करते, चलनवाढीच्या विरूद्ध हेज ऑफर करते. दुसरे, गुणधर्म कालांतराने लक्षणीय वाढू शकतात, विशेषत: उच्च-मागणी भागात. तिसरे, रिअल इस्टेट गुंतवणुकीतून फायदा मिळू शकतो, जेथे कर्ज घेतलेल्या भांडवलाचा वापर केल्याने इक्विटी गुंतवणुकीवरील परतावा वाढू शकतो. तसेच, मूर्त मालमत्तेत गुंतवणूक करताना मालमत्ता/व्याज/मुद्दल पेमेंट खरेदीसाठी उपलब्ध कर सवलती खरेदीदारासाठी अतिरिक्त मूल्य आणतात. “आर्थिक अशांततेच्या काळात, रिअल इस्टेट सुरक्षित आश्रयस्थान म्हणून काम करू शकते, भांडवल टिकवून ठेवू शकते आणि इतर गुंतवणूक कमी होऊ शकते तेव्हा विश्वसनीय परतावा देऊ शकते. म्हणून, करताना वैविध्य आणि जोखीम कमी करणे हे महत्त्वपूर्ण फायदे आहेत, रिअल इस्टेटची अंतर्निहित ताकद कोणत्याही गुंतवणूक धोरणाचा एक मौल्यवान घटक बनवते. रिअल इस्टेटचे आवाहन केवळ बाजारातील अस्थिरतेच्या प्रतिक्रियेच्या पलीकडे आहे. स्थावर मालमत्तेचे दीर्घकालीन कौतुक, भाड्याचे उत्पन्न आणि मूर्त स्वरूप यामुळे गुंतवणूकदार आकर्षित होतात. जरी VIX रिअल इस्टेटकडे काही अल्पकालीन स्वारस्य वाढवू शकते, परंतु या क्षेत्राची मूलभूत ताकद, जसे की निष्क्रिय उत्पन्न निर्माण करण्याची क्षमता, कर फायदे प्रदान करणे आणि कौतुकाची शक्यता प्रदान करणे, हे प्राथमिक घटक आहेत जे गुंतवणूकदारांना आकर्षित करतात,” कपूर म्हणाले. एचबिट्सचे संस्थापक आणि सीईओ शिव पारेख म्हणाले, " भारत अशा देशांपैकी एक आहे जिथे लोक परतावा देणाऱ्या क्षेत्रात पैसे गुंतवण्याऐवजी बँक खात्यात पैसे साठवतात. 'कोठे गुंतवायचे' याचे आर्थिक ज्ञान जर आम्ही योजना आखले तर फायदेशीर ठरेल. गुंतवणुकीच्या बाबतीत सोने विरुद्ध कुठेतरी गुंतवणूक करणे हे एक सामान्य गोंधळ आहे इक्विटी विरुद्ध सोने विरुद्ध रिअल इस्टेटचे साधक आणि बाधक." “गुंतवणूक ही जोखीममुक्त प्रक्रिया नाही आणि म्हणूनच, जोखीम आणि मालमत्ता वर्गांबद्दल चांगली समज असणे चांगले आहे. प्रत्येक गुंतवणूकदाराने गुंतवणुकीसाठी योग्य मालमत्ता वर्ग निवडला पाहिजे, जोखमीसाठी त्याच्या स्वत: च्या भूकेवर अवलंबून. मालमत्तेचे वर्ग मोठ्या प्रमाणात तीन प्रकारांमध्ये विभागले जाऊ शकतात – स्थावर मालमत्ता, सोने आणि इक्विटी. इक्विटी स्टॉक आणि म्युच्युअल फंड असू शकतात; सोने भौतिक असू शकते किंवा दागिने असू शकतात आणि रिअल इस्टेट ही मालमत्ता म्हणून गणली जाऊ शकते,” पारेख पुढे म्हणाले.
रिअल इस्टेट: फायदे
- मूर्त मालमत्ता
- त्याचे आंतरिक मूल्य कधीही गमावू शकत नाही
- महागाई विरुद्ध बचाव
- जोखीम कमी करणारे उत्पादन
- कर फायदा
- कमी अस्थिर
रिअल इस्टेट: गैरसोय
- तिकीटाचा आकार मोठा
- इक्विटी मार्केटपेक्षा कमी परतावा
- इलिक्विड मालमत्ता वर्ग
- होल्डिंग आणि देखभाल समस्या
- उच्च व्यवहार खर्च
जोखीम व्यवस्थापनासाठी विविधीकरण ही एक महत्त्वाची रणनीती आहे. उच्च-जोखीम घेणारे देखील सहमत आहेत की रिअल इस्टेट गुंतवणूक इक्विटीमध्ये मोठ्या प्रमाणात भारित असलेल्या पोर्टफोलिओमध्ये समतोल राखते आणि शेअर बाजारातील अस्थिरतेदरम्यान स्थिरता प्रदान करते. शिवाय, रिअल इस्टेटमध्ये आंतरिक मूल्य आणि उपयुक्तता आहे, ही गृहनिर्माण आणि व्यवसाय ऑपरेशन्सची मूलभूत गरज आहे, जी आर्थिक मंदीच्या काळात त्याची मागणी कायम ठेवते. वैविध्य आवश्यक असताना, मालमत्ता गुंतवणूक अनेक स्वतंत्र फायदे देतात. हे कर लाभ देखील देते, जसे की तारण व्याज आणि घसारा साठी कपात.
निष्कर्ष
रिअल इस्टेट विरुद्ध सोने किंवा इक्विटी वरील वाद निरर्थक आहे, कारण ते स्पर्धा करतातच असे नाही. 'सगळ्यांना एकच आकार बसतो' अशी कोणतीही संकल्पना नाही आणि प्रत्येक मालमत्ता वर्ग गुंतवणुकदारांचा वेगळा संच आकर्षित करतो, त्यांचे स्वतःचे वेगळे प्रदर्शन, मानसिकता, जोखीम घेण्याची क्षमता, वेळ क्षितीज आणि गुंतवणुकीसाठी भांडवल असते. असे असले तरी, ज्या गुंतवणूकदारांना विविध मालमत्ता वर्गांचा समावेश आहे, त्यांच्यासाठी रिअल इस्टेट हा जोखीम कमी करण्याचा एक मालमत्ता वर्ग आहे. ( लेखक Track2Realty चे मुख्य कार्यकारी अधिकारी आहेत.)
