वाणिज्यिक अचल संपत्ति में आंशिक स्वामित्व क्या है?
आरईआईटी की तर्ज पर रियल एस्टेट में आंशिक स्वामित्व एक उभरती हुई अवधारणा है, भले ही यह एक अंतर के साथ हो। अचल संपत्ति निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) के विपरीत, जो सूचीबद्ध संस्थाएं हैं जो आय-उत्पादक अचल संपत्ति के मालिक हैं, आंशिक स्वामित्व निवेशकों का एक साथ अपने धन को पूल करने और संयुक्त रूप से अचल संपत्ति खरीदने के लिए है। यद्यपि विचार इसे किराए पर देना और समान किराया अर्जित करना है, कई निवेशक 'सीमित उद्देश्यों के लिए कार्यालय' रखने की सुविधा के लिए आंशिक स्वामित्व में भी आ रहे हैं। एक उद्यमी, रमन लांबा कहते हैं: “मेरे व्यवसाय की प्रकृति की माँग है कि मैं अपने ग्राहकों की बैठक एक भव्य कार्यालय में करूँ। हालांकि, मुझे साप्ताहिक बैठकों के लिए महीने में केवल चार बार कार्यालय की आवश्यकता होने पर मुझे कार्यालय क्यों खरीदना चाहिए? शुक्र है, मेरे रियल एस्टेट एजेंट ने मुझे आंशिक स्वामित्व के साथ समाधान की पेशकश की। चूंकि यह एक विकसित परिसंपत्ति वर्ग है, इसलिए भिन्नात्मक स्वामित्व की अवधारणा के साथ-साथ विभिन्न सौदे संरचनाएं हैं। बुनियादी स्तर पर, आज वाणिज्यिक अचल संपत्ति बाजार में आंशिक स्वामित्व के दो मॉडल मौजूद हैं। टियर-1 शहरों में संगठित स्तर पर, निवेशक किराये के लिए किराए पर देने वाले वाणिज्यिक स्थानों का अधिग्रहण कर रहे हैं। हालांकि, टियर -2 शहरों और परिधीय स्थानों में, निवेशक सीमित स्व-उपयोग के लिए आंशिक स्वामित्व भी प्राप्त कर रहे हैं। उदाहरण के लिए, एक छोटा कार्यालय साधक को 5 लाख रुपये के कम निवेश के साथ एक उच्च कार्यालय परिसर का आंशिक स्वामित्व मिल सकता है। अगर एकमुश्त खरीदा जाए तो वही ऑफिस स्पेस 50 लाख रुपये खर्च कर सकता है। 
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आंशिक संपत्ति स्वामित्व लाभ
क्या कमर्शियल रियल्टी के आंशिक स्वामित्व से रियल एस्टेट मार्केट में बदलाव आएगा? भिन्नात्मक स्वामित्व को इतनी आशावाद के साथ क्यों देखा जाता है कि यह भारत में आरईआईटी को छाया देने का भी वादा करता है? इसका उत्तर यह है कि हम भारतीय सामान्य रूप से अपने निवेश और विशेष रूप से संपत्ति निवेश को कैसे देखते हैं। यह भी पढ़ें: rel="noopener noreferrer"> भारत में REIT में निवेश कैसे करें सबसे पहले, भारतीय हमेशा निवेश की उपयोगिता को देखते हैं, अक्सर ROI के ऊपर और ऊपर। यह एक कारण है कि किसी भी अन्य वित्तीय उत्पादों की तुलना में सोने के निवेश को अधिक महत्व दिया जाता है। दूसरे, आंशिक स्वामित्व निवेश पर अधिक नियंत्रण देता है। कोई निवेश का निरीक्षण कर सकता है और हाथ में भौतिक उत्पाद के साथ निर्णय ले सकता है। यह आरईआईटी के विपरीत है जो केवल हाथ में कागज का एक टुकड़ा है। तीसरा, भारतीय वित्तीय बाजार में कुल मिलाकर जोखिम से दूर हैं। यह इस तथ्य से स्पष्ट है कि कई अभी भी बैंक सावधि जमा पसंद करते हैं जो मुद्रास्फीति से कम दरों की पेशकश करते हैं, स्टॉक या म्यूचुअल फंड के लिए। एक भौतिक संपत्ति बाजार के उतार-चढ़ाव के खिलाफ बहुत जरूरी कुशनिंग प्रदान करती है।
संपत्ति के आंशिक स्वामित्व के लिए भविष्य की संभावनाएं
निसस फाइनेंस के एमडी और सीईओ अमित गोयनका, आंशिक स्वामित्व की संभावनाओं पर उत्साहित हैं, जब उनका कहना है कि लगभग तीन साल पहले एक प्रयोग के रूप में जो शुरू हुआ था, वह आज एचएनआई सेगमेंट के बीच एक लोकप्रिय संपत्ति वर्ग बन गया है। लोग अब हैं लगभग दो अंकों के रिटर्न को देखते हुए। यह न केवल व्यावसायिक स्थान बल्कि वेयरहाउसिंग भी है जो इसे एक आकर्षक प्रस्ताव बना रहा है। यह छोटे निवेशकों के लिए एक बहुत ही गंभीर मुख्यधारा के निवेश का अवसर है। “यदि आप विभिन्न आंशिक स्वामित्व वाली कंपनियों के कुल पोर्टफोलियो को देखें, जो 30 करोड़ रुपये से 40 करोड़ रुपये से शुरू हुआ था, तो वे आज बढ़कर 100 मिलियन डॉलर हो गए हैं। इसका मतलब है कि शीर्ष चार ऑपरेटरों के बीच आंशिक स्वामित्व बाजार का कुल बाजार आकार लगभग $400 मिलियन है। यह एक बहुत ही महत्वपूर्ण आकार है यदि आप प्रत्येक मालिक प्रतिभागी के टिकट के आकार को देखें, जो कि 5 लाख रुपये से 10 लाख रुपये के बीच है। प्रॉपर्टी पिस्टल के संस्थापक और सीईओ आशीष नारायण अग्रवाल बताते हैं कि वित्तीय साधनों में निवेश करते समय, चाहे वह आंशिक स्वामित्व हो या आरईआईटी, अच्छा है, ऐसा करने से पहले सावधानी बरतनी चाहिए। कोई भी व्यवसाय या लेन-देन जोखिम और विश्वास की कमी पैदा कर सकता है यदि इसे डुबकी लगाने से पहले ठीक से समझा, विश्लेषण और अनुमान नहीं लगाया गया हो। एक निवेशक को निवेश पोर्टफोलियो के भीतर संपत्तियों या होल्डिंग्स का शोध करना चाहिए, यह सुनिश्चित करने के लिए कि वे अभी भी प्रासंगिक हैं और आय उत्पन्न कर सकते हैं। "किसी को यह भी सुनिश्चित करना चाहिए कि वित्तीय निवेश विकल्प में एक मजबूत प्रबंधन टीम, उपयुक्त स्थानों में गुणवत्तापूर्ण संपत्तियां, जानकारी साझा करने में पारदर्शिता आदि शामिल हैं। यह ट्रैक करना हमेशा अच्छा होता है कि कैसे एक एक उचित विचार प्राप्त करने के लिए, या एक निवेश विशेषज्ञ से परामर्श करने के लिए पोर्टफोलियो को ऐतिहासिक रूप से प्रबंधित और लेन-देन किया गया है, जो उसके अनुसार मार्गदर्शन कर सकता है। किसी भी सौदे को अंतिम रूप देने से पहले बाजार का अच्छी तरह से अध्ययन करने के लिए जागरूक, केंद्रित और सतर्क रहना महत्वपूर्ण है, ”अग्रवाल कहते हैं। यह भी देखें: क्या भारत के सीबीडी पीबीडी से हार रहे हैं?
वाणिज्यिक रियल्टी में आंशिक स्वामित्व के पक्ष और विपक्ष
आंशिक स्वामित्व एक विनियमित पोर्टफोलियो की तुलना में एक निजी पोर्टफोलियो की तरह है और इसलिए, सेबी के सैंडबॉक्स विनियमन के अंतर्गत आता है। प्रभावी रूप से एक क्राउडफंडिंग प्लेटफॉर्म, भारत में अपनी बढ़त के बाद से आंशिक स्वामित्व ने शुरुआती पांच वर्षों में 750 करोड़ रुपये के लेनदेन को देखा है। आंशिक स्वामित्व ने आरईआईटी की तुलना में बेहतर प्रदर्शन किया है (आरईआईटी के लिए 7% -7.5% के मुकाबले 8% -8.5% का रिटर्न देते हुए), यदि पूंजीगत लाभ कर हटा दिया जाता है और केवल शुद्ध उपज को शामिल किया जाता है। हालांकि, यह जोखिम के लिए अधिक है- निवेशकों को लेना और जोखिम से बचने वाले निवेशकों के लिए नहीं। आंशिक स्वामित्व का एक विशिष्ट लाभ है कि यह एक पहचानी गई संपत्ति के साथ निवेश करता है जो राजस्व उत्पन्न कर सकता है और उस संपत्ति की भौतिक निगरानी की जा सकती है। इसलिए, पूंजी संरक्षण की कुछ राशि हमेशा नजर में रहती है, जैसे कि a आरईआईटी जैसे व्यापार योग्य परिसंपत्ति वर्ग जहां खुदरा निवेशक का इस पर कोई नियंत्रण नहीं है। (लेखक ट्रैक2रियल्टी के सीईओ हैं)
