ভারতে অকৃষি জমি কেনার আগে আপনার যা জানা দরকার

বেশিরভাগ ক্রেতা এবং বিনিয়োগকারী বিনিয়োগের বিকল্প হিসাবে প্লট পছন্দ করেন, কারণ এটি সম্ভাব্য শেষ ব্যবহারকারীদের তাদের পছন্দের একটি বাড়ি নির্মাণের নমনীয়তা দেয়। অধিকন্তু, যারা লাভের জন্য বিনিয়োগ করতে চান তাদের জন্য, মাঝামাঝি থেকে দীর্ঘমেয়াদে, জমিতে বিনিয়োগের মূলধনের বৃদ্ধি বড় হতে পারে। যাইহোক, জমিতে বিনিয়োগ করার আগে এবং এটি কেনার প্রক্রিয়া সম্পর্কেও আপনাকে অনেক কিছু জানতে হবে।

জমির প্রকারভেদ

• কৃষি জমি
• অকৃষি (যদি আপনি আবাসিক, বাণিজ্যিক, শিল্প বা প্রাতিষ্ঠানিক উদ্দেশ্যে এটি ব্যবহার করতে চান তবে জমি ব্যবহারের পরিবর্তন অবশ্যই করা উচিত।)

প্লটে বিনিয়োগের সুবিধা

দীর্ঘ মেয়াদে 15% থেকে 30% পর্যন্ত উচ্চতর রিটার্নের সুযোগ।

সম্পত্তি কর কম, কারণ বিল্ট আপ স্পেস নেই।

বিল্ট-স্পেস না থাকলে রক্ষণাবেক্ষণের প্রয়োজন নেই।

ভাড়াটেদের ব্যাপারে কোন সমস্যা নেই।

আরও দেখুন: বিক্রয়ের জন্য কৃষি জমি কেনার জন্য আইনি পরামর্শ

জমিতে বিনিয়োগের কুফল

মালিকানা এবং দায়বদ্ধতা সম্পর্কিত সমস্যা – অর্থাত্ শিরোনাম ঝুঁকি৷

এর সাথে সম্পর্কিত ঝুঁকি ভূমি ব্যবহারের পরিবর্তন।

ভূমির ভৌত মাত্রা যেখানে সঠিক মাত্রা জানা যায় না।

জোনিং ঝুঁকি, যদি জমিটি বনভূমি হয় বা উপকূলীয় নিয়ন্ত্রণ আইনের অধীনে।

পুঁজির মূল্যায়ন আপস করা হতে পারে, যদি অবস্থানটি ভাল না হয়।

আপনার জমির শারীরিক দখল।

কোন ভাড়া আয়.

স্বল্পমেয়াদে তারল্য সমস্যা।

জমি বিক্রেতাদের প্রকারভেদ

তিন ধরনের বিক্রেতা আছে:

• সরকার বা উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ: কৃষক বা অন্যান্য মালিকদের কাছ থেকে জমি অধিগ্রহণ করা হয় এবং সরকার জমি রূপান্তর ইত্যাদির দায়িত্ব নেয়। এই ধরনের সম্পত্তি ন্যূনতম ক্রয় ঝুঁকি জড়িত।
• ব্যক্তিগত বিকাশকারী: মাঝারি থেকে উচ্চ ক্রয়ের ঝুঁকি রয়েছে৷
• ব্যক্তিগত ব্যক্তি: তিনি একটি রূপান্তরিত বা অপরিবর্তিত জমি বিক্রি করতে পারেন। মাঝারি থেকে উচ্চ ক্রয় ঝুঁকি আছে.

ভারতে একটি অকৃষি প্লট কেনার প্রক্রিয়া

যথাযথ অধ্যবসায় করুন

একবার আপনি আপনার বাজেট সম্পর্কে পরিষ্কার হয়ে গেলে, আপনি আবাসিক বা বাণিজ্যিক প্লটে বিনিয়োগ করতে চান কিনা তা স্থির করুন। এছাড়াও সময় দিগন্ত নির্ধারণ করুন যে পর্যন্ত আপনি বিনিয়োগ করতে চান। যদিও আপনি স্বল্পমেয়াদী বিনিয়োগ থেকে মুনাফা করতে সক্ষম হতে পারেন, আপনি যদি বিশাল আয়ের সন্ধান করেন তবে একটি দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগ উপযুক্ত। এই পর্যায়ে, গবেষণা প্রতিবেদনগুলি পড়তে ভুলবেন না। আপনার বেছে নেওয়া এলাকার জমির হার, এলাকার সংযোগ, আগামী কয়েক বছরে আসন্ন গ্রোথ করিডোর, সম্পত্তির বাস্তু, প্রধান রাস্তা থেকে দূরত্ব ইত্যাদির তুলনা করুন।

পটভূমি চেক

প্লটের ভৌত জরিপ করতে এবং প্লটের এলাকা এবং দখলের মূল্যায়ন করতে ব্যর্থ হবেন না। বিক্রেতা যে তথ্য প্রদান করেছে তার সাথে তা মিলিয়ে নিন। একটি স্পষ্ট শিরোনাম দেখুন, বিশেষ করে যদি আপনি একটি ব্যক্তিগত বিকাশকারী বা ব্যক্তির কাছ থেকে প্লট কেনার পরিকল্পনা করছেন। অনলাইন জমির রেকর্ড পরীক্ষা করুন, উদাহরণস্বরূপ, তামিলনাড়ুতে জমির জন্য পাট্টা চিট্টা। ভূমি-ব্যবহারের রূপান্তরের স্থিতি পরীক্ষা করুন। আপনি আপনার তথ্যের অধিকার (আরটিআই) ব্যবহার করতে পারেন স্ট্যাটাস সম্পর্কে তথ্য জানতে, যদি বিকাশকারী আপনার সাথে বিশদ শেয়ার না করে থাকে। জোনিং এবং জমি-ব্যবহারের বিধিনিষেধের জন্য পরীক্ষা করুন, সেইসাথে বিক্রয়/হস্তান্তর/ত্যাগের দলিল। শিরোনামের চেইন সংগ্রহ করুন।

বিক্রয়ের জন্য আলোচনা এবং চুক্তি

সঠিক মূল্যে পৌঁছানোর জন্য আপনি যে প্লটের প্রতি আগ্রহী তার সংলগ্ন জমির হার তুলনা করুন। আপনি Housing.com-এর মতো সাইটগুলিতে গিয়ে এবং আপনি যে এলাকায় বিনিয়োগ করেছেন সেখানে সম্পত্তির মান পরীক্ষা করেও তা করতে পারেন। আপনাকে অগ্রিম অর্থ প্রদান করতে হবে যা সাধারণত সম্মত মূল্যের 10%। পরবর্তী পদক্ষেপ চুক্তি স্বাক্ষর করা হয়. বিক্রয়ের চুক্তিতে প্লট, ক্রেতা এবং বিক্রেতার নাম, বিক্রয়ের সম্মত মূল্য, অর্থপ্রদানের শর্তাবলী এবং তার সময়সূচী, খেলাপির জন্য জরিমানা ইত্যাদির বিস্তারিত তথ্য রয়েছে। সাধারণত, যখন ক্রেতা খেলাপি হয়, তখন অগ্রিম অর্থ প্রদান বাজেয়াপ্ত হয় এবং যদি বিক্রেতা ডিফল্ট করে, তবে তাকে ক্রেতাকে সম্মত মূল্যের 20% দিতে হবে – এই সমস্ত ধারাগুলি বিক্রয় চুক্তিতে উল্লেখ করা উচিত। একবার আপনি দুই থেকে তিন মাসের মধ্যে প্লটের জন্য অর্থপ্রদান সম্পূর্ণ করলে, আপনাকে বিক্রয় দলিল নিবন্ধন করতে হবে। বিক্রয় দলিল নিবন্ধন করার জন্য, আপনাকে সাব-রেজিস্ট্রারের অফিসে যেতে হবে এবং স্ট্যাম্প ডিউটি এবং রেজিস্ট্রেশন চার্জ দিতে হবে । এটি 4% এবং 10% এর মধ্যে পরিবর্তিত হয় সম্পত্তি মূল্য. কিছু ক্ষেত্রে, আপনাকে মিউটেশন চার্জও দিতে হতে পারে। সম্পত্তি শহরের সীমার বাইরে থাকলে, জমির রেকর্ডে নাম পরিবর্তন করুন। যদি জমিটি পৌরসভার সীমার মধ্যে থাকে, অর্থাৎ শহুরে জমি, তাহলে পৌর কর্পোরেশনের রেকর্ডে নাম পরিবর্তন করুন।

অকৃষি প্লট কেনার জন্য যাচাই করার জন্য নথি

• শিরোনাম দলিল।
• অকৃষি (এনএ) আদেশ।
• দায়বদ্ধতা শংসাপত্র।
• মুক্তির শংসাপত্র।
• সম্পত্তি করের রসিদ।
• প্লটে এফএসআই পাওয়া যায়।
• রূপান্তর এবং জমি ব্যবহারের অনুমোদন।
• নির্মাণ অনুমোদন।

FAQ

প্লট বিক্রেতা কোম্পানি হলে কী করবেন?

আপনাকে অবশ্যই প্লট বিক্রি করার জন্য কোম্পানির অধিকার যাচাই করতে হবে।

7/12 দলিল কি?

এটি একটি শিরোনাম দলিল যা বিক্রেতার দ্বারা জমির অবিসংবাদিত হস্তান্তর এবং আইনি মালিকানা প্রতিষ্ঠা করতে ব্যবহৃত হয়।

প্লটের আগের সম্পত্তি করের রসিদ কোথায় পাব?

আপনি সরাসরি বিক্রেতার কাছ থেকে এটি পেতে পারেন।