व्यावसायिक रिअल इस्टेटमध्ये फ्रॅक्शनल मालकी म्हणजे काय?
फ्रॅक्शनल ओनरशिप ही रिअल इस्टेटमधील एक विकसित होणारी संकल्पना आहे, REIT च्या धर्तीवर, जरी फरक असला तरी. रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट (REITs) च्या विपरीत, जे उत्पन्न-उत्पादक रिअल इस्टेटचे मालक आहेत अशा सूचीबद्ध संस्था आहेत, फ्रॅक्शनल मालकी म्हणजे गुंतवणूकदारांचे एकत्र येणे म्हणजे त्यांचे फंड एकत्र करणे आणि संयुक्तपणे रिअल इस्टेट खरेदी करणे. जरी ते भाड्याने देणे आणि समान भाडे मिळवणे ही कल्पना असली तरी, अनेक गुंतवणूकदार 'मर्यादित हेतूंसाठी कार्यालये' असण्याच्या सोयीसाठी आंशिक मालकी देखील घेत आहेत. रमण लांबा, एक उद्योजक म्हणतात: “माझ्या व्यवसायाचे स्वरूप मला माझ्या क्लायंटच्या बैठका एका भव्य कार्यालयात घेण्याची मागणी करते. तथापि, मला आठवड्यातून फक्त चार वेळा कार्यालयाची गरज असताना मी कार्यालय का खरेदी करावे? कृतज्ञतापूर्वक, माझ्या रिअल इस्टेट एजंटने मला फ्रॅक्शनल मालकीसह समाधान ऑफर केले. हा एक विकसित होणारा मालमत्ता वर्ग असल्याने, अपूर्णांक मालकीच्या संकल्पनेसह विविध डील संरचना आहेत. मूलभूत स्तरावर, आज व्यावसायिक रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये फ्रॅक्शनल मालकीचे दोन मॉडेल अस्तित्वात आहेत. टियर-1 शहरांमध्ये संघटित स्तरावर, गुंतवणूकदार भाड्याने मिळणाऱ्या व्यावसायिक जागा भाड्याने घेत आहेत. तथापि, टियर-2 शहरे आणि परिधीय स्थानांमध्ये, गुंतवणूकदार मर्यादित स्व-वापरासाठी अंशात्मक मालकी देखील संपादन करत आहेत. उदाहरणार्थ, एक लहान ऑफिस साधकाला अंदाजे रु. 5 लाख इतक्या कमी गुंतवणुकीसह उच्चस्तरीय कार्यालय संकुलाची अंशतः मालकी मिळू शकते. तीच कार्यालयाची जागा थेट खरेदी केल्यास त्याची किंमत ५० लाख रुपये असू शकते. 
हे देखील पहा: कोणते अधिक आकर्षक आहे: निवासी वि व्यावसायिक मालमत्तेतून भाड्याचे उत्पन्न
फ्रॅक्शनल प्रॉपर्टी मालकीचे फायदे
व्यावसायिक स्थावर मालमत्तेची अंशात्मक मालकी रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये बदल करेल का? फ्रॅक्शनल मालकीकडे इतक्या आशावादाने का पाहिले जाते की ते भारतातील REITs वर सावली देण्याचे वचन देते? याचं उत्तर आपण भारतीय आपल्या गुंतवणुकीकडे सर्वसाधारणपणे आणि विशेषत: मालमत्ता गुंतवणुकीकडे ज्या प्रकारे पाहतो त्यामध्ये आहे. हे देखील वाचा: rel="noopener noreferrer">H ow भारतात REIT मध्ये गुंतवणूक करायची प्रथमतः, भारतीय लोक नेहमी गुंतवणुकीची उपयुक्तता पाहतात, अनेकदा ROI पेक्षा जास्त. हे एक कारण आहे की सोन्याच्या गुंतवणुकीचे वजन इतर कोणत्याही आर्थिक उत्पादनांपेक्षा जास्त आहे. दुसरे म्हणजे, अंशात्मक मालकी गुंतवणुकीवर अधिक नियंत्रण देते. एखादी व्यक्ती गुंतवणुकीची तपासणी करू शकते आणि प्रत्यक्ष उत्पादन हातात घेऊन निर्णय घेऊ शकते. हे REITs पेक्षा वेगळे आहे जे हातात फक्त कागदाचा तुकडा आहे. तिसरे म्हणजे, भारतीय आर्थिक बाजारपेठेत मोठ्या प्रमाणावर जोखीम टाळतात. हे या वस्तुस्थितीवरून स्पष्ट होते की बरेच लोक अजूनही बँक मुदत ठेवींना प्राधान्य देतात जे महागाईपेक्षा कमी दर देतात, स्टॉक किंवा म्युच्युअल फंड. भौतिक मालमत्ता बाजारातील चढउतारांविरूद्ध आवश्यक उशी प्रदान करते.
मालमत्तेच्या अंशात्मक मालकीसाठी भविष्यातील संभावना
अमित गोयंका, MD आणि CEO, Nisus Finance, फ्रॅक्शनल ओनरशिपच्या संभाव्यतेबद्दल उत्साहित आहेत जेव्हा ते म्हणतात की सुमारे तीन वर्षांपूर्वी एक प्रयोग म्हणून सुरू झालेला आज HNI विभागातील एक मागणी असलेला मालमत्ता वर्ग बनला आहे. लोक आता आहेत जवळजवळ दुहेरी-अंकी परतावा पहा. हे केवळ व्यावसायिक जागाच नाही तर गोदाम देखील एक आकर्षक प्रस्ताव बनवत आहे. लहान गुंतवणूकदारांसाठी ही एक अतिशय गंभीर मुख्य प्रवाहातील गुंतवणूक संधी आहे. “तुम्ही विविध फ्रॅक्शनल ओनरशिप कंपन्यांचा एकूण पोर्टफोलिओ पाहिल्यास, ज्यांची सुरुवात रु. 30 कोटी ते रु. 40 कोटी होती, ती आज प्रत्येकी 100 दशलक्ष डॉलर्सपर्यंत वाढली आहेत. याचा अर्थ टॉप चार ऑपरेटर्समधील फ्रॅक्शनल ओनरशिप मार्केटचा एकूण बाजार आकार अंदाजे $400 दशलक्ष इतका आहे. तुम्ही प्रत्येक मालक सहभागीच्या तिकिटाचा आकार पाहिल्यास ते खूप लक्षणीय आकाराचे आहे, जे रु 5 लाख ते 10 लाखांच्या दरम्यान आहे. आशिष नारायण अग्रवाल, संस्थापक आणि सीईओ, प्रॉपर्टी पिस्टॉल, सूचित करतात की वित्तीय साधनांमध्ये गुंतवणूक करताना, मग ती अंशात्मक मालकी असो किंवा REIT, चांगली असते, तसे करण्यापूर्वी एखाद्याने सावधगिरी बाळगली पाहिजे. कोणताही व्यवसाय किंवा व्यवहार उडी घेण्यापूर्वी योग्यरित्या समजून, विश्लेषण आणि मोजमाप न केल्यास जोखीम आणि विश्वासाची कमतरता होऊ शकते. गुंतवणूकदाराने गुंतवणुकीच्या पोर्टफोलिओमधील मालमत्ता किंवा होल्डिंग्सचे संशोधन केले पाहिजे, याची खात्री करण्यासाठी की ते अजूनही संबंधित आहेत आणि उत्पन्न मिळवू शकतात. “एखाद्याने हे देखील सुनिश्चित केले पाहिजे की आर्थिक गुंतवणूक पर्यायामध्ये एक मजबूत व्यवस्थापन संघ आहे, योग्य ठिकाणी दर्जेदार गुणधर्म आहेत, माहितीची देवाणघेवाण करण्यात पारदर्शकता आहे इ. पोर्टफोलिओ ऐतिहासिकदृष्ट्या व्यवस्थापित आणि व्यवहार केला गेला आहे, एक वाजवी कल्पना मिळविण्यासाठी किंवा एखाद्या गुंतवणूक तज्ञाचा सल्ला घ्या जो त्यानुसार मार्गदर्शन करू शकेल. कोणत्याही करारावर अंतिम निर्णय घेण्यापूर्वी बाजाराचा सखोल अभ्यास करण्यासाठी जागरूक, केंद्रित आणि सतर्क राहणे ही मुख्य गोष्ट आहे,” अग्रवाल म्हणतात. हे देखील पहा: भारतातील CBDs PBDs च्या तुलनेत गमावत आहेत का?
व्यावसायिक स्थावरतेमध्ये अंशात्मक मालकीचे साधक आणि बाधक
फ्रॅक्शनल मालकी ही नियमन केलेल्या पोर्टफोलिओपेक्षा खाजगी पोर्टफोलिओसारखी असते आणि म्हणूनच, SEBI च्या सँडबॉक्स नियमन अंतर्गत येते. प्रभावीपणे क्राउडफंडिंग प्लॅटफॉर्म, फ्रॅक्शनल ओनरशिप भारतात आल्यापासून सुरुवातीच्या पाच वर्षांत 750 कोटी रुपयांचे व्यवहार झाले आहेत. फ्रॅक्शनल ओनरशिपने REITs पेक्षा चांगली कामगिरी केली आहे (REIT साठी 7%-7.5% च्या तुलनेत 8%-8.5% परतावा देत आहे), जर भांडवली नफा कर काढून घेतला गेला आणि फक्त निव्वळ उत्पन्नाचा विचार केला गेला. तथापि, हे जोखमीसाठी अधिक आहे- गुंतवणूकदारांना घेणे आणि जोखीम-विरोधक गुंतवणूकदारांसाठी नाही. फ्रॅक्शनल मालकीचा एक वेगळा फायदा आहे की ती ओळखल्या गेलेल्या मालमत्तेसह गुंतवणूक करते जी महसूल निर्माण करू शकते आणि त्या मालमत्तेचे प्रत्यक्ष निरीक्षण केले जाऊ शकते. त्यामुळे, भांडवली संरक्षणाची काही रक्कम नेहमी नजरेसमोर असते, जसे की अ REIT सारखा व्यापार करण्यायोग्य मालमत्ता वर्ग जेथे किरकोळ गुंतवणूकदाराचे त्यावर नियंत्रण नसते. (लेखक Track2Realty चे CEO आहेत)
