जब आप कोई संपत्ति बुक करते हैं, तो बिल्डर आमतौर पर एक आवंटन पत्र जारी करता है। वास्तविक समझौते को तुरंत निष्पादित नहीं किया जा सकता है। बेचने का समझौता, वास्तव में, कुछ मामलों में वर्षों के बाद निष्पादित किया जा सकता है। ऐसा भी हो सकता है कि डील कैंसिल हो जाए और बिल्डर आपको आपके द्वारा चुकाए गए भुगतान से कुछ अधिक भुगतान करे। क्या इस प्रकार प्राप्त अधिकता को आय और कर के रूप में माना जाना चाहिए? यदि हां, तो क्या यह मुआवजे के रूप में 'अन्य स्रोतों से आय' मद के तहत या 'पूंजीगत लाभ' मद के तहत कर लगाया जाता है? इन सवालों का जवाब इनकम टैक्स अपीलेट ट्रिब्यूनल (ITAT) की मुंबई बेंच ने अगस्त 2020 में दिया था।
क्या एक आवंटन पत्र एक संपत्ति में एक पूंजीगत संपत्ति और अधिकार बनाता है?
मुकेश सोहनराज वर्धन ने कुल 30 लाख रुपये में एक फ्लैट बुक किया था, जिसका भुगतान दो अलग-अलग चेकों के माध्यम से किया गया था, दिनांक 7 जनवरी 2005। इसके बाद बिल्डर ने एक आवंटन पत्र जारी किया, दिनांक 10 जनवरी 2005। कोई औपचारिक समझौता कभी भी निष्पादित नहीं किया गया था। आवंटन पत्र के तहत अधिकारों को 12 सितंबर, 2011 को सरेंडर कर दिया गया और बिल्डर ने करदाता को 48.75 लाख रुपये की बढ़ी हुई राशि का भुगतान किया। करदाता ने अंतर को पूंजीगत लाभ के रूप में माना और आयकर अधिनियम की धारा 54 के तहत छूट का दावा किया, क्योंकि उसने पैसे का उपयोग करके 101.95 लाख रुपये में एक आवासीय फ्लैट खरीदा था। यह सभी देखें: target="_blank" rel="noopener noreferrer"> क्या RERA खरीदारों को किसी भी समय आवंटन रद्द करने की अनुमति देता है? निर्धारण कार्यवाही के दौरान, आयकर अधिकारी ने अधिशेष को पूंजीगत लाभ के रूप में मानने से इनकार कर दिया और इसके बजाय, इसे 'अन्य स्रोतों से आय' मद के तहत कर लगाया। आयकर अधिकारी द्वारा प्राप्त अंतर को पूंजीगत लाभ के रूप में नहीं मानने का कारण यह था कि लेनदेन के लिए कोई औपचारिक खरीद और बिक्री समझौता नहीं किया गया था। करदाता ने आयकर-अपील आयुक्त (सीआईटी-ए) के समक्ष अपील की, जिसने करदाता की अपील को यह कहते हुए खारिज कर दिया कि आवंटन पत्र जारी होने के बाद निष्पादित होने वाला समझौता प्रस्तुत नहीं किया गया था। सीआईटी-ए ने आवंटन पत्र में विभिन्न दोषों को भी इंगित किया और निष्कर्ष निकाला कि बिल्डर द्वारा जारी आवंटन पत्र वैध आवंटन पत्र नहीं था। सीआईटी-ए भी इस निष्कर्ष पर पहुंचा कि आवंटन पत्र से कोई पूंजीगत संपत्ति नहीं बनती है। मामला अंततः आईटीएटी मुंबई के पास चला गया। चूंकि कोई समझौता कभी निष्पादित नहीं किया गया था, इसलिए ट्रिब्यूनल को यह पता लगाना था कि क्या कोई अधिकार बनाया गया था, केवल बिल्डर द्वारा जारी आवंटन पत्र के आधार पर।
पूंजीगत संपत्ति क्या है: मुंबई आयकर अपीलीय न्यायाधिकरण के निष्कर्ष
सुनवाई के दौरान, ट्रिब्यूनल ने देखा कि धारा 2(14) में परिभाषित 'पूंजीगत संपत्ति' शब्द का अर्थ अचल संपत्ति में किसी भी प्रकार के अधिकारों को शामिल करने के लिए लगाया जा सकता है। इसलिए, एक अचल संपत्ति का वाहन प्राप्त करने का अधिकार भी एक पूंजीगत संपत्ति है। ट्रिब्यूनल ने यह भी देखा कि कोई भी पूंजीगत संपत्ति जिसके लिए कोई विशिष्ट होल्डिंग अवधि की आवश्यकता नहीं है, उसे लंबी अवधि के रूप में मानने के लिए, ऐसा हो जाता है, यदि संपत्ति के संबंध में अधिकार 36 महीने या उससे अधिक के लिए करदाता के पास रहता है। एक बार जब पूंजीगत संपत्ति एक दीर्घकालिक पूंजीगत संपत्ति बन जाती है, तो करदाता, आईटीएटी की राय में, धारा 54/54एफ के तहत छूट का दावा करने का हकदार हो जाता है, अगर बिक्री से प्राप्त राशि को आवासीय घर के अधिग्रहण के लिए निवेश किया जाता है। चूंकि करदाता ने पहले के फ्लैट को रद्द करने पर प्राप्त अंतर से अधिक निवेश किया था, इसलिए ट्रिब्यूनल ने यह नहीं देखा कि धारा 54 के तहत छूट उपलब्ध थी या धारा 54 एफ के तहत।
मामले का फैसला करते समय, ट्रिब्यूनल ने सीआईटी बनाम विजय फ्लेक्सिबल कंटेनर्स – [(1990) 186ITR 693 (बीओएम)] के मामले पर भी विचार किया, जिसका फैसला बॉम्बे हाई कोर्ट ने किया था। ट्रिब्यूनल ने यह भी देखा कि उन्हें कोई नहीं मिला आवंटन पत्र में खराबी, जब बैंक स्टेटमेंट के साथ इसकी जांच की गई, जिसमें फ्लैट की बुकिंग के लिए करदाता द्वारा किए गए भुगतान के तथ्य को दर्शाया गया था।
क्या आप आवंटन पत्र के आधार पर लंबी अवधि के पूंजीगत लाभ (LTCG) कर छूट का दावा कर सकते हैं?
ट्रिब्यूनल ने माना कि भले ही बिल्डर ने फ्लैटों का निर्माण शुरू नहीं किया हो, फिर भी खरीदारों को उस संपत्ति में अधिकार मिलता है जिसे अस्तित्व में आना है और यह तथ्य कि बिल्डर ने फ्लैट का निर्माण नहीं किया है, व्यक्ति के 'अधिकार के खिलाफ नहीं जा सकता है। फ्लैट पाने के लिए'। ट्रिब्यूनल ने आगे कहा कि फ्लैटों के लिए अग्रिम भुगतान और आवंटन पत्र प्राप्त करके, करदाता ने संपत्ति में अधिकार हासिल कर लिया था और संपत्ति में अधिकार एक पूंजीगत संपत्ति थी। ट्रिब्यूनल ने माना कि इस तरह के किसी भी अधिकार का समर्पण या रद्द करना, वास्तव में पूंजीगत संपत्ति के संबंध में किसी भी अधिकार को समाप्त करना था, अधिनियम की धारा 47 के प्रावधानों के मद्देनजर और 'हस्तांतरण' की परिभाषा के अंतर्गत आता है और इसलिए, पूंजी अधिनियम की धारा 45 के तहत प्रभार्य लाभ। कोई भी लाभ जो अर्जित या उत्पन्न होता है, उसका मूल्यांकन 'पूंजीगत लाभ' के तहत किया जाना चाहिए, जब और जब इसे रद्द, स्थानांतरित या आत्मसमर्पण किया जाता है। ट्रिब्यूनल ने यह भी माना कि सीबीडीटी परिपत्र संख्या 471, दिनांक 15 अक्टूबर, 1986 के अनुसार, आवंटन पत्र द्वारा अर्जित संपत्ति को भी कराधान के उद्देश्य से पूंजीगत संपत्ति के रूप में माना जाता था। इसलिए, ट्रिब्यूनल ने माना कि का अधिकार पूंजीगत संपत्ति के लिए संपत्ति की मात्रा का अधिग्रहण। यह भी देखें: बिक्री या अंतिम भुगतान के लिए समझौता: संपत्ति का हस्तांतरण क्या होता है?
आईटीएटी के आदेश से, हम यह अनुमान लगा सकते हैं कि एक आवंटन पत्र, भले ही उसमें कुछ कमियां हों, संपत्ति के संबंध में कानूनी अधिकार बनाएगा, जब तक कि आप यह स्थापित करने में सक्षम हैं कि भुगतान जारी करने के समय भी किया गया था। आवंटन पत्र के संबंध में। इसलिए, एक संपत्ति के संबंध में एक आवंटन पत्र के तहत प्राप्त अधिकार, एक पूंजीगत संपत्ति की प्रकृति में एक अधिकार बनाते हैं।
(लेखक अपनापाइसा के मुख्य संपादक हैं और 35 वर्षों के अनुभव के साथ कर और निवेश विशेषज्ञ हैं)
सामान्य प्रश्न
आवंटन पत्र क्या है?
जब खरीदार टोकन राशि का भुगतान करता है तो एक निर्माणाधीन संपत्ति के खरीदार को बिल्डर द्वारा एक आवंटन पत्र प्रदान किया जाता है। यह बिक्री के समझौते से पहले होता है और परियोजना में उस इकाई को इंगित करता है जिसे खरीदार को आवंटित किया गया है।
पूंजीगत संपत्ति क्या है?
आयकर अपीलीय न्यायाधिकरण, मुंबई के अनुसार, धारा 2(14) में परिभाषित 'पूंजीगत संपत्ति' में अचल संपत्ति में किसी भी प्रकार का अधिकार शामिल है।
क्या आवंटन पत्र किसी संपत्ति में अधिकार बनाता है?
एक आवंटन पत्र एक संपत्ति में कानूनी अधिकार पैदा करेगा, अगर आवंटी यह स्थापित करने में सक्षम है कि भुगतान उक्त आवंटन के लिए किया गया था।
