పవర్ అటార్నీ ద్వారా ఆస్తి అమ్మకం చట్టబద్ధమైనదా?

Delhi ిల్లీ వంటి నగరాల్లో, పవర్ అటార్నీ అయినప్పటికీ ఆస్తి అమ్మకం గత కొన్ని దశాబ్దాలుగా సర్వసాధారణం. ఏదేమైనా, భారతదేశ అత్యున్నత న్యాయస్థానం ఇటువంటి ఏర్పాట్లపై ప్రతికూల అభిప్రాయాన్ని తీసుకుంది, ఇవి ప్రధానంగా రెండు పార్టీలు చట్టాన్ని స్వల్ప మార్పు చేయాలనే లక్ష్యంతో ప్రవేశించాయి. చారిత్రాత్మకంగా, లెక్కించని డబ్బును పార్క్ చేయడానికి రియల్ ఎస్టేట్ ఇష్టపడే ఆస్తి తరగతులలో ఒకటి. కాలక్రమేణా, పెట్టుబడి చట్టబద్ధంగా కనిపించేలా చేయడానికి అనేక మార్గాలు కనుగొనబడ్డాయి, వీటిలో పవర్ ఆఫ్ అటార్నీ (పోఏ) ద్వారా ఆస్తి అమ్మకం మరియు కొనుగోలు వంటివి ఉన్నాయి. ఈ పద్ధతి యొక్క పెరుగుతున్న ఉపయోగం 1990 ల నుండి ఆస్తి మార్కెట్లో పెరుగుదలతో సమానంగా ఉంది. తదనంతరం, దేశ అత్యున్నత న్యాయస్థానం ఈ విషయాన్ని గ్రహించి చివరికి 2011 లో ఒక మైలురాయి తీర్పును ఇవ్వవలసి వచ్చింది. జనరల్ పవర్ ఆఫ్ అటార్నీ (జిపిఎ) ద్వారా జరిపిన ఆస్తి లావాదేవీలకు చట్టపరమైన పవిత్రత లేదని పేర్కొంటూ, సుప్రీంకోర్టు (ఎస్సీ) రిజిస్టర్డ్ సేల్ డీడ్స్ మాత్రమే అటువంటి లావాదేవీలకు చట్టబద్ధమైన హోల్డింగ్‌ను అందిస్తాయి. క్రింద పేర్కొన్నది POA గురించి, ఈ పరికరం ద్వారా అమ్మకాలు ఎలా జరిగాయి మరియు ఇవి ఎందుకు చట్టవిరుద్ధం.

పవర్ ఆఫ్ అటార్నీ (పోఏ) అంటే ఏమిటి?

POA యొక్క భావన భారతదేశంలో రెండు చట్టాల క్రింద చర్చించబడింది – పవర్స్ ఆఫ్ అటార్నీ చట్టం, 1882 మరియు ఇండియన్ స్టాంప్ యాక్ట్, 1899. ఈ చట్టాలు POA ను లావాదేవీని నిర్వహించే వ్యక్తి తరపున పనిచేయడానికి ఒక నిర్దిష్ట వ్యక్తిని శక్తివంతం చేసే సాధనంగా నిర్వచించాయి. ప్రాథమికంగా, ఒక వ్యక్తి తన తరపున నిర్దిష్ట పనులను నిర్వహించడానికి, తన ప్రతినిధిగా చూపించడానికి మరొక వ్యక్తికి చట్టపరమైన హక్కును ఇస్తాడు.

ఈ పరికరాన్ని సాధారణంగా ప్రవాస భారతీయులు (ఎన్‌ఆర్‌ఐలు) ఉపయోగిస్తారు, ఎందుకంటే అతని / ఆమె వ్యాపారాలు లేదా వ్యక్తిగత పని కారణంగా ఎన్‌ఆర్‌ఐ తన జన్మించిన దేశాన్ని ఒక నిర్దిష్ట సమయంలో సందర్శించడం సాధ్యం కాదు. ఇది అందించే సౌలభ్యం కారణంగా, వ్యాపారవేత్తలు మరియు వివిధ వ్యక్తిగత మరియు వృత్తిపరమైన పనులను చేయలేని వ్యక్తులు వంటి చాలా బిజీగా ఉన్నవారికి కూడా POA ఉపయోగపడుతుంది.

POA రకాలు: జనరల్ POA (GPA) మరియు ప్రత్యేక POA (SPA)

జనరల్ పవర్ ఆఫ్ అటార్నీ (జిపిఎ) ఒక ఏజెంట్ తరపున సాధారణ పనులను చేసే హక్కును ఇస్తుండగా, నిర్దిష్ట పనులను నెరవేర్చడానికి ప్రత్యేక పవర్ ఆఫ్ అటార్నీ (ఎస్పిఎ) మంజూరు చేయబడుతుంది. “ఒక GPA ఒక ప్రతినిధికి విస్తృత అధికారాలను ఇస్తుండగా, ఒక SPA ప్రిన్సిపాల్ తరపున ప్రతినిధి చేయగలిగే ఒక నిర్దిష్ట చర్య గురించి మాట్లాడుతుంది. మీరు ఎవరికైనా GPA మంజూరు చేస్తే, వారు మీ యుటిలిటీ బిల్లులు చెల్లించవచ్చు, మీ తరపున అద్దె వసూలు చేయవచ్చు, వివాదాలను నిర్వహించవచ్చు మరియు పరిష్కరించవచ్చు లేదా బ్యాంకుకు సంబంధించిన అన్ని పనులను మీ ప్రతినిధిగా వ్యవహరించవచ్చు ”అని సుప్రీం న్యాయవాది హిమాన్షు యాదవ్ చెప్పారు. కోర్టు . మరోవైపు, ఒక ఎన్నారై తన ఆస్తిని భారతదేశంలో అమ్మవలసి వస్తే, వారు ఇక్కడ ఒక ఏజెంట్ ద్వారా, SPA ద్వారా పూర్తి చేస్తారు.

చట్టబద్ధంగా చెల్లుబాటు కావడానికి GPA మరియు SPA రెండింటి నమోదు తప్పనిసరి. ఒక SPA దాని ప్రభావాన్ని కోల్పోతుంది, అది ఉద్దేశించిన పని పూర్తయిన వెంటనే. కార్యనిర్వాహకుడు వారి జీవితకాలంలో మరియు వారు ఇష్టపడినప్పుడు GPA ను ఉపసంహరించుకోవచ్చు. వారి మరణం విషయంలో, GPA దాని చట్టపరమైన ప్రామాణికతను కోల్పోతుంది.

GPA ద్వారా ఆస్తి అమ్మకాలు ఎలా జరిగాయి?

ఒక లావాదేవీపై కొనుగోలుదారు స్టాంప్ డ్యూటీ మరియు రిజిస్ట్రేషన్ ఛార్జీని చెల్లించాల్సి ఉండగా, విక్రేత మూలధన లాభ పన్ను చెల్లించాలి. అలాగే, అమ్మకపు దస్తావేజు నమోదు చేయబడిన తర్వాత, సమాచారం పబ్లిక్‌గా ఉంటుంది మరియు బినామి లావాదేవీలను వెలికి తీయడానికి ఎప్పుడైనా ఉపయోగించవచ్చు. ఇవి కూడా చూడండి: ఆస్తిపై దీర్ఘకాలిక మూలధన లాభం పన్ను అంటే ఏమిటి: మీరు తరచుగా తెలుసుకోవలసిన 5 విషయాలు, చట్టాన్ని స్వల్పంగా మార్చడం మరియు ఆస్తి లావాదేవీలపై పన్నులను ఎగవేసే ఉద్దేశ్యంతో, కొనుగోలుదారులు మరియు అమ్మకందారులు విస్తృతమైన మూడు-దశల ప్రణాళికలోకి ప్రవేశించారు, అమ్మకపు లావాదేవీని నిర్వహించండి. మొదట, అమ్మకం కోసం ఒక ఒప్పందం సృష్టించబడింది (అమ్మకపు దస్తావేజుతో గందరగోళంగా ఉండకూడదు), అమ్మకం కోసం నియమాలను సొంతం చేసుకోవడం. దీనిని అనుసరించి, విక్రేత తిరిగి మార్చలేని PoA ను సృష్టిస్తాడు, కొనుగోలుదారుడు ఆస్తిని నిర్వహించడానికి సంపూర్ణ బాధ్యత వహిస్తాడు. మూడవ మరియు చివరి దశగా, విక్రేత ఈ ఆస్తిని కొనుగోలుదారునికి వీలునామా ద్వారా ఇస్తాడు. "అనుమతులు పొందడంలో గజిబిజిగా ఉండే విధానాన్ని నివారించడానికి మరియు ధరలో ఎక్కువ భాగాన్ని Delhi ిల్లీ డెవలప్‌మెంట్ అథారిటీ (డిడిఎ) కు తెలియకుండా పెంచకుండా ఉండటానికి, ఒక హైబ్రిడ్ వ్యవస్థ అభివృద్ధి చెందింది, తద్వారా ఫ్లాట్ హోల్డర్ అంగీకరించిన పరిశీలన అందుకున్నప్పుడు , ఫ్లాట్ స్వాధీనం కొనుగోలుదారుకు అందజేస్తుంది మరియు ఈ క్రింది పత్రాన్ని అమలు చేస్తుంది, "2009 లో సూరజ్ లాంప్ & ఇండస్ట్రీస్ ప్రైవేట్ లిమిటెడ్ వర్సెస్ స్టేట్ ఆఫ్ హర్యానా కేసు వెలుగులోకి వచ్చినప్పుడు ఎస్సీకి సమాచారం ఇవ్వబడింది. DDA యొక్క వివిధ గృహనిర్మాణ పథకాల కోసం లాటరీల నుండి యూనిట్లను కేటాయించి, ఆసక్తిగల పార్టీలకు అధిక ధరలకు విక్రయించిన వ్యక్తులలో ఈ రకమైన యాజమాన్య బదిలీ బాగా ప్రాచుర్యం పొందింది. ఇవి కూడా చూడండి: దీర్ఘకాలిక మూలధన లాభ పన్ను: బహుళ ఇళ్ళు కొనడానికి మినహాయింపు

జీపీఏ ద్వారా ఆస్తి అమ్మకంపై ఎస్సీ ఉత్తర్వు

సురాజ్ లాంప్ & ఇండస్ట్రీస్‌లో సుప్రీంకోర్టు తన తీర్పును తెలియజేస్తూ, ఒక మైలురాయి తీర్పులో ప్రైవేట్ లిమిటెడ్ వర్సెస్ ది స్టేట్ ఆఫ్ హర్యానా కేసు, పోఏ ద్వారా జరిపిన ఆస్తి లావాదేవీలు చట్టబద్ధమైన ప్రామాణికతను కలిగి ఉండవని తీర్పునిచ్చింది.

"స్థిరమైన ఆస్తిపై ఏదైనా హక్కు, శీర్షిక లేదా ఆసక్తికి సంబంధించి బదిలీ చేసే సాధనం పిఒఎ కాదు" అని జస్టిస్ ఆర్.వి.రవీంద్రన్ నేతృత్వంలోని ముగ్గురు న్యాయమూర్తుల ధర్మాసనం ధర్మాసనం పేర్కొంది. రిజిస్టర్డ్ అమ్మకం ద్వారా మాత్రమే ఆస్తిని చట్టబద్ధంగా బదిలీ చేయవచ్చని అన్నారు. దస్తావేజు.

ఆస్తి అమ్మకాలకు సంబంధించిన చట్టంలోని వివిధ నిబంధనలను వివరించిన తరువాత వచ్చిన ఈ తీర్పు, పునరాలోచనగా ప్రభావవంతంగా మారింది, ఇది అమ్మకపు ఒప్పందాల చెల్లుబాటును ప్రభావితం చేయదని మరియు నిజమైన లావాదేవీలలో అమలు చేయబడిన పోఏలను పేర్కొంది.

నిజమైన కేసులను వివరించడానికి ఉన్నత న్యాయస్థానం నిర్దిష్ట ఉదాహరణలను ఉదహరించింది. "ఉదాహరణకు, ఒక వ్యక్తి తన జీవిత భాగస్వామి, కొడుకు, కుమార్తె, సోదరుడు, సోదరి లేదా బంధువుకు తన వ్యవహారాలను నిర్వహించడానికి లేదా రవాణా ఒప్పందాన్ని అమలు చేయడానికి ఒక పోఏ ఇవ్వవచ్చు" అని ఇది తెలిపింది. మునిసిపల్ సంస్థలు జిపిఎల ద్వారా చేతులు మారిన ఆస్తుల కోసం మ్యుటేషన్ అభ్యర్థనలను ఇవ్వకూడదని పేర్కొంటూ, తీర్పు ఉన్నందున, ఇప్పటికే ఉన్న రికార్డులకు భంగం కలిగించకూడదని స్పష్టం చేసింది.

ఎస్సీ తీర్పు తరువాత, 2012 లో, ిల్లీ ప్రభుత్వం, జిపిఎ ద్వారా ఆస్తి అమ్మకాలను నిషేధించే సర్క్యులర్, సమిష్టిగా లేదా విడిగా విక్రయించడానికి సంకల్పం మరియు ఒప్పందం కుదుర్చుకుంది.

2013 Delhi ిల్లీ హైకోర్టు ఉత్తర్వు

Capital ిల్లీ ప్రభుత్వ సర్క్యులర్ జాతీయ రాజధాని ప్రాంతంలో (ఎన్‌సిఆర్) చాలా మంది ఆస్తిదారులను ప్రభావితం చేసింది, ఇక్కడ జిపిఎ ద్వారా అమ్మకాలు జరిగాయి ప్రబలంగా మారింది. నోటిఫికేషన్ తరువాత, ఉపశమనం కోరుతూ వివిధ దరఖాస్తులను Delhi ిల్లీ హైకోర్టులో తరలించారు. నిజమైన కేసులలో నమోదును నిరోధించలేమని ఎస్సీ తీర్పులో స్పష్టంగా పేర్కొన్నట్లు హైకోర్టు తీర్పు ఇచ్చింది. "ఏ సందర్భంలోనైనా జిపిఎకు సహాయం తీసుకొని రవాణా చేయవచ్చని ఎస్సీ చెప్పలేదు. లావాదేవీ నిజమైనది అయినంతవరకు, సబ్ రిజిస్ట్రార్ చేత రిజిస్ట్రేషన్ చేయవలసి ఉంటుంది" అని హైకోర్టు చెప్పారు. భూమి డెవలపర్‌తో, ఒక పార్శిల్ భూమి అభివృద్ధి కోసం లేదా భవనంలో అపార్ట్‌మెంట్ల నిర్మాణం కోసం అభివృద్ధి ఒప్పందం కుదుర్చుకోవచ్చు మరియు ఈ ప్రయోజనం కోసం, అమ్మకపు ఒప్పందాలను అమలు చేయడానికి POA ను అమలు చేయవచ్చు "అని ఇది తెలిపింది. "2019 లో, Po ిల్లీ ప్రభుత్వం గతంలో పోఏ చేత బదిలీ చేయబడిన అనధికార నిర్మాణాలకు చట్టపరమైన పవిత్రతను అందించింది" అని ఎస్సీ న్యాయవాది ప్రంజాల్ కిషోర్ అభిప్రాయపడ్డారు . ఇవి కూడా చూడండి: భారతీయ రియాల్టీలో పెట్టుబడులు పెట్టే ఎన్నారైలకు డాస్ అండ్ డోంట్స్

పవర్ ఆఫ్ అటార్నీ నమోదు

ఎస్సీ ప్రకారం, ఒక ఆస్తి అమ్మకం కోసం అమలు చేయబడితే, ఒక పోఏ నమోదు తప్పనిసరి. నోటరీ చేయబడిన PoA న్యాయస్థానంలో రుజువుగా అనుమతించబడుతుందని కూడా గమనించండి. ఏదేమైనా, నియమాలు ఎక్కడ ఉండవచ్చో బట్టి మారవచ్చు పరికరం ముసాయిదా చేయబడుతోంది. గుజరాత్‌లో, ఉదాహరణకు, గుజరాత్ రిజిస్ట్రేషన్ (సవరణ) బిల్లులోని నిబంధనల ప్రకారం రాష్ట్రంలో అటార్నీ పత్రాల నోటరీ చేయబడిన రిజిస్ట్రేషన్ తప్పనిసరి చేయబడింది.

తరచుగా అడిగే ప్రశ్నలు

GPA అంటే ఏమిటి?

GPA అనేది తన ప్రతినిధి చేత చేయబడిన సాధారణ రచనలను పొందే ఉద్దేశ్యంతో ఒక వ్యక్తి చేత అమలు చేయబడిన అటార్నీ యొక్క సాధారణ శక్తి.

SPA అంటే ఏమిటి?

SPA అనేది ఒక ప్రత్యేక పవర్ ఆఫ్ అటార్నీ, ఇది ఒక వ్యక్తి తన ప్రతినిధి చేత చేయబడిన ఒక నిర్దిష్ట పనిని పొందటానికి అమలు చేయబడుతుంది.

భారతదేశంలో పవర్ ఆఫ్ అటార్నీని ఏ చట్టం నియంత్రిస్తుంది?

పవర్స్ ఆఫ్ అటార్నీ పవర్స్ ఆఫ్ అటార్నీ చట్టం, 1882 మరియు ఇండియన్ స్టాంప్ యాక్ట్, 1899 లో ప్రస్తావించబడింది.