একটি সম্পত্তি কেনা একজন ব্যক্তির জীবনে একটি বিশাল বিনিয়োগ এবং আর্থিক পরিকল্পনা এবং যথাযথ অধ্যবসায় প্রয়োজন। সম্পত্তি বাজার প্রাথমিক বাজার, নতুন বা নির্মাণাধীন ইউনিট সমন্বিত, এবং দ্বিতীয় বাজার, যা পুনঃবিক্রয় বৈশিষ্ট্য অন্তর্ভুক্ত করে। এই দুটি বাজারে, সম্পত্তি ক্রয়ের শর্ত ভিন্ন হতে পারে। যদি কেউ একজন অনাবাসী ভারতীয় (এনআরআই) থেকে একটি সম্পত্তি ক্রয় করে থাকেন, তবে প্রক্রিয়াটি আরও জটিল হতে পারে এবং এই ধরনের লেনদেন চূড়ান্ত করার সময় ক্রেতাদের আরও সতর্ক হতে হবে। ট্যাক্স দায় থেকে ডকুমেন্টেশন পর্যন্ত বেশ কয়েকটি দিক রয়েছে যা একজনের দেখা উচিত।
কে ট্যাক্স দিতে হবে?
আয়কর আইনের 195 ধারা অনুসারে, একজন এনআরআই-এর স্থাবর সম্পত্তির বিক্রয় এবং ক্রয়ের উপর ধার্য কর 20% যেখানে প্রযোজ্য হার হল 1% একজন বাসিন্দা ভারতীয় থেকে সম্পত্তি ক্রয় বা বিক্রয়ের ক্ষেত্রে। সম্পত্তির মূল্য 50 লাখ টাকার কম হলে এবং বিক্রেতা ভারতে বসবাস করলে কোনো কর নেই। অন্যদিকে, যদি মালিক একজন এনআরআই হন, তাহলে 50 লাখ টাকার কম মূল্যের সম্পত্তির জন্য 20.80% টিডিএস প্রযোজ্য এবং 50 লাখ থেকে 1 কোটি টাকার মধ্যে মূল্যের সম্পত্তির জন্য 22.88% প্রযোজ্য। 1 কোটি টাকার উপরে সম্পত্তির জন্য প্রযোজ্য করের হার হল 23.92%। সম্পত্তির বিক্রয় মূল্য থেকে টিডিএস কাটতে হবে। ক্রেতাকে অবশ্যই TDS রিটার্ন দাখিল করতে হবে এবং ট্যাক্স বিভাগে টাকা জমা দেওয়ার পরে বিক্রেতাকে ফর্ম 16A ইস্যু করতে হবে।
বিক্রেতার PAN এবং ক্রেতার TAN হল বাধ্যতামূলক
সম্পত্তি চুক্তি সম্পাদনের জন্য, বিক্রেতার একটি স্থায়ী অ্যাকাউন্ট নম্বর (PAN) থাকতে হবে। তদুপরি, একজন বাসিন্দা ভারতীয় বা এনআরআই থেকে বাড়ি কিনছেন না কেন, আইটিএর ধারা 195 অনুসারে ক্রেতার একটি ট্যাক্স ডিডাকশন এবং কালেকশন অ্যাকাউন্ট নম্বর (TAN) থাকা উচিত। উৎসে কর্তনকৃত কর (TDS) কাটতে TAN প্রয়োজন। TAN ব্যতীত TDS কাটার ফলে ক্রেতার উপর আয়কর বিভাগ দ্বারা আরোপিত জরিমানা হতে পারে। যদি একজন সহ-ক্রেতা থাকে বা বিক্রেতা একাধিক ব্যক্তিকে অন্তর্ভুক্ত করে, তাদের সকলেরই প্রয়োজন অনুযায়ী TAN বা PAN থাকতে হবে।
NRO/NRE/FCNR অ্যাকাউন্টে অর্থপ্রদান
ক্রেতাদের নিশ্চিত করা উচিত যে তারা বিক্রয়ের অর্থ বিক্রেতার অ-আবাসিক বহিরাগত (NRE) বা একটি অ-আবাসিক সাধারণ (NRO) বা বৈদেশিক মুদ্রা অ-প্রত্যাবর্তনযোগ্য (FCNR) অ্যাকাউন্টে জমা করে। ভারতে বিক্রেতার সেভিংস অ্যাকাউন্টে কোনো অর্থ প্রদান করা এড়িয়ে চলা উচিত। কোন আইনি পরিণতি এড়ানোর জন্য এটি একটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় মনে রাখা উচিত। বিক্রয় দলিল নির্দিষ্ট অ্যাকাউন্ট সম্পর্কে বিশদ থাকা উচিত.
POA এর মাধ্যমে লেনদেন
এটা বাঞ্ছনীয় যে লেনদেন চূড়ান্ত করা হয় NRI বিক্রেতাকে ভারতে উপস্থিত থাকার মাধ্যমে। যাইহোক, সাধারণত, এনআরআইদের লেনদেন এবং আইনি আনুষ্ঠানিকতা সম্পূর্ণ করতে ভারতে ভ্রমণ করা কঠিন হতে পারে, যা সম্পূর্ণ হতে কয়েক সপ্তাহ সময় লাগতে পারে। সুতরাং, বেশিরভাগ এনআরআই একটি পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি (PoA) এর মাধ্যমে তাদের সম্পত্তি বিক্রি করার কথা বিবেচনা করে, যেখানে তারা অন্য একজনকে নিয়োগ করে লেনদেনটি সম্পাদন করুন এবং তাদের পক্ষে নিবন্ধনের আনুষ্ঠানিকতা সম্পূর্ণ করুন। এখানে কিছু বিষয় মনে রাখতে হবে: PoA সাব-রেজিস্ট্রার অফিসে নিবন্ধিত হওয়া উচিত। এটি সংশ্লিষ্ট ভারতীয় কনস্যুলেট/দূতাবাস দ্বারা সত্যায়িত করা উচিত এবং মৃত্যুদন্ড কার্যকরের তারিখ থেকে তিন মাসের মধ্যে ব্যবহার করা উচিত। একটি নোটারাইজড PoA ভারতে আইনত বৈধ বলে বিবেচিত হয় না।
অন্যান্য পয়েন্ট নোট
সম্পত্তির একক মালিক বা একাধিক মালিক আছে কিনা তা পরীক্ষা করাও অপরিহার্য। সম্পত্তি যৌথ মালিকানাধীন হলে, সম্পত্তিতে তাদের অংশ অনুযায়ী অর্থ প্রদান করতে হবে। যদি একাধিক মালিক থাকে, তাহলে নিশ্চিত হওয়া উচিত যে সমস্ত পক্ষ এটি বিক্রি করতে প্রস্তুত। এটি ভবিষ্যতে কোনো আইনি বিরোধ প্রতিরোধ করতে সাহায্য করবে। বিক্রয় চুক্তিটি অবশ্যই TDS বিবরণ এবং বিক্রেতার অ্যাকাউন্ট নম্বর সহ সমস্ত পয়েন্টে বিস্তারিতভাবে লিখতে হবে। এটি নিশ্চিত করবে যে এনআরআইদের পক্ষ থেকে কোনও ভুল তথ্য দেওয়া হবে না।
| আমাদের নিবন্ধে কোন প্রশ্ন বা দৃষ্টিকোণ আছে? আমরা আপনার কাছ থেকে শুনতে চাই. jhumur.ghosh1@housing.com- এ আমাদের প্রধান সম্পাদক ঝুমুর ঘোষকে লিখুন |
