क्या बिक्री विलेख रद्द किया जा सकता है?

क्या स्टाम्प शुल्क और पंजीकरण शुल्क के साथ पंजीकृत होने के बाद एक खरीदार या विक्रेता द्वारा बिक्री विलेख को रद्द किया जा सकता है? क्या होगा यदि खरीदार खरीद के बाद अपना मन बदल लेता है? क्या होगा यदि विक्रेता बिक्री विलेख को रद्द करना चाहता है? बिक्री विलेख को रद्द करने के मामले में कानूनी स्थिति क्या है? हाउसिंग न्यूज भारत भर में विभिन्न अदालतों के हालिया फैसलों में तल्लीन करके इन सवालों का जवाब देने की कोशिश करता है। यह भी देखें: क्या होगा यदि आपका बैंक आपका विक्रय विलेख खो देता है ?

रजिस्ट्रार निष्पादित बिक्री विलेख को रद्द नहीं कर सकते: मद्रास उच्च न्यायालय

2022 में, मद्रास उच्च न्यायालय (एचसी) की मदुरै बेंच ने फैसला सुनाया कि सब-रजिस्ट्रार के पास विधिवत निष्पादित बिक्री विलेख को रद्द करने के लिए एक आवेदन पर विचार करने की शक्ति नहीं है, जिस पर पहले से ही स्थानांतरित व्यक्ति द्वारा कार्रवाई की जा चुकी है। 'हमें इस मुद्दे का जवाब देने में कोई हिचकिचाहट नहीं है कि द उप-पंजीयक, अर्थात्, पंजीकरण प्राधिकरण के पास पहले किए गए हस्तांतरण के विलेख को रद्द करने के लिए रद्द करने के कार्य को स्वीकार करने की कोई शक्ति नहीं है,' यह कहा। इसके अलावा, एचसी ने कहा, 'एक सेल डीड या कन्वेयंस ऑफ कन्वेयंस, वसीयतनामा के अलावा, जिसे निष्पादित और पंजीकृत किया गया है, एकतरफा रद्द नहीं किया जा सकता है।' इसमें कहा गया है, 'सेल डीड या कन्वेयंस डीड का इस तरह का एकतरफा रद्दीकरण पूरी तरह से शून्य और गैर-स्थायी है और संपत्ति में किसी भी अधिकार, शीर्षक या हित को निष्पादित करने, असाइन करने, सीमित करने या समाप्त करने के लिए संचालित नहीं होता है।'

डीड के खिलाफ याचिका पर दीवानी मुकदमा कोई रोक नहीं: मद्रास हाईकोर्ट

फरवरी 2023 में, मद्रास एचसी ने कहा कि एक पंजीकृत विलेख को रद्द करने के लिए एक आवेदन तब भी किया जा सकता है, जब कोई दीवानी मुकदमा लंबित हो। इसने कहा, 'पंजीकरण अधिनियम के नए जोड़े गए प्रावधान (धारा 77ए) को लागू करते हुए, रजिस्ट्रार के समक्ष जाने के लिए एक पीड़ित पक्ष का अधिकार केवल इसलिए नहीं छीना जा सकता क्योंकि एक दीवानी मुकदमा लंबित है।' उच्च न्यायालय ने ई. हरिनाथ द्वारा दायर एक याचिका को खारिज कर दिया जिसमें उन्होंने एम. नटेसन द्वारा बिक्री विलेख को रद्द करने के नोटिस को इस आधार पर चुनौती दी थी कि नटसन पहले ही एक दीवानी मुकदमा दायर कर चुका है, जो 2014 से लंबित है। अदालत ने रजिस्ट्रार को आगे बढ़ने का निर्देश दिया रद्दीकरण। 'समानांतर कार्यवाही के रूप में, नटसन पंजीकरण अधिनियम की धारा 77ए को लागू करना चाहते थे … उनके द्वारा दी गई वर्तमान शिकायत को रजिस्ट्रार द्वारा मनोरंजन नहीं किया जाना चाहिए क्योंकि उनके पास अधिकार क्षेत्र नहीं है याचिकाकर्ता ने तर्क दिया कि एक ही मुद्दे पर मुकदमे की लंबितता को देखते हुए इस तरह की शिकायत पर विचार करें। अपने बचाव में, रजिस्ट्रार ने तर्क दिया कि धारा 77ए के तहत निहित शक्ति एक अर्ध-न्यायिक शक्ति है और वह एक पीड़ित पक्ष द्वारा ऐसी शिकायतों पर विचार कर सकता है।

एक दीवानी अदालत विशिष्ट राहत अधिनियम के तहत बिक्री विलेख को रद्द कर सकती है: एचसी

विशिष्ट राहत अधिनियम की धारा 31 के तहत विक्रेता के आग्रह पर एक सिविल कोर्ट द्वारा विधिवत हस्ताक्षरित बिक्री विलेख रद्द किया जा सकता है, हाईकोर्ट ने फैसला सुनाया है। विशिष्ट राहत अधिनियम, 1963 की धारा 31 उन परिस्थितियों के बारे में बताती है जिनमें रद्द करने का आदेश दिया जा सकता है। 'कोई भी व्यक्ति जिसके खिलाफ एक लिखित लिखत शून्य या शून्यकरणीय है, और जिसे इस बात की उचित आशंका है कि इस तरह के साधन, यदि बकाया रह गए हैं, तो उसे गंभीर चोट लग सकती है, वह इसे शून्य या अमान्य घोषित करने के लिए मुकदमा कर सकता है; विशिष्ट राहत अधिनियम की धारा 31 पढ़ती है, और अदालत अपने विवेक से, इसे स्थगित कर सकती है और इसे वितरित करने और रद्द करने का आदेश दे सकती है। 'यदि लिखत को भारतीय पंजीकरण अधिनियम, 1908 के तहत पंजीकृत किया गया है, तो न्यायालय अपने आदेश की एक प्रति उस अधिकारी को भी भेजेगा जिसके कार्यालय में लिखत पंजीकृत किया गया है; और ऐसा अधिकारी अपनी पुस्तकों में निहित लिखत की प्रति पर इसके निरस्तीकरण के तथ्य को नोट करेगा,' यह जोड़ता है। इसका मतलब यह है कि एक बार जब अदालत ने रद्द करने की अनुमति दे दी, तो सब-रजिस्ट्रार कर सकता है निर्णय पर अमल करें।

बिक्री प्रतिफल के एक हिस्से का भुगतान न करना इसे रद्द करने का वैध आधार नहीं है: सुप्रीम कोर्ट

जुलाई 2020 में, सुप्रीम कोर्ट (SC) ने फैसला सुनाया कि सीमा की अवधि समाप्त होने के बाद दायर याचिका को खारिज करते हुए एक पंजीकृत बिक्री विलेख को आंशिक भुगतान पर रद्द नहीं किया जा सकता है। संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 54 के रूप में शीर्षक पारित करके बिक्री को पूरा करने के लिए पूरी कीमत का भुगतान एक शर्त नहीं है, "बिक्री" को भुगतान या वादा किए गए या आंशिक रूप से भुगतान किए गए मूल्य के बदले में स्वामित्व के हस्तांतरण के रूप में परिभाषित किया गया है। भुगतान किया और आंशिक रूप से वादा किया। यदि पार्टियों का इरादा यह था कि शीर्षक निष्पादन और पंजीकरण पर पारित होना चाहिए, तो बिक्री मूल्य या उसके हिस्से का भुगतान नहीं होने पर भी शीर्षक क्रेता के पास जाएगा।' 'आम तौर पर, संपत्ति का स्वामित्व और शीर्षक बिक्री विलेख के निष्पादन की तारीख से बिक्री विलेख के पंजीकरण पर क्रेता को पारित हो जाएगा। लेकिन यह एक अपरिवर्तनीय नियम नहीं है, क्योंकि संपत्ति के पारित होने की सच्ची परीक्षा पार्टियों की मंशा है,' यह जोड़ा। 'यद्यपि पंजीकरण संपत्ति को स्थानांतरित करने के इरादे का प्रथम दृष्टया सबूत है, यह ऑपरेटिव ट्रांसफर का सबूत नहीं है अगर संपत्ति के पारित होने के लिए प्रतिफल (कीमत) का भुगतान एक शर्त है।'

अपंजीकृत दस्तावेज से सेल डीड रद्द नहीं की जा सकती : पंजाब और हरियाणा एच.सी

पंजाब और हरियाणा एचसी ने फैसला सुनाया है कि एक पंजीकृत दस्तावेज, जैसे बिक्री विलेख, एक अपंजीकृत दस्तावेज़ या समझौते द्वारा रद्द नहीं किया जा सकता है। भूमि बिक्री मामले में प्रतिवादी अमर सिंह के खिलाफ अपीलकर्ता किशन चंद द्वारा दायर नियमित दूसरी अपील पर अपना फैसला सुनाते हुए। 10 मई, 1965 के सेल डीड के बारे में एचसी ने कहा, 'अपंजीकृत दस्तावेज का कोई कानूनी मूल्य नहीं है। अन्यथा भी, एक विक्रय विलेख पंजीकृत होने के कारण अपंजीकृत दस्तावेज़ के माध्यम से रद्द नहीं किया जा सकता था।'

हरियाणा प्राधिकरणों को सशक्त बनाने के लिए पंजीकरण नियमावली में संशोधन करता है

2020 में, हरियाणा सरकार ने हरियाणा पंजीकरण नियमावली में पैरा 159ए को सम्मिलित करके पंजीकरण नियमावली में संशोधन किया ताकि पंजीकरण अधिकारियों को धोखाधड़ी से पंजीकृत बिक्री विलेखों को रद्द करने को स्वीकार करने और पंजीकृत करने का अधिकार दिया जा सके। सरकार ने एक अधिसूचना में कहा, 'अगर किसी व्यक्ति का संपत्ति में अधिकार है और कोई अन्य व्यक्ति उसकी सहमति के बिना इसे स्थानांतरित करता है, तो उस संपत्ति का अधिकार वास्तविक मालिक के पास बना रहेगा और हस्तांतरण का इस तरह के शीर्षक पर कोई प्रभाव नहीं पड़ेगा।'