जीएसटी ची अमलबजावणी होण्यापूर्वी बांधकाम सुरू असलेल्या मालमत्तेवर सेवा कर आणि व्हॅट (मूल्य वर्धित करा) असे दुहेरी कर लादल्या जायचे. त्या व्यतिरिक्त कन्स्ट्रक्शनसाठी लागणारे मटेरियल आणि सेवा यावर बिल्डर पण कर भरायचे. त्यांची जागा आता गुड्स आणि सर्व्हिस टॅक्स (जीएसटी )ने घेतली आहे. परंतु ज्या व्यक्तींनी अंडर कन्स्ट्रक्शन फ्लॅट बुक केले होते त्यांच्यात करा विषयी गोंधळ निर्माण झाला आहे. त्यावेळी बिल्डर्सनी खरेदीदारांना करवाढीमुळे नुकसान टाळण्यासाठी संपूर्ण रक्कम भरण्याचे आवाहन केले त्यामुळे या गोंधळात अधिकच भर पडली. या शंका दूर करण्यासाठी सेंट्रल बोर्ड ऑफ एक्साइस अँड कस्टम्सने वेळोवेळी विविध सर्क्युलर्स आणि स्पष्टीकरण जारी केले.
जीएसटी कधी लागू होईल?
जेव्हा कॉम्प्लेक्स, बिल्डिंग किंवा फ्लॅट पूर्ण होण्याआधी विकले गेले असतील आणि संपूर्ण किंवा अंशतः रक्कम पूर्ण होण्यापू्र्वी मिळाली असेल तेव्हा जीएसटी लागू होतो. याचा अर्थ असा की जरी बिल्डरने तुम्हाला 1 टक्का नॉमिनल रक्कम भरून फ्लॅट बुक करण्यास आणि बाकी रक्कम ताबा घेताना देण्यास सांगितले तरी तुम्हाला फ्लॅटच्या पूर्ण किमतीवर जीएसटी भरावा लागेल. याउलट, जर इमारत पूर्ण झाल्यानंतर विक्री करण्यात आली तर कोणताही जीएसटी लागू होणार नाही. जीएसटी अंतर्गत सध्याचा कायदा सेवा कर यंत्रणे अंतर्गत अस्तित्वात असलेल्या कायद्या सारखाच आहे.
जीएसटीच्या अंमलबजावणी पूर्वी पैसे भरले असतील तर त्याचा परिणाम काय होईल?
जीएसटीची अंमलबजावणी होण्याआधी जर बिल्डरला काही रक्कम दिली असेल, तर आपण 4.50 टक्के सेवा कर आणि आपल्या राज्यात लागू असलेले व्हॅट दिले असतील. परंतु, 4.50 टक्के सेवा कराचा दर रचना योजने अंतर्गत होता, यानुसार बांधकाम व्यावसायिक बांधकाम क्षेत्रातील वापरलेल्या सामग्री आणि सेवांवर कोणतेही इनपुट क्रेडिट घेण्यास पात्र नव्हते. त्यामुळे संपूर्ण सेवा कर आणि व्हॅट ग्राहकांकडून वसूल करण्यात येत होता. म्हणूनच जीएसटीची अंमलबजावणी सुरू होण्यापूर्वी आणि 1 जुलै 2017 च्या पूर्वी बुक केलेल्या फ्लॅट्ससाठी, बिल्डरने सेवा कर आणि व्हॅट वसूल केला असण्याची शक्यता आहे. जरी 1 जुलै 2017 पूर्वी पैसे दिले नसतील तरीही बिल्डरने आधीपासूनच थोडी किंवा संपूर्ण रकमेचा चलन बनवला असेल, तर तुम्ही त्यावरील सेवा कर आणि व्हॅटचा हिस्सा भरला असल्याची शक्यता आहे कारण कराच्या नियमांनुसार सर्व्हिस सेवा कर पेमेंट किंवा चलन तयार होणे यापैकी जे आधी होईल त्यावर सर्व्हिस टॅक्स लागू होतो.
अंडरकन्स्ट्रक्शन प्रॉपर्टीला 18 टक्के जीएसटी दर लागू पडतो. परंतु, जमिनीचा मालकी हक्कसुद्धा हस्तांतरित करायचा असल्यास मूल्याच्या एक तृतीयांश रक्कम जमीनच्या किंमतीचे मूल्य मानले जाऊ शकते. अश्यावेळी संपूर्ण एग्रीमेंट व्हॅल्यूवर 12 टक्के जीएसटी दर लागतो. अंडरकन्स्ट्रक्शन प्रॉपर्टीवर 12 टक्के दर जरी जास्त वाटत असला तरीपण विविध कारणांमुळे ग्राहकाचा खर्च प्रभावीपणे कमी होतो. यामागील एक कारण व्हॅट, सेवा कर, प्रवेश कर इत्यादी विविध करांची जागा जीएसटी घेईल हे आहे. दुसरे म्हणजे, सर्व करांचे परिणाम आणि उत्पादनावरील, एक्साइजवरील उच्च दर आणि सेवांची एकाचवेळी आकारणी यासोबतच सेवा कराच्या अंतर्गत रचना योजनेमुळे, बिल्डरला कोणतेही इनपुट क्रेडिट उपलब्ध नव्हते आणि म्हणून कराचे मूल्य जास्त होते. बिल्डर्स / डेव्हलपर 12 टक्के जीएसटीच्या बदल्यात इनपुट टॅक्स क्रेडिटचा लाभ घेण्यास सक्षम असतील, त्यामुळे सध्याच्या जीएसटी यंत्रणेखाली निव्वळ प्रभाव कमी होईल.
जिथे जमीन मालकीची नसेल, जसे बिल्डर दुसऱ्या कॉन्ट्रॅक्टर कडुन बांधकाम करून घेतो, अशा बाबतीत, जीएसटी चा 18 टक्के दर लागू होईल. म्हणूनच, बाकी मोबदल्याकरता, बिल्डर उर्वरित रकमेवर 12 टक्के दराने जीएसटी वसूल करेल. जीएसटीच्या नियमांनुसार, बिल्डर वापरलेल्या सामग्री आणि सेवांवरील इनपुट क्रेडिटचा दावा करण्याची स्थितीत असेल आणि म्हणून त्याने फ्लॅट खरेदीदाराला इनपुट क्रेडिटच्या फायदा दिला पाहिजे.
म्हणून, जीएसटी अंतर्गत फायदे लक्षात न घेता बांधकाम व्यावसायिकांनी फ्लॅट खरेदीदारांकडून संपूर्ण 12 टक्के भरपाई करू नये. पण, जर एखाद्या बिल्डरने तसे केले तर, जीएसटी कायद्याच्या नफेखोरीविरुद्ध तरतुदीं अंतर्गत अशा बांधकाम व्यावसायिकांविरुद्ध दंडात्मक कारवाई केली जाईल.
जीएसटीच्या अंमलबजावणीपूर्वी संपूर्ण रक्कम दिलेली असेल आणि जीएसटीची अंमलबजावणी झाल्यानंतर बांधकाम पूर्ण होणार असेल तर त्याची तरतूद काय आहे?
जीएसटीची अंमलबजावणीपूर्वी जर संपूर्ण रक्कम दिली गेली असेल किंवा चलन तयार झाले असेल आणि रक्कम दिली असेल तर आपण आधीच करारनाम्याच्या पूर्ण मूल्यावर सेवा कर भरला असेल. म्हणून जीएसटीची अंमलबजावणी झाल्यानंतर बांधकाम पूर्ण झाले असले तरी जीएसटी कायद्यानुसार आपणास आपल्याला आणखी कर भरावा लागणार नाही, कारण जीएसटीने पूर्वीच्या सेवाकर आणि व्हॅटची जागा घेतली आहे.
(लेखकांना कर आणि गृह वित्त क्षेत्रात 35 वर्षांचा अनुभव आहे)
