నేడు, విలీనాలు మరియు/లేదా టేకోవర్‌లు జరుగుతున్న మార్కెట్‌లో చాలా బాధపడే లక్షణాలు ఉన్నాయి. ఒత్తిడిలో ఉన్న ఆస్తుల బిల్డర్‌లకు, అలాగే అటువంటి ప్రాజెక్ట్‌లో పెట్టుబడి పెట్టాలనుకునే పార్టీకి ఇది మంచి వ్యాపార అర్ధాన్ని కలిగిస్తుంది, అయితే గృహ కొనుగోలుదారులు తరచూ మార్కెట్ లావాదేవీలను స్వీకరిస్తున్నారు. ఇవి కొన్ని ఉదాహరణలు:
- అభిక్ బెనర్జీ*, నిలిచిపోయిన ప్రాజెక్ట్‌లో పెట్టుబడిదారుడు, దానిని మరొక బిల్డర్ స్వాధీనం చేసుకున్నాడు, కొత్త బిల్డర్ ప్రాజెక్ట్ నుండి నిష్క్రమించి, ఆలస్యం చేసినందుకు ఎలాంటి జరిమానా లేకుండా చెల్లించిన మొత్తాన్ని తిరిగి పొందమని లేదా రూ. 10 లక్షలు అదనంగా చెల్లించాలని చెప్పాడు. ప్రాజెక్ట్ పెరుగుదల వ్యయాల వైపు.
- నోయిడాలోని మరొక ప్రాజెక్ట్‌లో, కష్టాల్లో ఉన్న ఆస్తిని స్వాధీనం చేసుకున్న కొత్త బిల్డర్, మరిన్ని సౌకర్యాలను ప్రకటించాడు మరియు ఇప్పటికే ఉన్న కొనుగోలుదారులకు రెండు ఎంపికలను అందించాడు – అదే కట్టుబడి ఉన్న ఖర్చుతో చిన్న అపార్ట్‌మెంట్‌కు మారండి లేదా అదనపు మొత్తాన్ని చెల్లించండి. కొంతమంది కొనుగోలుదారులు తిరస్కరించడం వలన బిల్డర్‌లోని కొంత భాగం కేటాయింపును రద్దు చేయడానికి దారితీసింది, కొనుగోలుదారుల నిబద్ధత మునుపటి బిల్డర్‌తో ఉందని మరియు అతనితో కాదని పేర్కొన్నారు.
- బెంగుళూరులో గృహ కొనుగోలుదారు అయిన అపూర్వానంద్*, డెవలపర్ తన నిలిచిపోయిన ప్రాజెక్ట్‌ను చేపట్టి, భవిష్యత్తులో ఎలాంటి వ్యాజ్యం రాకుండా ఉండమని అడిగాడు.
ఇవి కూడా చూడండి: ప్రాజెక్ట్ ప్రణాళికలను మార్చడం కోసం బిల్డర్లు సేకరించిన 'బలవంతపు సమ్మతి' ఒప్పందాలను RERA రద్దు చేయగలదా?
డెవలపర్లు కొనుగోలుదారులను నిష్క్రమించడానికి లేదా ఎక్కువ చెల్లించడానికి బలవంతం చేయగలరా?
ప్రశ్న ఏమిటంటే, కొత్త డెవలపర్ ఇప్పటికే ఉన్న కొనుగోలుదారులను నిష్క్రమించడానికి లేదా ఎక్కువ చెల్లింపు చేయడానికి బలవంతం చేయగలరా? చట్టపరంగా, అస్సలు కాదు! అడ్వకేట్ నిర్మిత్ శ్రీవాస్తవ్ మాట్లాడుతూ, ప్రారంభ ఒప్పందం అత్యంత కీలక పాత్ర పోషిస్తుంది. అటువంటి సందర్భాలలో పూర్వ డెవలపర్‌తో ఒప్పందం పరిగణించబడుతుంది. క్రొత్త డెవలపర్ మునుపటి అమ్మకపు పరిశీలన కంటే ఎక్కువ ఛార్జ్ చేయలేరు. బిల్డర్ అదనపు డిమాండ్ చేస్తే, అది వ్యాజ్యానికి సంబంధించిన విషయం. "కొత్త డెవలపర్ ప్రాజెక్ట్‌ను పునunchప్రారంభించాలని నిర్ణయించుకున్నప్పటికీ, ఇప్పటికే ఉన్న గృహ కొనుగోలుదారుల ఎంపికలు చాలా స్పష్టంగా ఉన్నాయి మరియు బిల్డర్-కొనుగోలుదారు ఒప్పందం యొక్క మునుపటి క్లాజులు మరియు ఉపన్యాసాలు కీలక పాత్ర పోషిస్తాయి. దీనిపై సుప్రీంకోర్టు చాలా స్పష్టంగా ఉంది, ”అని శ్రీవాస్తవ్ చెప్పారు. ఇంటీగ్రాట్ వ్యవస్థాపకుడు వెంకెట్ రావు, ఆర్థికంగా బలమైన పెట్టుబడిదారులు మరియు బిల్డర్లు కనుగొన్నారని అభిప్రాయపడ్డారు ఈ రోజుల్లో పెద్దమొత్తంలో అందుబాటులో ఉన్న కష్టాలు, గొప్ప అవకాశం. చిక్కుకున్న ప్రమోటర్ నిష్క్రమించడానికి ఇది గొప్ప అవకాశం.
నిలిచిపోయిన ప్రాజెక్టులలో బిల్డర్-కొనుగోలుదారు ఒప్పందాల పాత్ర
అటువంటి ప్రాపర్టీలలో కొనుగోలుదారులకు ఒక ముఖ్యమైన అంశం ప్రాజెక్ట్ గురించి కొత్త పరిణామాలపై తాజాగా ఉండటం. ప్రాజెక్ట్ ఆమోదాల ప్రస్తుత స్థితి, పెండింగ్‌లో ఉన్న ఏవైనా నియంత్రణ చర్యలు, ఏదైనా కోర్టు స్టేలు మరియు కొత్త డెవలపర్ యొక్క ఆర్ధిక బలం మరియు కొత్త డెవలపర్ అటువంటి ఆస్తిని స్వాధీనం చేసుకోవడానికి అవసరమైన ఆమోదాలు/డాక్యుమెంటేషన్/నిర్మాణం గురించి వీటిలో అభివృద్ధి ఉన్నాయి. "కష్టాల్లో ఉన్న ఆస్తిని స్వాధీనం చేసుకునేటప్పుడు, బిల్డర్లు ఇప్పటికే ఉన్న రిసీవబుల్‌లతో ఆడరు, కష్టాల్లో ఉన్న ఆస్తిలో ఇప్పటికే ఉన్న కొనుగోలుదారులతో కొత్త అవగాహన/ఒప్పందం లేకపోతే. ఏదేమైనా, ఇప్పటికే ఉన్న ఒప్పందంలోని నిబంధనలు పవిత్రమైనవి మరియు తాజా టైమ్‌లైన్‌లు లేదా ధరలతో సహా కొత్త నిబంధనలు అనుమతించబడవు. రియల్ ఎస్టేట్ చట్టం (RERA) లోని సెక్షన్ 15 అటువంటి పరిస్థితిని ప్రత్యేకంగా చూసుకుంటుంది. ఏది ఏమయినప్పటికీ, క్లిప్ చేయబడిన ఆస్తిని బిల్డర్ ఒక CRIP ప్రక్రియ కింద రిజల్యూషన్ దరఖాస్తుదారుగా పొందినట్లయితే, NCLT ద్వారా అటువంటి రిజల్యూషన్ ప్లాన్ ఆమోదించబడిన షరతులు మరియు నిబంధనలు వర్తిస్తాయి. అటువంటి సందర్భంలో, ఒక ధర పెరుగుదల సాధ్యమే, ”అని రావు చెప్పారు.
కొత్త డెవలపర్ బాధ్యతలు స్వీకరించినప్పుడు కొనుగోలుదారులు ఏమి చేయాలి?
అడ్వొకేట్ ఆదిత్య ప్రతాప్ అభిప్రాయపడుతున్నారు, అటువంటి స్వాధీనాలు చాలావరకు 'ఉన్నట్లే' ప్రాతిపదికన జరుగుతాయి మరియు కష్టాల్లో ఉన్న ఆస్తులు ఇప్పటికే ఉన్న ఫ్లాట్ కొనుగోలుదారుల హక్కులకు లోబడి ఉంటాయి. అందువల్ల, మీరు కష్టాల్లో ఉన్న ప్రాజెక్ట్‌లో ఫ్లాట్ బుక్ చేసినట్లయితే, మీ హక్కులు ప్రభావితం కావు, కొత్త బిల్డర్ వస్తే, "వాస్తవానికి, కాంట్రాక్ట్ లీజు ప్రకారం, అంగీకరించిన ధర ఉండాలి సత్కరించారు. కొత్త బిల్డర్ పాత బిల్డర్ యొక్క ఒప్పంద బాధ్యతలను ఉపసంహరించుకుంటాడు. నిలిపివేయడానికి సంబంధించినంత వరకు, సెక్షన్ 18 ప్రకారం స్వాధీనం చేసుకునే గడువు ముగియకపోతే కొనుగోలుదారులు మాత్రమే రీఫండ్‌ను క్లెయిమ్ చేయవచ్చు, ”అని ప్రతాప్ చెప్పారు. ప్రస్తుత గృహ కొనుగోలుదారులు, అలాంటి సందర్భాలలో, RERA సెక్షన్ 18 ప్రకారం ఎప్పుడైనా ఆస్తి నుండి నిష్క్రమించడానికి ఎంచుకోవచ్చు. ఏదేమైనా, ఒక ప్రాజెక్ట్ అధునాతన దశలో ఉన్నట్లయితే, కోర్టులు కేస్-టు-కేస్ ప్రాతిపదికన నిర్ణయం తీసుకోవడానికి మొగ్గు చూపుతాయి మరియు నిష్క్రమణ కాకుండా స్వాధీనం మంజూరు చేయాలని ఆదేశించవచ్చు. బ్యాంకులకు వడ్డీ చెల్లింపు లేదా సబ్‌వెన్షన్ పథకాల కింద బాధ్యత కూడా కొనుగోలుదారులదే. కొన్ని సమయాల్లో, న్యాయస్థానాలు కొంత పరిహారాన్ని మంజూరు చేస్తాయి మరియు కొన్ని సందర్భాల్లో బిల్డర్లను సబ్‌వెన్షన్ స్కీమ్‌ల కింద వడ్డీ చెల్లింపులను గౌరవించాలని ఆదేశించారు.
కొనుగోలుదారులకు చట్టపరమైన దృక్కోణాలు
- కొత్త ప్రమోటర్ అదనపు డబ్బును డిమాండ్ చేయలేడు, రెరా సెక్షన్ 15 పేర్కొంది.
- కొత్త బిల్డర్ తీసుకోవడం కష్టాల్లో ఉన్న ఆస్తిపై మునుపటి బిల్డర్‌తో ఒప్పంద బాధ్యతలను గౌరవించాలి.
- కొత్త బిల్డర్ ప్రాజెక్ట్ పూర్తి చేసే టైమ్‌లైన్‌ను తనంతట తానుగా వాయిదా వేయలేడు.
- చిక్కుబడ్డ ప్రాజెక్ట్ కొత్త బిల్డర్‌కి దివాలా కింద ఇచ్చినట్లయితే, కొనుగోలుదారులు రిజల్యూషన్ ప్లాన్‌ను గౌరవించాలి.
- RERA సెక్షన్ 18 కింద కొనుగోలుదారులకు ఎల్లప్పుడూ ప్రాజెక్ట్ నుండి నిష్క్రమించే హక్కు ఉంటుంది.
- దివాలా కింద ప్రాజెక్ట్ స్వాధీనం చేసుకోకపోతే, కొత్త బిల్డర్‌తో ఆలస్యం జరిమానా డిమాండ్ చేసే హక్కు కూడా కొనుగోలుదారుకు ఉంది.
(* అభ్యర్థనపై పేర్లు మార్చబడ్డాయి)
ఎఫ్ ఎ క్యూ
కొనుగోలుదారు ఎప్పుడైనా ప్రాజెక్ట్ నుండి నిష్క్రమించగలరా?
RERA లోని సెక్షన్ 18 ప్రకారం, కొనుగోలుదారులకు ప్రాజెక్ట్ నుండి నిష్క్రమించే హక్కు ఉంటుంది. అయితే నిబంధనలు మరియు షరతులు కొనుగోలుదారు మరియు బిల్డర్ మధ్య ఒప్పందంపై ఆధారపడి ఉంటాయి.
నిలిచిపోయిన ప్రాజెక్ట్‌ను పూర్తి చేయడానికి బిల్డర్ మరింత డబ్బు డిమాండ్ చేయగలరా?
బిల్డర్ ఒప్పందంలో అంగీకరించిన దానికంటే మించి దేనినీ డిమాండ్ చేయలేడు, దివాలా ప్రక్రియ యొక్క నిబంధనలు దానిని అధిగమిస్తే తప్ప.
(The writer is CEO, Track2Realty)
