ವಾಣಿಜ್ಯ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ನಲ್ಲಿ ಭಾಗಶಃ ಮಾಲೀಕತ್ವ ಎಂದರೇನು?
ಭಿನ್ನಾಭಿಪ್ರಾಯ ಮಾಲೀಕತ್ವವು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ನಲ್ಲಿ ವಿಕಸನಗೊಳ್ಳುತ್ತಿರುವ ಪರಿಕಲ್ಪನೆಯಾಗಿದೆ, REIT ಗಳ ಸಾಲಿನಲ್ಲಿ ವ್ಯತ್ಯಾಸವಿದ್ದರೂ ಸಹ. ಆದಾಯ-ಉತ್ಪಾದಿಸುವ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಅನ್ನು ಹೊಂದಿರುವ ಪಟ್ಟಿಮಾಡಲಾದ ಘಟಕಗಳಾಗಿರುವ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಹೂಡಿಕೆ ಟ್ರಸ್ಟ್‌ಗಳ (REIT ಗಳು) ಭಿನ್ನವಾಗಿ, ಭಾಗಶಃ ಮಾಲೀಕತ್ವವು ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ತಮ್ಮ ಹಣವನ್ನು ಸಂಗ್ರಹಿಸಲು ಮತ್ತು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಅನ್ನು ಜಂಟಿಯಾಗಿ ಖರೀದಿಸಲು ಒಟ್ಟಾಗಿ ಸೇರುವುದು. ಇದನ್ನು ಬಾಡಿಗೆಗೆ ನೀಡಿ ಸಮಾನ ಬಾಡಿಗೆಗಳನ್ನು ಗಳಿಸುವ ಆಲೋಚನೆ ಇದ್ದರೂ, 'ಸೀಮಿತ ಉದ್ದೇಶಗಳಿಗಾಗಿ ಕಚೇರಿಗಳನ್ನು' ಹೊಂದುವ ಅನುಕೂಲಕ್ಕಾಗಿ ಅನೇಕ ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ಭಾಗಶಃ ಮಾಲೀಕತ್ವವನ್ನು ಪಡೆಯುತ್ತಿದ್ದಾರೆ. ಒಬ್ಬ ವಾಣಿಜ್ಯೋದ್ಯಮಿ ರಾಮನ್ ಲಂಬಾ ಹೇಳುತ್ತಾರೆ: “ನನ್ನ ವ್ಯವಹಾರದ ಸ್ವರೂಪವು ನನ್ನ ಕ್ಲೈಂಟ್ ಸಭೆಗಳನ್ನು ಅದ್ದೂರಿ ಕಚೇರಿಯಲ್ಲಿ ನಡೆಸಬೇಕೆಂದು ಒತ್ತಾಯಿಸುತ್ತದೆ. ಆದಾಗ್ಯೂ, ವಾರದ ಸಭೆಗಳಿಗೆ ತಿಂಗಳಿಗೆ ನಾಲ್ಕು ಬಾರಿ ಮಾತ್ರ ಅಗತ್ಯವಿರುವಾಗ ನಾನು ಕಚೇರಿಯನ್ನು ಏಕೆ ಖರೀದಿಸಬೇಕು? ಅದೃಷ್ಟವಶಾತ್, ನನ್ನ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಏಜೆಂಟ್ ನನಗೆ ಭಾಗಶಃ ಮಾಲೀಕತ್ವದೊಂದಿಗೆ ಪರಿಹಾರವನ್ನು ನೀಡಿದರು. ಇದು ವಿಕಸನಗೊಳ್ಳುತ್ತಿರುವ ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗವಾಗಿರುವುದರಿಂದ, ಭಿನ್ನರಾಶಿ ಮಾಲೀಕತ್ವದ ಪರಿಕಲ್ಪನೆಯೊಂದಿಗೆ ವಿವಿಧ ಒಪ್ಪಂದ ರಚನೆಗಳಿವೆ. ಮೂಲಭೂತ ಮಟ್ಟದಲ್ಲಿ, ಇಂದು ವಾಣಿಜ್ಯ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲಿ ಭಾಗಶಃ ಮಾಲೀಕತ್ವದ ಎರಡು ಮಾದರಿಗಳು ಅಸ್ತಿತ್ವದಲ್ಲಿವೆ. ಶ್ರೇಣಿ-1 ನಗರಗಳಲ್ಲಿ ಸಂಘಟಿತ ಮಟ್ಟದಲ್ಲಿ, ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ಬಾಡಿಗೆಗೆ ವಾಣಿಜ್ಯ ಸ್ಥಳಗಳನ್ನು ಬಾಡಿಗೆಗೆ ಪಡೆದುಕೊಳ್ಳುತ್ತಿದ್ದಾರೆ. ಆದಾಗ್ಯೂ, ಶ್ರೇಣಿ-2 ನಗರಗಳು ಮತ್ತು ಬಾಹ್ಯ ಸ್ಥಳಗಳಲ್ಲಿ, ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ಸೀಮಿತ ಸ್ವಯಂ-ಬಳಕೆಗಾಗಿ ಭಾಗಶಃ ಮಾಲೀಕತ್ವವನ್ನು ಪಡೆದುಕೊಳ್ಳುತ್ತಿದ್ದಾರೆ. ಉದಾಹರಣೆಗೆ, ಒಂದು ಸಣ್ಣ ಕಛೇರಿ ಹುಡುಕುವವರು ಸ್ಥೂಲವಾಗಿ 5 ಲಕ್ಷ ರೂಪಾಯಿಗಳಷ್ಟು ಕಡಿಮೆ ಹೂಡಿಕೆಯೊಂದಿಗೆ ಉನ್ನತ ಮಟ್ಟದ ಕಚೇರಿ ಸಂಕೀರ್ಣದ ಭಾಗಶಃ ಮಾಲೀಕತ್ವವನ್ನು ಪಡೆಯಬಹುದು. ಅದೇ ಕಛೇರಿ ಜಾಗವನ್ನು ನೇರವಾಗಿ ಖರೀದಿಸಿದರೆ 50 ಲಕ್ಷ ರೂ. 
ಇದನ್ನೂ ನೋಡಿ: ಯಾವುದು ಹೆಚ್ಚು ಆಕರ್ಷಕವಾಗಿದೆ: ವಸತಿ ಮತ್ತು ವಾಣಿಜ್ಯ ಆಸ್ತಿಯಿಂದ ಬಾಡಿಗೆ ಆದಾಯ
ಭಾಗಶಃ ಆಸ್ತಿ ಮಾಲೀಕತ್ವದ ಅನುಕೂಲಗಳು
ವಾಣಿಜ್ಯ ರಿಯಾಲ್ಟಿಯ ಭಾಗಶಃ ಮಾಲೀಕತ್ವವು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯನ್ನು ಬದಲಾಯಿಸುತ್ತದೆಯೇ? ಭಾರತದಲ್ಲಿ REIT ಗಳನ್ನು ಅತಿಯಾಗಿ ನೆರಳು ನೀಡುವ ಭರವಸೆಯನ್ನು ನೀಡುವಷ್ಟು ಆಶಾವಾದದಿಂದ ಭಾಗಶಃ ಮಾಲೀಕತ್ವವನ್ನು ಏಕೆ ನೋಡಲಾಗುತ್ತದೆ? ನಾವು ಭಾರತೀಯರು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ನಮ್ಮ ಹೂಡಿಕೆಗಳನ್ನು ಮತ್ತು ನಿರ್ದಿಷ್ಟವಾಗಿ ಆಸ್ತಿ ಹೂಡಿಕೆಯನ್ನು ನೋಡುವ ರೀತಿಯಲ್ಲಿ ಉತ್ತರವಿದೆ. ಇದನ್ನೂ ಓದಿ: rel="noopener noreferrer">H ow ಭಾರತದಲ್ಲಿ REIT ನಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡುವುದು ಮೊದಲನೆಯದಾಗಿ, ಭಾರತೀಯರು ಯಾವಾಗಲೂ ಹೂಡಿಕೆಯ ಉಪಯುಕ್ತತೆಯನ್ನು ನೋಡುತ್ತಾರೆ, ಆಗಾಗ್ಗೆ ROI ಗಿಂತ ಹೆಚ್ಚಾಗಿ. ಇತರ ಯಾವುದೇ ಹಣಕಾಸು ಉತ್ಪನ್ನಗಳಿಗಿಂತ ಚಿನ್ನದ ಹೂಡಿಕೆಯು ಹೆಚ್ಚಿನ ತೂಕವನ್ನು ಹೊಂದಿರುವ ಕಾರಣಗಳಲ್ಲಿ ಒಂದಾಗಿದೆ. ಎರಡನೆಯದಾಗಿ, ಭಾಗಶಃ ಮಾಲೀಕತ್ವವು ಹೂಡಿಕೆಯ ಮೇಲೆ ಹೆಚ್ಚಿನ ನಿಯಂತ್ರಣವನ್ನು ನೀಡುತ್ತದೆ. ಒಬ್ಬರು ಹೂಡಿಕೆಯನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಬಹುದು ಮತ್ತು ಕೈಯಲ್ಲಿ ಭೌತಿಕ ಉತ್ಪನ್ನದೊಂದಿಗೆ ನಿರ್ಧಾರಗಳನ್ನು ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಬಹುದು. ಇದು REIT ಗಳಂತಲ್ಲದೆ ಕೈಯಲ್ಲಿ ಕೇವಲ ಒಂದು ತುಂಡು ಕಾಗದವಾಗಿದೆ. ಮೂರನೆಯದಾಗಿ, ಭಾರತೀಯರು ಹಣಕಾಸಿನ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲಿ ಅಪಾಯ-ವಿರೋಧಿಗಳಾಗಿದ್ದಾರೆ. ಸ್ಟಾಕ್‌ಗಳು ಅಥವಾ ಮ್ಯೂಚುಯಲ್ ಫಂಡ್‌ಗಳಿಗೆ ಹಣದುಬ್ಬರಕ್ಕಿಂತ ಕಡಿಮೆ ದರಗಳನ್ನು ನೀಡುವ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಸ್ಥಿರ ಠೇವಣಿಗಳನ್ನು ಇನ್ನೂ ಅನೇಕರು ಆದ್ಯತೆ ನೀಡುತ್ತಾರೆ ಎಂಬ ಅಂಶದಿಂದ ಇದು ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿದೆ. ಭೌತಿಕ ಆಸ್ತಿಯು ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯ ಏರಿಳಿತಗಳ ವಿರುದ್ಧ ಹೆಚ್ಚು ಅಗತ್ಯವಿರುವ ಮೆತ್ತನೆಯನ್ನು ಒದಗಿಸುತ್ತದೆ.
ಆಸ್ತಿಯ ಭಾಗಶಃ ಮಾಲೀಕತ್ವದ ಭವಿಷ್ಯದ ನಿರೀಕ್ಷೆಗಳು
ನಿಸುಸ್ ಫೈನಾನ್ಸ್‌ನ ಎಂಡಿ ಮತ್ತು ಸಿಇಒ ಅಮಿತ್ ಗೋಯೆಂಕಾ ಅವರು, ಸುಮಾರು ಮೂರು ವರ್ಷಗಳ ಹಿಂದೆ ಪ್ರಯೋಗವಾಗಿ ಪ್ರಾರಂಭವಾದದ್ದು ಇಂದು ಎಚ್‌ಎನ್‌ಐ ವಿಭಾಗದಲ್ಲಿ ಬೇಡಿಕೆಯ ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗವಾಗಿದೆ ಎಂದು ಹೇಳಿದಾಗ ಭಾಗಶಃ ಮಾಲೀಕತ್ವದ ನಿರೀಕ್ಷೆಗಳ ಬಗ್ಗೆ ಉತ್ಸುಕರಾಗಿದ್ದಾರೆ. ಜನರು ಈಗ ಬಹುತೇಕ ಎರಡು-ಅಂಕಿಯ ಆದಾಯವನ್ನು ನೋಡುತ್ತಿದೆ. ಇದು ಕೇವಲ ವಾಣಿಜ್ಯ ಸ್ಥಳಗಳಲ್ಲದೇ ಗೋದಾಮು ಕೂಡ ಆಕರ್ಷಕ ಪ್ರತಿಪಾದನೆಯನ್ನು ಮಾಡುತ್ತಿದೆ. ಸಣ್ಣ ಹೂಡಿಕೆದಾರರಿಗೆ ಇದು ಅತ್ಯಂತ ಗಂಭೀರವಾದ ಮುಖ್ಯವಾಹಿನಿಯ ಹೂಡಿಕೆ ಅವಕಾಶವಾಗಿದೆ. “30 ಕೋಟಿಯಿಂದ 40 ಕೋಟಿ ರೂಪಾಯಿಗಳಿಂದ ಆರಂಭವಾದ ವಿವಿಧ ಫ್ರಾಕ್ಷನಲ್ ಮಾಲೀಕತ್ವದ ಕಂಪನಿಗಳ ಒಟ್ಟು ಪೋರ್ಟ್ಫೋಲಿಯೊವನ್ನು ನೀವು ನೋಡಿದರೆ, ಅವು ಇಂದು ತಲಾ $100 ಮಿಲಿಯನ್‌ಗೆ ಬೆಳೆದಿವೆ. ಇದರರ್ಥ ಅಗ್ರ ನಾಲ್ಕು ನಿರ್ವಾಹಕರಲ್ಲಿ ಭಾಗಶಃ ಮಾಲೀಕತ್ವದ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯ ಒಟ್ಟು ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಗಾತ್ರವು ಸುಮಾರು $400 ಮಿಲಿಯನ್ ಆಗಿದೆ. ಪ್ರತಿ ಮಾಲೀಕರ ಭಾಗವಹಿಸುವವರ ಟಿಕೆಟ್ ಗಾತ್ರವನ್ನು ನೀವು ನೋಡಿದರೆ ಅದು ಬಹಳ ಮಹತ್ವದ ಗಾತ್ರವಾಗಿದೆ, ಅದು ರೂ 5 ಲಕ್ಷದಿಂದ ರೂ 10 ಲಕ್ಷಗಳ ನಡುವೆ ಇರುತ್ತದೆ. ಪ್ರಾಪರ್ಟಿಪಿಸ್ಟಲ್‌ನ ಸಂಸ್ಥಾಪಕ ಮತ್ತು ಸಿಇಒ ಆಶಿಶ್ ನರೇನ್ ಅಗರ್ವಾಲ್, ಹಣಕಾಸು ಸಾಧನಗಳಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡುವಾಗ, ಅದು ಭಾಗಶಃ ಮಾಲೀಕತ್ವ ಅಥವಾ REIT ಆಗಿರಲಿ, ಒಳ್ಳೆಯದು, ಹಾಗೆ ಮಾಡುವ ಮೊದಲು ಒಬ್ಬರು ಎಚ್ಚರಿಕೆ ವಹಿಸಬೇಕು. ಯಾವುದೇ ವ್ಯವಹಾರ ಅಥವಾ ವಹಿವಾಟು ಅಪಾಯಗಳನ್ನು ಉಂಟುಮಾಡಬಹುದು ಮತ್ತು ಅದನ್ನು ಸರಿಯಾಗಿ ಅರ್ಥಮಾಡಿಕೊಳ್ಳದಿದ್ದರೆ, ಅದನ್ನು ವಿಶ್ಲೇಷಿಸದಿದ್ದರೆ ಮತ್ತು ಧುಮುಕುವ ಮೊದಲು ಅಳೆಯಲಾಗುತ್ತದೆ. ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ಹೂಡಿಕೆ ಪೋರ್ಟ್‌ಫೋಲಿಯೊದಲ್ಲಿನ ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳು ಅಥವಾ ಹಿಡುವಳಿಗಳನ್ನು ಸಂಶೋಧಿಸಬೇಕು, ಅವುಗಳು ಇನ್ನೂ ಸಂಬಂಧಿತವಾಗಿವೆ ಮತ್ತು ಆದಾಯವನ್ನು ಗಳಿಸಬಹುದು ಎಂದು ಖಚಿತಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಬೇಕು. "ಹಣಕಾಸು ಹೂಡಿಕೆಯ ಆಯ್ಕೆಯು ದೃಢವಾದ ನಿರ್ವಹಣಾ ತಂಡವನ್ನು ಹೊಂದಿದೆ ಎಂದು ಖಚಿತಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಬೇಕು, ಸೂಕ್ತವಾದ ಸ್ಥಳಗಳಲ್ಲಿ ಗುಣಮಟ್ಟದ ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳು, ಮಾಹಿತಿಯನ್ನು ಹಂಚಿಕೊಳ್ಳುವಲ್ಲಿ ಪಾರದರ್ಶಕತೆ, ಇತ್ಯಾದಿ. ಇದು ಹೇಗೆ ಎಂಬುದನ್ನು ಟ್ರ್ಯಾಕ್ ಮಾಡುವುದು ಯಾವಾಗಲೂ ಒಳ್ಳೆಯದು ಪೋರ್ಟ್ಫೋಲಿಯೊವನ್ನು ನಿರ್ವಹಿಸಲಾಗಿದೆ ಮತ್ತು ಐತಿಹಾಸಿಕವಾಗಿ ವಹಿವಾಟು ನಡೆಸಲಾಗಿದೆ, ನ್ಯಾಯೋಚಿತ ಕಲ್ಪನೆಯನ್ನು ಪಡೆಯಲು ಅಥವಾ ಅದಕ್ಕೆ ಅನುಗುಣವಾಗಿ ಮಾರ್ಗದರ್ಶನ ನೀಡುವ ಹೂಡಿಕೆ ತಜ್ಞರನ್ನು ಸಂಪರ್ಕಿಸಿ. ಯಾವುದೇ ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು ಅಂತಿಮಗೊಳಿಸುವ ಮೊದಲು ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯನ್ನು ಕೂಲಂಕಷವಾಗಿ ಅಧ್ಯಯನ ಮಾಡಲು ಜಾಗೃತರಾಗಿರಬೇಕು, ಕೇಂದ್ರೀಕೃತವಾಗಿರುವುದು ಮತ್ತು ಜಾಗರೂಕರಾಗಿರಬೇಕು ಎಂದು ಅಗರ್ವಾಲ್ ಹೇಳುತ್ತಾರೆ. ಇದನ್ನೂ ನೋಡಿ: ಭಾರತದ CBD ಗಳು PBD ಗಳಿಗೆ ಸೋಲುತ್ತಿವೆಯೇ?
ವಾಣಿಜ್ಯ ರಿಯಾಲ್ಟಿಯಲ್ಲಿ ಭಾಗಶಃ ಮಾಲೀಕತ್ವದ ಒಳಿತು ಮತ್ತು ಕೆಡುಕುಗಳು
ಫ್ರಾಕ್ಷನಲ್ ಮಾಲೀಕತ್ವವು ನಿಯಂತ್ರಿತ ಪೋರ್ಟ್‌ಫೋಲಿಯೊಕ್ಕಿಂತ ಖಾಸಗಿ ಪೋರ್ಟ್‌ಫೋಲಿಯೊದಂತಿದೆ ಮತ್ತು ಆದ್ದರಿಂದ, SEBI ಯ ಸ್ಯಾಂಡ್‌ಬಾಕ್ಸ್ ನಿಯಂತ್ರಣದ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಬರುತ್ತದೆ. ಪರಿಣಾಮಕಾರಿಯಾಗಿ ಕ್ರೌಡ್‌ಫಂಡಿಂಗ್ ಪ್ಲಾಟ್‌ಫಾರ್ಮ್, ಭಾಗಶಃ ಮಾಲೀಕತ್ವವು ಭಾರತದಲ್ಲಿ ನೆಲೆಸಿದಾಗಿನಿಂದ ಆರಂಭಿಕ ಐದು ವರ್ಷಗಳಲ್ಲಿ 750 ಕೋಟಿ ರೂಪಾಯಿ ಮೌಲ್ಯದ ವಹಿವಾಟುಗಳಿಗೆ ಸಾಕ್ಷಿಯಾಗಿದೆ. ಭಾಗಶಃ ಮಾಲೀಕತ್ವವು REIT ಗಳಿಗಿಂತ ಉತ್ತಮವಾಗಿ ಕಾರ್ಯನಿರ್ವಹಿಸುತ್ತದೆ (REIT ಗಳಿಗೆ 7%-7.5% ಗೆ ವಿರುದ್ಧವಾಗಿ 8%-8.5% ನಷ್ಟು ಆದಾಯವನ್ನು ನೀಡುತ್ತದೆ), ಬಂಡವಾಳ ಲಾಭದ ತೆರಿಗೆಯನ್ನು ತೆಗೆದುಕೊಂಡರೆ ಮತ್ತು ನಿವ್ವಳ ಇಳುವರಿಯನ್ನು ಮಾತ್ರ ಅಂಶೀಕರಿಸಿದರೆ, ಇದು ಅಪಾಯಕ್ಕೆ ಹೆಚ್ಚು- ಹೂಡಿಕೆದಾರರನ್ನು ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳುವುದು ಮತ್ತು ಅಪಾಯ-ವಿರೋಧಿ ಹೂಡಿಕೆದಾರರಿಗೆ ಅಲ್ಲ. ಭಾಗಶಃ ಮಾಲೀಕತ್ವವು ಒಂದು ವಿಶಿಷ್ಟವಾದ ಪ್ರಯೋಜನವನ್ನು ಹೊಂದಿದೆ, ಅದು ಆದಾಯವನ್ನು ಗಳಿಸಬಹುದಾದ ಗುರುತಿಸಲಾದ ಆಸ್ತಿಯೊಂದಿಗೆ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಆ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಭೌತಿಕವಾಗಿ ಮೇಲ್ವಿಚಾರಣೆ ಮಾಡಬಹುದು. ಆದ್ದರಿಂದ, ಕೆಲವು ಪ್ರಮಾಣದ ಬಂಡವಾಳ ರಕ್ಷಣೆ ಯಾವಾಗಲೂ ದೃಷ್ಟಿಯಲ್ಲಿದೆ, ವಿರುದ್ಧವಾಗಿ a REIT ನಂತಹ ವ್ಯಾಪಾರ ಮಾಡಬಹುದಾದ ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗದಲ್ಲಿ ಚಿಲ್ಲರೆ ಹೂಡಿಕೆದಾರರಿಗೆ ಅದರ ಮೇಲೆ ಯಾವುದೇ ನಿಯಂತ್ರಣವಿಲ್ಲ. (ಲೇಖಕರು CEO, Track2Realty)
