स्वातंत्र्य दिन विशेष: एफएसआयच्या स्वातंत्र्यामुळे सर्वांना परवडणारी घरे मिळू शकतात का?

स्वातंत्र्य ही लक्झरी आहे आणि त्याचा अर्थ वेगवेगळ्या लोकांसाठी वेगवेगळ्या गोष्टी आहेत. भारतीय रिअल इस्टेटमधील स्टेकहोल्डर्सची देखील स्वतःची व्याख्या आहे. घर खरेदीदारासाठी, स्वातंत्र्याचा अर्थ परवडणाऱ्या किमतीत स्वतःचे घर असणे असा असू शकतो, तर विकासकांसाठी हा शोध अनेक अडथळ्यांपासून मुक्तता असू शकतो – सिंगल-विंडो क्लीयरन्स, उद्योग स्थिती, सुलभ निधी आणि सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे एफएसआय. – मुक्त घडामोडी.

'FSI पासून स्वातंत्र्य' म्हणजे काय?

FSI पासून स्वातंत्र्य म्हणजे बिल्डर्स FSI मर्यादेच्या मर्यादांशिवाय आणि घर खरेदीदारांसाठी उपलब्ध जमीन पार्सलचा जास्तीत जास्त वापर करू शकतात, हे शहराच्या केंद्रांमध्ये आणि आसपासच्या स्वस्त घरांमध्ये अनुवादित होऊ शकते. FSI हा फ्लोअर स्पेस इंडेक्स आहे, ज्याला FAR ( फ्लोअर एरिया रेशो ) असेही संबोधले जाते. एफएसआय हा वेगवेगळ्या सरकारी संस्था आणि स्थानिक नगरपालिकांद्वारे अनुज्ञेय विकास नियम आहे आणि तो जमिनीच्या भूखंडाच्या एकूण क्षेत्रफळाच्या संदर्भात प्रत्येक मजल्याच्या एकूण क्षेत्रफळाप्रमाणे मोजला जातो. भारतात, प्रत्येक शहराचे स्वतःचे एफएसआय मानक आहे, 1.5 ते 3.75 पर्यंत, हैदराबाद हे अमर्यादित एफएसआय असलेले देशातील एकमेव शहर आहे. शहरी नियोजक, म्हणून, नागरी पायाभूत सुविधांवर कसा प्रचंड दबाव आहे, गर्दी, काँक्रीटचे जंगल आणि ड्रेनेजची योग्य व्यवस्था नसल्याकडे लक्ष वेधतात. जुने दक्षिण भारतीय शहर. प्रश्न असा आहे की एफएसआयच्या स्वातंत्र्यामुळे घरांच्या बाजारपेठेत खरोखर क्रांती होईल आणि अतिरिक्त घरे निर्माण होतील का? जगभरातील मते भिन्न आहेत आणि शहरी गृहनिर्माण CBD मध्ये आणि त्याच्या आसपास उदार FSI निकषांसह केंद्रित केले जावे की नाही यावर वाद आहे, ज्यामुळे पायाभूत सुविधांवर दबाव येऊ शकतो. अन्यथा, शहराच्या मर्यादेपलीकडे विकसित होण्यासाठी अधिक संसाधने खर्च करणार्‍या शहराची क्षैतिज वाढ करणे हे धोरणांचे उद्दिष्ट असले पाहिजे. भारतात, FSI पासून स्वातंत्र्याच्या हैदराबाद मॉडेलवर तज्ञ भिन्न आहेत कारण भारतातील शहरी गृहनिर्माण नेहमीच काँक्रीटचे शहरी जंगल तयार करण्यास प्रवृत्त आहे. शिवाय, तज्ज्ञांनी असेही नमूद केले आहे की एफएसआय-मुक्त शहर असूनही, हैदराबादमधील मालमत्तेच्या किमती बेंगळुरू किंवा चेन्नईपेक्षा वेगाने वाढल्या आहेत; अशा प्रकारे एफएसआयच्या स्वातंत्र्यामुळे देशातील शहरी खिशात अधिक परवडणाऱ्या घरांचा पुरवठा होईल हा युक्तिवाद मोडून काढला. हैदराबादमधील घरांची मागणीही गचिबोवली परिसरातील आयटी कॉरिडॉरकडे झुकली आहे. असे अनेक प्रश्न आहेत ज्यांचे उत्तर शोधण्यासाठी देशातील शहरी नियोजकांना सखोल विचार करणे आवश्यक आहे:

• रिअल इस्टेटच्या विकासासाठी एफएसआयपासून स्वातंत्र्य ही चांगली की वाईट कल्पना?
• हैदराबादसारख्या एफएसआय-मुक्त शहरातून काही शिकले आहे का?
• शहर विकासासाठी आदर्श एफएसआय आणि घनतेचे प्रमाण काय आहे?

अमर्यादित एफएसआय: फायदे

आशिष नारायण अग्रवाल, PropertyPistol.com चे संस्थापक आणि CEO, असे प्रतिपादन करतात की FSI मधून स्वातंत्र्य रिअल इस्टेटसाठी चांगले असू शकत नाही. एफएसआय हा या क्षेत्राचा एक महत्त्वाचा घटक आहे, कारण ते खर्चाचे व्यवस्थापन करण्यासाठी नियोजित पद्धतीने बांधलेल्या घरांची निश्चित संख्या, मालमत्ता ठेवण्याची प्लॉटची क्षमता इ. ठरवते. एफएसआय नियमांची अंमलबजावणी न केल्याने शहरातील फॅब्रिकमध्ये अडथळा येऊ शकतो. लांब धावणे, त्याला वाटते. “मुंबईसारख्या आधीच जागेची टंचाई असलेल्या शहराला मूलभूत पायाभूत सुविधांवर अतिरिक्त भार पडेल आणि हिरव्या आणि मोकळ्या जागांचा अभाव असेल. एफएसआयच्या अनुपस्थितीमुळे अनियोजित किंवा अस्पष्ट शहरी नियोजन आणि बांधकाम होऊ शकते जे प्रकल्पाच्या सुरक्षिततेला बाधा आणू शकते, परिवर्तनशील खर्च वाढवू शकते आणि शहरासाठी पायाभूत सुविधा आव्हाने निर्माण करू शकतात. रिअल इस्टेट क्षेत्रात एफएसआय हा एक अतिशय समर्पक घटक आहे, जो सुनियोजित, विकसित शहराच्या निर्मितीमध्ये मदत करतो. शहरातील रिअल इस्टेट क्षेत्राच्या वाढीस प्रोत्साहन देण्यासाठी हैदराबादने मोफत एफएसआय लागू केला. तथापि, यामुळे शहरासमोर येणाऱ्या आव्हानांवर लक्ष केंद्रित करणे देखील महत्त्वाचे आहे,” अग्रवाल म्हणतात. हे देखील पहा: कार्पेट क्षेत्र , noreferrer">बिल्ट अप एरिया आणि सुपर बिल्ट अप एरिया : फरक जाणून घ्या

एफएसआयपासून मुक्तता: चिंता

दुसरीकडे, अॅक्सिस इकॉर्पचे सीईओ आणि संचालक आदित्य कुशवाहा, एफएसआयपासून स्वातंत्र्याची संकल्पना चांगली आहे असे मानतात परंतु धोरणकर्त्यांनी मजबूत नियमन आणि प्रकल्पांचे पालन करणे आवश्यक असलेली सु-परिभाषित टाइमलाइन सुनिश्चित करणे आवश्यक आहे. सरकारकडून नवीन एफएसआय संधी मिळण्याच्या अपेक्षेने काही प्रकल्पांना जाणीवपूर्वक विलंब होत असल्याचे निदर्शनास आले आहे. नियम पारदर्शक असायला हवेत, आणि आपण FSI पासून स्वातंत्र्याकडे वाटचाल केली पाहिजे. “त्याच वेळी, प्रत्येक शहराच्या नगर आणि नियोजन विभागाने जेथे एफएसआयची संधी दिली जात आहे, त्यांनी मापदंड ठरवण्यासाठी सक्रिय भूमिका बजावणे आवश्यक आहे ज्यामुळे प्रकल्प वेळेवर वितरित होतात आणि नागरी पायाभूत सुविधांवर अनावश्यक दबाव टाळता येतो. शहरासाठी मास्टर प्लॅन शहराच्या विकासासाठी एफएसआय आणि घनतेचे नियम चालवितो. FSI नियमांसह आवश्यक नागरी पायाभूत सुविधांची योजना करण्यासाठी जमिनीची उपलब्धता आणि प्रस्तावित लक्ष्ये यासारख्या घटकांचा विचार केला जातो. एक मानक, एक-आकार-फिट-सर्व एफएसआय आणि घनतेचे प्रमाण विविध शहरे आणि क्षेत्रांसाठी लागू केले जाऊ शकत नाही,” कुशवाह म्हणतात.

आदर्श FSI म्हणजे काय मर्यादा?

आदर्श FSI ठरवता येत नाही, कारण तो प्रदेशानुसार वेगळा असतो. वाढ, पायाभूत सुविधा, मोकळ्या जागा आणि हिरवे कवच लक्षात घेऊन हे ठरवले पाहिजे. घनता मानदंड विशिष्ट प्रदेशाच्या शहर नियोजनामध्ये आर्थिक, सामाजिक, भौतिक, पर्यावरणीय आणि बांधलेल्या संरचनांसारख्या अनेक पैलूंचा समावेश करतात. हैदराबादचा व्यावसायिक विकास, ज्यात आयटी पार्क, डेटा सेंटर्स आणि व्यावसायिक जागांचा समावेश आहे, उच्च एफएसआय गुणोत्तराने बांधले गेले. परिणामी, तयार केलेल्या स्थानांमुळे या मोकळ्या जागा व्यापलेल्या लोकांचा मोठ्या प्रमाणात ओघ निर्माण झाला. यामुळे रस्ते, मलनिस्सारण आणि वीज यांसारख्या शहरातील विद्यमान नागरी पायाभूत सुविधांवर दबाव वाढला. हैदराबादच्या विकासातून मिळालेला महत्त्वाचा धडा हा आहे की एफएसआयच्या स्वातंत्र्यासह नागरी पायाभूत सुविधा वाढीव वाहतूक हाताळण्यास सक्षम आहेत याची सरकारने खात्री करणे आवश्यक आहे. कोणत्याही शहरातील मालमत्तेच्या किमती आणि घरांची मागणी आणि पुरवठा केवळ पुरवठ्यावर किंवा परवडणाऱ्या पुरवठ्यावर अवलंबून नाही. त्याऐवजी, दिलेल्या शहरातील आर्थिक क्रियाकलाप आणि नोकरीच्या बाजारपेठेशी त्याचा गंभीर संबंध आहे. म्हणूनच, असा युक्तिवाद केला जातो की FSI पासून स्वातंत्र्यामुळे जनतेसाठी परवडणारी घरे निर्माण करण्यापेक्षा भारतातील शहरी केंद्रांमध्ये अधिक अराजकता आणि अव्यवस्थित वाढ होईल. (लेखक Track2Realty चे CEO आहेत)