அமெரிக்கா, சிங்கப்பூர் மற்றும் ஜப்பான் போன்ற முதிர்ந்த சந்தைகளில், ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள் (REIT கள்) பல தசாப்தங்களாக ஒரு பிரபலமான தயாரிப்பு ஆகும். மறுபுறம், இந்தியாவில், REIT தத்தெடுப்பு மெதுவாக உள்ளது. சந்தை கட்டுப்பாட்டாளர், செபி, REIT வழிகாட்டுதல்களை அக்டோபர் 2013 இல், ஒரு தசாப்த கால தயாரிப்புகளுக்குப் பிறகு முறைப்படுத்தியது. இந்தியப் பத்திரங்கள் மற்றும் பரிவர்த்தனை வாரியம் (செபி) அதன் புகழை அதிகரிக்க REIT களின் கட்டுப்பாட்டில் பல மாற்றங்களை ஏற்படுத்தியுள்ளது. இந்த கட்டுரையில், REIT களின் உலகளவில் ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்ட அனைத்து அம்சங்களையும் பற்றி பேசுவோம், அவை எவ்வாறு செயல்படுகின்றன மற்றும் இதுவரை இந்தியாவில் அவர்களின் மந்தமான செயல்திறனுக்கு என்ன வழிவகுத்தது.
REIT கள் என்றால் என்ன?
ரியல் எஸ்டேட்டுடன் இணைக்கப்பட்ட, REIT கள் முதலீட்டு வாகனங்கள் ஆகும், அவை முதலீட்டாளர்களின் பணத்தை பரஸ்பர நிதிகள் போன்றவற்றை சேகரித்து பல்வேறு வகையான அசையா சொத்துக்களை வாங்க முதலீடு செய்கின்றன. இந்த சொத்துக்கள் மூலதன பாராட்டுடன், வாடகை மற்றும் குத்தகை மூலம் வழக்கமான வருமானத்தை உருவாக்குவதை உறுதி செய்யும் வகையில் நிர்வகிக்கப்படுகிறது. REIT கள் பட்டியலிடப்பட்டவுடன் பங்குச் சந்தைகளில் வர்த்தகம் செய்யலாம். மியூச்சுவல் ஃபண்டுகளைப் போன்ற ஒரு முதலீட்டு வாகனம், அதன் மூன்று அடுக்கு கட்டமைப்பின் காரணமாக, REIT கள் வருமானம் தரும் ரியல் எஸ்டேட்டை சொந்தமாக வைத்து நிர்வகிக்கின்றன. அலுவலகங்கள், வணிக வளாகங்கள், தொழிற்பூங்காக்கள், கிடங்குகள், விருந்தோம்பல், சுகாதார மையங்கள், முதலியன. உதவியுடன் REIT கள் இயக்கப்பட்டு நிர்வகிக்கப்படுகின்றன:
- ஒரு ஆதரவாளர், REIT ஐ தனது சொந்த மூலதனத்துடன் ஊக்குவிக்கும் பொறுப்பு;
- ஒரு நிதி மேலாண்மை நிறுவனம், சொத்துக்களைத் தேர்ந்தெடுத்து இயக்குவதற்கு பொறுப்பாகும்; மற்றும்
- ஒரு அறங்காவலர், முதலீட்டாளர்களின் நலனுக்காக பணம் நிர்வகிக்கப்படுவதை உறுதி செய்கிறார்.
இந்தியாவில் பட்டியலிடப்பட்ட REIT கள்
மார்ச் இறுதியில், 2021 வரை, இந்தியாவில் மொத்தம் நான்கு பதிவு செய்யப்பட்ட REIT கள் இருந்தன, அவற்றில் மூன்று பட்டியலிடப்பட்டுள்ளன. இந்தியாவில் பட்டியலிடப்பட்ட மூன்று REITS பின்வருமாறு:
- ப்ரூக்ஃபீல்ட் இந்தியா ரியல் எஸ்டேட் அறக்கட்டளை
- மைண்ட்ஸ்பேஸ் வணிக பூங்காக்கள் REIT
- href = "https://housing.com/news/embassy-office-parks-reit-ipo-for-indias-first-reit-to-be-held/" target = "_ blank" rel = "noopener noreferrer"> தூதரக அலுவலக பூங்காக்கள் REIT
REIT களில் பணப்புழக்கத்தை மேம்படுத்தவும், மேலும் பட்டியல்களைக் கொண்டுவரவும், SEBI, 2021 இல் ஒரு REIT இல் குறைந்தபட்ச முதலீட்டுத் தொகையை ரூ .50,000 முதல் ரூ 10,000,000,000 வரை குறைத்தது. செபி (ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள்) விதிமுறைகள், 2014 -ன் திருத்தத்திற்கு சந்தை கட்டுப்பாட்டாளர் ஒப்புதல் அளித்த பிறகு, அது 200 யூனிட்களின் வர்த்தக இட வரம்பை ஒரு யூனிட்டுக்கு திருத்தியது. குடியிருப்புகள், அலுவலகங்கள், ஹோட்டல்கள், மால்கள் மற்றும் கிடங்குகள் உட்பட அனைத்து வகையான வருமானம் தரும் ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்களிலும் REIT கள் முதலீடு செய்ய முடியும் என்றாலும், இந்தியாவில் REIT கள் முதன்மையாக வணிக ரியல் எஸ்டேட்டில் கவனம் செலுத்துகின்றன.
REIT களில் இருந்து வருமானம்
வேகமாக நகரும் அமைப்பில், வணிக ரியல் எஸ்டேட் மீதான வருவாய் ஆண்டுக்கு 8% முதல் 10% வரை இருக்கலாம் ஆனால் கிரேடு-ஏ அலுவலக இடத்தின் போது 15% வரை உயரலாம். இருப்பினும், இந்தியாவில் REIT மகசூல் பாதுகாப்பான பத்திரங்கள் மற்றும் தபால் அலுவலக திட்டங்களின் மகசூலுக்கு நெருக்கமாக இருந்தது. இந்தியாவில் REIT சந்தை முதிர்ச்சியடைந்த பின்னரே, இங்கு 10% மகசூலை எதிர்பார்க்க முடியும், கருத்து வல்லுனர்கள். ஐசிஐசிஐ செக்யூரிட்டீஸ் லிமிடெட் அறிக்கையின்படி, இந்தியாவில் உள்ள மூன்று ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள் 20%முதல் 2024 வரை 12%-18%மூலதன பாராட்டுடன் 6%-9%வரை விநியோக மகசூலை வழங்கும் என்று எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. பங்குச் சந்தை, பரஸ்பர நிதிகள் மற்றும் ஒப்பிடும்போது REIT களில் ஏற்ற இறக்கம் ஏற்படும் ஆபத்து மிகக் குறைவு தங்கம், அவர்கள் பட்டியலிடப்பட்டவற்றில் 80% வாடகை உருவாக்கும் சொத்துகளிலிருந்து வைத்திருக்கும்படி கட்டாயப்படுத்தப்பட்டுள்ளது. மேலும், SEIT விதிமுறைகள் REIT க்கள் தங்கள் வருமானத்தில் 90% ஐ டிவிடன்ட் அல்லது வட்டி வருமானம் அல்லது இரண்டிலும் யூனிட் வைத்திருப்பவர்களுக்கு விநியோகிக்க வேண்டும். இருப்பினும், இந்தியாவில் வாடகை சந்தை REIT களுக்கான வருமானத்தை பாதிக்கிறது, ஏனெனில் தொலைதூர வேலைகளை வழங்கும் நிறுவனங்களிடையே வளர்ந்து வரும் சவால்களை எதிர்கொள்கிறது-பான்-இந்தியா கிரேடு-ஏ அலுவலக இடம் காலியிடங்கள் முதல் ஏழு நகரங்களில் 300 க்கு மேல் உயர்ந்தது ஜூன் 21, 2021 வரை அடிப்படை புள்ளிகள், கொரோனா வைரஸ் தொற்றுநோயின் முதல் அலைக்குப் பிறகு 16.6% வரை. மேலும், ரியல் எஸ்டேட் சுழற்சிகள் மிக குறுகிய காலமல்ல என்பதால், இந்த முதலீட்டு கருவியின் பயன்களை அறுவடை செய்ய ஒருவர் மூன்று முதல் ஐந்து ஆண்டுகள் வரையிலான காலத்திற்கு REIT களில் முதலீடு செய்ய வேண்டும். இதையும் பார்க்கவும்: இந்தியாவில் REIT களை முதலீட்டாளர்களுக்கு விருப்பமான தேர்வாக மாற்றுவது எது?
REITs வரிவிதிப்பு
REIT களில் முதலீடு செய்வதில் இரண்டு அடுக்கு வருமானம் இருப்பதால், முதலீட்டாளர் ஒவ்வொரு வருமானத்திற்கும் வித்தியாசமாக வரி விதிக்கப்படுகிறார். ஒரு யூனிட் வைத்திருப்பவர் வைத்திருக்கும் காலத்தில் ஈவுத்தொகை வடிவில் செய்யும் வருமானம் முதலீட்டாளர்களின் கைகளில் முற்றிலும் பொருந்தக்கூடிய வரி ஸ்லாப் படி. முதலீட்டாளர் உருவாக்கும் வருமானம் REIT விற்பனை மூலதன ஆதாயமாக கருதப்படுகிறது. ஒரு வருடத்திற்குள் REIT அலகுகள் விற்கப்பட்டால், சம்பாதித்த லாபத்தின் மீது 15% குறுகிய கால மூலதன ஆதாய வரி (STCG) பொருந்தும். ஒரு வருடத்திற்குப் பிறகு REITs யூனிட்கள் விற்கப்படும் பட்சத்தில், நீண்ட கால மூலதன ஆதாய வரி (LTCG) வரி 1% க்கும் அதிகமான லாபத்திற்கு பொருந்தும்.
நீங்கள் REIT களில் முதலீடு செய்ய வேண்டுமா?
REIT கள் சில்லறை முதலீட்டாளர்களுக்கு அவர்களின் போர்ட்ஃபோலியோவை பல்வகைப்படுத்துவதற்கான வாய்ப்பை வழங்கினாலும், அவை பெரும்பாலும் அபாயகரமானதாகக் கருதப்பட்டாலும், அவற்றின் வரம்புகள் நிபுணர்கள் முதலீடு செய்ய விரும்புவோருக்கு எச்சரிக்கையாக இருக்கும்படி அறிவுறுத்துகின்றன. ஆதாயங்களை ஒப்பிடுவதற்கு எந்த வரலாற்றுத் தகவலும் இல்லை என்பதைத் தவிர, இந்தியாவில் செயல்படும் சில REIT களின் செயல்திறன் மோசமாக பாதிக்கப்படலாம், ஏனெனில் நிறுவனங்கள் கொரோனா வைரஸ் தொற்றுநோய்க்குப் பிறகு தொலைதூர வேலைக்கான அணுகுமுறையை கணிசமாக மாற்றியுள்ளன. வீட்டிலிருந்து வேலை செய்யும் முறை நீண்ட காலத்திற்கு தொடர வேண்டுமானால், உயர்தர வணிக அலுவலகங்களில் ஆக்கிரமிப்பு விகிதம் குறையும், இது வாடகை விளைச்சலை மோசமாக பாதிக்கும். இருப்பினும், ஐசிஐசிஐ செக்யூரிட்டீஸ் அறிக்கை வேறு கண்ணோட்டத்தை வழங்குகிறது. REIT மேலாளர்கள் மற்றும் பிற பெரிய அலுவலக டெவலப்பர்களின் வர்ணனை, கொரோனா வைரஸ் தொற்றுநோயின் இரண்டாவது அலை காரணமாக நிறுத்தி வைக்கப்பட்டிருந்த குத்தகை விவாதங்கள் புத்துயிர் பெற்றுள்ளன, தற்போதுள்ள ஆக்கிரமிப்பாளர்கள் சாத்தியமான விரிவாக்கம் மற்றும் சரணடைய விரும்புவோர் பற்றி பேசுவதாக அறிக்கை கூறுகிறது. விண்வெளி முன்பே இடத்தை தக்கவைத்து விரிவாக்க விரும்புகிறது. href = "https://housing.com/news/will-reits-benefit-indian-property-market/" target = "_ blank" rel = "noopener noreferrer"> REIT முதலீட்டாளர்களும் ஈக்விட்டி சொத்துகள் என்பதை மனதில் கொள்ள வேண்டும் நீண்ட கால முதலீட்டிற்காக, குறுகிய மற்றும் நடுத்தர கால வளர்ச்சி அழகாக இருக்காது. அவர்களின் செயல்திறனை ஒப்பிடுவதற்கு எந்த அளவுகோலும் இல்லாதது REIT களுக்கு எதிராக செயல்படும் மற்றொரு உண்மை. இந்தியாவில் இதுவரை மூன்று பட்டியலிடப்பட்ட REIT கள் மட்டுமே இருப்பதால், முதலீட்டாளர்களுக்கு மிகக் குறைந்த தேர்வுகள் உள்ளன.
REIT களின் சமீபத்திய புதுப்பிப்புகள்
நிஃப்டி குறியீடுகளில் சேர்க்கப்பட வேண்டிய REIT கள்
NSE அறிவித்த புதிய தகுதி அளவுகோல்களின்படி, ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள் (REIT கள்) மற்றும் உள்கட்டமைப்பு முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள் (InvITs) செப்டம்பர் 30, 2021 முதல் நிஃப்டி குறியீடுகளில் சேர்க்கப்படும். தேசிய பங்குச் சந்தை, பங்குச் சந்தையில் பட்டியலிடப்பட்ட மற்றும் வர்த்தகம் செய்யப்பட்ட மற்றும் பட்டியலிடப்படாத ஆனால் வர்த்தகம் செய்ய அனுமதிக்கப்பட்ட அனைத்து பங்கு பங்குகள், REIT கள் மற்றும் அழைப்புகள் நிஃப்டி குறியீடுகளில் சேர்க்க தகுதியுடையவை என்று கூறியுள்ளது. இதற்கு முன், என்எஸ்இ -யில் வர்த்தகம் செய்யப்படும் பங்குகள் மட்டுமே நிஃப்டி குறியீடுகளில் சேர்க்க தகுதியுடையவை.
அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்
இந்தியாவில் பட்டியலிடப்பட்ட முதல் REIT எது?
இந்தியாவில் பட்டியலிடப்பட்ட முதல் REIT தூதரகம் REIT ஆகும். பட்டியல் 2019 இல் நடந்தது.
கோடக் சர்வதேச REIT நிதி என்றால் என்ன?
சர்வதேச REIT களில் பிரத்தியேகமாக முதலீடு செய்யும் இந்தியாவின் ஒரே சர்வதேச பரஸ்பர நிதி கோட்டக் சர்வதேச REIT நிதி.
REIT களில் முதலீடு செய்வது எப்படி?
REITS இல் முதலீடு செய்ய, நீங்கள் ஒரு டீமேட் கணக்கு வைத்திருக்க வேண்டும்.
