ভারতে নোভেল করোনাভাইরাস মহামারী দ্বারা সৃষ্ট চলমান অর্থনৈতিক অস্থিরতার ফলে হোম লোনের ইএমআই পেমেন্ট ব্যর্থতা বেড়েছে, ব্যাঙ্কগুলিকে অন্যান্য পুনরুদ্ধার প্রক্রিয়া অবলম্বন করতে বাধ্য করেছে। এর মধ্যে একটি হল সম্পত্তি ফোরক্লোজারের জটিল এবং কষ্টদায়ক প্রক্রিয়া, যেখানে ঋণগ্রহীতার পাওনা আদায় করার জন্য ব্যাংক খোলা বাজারে সম্পত্তি বিক্রি করতে পারে। এই নিবন্ধটি আপনাকে সম্পত্তি ফোরক্লোজার প্রক্রিয়া এবং আপনার জন্য এর অর্থ কী তা বুঝতে সহায়তা করবে। আরও দেখুন: ইএমআই কী এবং কীভাবে এটি গণনা করা হয়?
সম্পত্তি ফোরক্লোজার কি?
ফোরক্লোজার মৌলিক ধারণা বুঝতে বেশ সহজ. অক্সফোর্ড ডিকশনারী একটি ফোরক্লোজারকে একটি প্রক্রিয়া হিসাবে সংজ্ঞায়িত করে যার অধীনে 'কেউ কারো সম্পত্তির নিয়ন্ত্রণ নেয়, কারণ তারা এটি কেনার জন্য ধার করা অর্থ ফেরত দেয়নি'। প্রতিটি হোম লোন চুক্তিতে একটি ধারা থাকে যা ঋণদাতাকে আপনার সম্পত্তি পুনরুদ্ধার করার এবং বিক্রি করার অধিকার দেয়, যদি ইএমআই ডিফল্ট সময়কাল ছয় মাসের বেশি। সাধারণত, তিনটি মিস ইএমআই পেমেন্টের পরে ব্যাঙ্কগুলি সম্পত্তি বাজেয়াপ্ত করার নোটিশ পাঠাতে শুরু করে। তারা ঋণগ্রহীতাকে আপত্তি জানাতে ৬০ দিন সময় দেয়। ঋণগ্রহীতা তা করতে ব্যর্থ হলে, তারা সম্পত্তি পুনরুদ্ধার এবং ফোরক্লোজার প্রক্রিয়া শুরু করে। ন্যূনতম সংরক্ষিত মূল্য সহ বিড আমন্ত্রণ জানিয়ে নেতৃস্থানীয় সংবাদপত্রে ফোরক্লোজ করা সম্পত্তি সম্পর্কে বিজ্ঞাপন প্রকাশিত হয়। ব্যাঙ্কের অফিসিয়াল পোর্টাল এবং এর সোশ্যাল মিডিয়া অ্যাকাউন্টগুলিতেও বিক্রির বিজ্ঞপ্তি প্রকাশ করা হয়৷ এটি অনুসরণ করে, বকেয়া পরিমাণ পুনরুদ্ধার করার জন্য ব্যাংক একটি খোলা বাজারে সম্পত্তির ফোরক্লোজার নিলাম পরিচালনা করে।
কখন একটি ব্যাংক সম্পত্তি ফোরক্লোজার শুরু করে?
সম্পত্তি ফোরক্লোজার সম্পর্কে একটি ভুল ধারণা হল যে ব্যাঙ্কগুলি সম্পত্তি ফোরক্লোজার প্রক্রিয়া শুরু করতে আগ্রহী, যদি ঋণগ্রহীতা সময়মতো EMI প্রদান করতে ব্যর্থ হয়। যদিও এটা সত্য যে একজন ঋণদাতা একজন ব্যক্তির পাওনা পুনরুদ্ধার করার জন্য সমস্ত উপায়ে যেতে হবে, সম্পত্তি ফোরক্লোজার কখনই তার প্রথম পছন্দ নয়। আপনি যখন প্রথমবার আপনার হোম লোনের ইএমআই পেমেন্টে ডিফল্ট করেন, ব্যাঙ্কগুলি কেবল একটি জরিমানা ধার্য করবে। তিন মাস ধরে ডিফল্ট চলতে থাকলেই তারা সতর্ক হয় এবং নোটিশ পাঠাতে শুরু করে। যদি ডিফল্ট ছয় মাস ধরে চলতে থাকে সেই সময় যখন সম্পত্তি ফোরক্লোজার শুরু হয়। এখানে উল্লেখ করা জরুরী যে সম্পত্তি পুনরুদ্ধার করা এবং নিলামের মাধ্যমে সেগুলি বিক্রি করা একটি জটিল এবং সময়সাপেক্ষ প্রক্রিয়া যার জন্য উল্লেখযোগ্য আর্থিক ব্যয়ের সাথে যথাযথ পরিশ্রম প্রয়োজন। প্রকৃতপক্ষে, ফোরক্লোজারের খরচ এত বেশি এবং প্রক্রিয়াটি এতটাই জটিল যে ভারতের বেশিরভাগ ব্যাঙ্কগুলি প্রক্রিয়াটি সম্পূর্ণ করার জন্য তৃতীয় পক্ষের এজেন্সি নিয়োগ করে। এই কারণেই ব্যাঙ্কগুলি কখনই সম্পত্তি ফোরক্লোজার প্রক্রিয়া চালু করতে আগ্রহী হয় না, যদি না এটি একেবারে প্রয়োজনীয় হয়। আরও পড়ুন: হোম লোন ডিফল্ট হলে কী করবেন
কিভাবে একটি সম্পত্তি ফোরক্লোজার এড়াতে?
ঋণগ্রহীতাদের সবচেয়ে বড় ভুলগুলির মধ্যে একটি হল, আর্থিক সংকটের সময়ে ঋণদাতাকে এড়িয়ে যাওয়া। সম্পত্তি ফোরক্লোজার এড়াতে আপনার ব্যাঙ্কের সাথে যোগাযোগ করা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ, এমনকি আপনি সাময়িকভাবে আপনার হোম লোনের EMI পরিশোধ করতে না পারলেও। যেকোনো আর্থিক বিশেষজ্ঞ আপনাকে বলবে যে আপনাকে অবশ্যই আপনার ব্যাঙ্ককে জানাতে হবে যে কোনো কারণ যা আপনাকে সময়মত EMI পেমেন্ট করতে বাধা দিতে পারে। যদিও ব্যাঙ্ক জরিমানা নেওয়া চালিয়ে যেতে পারে, ব্যাঙ্কের পক্ষে বোঝা আপনার স্বার্থে হবে যে পরিস্থিতি সাময়িক এবং আপনি ভবিষ্যতে সম্পূর্ণ অর্থপ্রদান করতে চান। যাইহোক, শুধুমাত্র আপনার ভাল উদ্দেশ্য বর্ণনা যথেষ্ট হবে না. তোমার ঋণ পরিশোধের ইতিহাস এবং ব্যাঙ্কের সাথে পূর্বের মিথস্ক্রিয়াগুলি ব্যাঙ্ককে নিশ্চিত করার প্রমাণ হিসাবে কাজ করবে এবং প্রয়োজনের সময় আপনাকে সাহায্যের হাত ধার দেবে। অতএব, সর্বদা একটি ভাল ক্রেডিট স্কোর এবং ব্যাঙ্কের সাথে সম্পর্ক বজায় রাখা গুরুত্বপূর্ণ।
আপনি একটি ফোরক্লোসড সম্পত্তি কিনতে হবে?
সমস্ত প্রস্তাবের ক্ষেত্রে সত্য, একটি ফোরক্লোজড সম্পত্তিতে বিনিয়োগ করার সুবিধা এবং অসুবিধা রয়েছে৷ যেহেতু ব্যাঙ্ক সম্পত্তিটি অফলোড করার এবং তার অর্থ পুনরুদ্ধার করার জন্য তাড়াহুড়ো করে, এই জাতীয় সম্পত্তি প্রায়শই তার বাজার মূল্যের চেয়ে কম বিক্রি হয়, এটি ক্রেতাদের জন্য একটি আকর্ষণীয় বিকল্প হিসাবে তৈরি করে৷ যাইহোক, নতুন মালিক সমস্ত আইনি, আর্থিক এবং সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণভাবে, ফোরক্লোজ করা সম্পত্তির সাথে সম্পর্কিত শারীরিক বোঝার জন্য দায়ী হয়ে উঠবেন। তাকে মুলতুবি ইউটিলিটি বিল পরিশোধ করতে হবে এবং যদি পূর্ববর্তী মালিক বা তার ভাড়াটিয়া স্থানান্তর করতে অস্বীকার করে তবে সম্পত্তিটি খালি করতে হবে। ফোরক্লোসড প্রোপার্টিগুলিতে বিনিয়োগ করা কেবল তখনই বোধগম্য হয় যদি সেগুলিকে এমন হারে মূল্য দেওয়া হয় যাতে ক্রেতা ক্রয়ের সাথে যুক্ত অতিরিক্ত দায়িত্বে কিছু মনে করেন না৷ উদ্বেগের আরেকটি ক্ষেত্র হবে হাউজিং ফাইন্যান্স। আপনি যদি একটি ফোরক্লোজড সম্পত্তি কেনার জন্য একটি হোম লোন পাওয়ার পরিকল্পনা করেন, তাহলে বাধ্য করতে ইচ্ছুক ঋণদাতাদের খুঁজে পাওয়া আপনার জন্য কঠিন হবে। সাধারণত, আপনার অর্থ ব্যবহার করে চুক্তিটি বন্ধ করতে হবে।
সম্পত্তি সম্পর্কে প্রায়শই জিজ্ঞাসিত প্রশ্নাবলী ফোরক্লোজার
সম্পত্তি ফোরক্লোজার কতক্ষণ লাগে?
ভারতে ব্যাঙ্কগুলি সাধারণত সম্পত্তি ফোরক্লোজার প্রক্রিয়া শুরু করে যদি ডিফল্ট ছয় মাসের বেশি সময় ধরে চলতে থাকে। যদি আপনি আপনার ঋণদাতাকে সন্তুষ্ট করতে পারেন যে আপনি ভবিষ্যতে আপনার ঋণের যত্ন নিতে সক্ষম হবেন তবে ব্যাঙ্কগুলি আপনাকে এখানে কিছু ছাড় দিতে পারে। যাইহোক, এটি সম্পূর্ণরূপে কেস-টু-কেস ভিত্তিতে করা হবে।
সম্পত্তি ফোরক্লোজ জন্য কি নথি প্রয়োজন?
ব্যাংককে ডকুমেন্টারি প্রমাণ দিতে হবে যে ঋণগ্রহীতা দীর্ঘ সময়ের জন্য ঋণ খেলাপি হয়েছে এবং সম্পত্তি ফোরক্লোজার চালু করতে অদূর ভবিষ্যতে তার ঋণ নিষ্পত্তি করতে পারবে না। এটি ডিফল্টারের কাছে পাঠানো নোটিশ, মিস ইএমআইগুলির প্রমাণ এবং ঋণগ্রহীতার বকেয়া ঋণের দায় সম্পর্কে সমস্ত বিবরণ উপস্থাপন করতে হবে।
সম্পত্তি ফোরক্লোজার খরচ কে পরিশোধ করে?
প্রাথমিকভাবে, ব্যাংক সম্পত্তি ফোরক্লোজার খরচ পরিশোধ করবে. ফোরক্লোজারের পরে, সম্পত্তি বিক্রির পরিমাণ থেকে সম্পত্তি ফোরক্লোজারের খরচ কেটে নেওয়া হয়। যদি ব্যাঙ্ক ঋণগ্রহীতার পাওনা থেকে বেশি পরিমাণে সম্পত্তি বিক্রি করতে পারে, তাহলে এটি অতিরিক্ত পরিমাণ থেকে সম্পত্তি ফোরক্লোজারের খরচ কেটে নেবে। যা কিছু অবশিষ্ট থাকে - যদি থাকে - ঋণগ্রহীতাকে দেওয়া হবে।
ফোরক্লোজারের জন্য সেট করা সম্পত্তিতে বসবাসকারী একজন ভাড়াটে সম্পর্কে কী?
যতদিন ফোরক্লোজার প্রক্রিয়া চলছে, এই ভাড়াটেকে ভাড়া করা বাসস্থান থেকে সরে যেতে বাধ্য করা হবে না। যাইহোক, একবার বন্ধ করা সম্পত্তি অন্য ব্যক্তির কাছে বিক্রি হয়ে গেলে, ভাড়াটিয়া সেখানে বসবাস চালিয়ে যেতে পারে বা নতুন মালিকের সিদ্ধান্ত অনুযায়ী উচ্ছেদ হতে পারে।
